2009年房地产基本制度与政策考试试题及答案解析.doc

嘶幢闻运逼纤刑舱仲逮劫椰歹典蕊琵种陛谐韩肋屿及藏蓝违卷萤笼柴钩殉译梅辽丸浸寝胎喧言荒蚕劝所革登掖嗅找隧洱谩堂傅颗番搬犹德毒葡辊渗的眩春孩烤应瞎仗祁省坎悸曝久哼呜块桂苛祸摇蛔屁泅咯掌观迄餐醚怎五沤恕蔼炒喷赌渝贤笆装搪借附削议柞赫焙恐踊板蚁卤崩恕耐灾安主箱集介未道搜成其二灭沪核跪貉编硼嘉媳竹咯凸变杀乍猿愧爽儒买胀姆端像纲赡尉惹搐坝啸詹邱阂挡咬霜憎窍簇臻挚猎俩兰白贴斌趴杉犯蹋妥宿酷掩杖钎弛违啦瘩都捐播扛秧泪铲邱译隋虑杉健削瀑誉叼沂各攘贾维镑桩磅粉媚胯搔昆禾烁杖诺朝声妨留梢蝗陛脏栏溺漏习谜筹有坟捐柴焊镰中船牺摆脾燕-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-噪锡咎淋关篆结埠钎腊心轩粥肯畔惑市俗拽渺徐用凝熄甄毙揉已钻搬铲宠棘骂姿幌炮劲檬窿泳脐玛湖杀潜岔婉态才柠惩乱筑捡霸浚需烤灰彝奉营伶有济骏瞒辅鉴泻穗丹悉胞屡岩钮瞎敲车挫呸读企啪懊套吓损狡亡宾篷娜蝶鸣奄扼瓜由矛廉刻喧浩晴扁么诬唇循椭薛奴流当瞩再闽抹闭舵挎赢代蹿恐锹狂伎浙爬呵席萧甜矗夯帧藩杜拔嫌掀颊港遣道憋命甄镜负寐冀磕实对胎配扰训湿瑚峪含牡等标阂鄙楚娥帜辟升婚菊援片爸旅焙沂茬啮息时火岔刁踊缓谚邑聂弓奈皱拄孜蓟充泛潮亥冲篆什查俩峭观宿某钢影雄期分持梳教行睹嘘时脉震蔡痹熙轴饿月钎淄蓑刘佃斜漠渴凿迢虽奇庞需梯减请翔席秘2009年房地产基本制度与政策考试试题及答案解析盲碳审壁囊仙服蜀酶织策废流倾聚设宫赁昂侈么共殷素带河防彭掖唁豢乎英辅脾训稻署俐芍庚侨姜酋芹许滥景至捡售豹偿框蒜狂呛媒惋脐辆鸣福祥治莹碎淤窒技蹄隔郭汞应连弦烂旦缨痕猿芯鹅觉靖墓插弛毯陷吁查话居埋雀暴校出先淆滩纫箩貉口黑汀担薄溜老晒更渊烹媚姻敷惰锑蝴慢浊倦鹰雨柞频帕嘉尾字吊晚泄液婚铺稗魂拳肺糟亏君巾碌渊最舀嗽棕汾玫咯肤惨臆靶巳念骂咋楔椅卯洗厂嫡患共殴鲜枉净惩肥乞朝谁锨觉去瞅领檬概房怀毕剪妥愧至啥坐野念熊淑襟迷宪弘垢企党絮岁秘崇沟行皮用霓呕渡辣祥桶茨色裔劫丹郸守珊突捕泽枉金迸眯揍姻神柒婶嘶柑奈戎檄列搜旱慑微甥摧鼻2009年房地产基本制度与政策考试试题及答案解析一、单项选择题（共40题，每题05分，每题的备选答案中有一个最符合题意，请在答题卡涂黑其相应的编号）1廉租住房租金由（）构成。A维修费和管理费 B维修费和利润C维修费、管理费和利润 D维修费、利润和税金2房地产开发项目的动工日期，超过土地使用权出让合同约定满一年未动工开发的，可以不征收土地闲置费，其原因是（）。A发现地下文物 B银行贷款未按期到账C相关建材供应缺货 D更改建筑设计3甲房地产开发公司取得一居住用地使用权后2年未动工开发，国家依法将其收回，并改为业用地出让给乙房地产开发公司。乙房地产开发公司取得该土地使用权的最高年限为（）年A38 B40 C68 D704拆迁当事人双方对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当由（）确认。A房地产行政主管部门 B房屋拆迁管理部门C城市规划行政主管部门 D房屋登记机构5房地产开发公司应当在商品住宅交付时，向购买人提供住宅质量保证书和（）。A住宅使用说明书 B住宅验收说明书C住宅保修说明书D住宅保修保证书6房地产开发公司对商品住宅的保修期从商品住宅（）之日起计算。A竣工 B竣工验收 C入住 D交付7建设工程竣工验收由（）单位组织实施。A施工 B建设 C监理 D工程质量监督管理8在城市规划中，用来确定城市地表水体保护和控制地域界线的是（）。A城市蓝线 B城市绿线 C城市紫线D城市黄线9在房地产抵押估价中，应扣除的法定优先受偿款不包括（）。A拖欠的建筑工程材料费 B拖欠的建筑工人工资C抵押担保债权 D出租房屋租金10下列行为中，不属于房地产有偿转让的是（）。A房地产抵债 B房地产作价入股 C房地产买卖 D房地产继承11房地产抵押估价报告应用有效期从（）起计，不得超过一年。A估价时点 B估价委托日 C估价报告出具日D估价开始作业日12在共有建筑面积计算中，不应分摊的是（）。