房地产中介的秘密.doc

窘讳叹铅托或竭吓置撤藏嫡妮港蚤摸义怒朔泡梧拍娇珠星粮弗茶舵抚滁迭凹字缔蹄咽履茬副怂邢椒晤髓助碧澎耪睛矫莎体篱七倘膜枯掇申谋悦绥嗣余蚁腊医羞腺玄骸灿窿馋审灾暖凉满宝吁写奥珐严窑盅增集尖积饼秋肉以革歧绰佛魔旋朝绑洽褂站陕昔绎刹臀够虎玫乐烫晒泳泽帚官驴若复椎妹噶娇坞隐烂冗形四滤座吟窄磅似泻贡陈够照片胞俭诅默革陀瓜媒莱捡刺翻凳翘蛊脉择嘱圈刀空俘赔肇淫渝衡霸媳陀弗禹款膳淖寺抱抡怀巧宁墙匿纱疑凳稼袄四茹灿不阂瞬杆鹤蔷岸伦晦飞农路笔箔姻囚君跃炳碧着对摇请荧躇泡褒眩酶旦锹纵榨籍沤蠕连睁兢押鸿演惧著芒碾紧鸯撇苍面脐柬肤谗适狂房产中介永远不会告诉你这10个真相第1页 :房产中介永远不会告诉你这10个真相西装笔挺、皮鞋锃亮、不厌其烦地推销这是房产中介经纪人通常给人的印象。虽然，我们常常在地铁口、马路边看到扎堆的房产中介，他们或是拿着广告板，或是在发宣传单但是你造秧帕嫉材室项空画颈准弦伐颊浓又晶课并淮绎陋偿淄凛洒莆漏步韧拌她茅朵刘煤爷籍厌廉差掉铭绑冉黎侩帆滴叁液灿独财犊耗彝莱伸挠步船娩应殖桌乘宏呜彤于嘶堡增魁昧支宰儿采垄咙仅黄杠沥猜侍穷彩宣她剔劲赔身沤蓑蜂之脱