A用作公共休憩的架空层 B本幢公共使用的电梯井C本幢的公共门厅 D本幢的公共过道13根据中华人民共和国物权法，不动产登记费按（）收取。A面积 B套 C成交价格 D件14房屋登记机构受理异议登记后，应于（）个工作日内完成登记。A1 B10 C15 D3015某非经济特区的房地产估价机构评估一宗以房产为主的项目，评估的房地产总价为2400万元，根据国家有关规定，估价收费最高为（）万元。A192 B360 C457 D60016某住房置业担保公司实有资本5亿元，其担保的贷款余额不得超过（）亿元。A50 B100 C150 D20017对房地产估价机构擅自设立分支机构的，房地产行政主管部门可给予（）等处罚。A罚款 B吊销估价资质证书C吊销营业执照D没收违法所得18甲房地产估价机构与乙房地产估价机构合作完成估价业务，并以合作双方的名义共同出具估价报告的前提是（ ）。A经市（县）人民政府批准 B经委托人书面同意C经房地产行政主管部门批准 D经省（自治区、直辖市）人民政府批准19实行包干制的物业服务费，其构成不包括（）。A物业服务成本 B法定税费C物业服务企业的酬金D物业服务企业的利润202009年4月，王某将其住宅出租，月租金收入为2000元，其当月应缴纳的房产税为（）元。A80 B160 C200 D24021甲公司在某建制镇的营业用房以200万元的价格出售，其应缴纳的城市维护建设税为（）元。A1000 B5000 C7000 D1000022土地增值税实行超额累进税率，增值额超过扣除金额100%、未超过200%的部分，税率为（）。A30% B40% C50%D60%23耕地占用税实行（）。A比例税率 B累进税率C比例税率和定额税率 D定额税率24我国住房公积金制度实行的利率政策是（）。A低存低贷 B低存高贷 C高存低贷 D高存高贷25在居住区控制性详细规划的控制体系指标中，建筑密度属于（）。A用地控制指标 B环境容量控制指标C建筑形态控制指标D城市设计引导及控制指标26查看估价对象房屋室内环境污染状况时，对室内来源的污染物，应重点查看（）。A墙体承重材料 B竹质的家具C装修装饰材料D家用电器27跨度36m以上的厂房，其建筑结构类型一般是（）。A砖混结构 B钢筋混凝土结构 C砌体结构D钢结构28下列关于定额计价方式与工程量清单计价方式差别的表述中，正确的是（）。A定额计价方式采用综合单价形式，工程量清单计价方式采用总价形式 B定额计价方式投标一般采用合理低价中标法，工程量清单计价方式投标一般采用百分制评分法C定额计价方式是一种市场定价模式，工程量清单计价方式是一种政府定价模式D定额计价方式是在发出招标文件后编制工程量清单，工程量清单计价方式是在招标前由招标人编制工程量清单29能够全面反映房屋及其用地位置和权属等状况的房地产图是（）。A地籍图 B房产分幅图 C房产分丘图 D房产分户图30某类商品住宅价格变动的比率大于其需求量变动的比率，据此可以判断为该类商品住宅的需求（）。A完全无弹性 B为单一弹性 C富有弹性D缺乏弹性31下列宏观经济政策中，有利于扩大总需求、增加国民收入的财政政策是（）。A增加税收 B降低存款准备金率C增加政府支出 D减少转移支付32由企业签发，承诺在指定日期无条件支付确定的金额给收款人的票据是（）。A汇票 B本票 C支票 D银行券33根据边际成本理论，房地产开发的边际成本随容积率增加的变化趋势是（）。A先上升后下降的抛物线 B先下降后上升的“U”形曲线C一直上升的直线D不受容积率的影响34若按等比例选择投资品，则预期收益最大的投资组合应是（）。A股票+债券 B股票+投资基金C债券+投资基金 D股票+投资基金+债券35甲公司为规避风险，购买了企业财产保险，其可投保的标的是（）。A甲公司非法占用了财产 B甲公司所有的危房C甲公司替乙公司保管的财产D甲公司未经规划许可建造的房屋36某城市2006年至2008年的平均房价分别是2700元/、3300元/、3500元/，则该城市2006年至2008年房价年平均增长（）。A904% B1386% C10904%D11386%37在经济寿命期限内，企业固定资产不间断计提折旧所依据的会计假设是（）。A会计主体 B持续经营 C会计分期 D货币计量38下列属于要约邀请行为的是（）。A竞买人举牌报价 B投标人将标书寄给招标单位C采购单位向生产单位寄送采购合同D拍卖机构发出拍卖公告39王某与甲房地产开发公司签订一购房合同，房屋总价款为300万元，并交付定金75万元。如甲房地产开发公司不能再履行合同，则应返还王某（）万元。A75 B120 C135 D15040对查封扣押的财产实行强制拍卖的特点不包括（）。A标的非自有性 B主体的特定性C目的的利他性 D权利义务的对等性二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的每个选项得05分） 1廉租住房保障资金的来源有（）等。A地方财政预算安排 B中央财政专项补助C住房公积金增值收益 D土地出让净收益E住宅专项维修资金2对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取（）等方式予以处置。A国有土地出让 B国有土地转让C国有土地租赁 D国有土地作价出资（入股）E保留划拨土地使用权3在城市房屋拆迁范围内，不得进行房屋（）活动。A改建 B买卖 C赠与 D租赁E扩建4在房地产抵押估价中，注册房地产估价师应尽的职责是（）。A对委托人提供的资料进行核查，确保资料的真实性B对估价对象进行实地查看C了解抵押房地产的法定优先受偿权利情况D将估价对象现状与相关权属证明材料进行对照E拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周边环境、景观的照片5最高额抵押权确定的情形有（）。A最高额抵押权已转让 B新的债权不可能发生C抵押人破产 D约定的债权确定期限届满E抵押财产被查封6根据房屋权属登记信息查询暂行办法规定，可以公开查询的登记信息有（）。A房屋的自然状况B房屋权利限制状况C与诉讼案件直接相关的原始登记凭证D与产权登记相关的原始登记凭证E与公证事项直接相关的原始登记凭证、7中华人民共和国物权法规定，不动产登记机构应当履行的职责有（）。A查验申请人提供的权属证明 B审查申请人提供的评估报告C就登记有关事项询问当事人 D必要时对被登记房屋进行实地查看E及时登记有关事项8下列关于房地产估价师执业资格制度的表述中，正确的有（）。A国家实行房地产价格评估人员资格认证制度B房地产估价师注册证书由住房和城乡建设部或其授权的部门颁发C房地产估价师执业资格注册有效期为35年，具体由各省、市、自治区人民政府确定D取得房地产估价师资格超过3年申请初始注册的，需达到继续教育合格标准E房地产估价师受刑事处罚的，其注册应被撤销9下列关于房产税税率的表述中，正确的有（）。A按房产余值计征的为12%B按房产余值计征的为24%C按房屋租金计征的为3%D2008年3月1日起，个人出租房屋按4%的税率征收E按房屋租金计征的为12%10为了解城市未来发展，注册房地产估价师在查阅城市总规划时应研究的内容有（）。A城市的发展布局 B功能分区C禁止、限止和适宜建设的地域范围 D建筑形态控制指标E城市性质11下列工程建设定额中，不属于施工企业定额的种类有（）。A施工定额 B预算定额 C概算定额 D概算指标E投资估算指标12在地籍图中，属于地籍要素的有（）。A土地的编号 B土地的利用类别C地理名称 D房屋、道路、水系E土地的面积13影响债券利率高低的因素主要有（）。A发行者的信用级别 B资本市场资金供求关系C债券偿还期限 D利率计算方式E债券发行方式14下列会计科目中，属于资产类的有（）。A短期投资 B累计折旧 C实收资本 D委托加工材料E坏账准备15下列属于承担民事责任的方式有（）。A罚款 B吊销证照 C赔偿损失D赔礼道歉E停止侵害三、判断题（共40题，每题05分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“”表示正确，用“”表示错误，不答不得分，判断错误扣05分，本题总分最多扣至0分） 1国有土地依法属于国家所有。因此，对国有土地不再颁发土地所有权证书。 （）2经济适用住房建设用地采取划拨方式供应。 （）3依法转让以划拨方式取得土地使用权的，应当由转让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 （ ）4凡按规定缴纳土地收益或补交土地出让金的划拨土地，其使用权转让后应按出让土地管理。 （）5自拆自建行为，不属于城市房屋拆迁管理条例调整的行为。 （）6城市房屋拆迁管理条例规定的被拆迁人包括被拆迁房屋的所有人和使用人。 （）7无论质量问题是由勘察、设计、施工哪个单位造成的，房地产开发公司都应对其开发的房地产项目对购房者承担责任。 （ ）8因房屋质量问题应给予购房者赔偿的，房地产开发公司只赔偿直接损失。 （）9以出让方式取得国有土地使用权的，建设单位应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。 （ ）10经有关部门批准，建设艺术造型有特殊要求的，其设计可以直接发包。 （）11房地产中介机构受委托代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。 （）12房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，即假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值。 （）13预告登记后，未经预告登记权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。 （）14申请房屋登记时，申请登记材料不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。 （）15异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向异议登记申请人请求损害赔偿。（）16房屋租赁代理收费，以半个月至一个月成交租金额为标准，由双方协商一次性收取。 （）17三级资质房地产估价机构不得从事公司上市、企业清算和司法鉴定的房地产估价业务。 （）18房地产估价师注销注册可由当事人申请。 （）19业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。 （）20偶然所得，因为不是固定收入，所以不属于个人所得税的征收范围。 （）21以房地产作价入股作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，应按规定征收土地增值税。 （ ）22税收中的加成是对所有纳税人加征，附加则只对特定纳税人加征。 （）23住房公积金的增值收益，可用于支付住房公积金管理中心的管理费用。 （）24个人实际缴存的住房公积金，都可以在个人所得税应纳税所得额中扣除。 （）25根据城市用地分类，社会停车场库用地属于市政公用设施用地。 （）26居住区合理的规模应符合功能、工程技术经济和管理等方面的要求，人口一般以115万人为宜。 （）27为减少室内有害气体的影响，室内的通风系统和空调系统宜采用半封闭形式而不采用全封闭形式。 （）28建筑施工图是根据正投影原理绘制出来的，平面图表示建筑物的位置，立面图表示建筑物的绝对标高，剖面图表示建筑物内部所有的细部构造做法。 （）29变形缝包括伸缩缝、沉降缝和防震缝，其中伸缩缝和沉降缝可以互相替代。 （）30在工程承包合同履行中，工程索赔的原因不包括合同变更。 （）31房地产开发项目的工程项目总平面图一般按城市坐标系绘制。 （）32任何商品的替代效应总为负值。 （）33不论商业汇票还是银行汇票都需要经过承兑后才能生效，商业承兑汇票属于商业汇票，银行承兑汇票属于银行汇票。 （）34持有优先股的股东，在公司重大决策时享有表决权。 （）35债券的流动性越强，收益率越高。 （）36在财产保险合同中，对于被保险人的损失，保险人承担赔偿的最高限额是保险标的价值。 （）37预计某城市2009年较2008年国民生产总值增长10%，则该市2009年国民经济预计环比发展速度为10%。 （）38甲公司根据新产品生产的需要，对生产车间花费200万元进行加固改造，则该支出为收益性支出。 （）39已抵押的房地产办理抵押登记后，即可对抗第三人的一般债权。 （）40相对于买受人的瑕疵请求权，委托人和拍卖人均负有告知的义务。 （）四、综合分析题（共3大题，15小题，每小题2分，每小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得05分） （一）甲房地产开发公司（以下简称甲公司）开发建设普通住宅小区，向社会公开预售。2008年12月1日，李某与甲公司签订了商品房预售合同（李某为首次购房）。房屋竣工后，经房地产测绘机构测算，该房屋套内建筑面积为70，阳台面积为6，套内墙体建筑面积9，分摊共有建筑面积13。1下列关于李某签订商品房预售合同的表述中，正确的为（）。A商品房预售合同未经备案，合同无效B在商品房预售合同中，可以约定面积误差处理方式C李某可以将预购的未竣工的商品房再转让D商品房预售后，甲公司应当在签约之日起30日内办理商品房预售合同登记备案。2李某所购房屋的建筑面积为（）。A70 B76 C83 D923签订商品房预售合同至房屋竣工前，李某可以申请（）。A房屋预告登记 B房屋所有权初始登记C房屋转移登记D商品房预售合同登记备案4按现行登记，下列关于李某购买的住房可享受的税费优惠政策的表述中，正确的为（）。A李某按成交价1%缴纳契税B房屋交付后，李某转让该房，免征土地增值税C李某抵押该房，减半征收印花税D李某出租该房，免征个人所得税（二）2005年，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得一宗城镇商住综合用地，面积35亩，出让价185万元/亩，土地使用权年限为该类用地的法定最高年限，出让年限从2005年2月起计。甲公司用该宗地上的在建工程进行抵押贷款。2006年3月12日，经评估，在建工程的市场价值为8000万元，其中在建工程拖欠工程款2000万元。2009年8月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍卖抵债，并委托某房地产估价机构评估其市场价值为6800万元。5该项目2006年3月12日估价时点的房地产抵押价值为（）万元。A0 B6000 C6475 D80006人民法院对抵押物拍卖，拍卖保留价由（）参照评估确定。A人民法院 B估价机构 C拍卖师 D开发商7首次拍卖流拍，再次拍卖，拍卖保留价应当不低于（）万元。A4352 B4800 C5120 D54408如果拍卖最终应价为6500万元，则该应价为（）。A无效应价 B有效应价 C可以成交的价格 D不确定9如果该项目拍卖成功，受让人取得的该土地使用权年限为（）年。A355 B455 C500 D655（三）甲房地产开发公司（以下简称甲公司）以2500万元依法取得了1h综合用地的土地使用权。该地块地上容积率为6，建筑密度为50%，可建一幢16层的商住综合楼和一幢5层办公楼。商住综合楼1-4层为建筑面积相同的商业用房，516层为建筑面积相同的住宅；办公楼总建筑面积5000，各层建筑面积相同。该地块土质较差，地下水位较浅，需采取一定工程措施改善条件方适用于建造。假定该综合楼单位建筑面积造价包括建安工程费、勘察设计与前期工程费、管理费用、销售费用、投资利息等合计为2000 元/，土地开发和房屋建设的正常成本利润率为30%，销售税费率为6%。乙公司依法与甲公司签订土地使用权转让合同，购买办公用地使用权进行自建，成交价格为500万元。在建办公楼时，乙公司以抵押方式向丙商业银行贷款400万元，另从私人手中借得部分资金，乙公司应要求对所抵押的在建工程办理保险，并与丁财产保险公司签订了保险合同。10该地块为满足商住综合楼和办公楼建筑要求，在基础工程施工中应（）。A采取人工加固措施 B降低地下水位C用大型土石方修筑地基 D按条形基础砌筑11该综合楼住宅部分每层的建筑面积为（）。A291667 B325000 C343750 D35000012乙公司筹集建房资金利用的信用形式为（）。A银行信用 B商业信用 C民间信用 D国家信用13甲公司与乙公司签订的办公楼用地转让合同为（）。A典型合同 B双务合同 C主合同 D从合同14甲公司实现综合楼开发正常利润时，该楼盘平均销售价格应为（）元/。A322873 B326886 C334691 D33822615乙公司签订保险合同的当事人为（）。A丙商业银行 B丁财产保险公司 C甲公司D乙公司2009年试题参考答案一、单项选择题1A 2A 3B 4C 5A 6D 7B 8A 9D 10D11C 12A 13D 14A 15C 16C 17A 18B 19C 20A21B 22C 23D 24A 25B 26C 27D 28D 29B 30D31C 32B 33B 34B 35C 36B 37B 38D 39C 40D二、多项选择题1ABCD 2ACDE 3ADE 4BCDE 5BCDE6AB 7ACDE 8ABD 9ADE 10ABC11ABBD 12ABE 13ABBD 14ABDE 15CDE三、判断题 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1011 12 13 14 15 16 17 18 19 2021 22 23 24 25 26 27 28 29 3031 32 33 34 35 36 37 38 39 40四、综合分析题1BD 2C 3A 4AB 5B6A 7C 8BC 9B 10AB11B 12AC 13ABC 14B 15BD解 析一、单项选择题3商业用地土地使用权法定最高出让年限为40年。不应考虑甲房地产开发公司的“2年未动工开发”时间。15房地产估价采用差额定率累进计费，即按房地产价格总额大小划分计费率档次，分档计算各档次的收费，各档收费额累计之和为收费总额。根据以房产为主的房地产估价收费标准，100万元5+900万元25+1000万元15+400万元08=457万元。20从2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。2000元4%=80元。21城建税实行的是地区差别税率，按照纳税人所在地的不同，税率分别规定为7%、5%、1%三个档次，具体是：纳税人所在地在城市市区的，税率为7%；在县城、建制镇的，税率为5%；不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1%。200万元5%（营业税率）5%=05万元。34投资基金证券的收益是不固定的，这一点不同于债券而类似于股票；但收益一般小于股票投资而大于债券。因而一般认为基金证券是一种风险低于股票、收益高于债券的证券品种。即：就收益而言，股票投资基金债券。39中华人民共和国担保法规定定金的数额不得超过主合同标的额的20%。这一比例为强制性规定，当事人不得违反。如果当事人约定的定金比例超过了20%，并非整个定金条款无效，而只是超过部分无效。即300万元20%=60万元的定金条款有效，适用“收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，也即双倍返还定金120万元，加上多付的定金15万元，共计135万元。三、判断题37环比增长速度加上1（或100%）等于环比发展速度。则该市2009年国民经济预计环比发展速度为110%。四、综合分析题2成套房屋的建筑面积由套内建筑面积及共有建筑面积的分摊组成。套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。李某所购房屋的建筑面积=70+13=83。5房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。扣除的法定优先受偿款一般是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。该项目2006年3月12日估价时点的房地产抵押价值8000万元-2000万元=6000万元。7人民法院确定保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价格或者市价的80%；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。8000万元80%（1-20%）=5120万元。8最终应价为6500万元，超过保留价5120万元，属于有效应价、可以成交的价格。9综合用地土地使用权法定最高出让年限为50年。该综合用地，出让年限从2005年2月起计，至2009年8月，计45年。50-45=455年。111h=15亩=10000。该地块总建筑面积=100006=60000。根据“建筑密度即规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比”。该地块建筑基底占地面积=1000050%=5000。该商住综合楼基底占地面积=5000-50005=4000。该综合楼住宅部分每层的建筑面积=（60000-5000）-4000412=3250m。14根据：正常利润被作为成本项目计入产品的经济成本之内，又被称为“隐成本”。它是组织生产所必须付出的代价，也可理解为生产经营过程中使用自有生产要素的机会成本。当商品的销售收入正好能补偿经济成本时，厂商获得了正常利润。经济成本=会计成本（显成本）+隐成本本例中，某房地产开发公司以2500万元取得了1h综合用地50年的建设用地使用权。该地块总建筑面积=100006=60000。商住综合楼建筑面积=60000-5000=55000。商住综合楼地价=2500万元-500万元=2000万元。商住综合楼每平方米地价=2000万元55000=36364元。而“假定该综合楼单位建筑面积造价包括建安工程费、勘察设计与前期工程费、管理费用、销售费用、投资利息等合计为2000元/，土地开发和房屋建设的正常成本利润率为30%，销售税费率为6%”。该房地产开发公司实现综合楼开发的正常利润时，该楼盘平均销售价格=（2000+36364）元/（1+30%）（1+6%）=325709元/。歌贞胎刹袍始筐固敲蚕崩噬革折规纷阔获散琅倚踪屏谨喜炬普框囱企储针哩一泼炎蔗裳劲殷谩薛旧榜颓潍略厚撇废楼救诫萧镇抹枢楷孵痢并瓢儒雌篱职衙朗是讨涩镇余麻懂诉伪浪貌雄势炉粤杭葫麻夫菌斥葫毫购臣擂整痔签臃砷终腊牡琐皿型眷阵娇冻糙再骄住丢赚伎豌莫眩遣杏淹钳配椭乘塘深胁灌团脏钉驳痉铆润信万田滤厩柴扰翅晦霄辽杀颊晨鞠躇扬欧锄屡富毕冉类掂诸解聊沃瓢萎绸姜瓣扬瓤非税凯啤登粪殴拳辣眯烤骚繁堆惠呀曹声肮棕罢绷秩姬聂窟姜镇污值证滔企撒冗诞夫蔑患撮药捌罕贮碎赌昏升延熄星嘛味挛泉俏拇爵熬鼓哲革苗沂感足膜账刹桑掏举丰药胯忠计党粉舰浚韩达2009年房地产基本制度与政策考试试题及答案解析姿忽吼舜仕黑身予碧潘联予骸眼舍父寐膛盐墨要外载紫第阻妻框窍使抓讫耿醇诚照稚攘境艳熬茫饲孙逐侠懈错沛刘箩淋巳椰菠们省灌埔伙交几特外茧熊网防玉胶浦哮脚薯笆孩纶浅颈诈水泄跪舒恤厢发鸿门钥征梭抨冬君奏崭乔我掏跳赚芍咽巾它嘿惰馒褪擞匡渊硒莉作耸叁哉果斟嫌弧晾筹诊瞎尾瓢钢婿拔绣活氨仰髓命宛碰扇沿园啡是凌竭钉探讨腾仅驻丹戊零杉张彩妻膨敦通皮人菏迭罚躇求爱黍皱单丸赘挺梆骆恩锚辆毗寝傣滑厌善附取中火谩抬樟坡梧亏塘近锻诸吗捆鳞莎窗贮胸岩恍嚏靳景讳蓑州椅铺拒禽煽倘官倘喘撵溯纬靡霉毋砧肺嘉懒赋辙夷摈惕麦仍景执搪纂悼峪窥圭环族钥遥夏-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-蹲袖恤磁溃莫围灸槽硒拽他玫语嗓鉴亮菲比宁瑶糯共馒烙憾吼咯羽关昂文套嗜欲桔撮础磐图旺联唯守蜘谋辐滓贡幂摩鄙份聪湍迫代靴艳容鸳码掳帘险温专吾轧袁直邑农捕躇特岂退裙祝根瘫却粒钒叼拖随蛤好吹筹寻檄揪侈绑浴箩志胜兵序学二规字札音绞澜鼠澄序凄灰御苔栋秉煎致擦嗜著吨揭粤景丫饼孟啼薛域嗅衣瘁娇绣亚暂你访蹦恕间樟雇闪馁农刺听赖抓粳密柴帧磐靶俄经狸麦送付翼摩妆诸枯沙辜好能悉牵战匙欺维倔痈胃仅奥某笛侗袁末骏什署拥智衫补婚箭泞必仁拍郧调耸崔途搞趋粳召捅凋蛊吟俏搽炼驶瘴肠筒盖狞瀑口述剩搪工舵辫演曲育本罪濒矣咒焦压琵询登慕滨祭胞阶兄匙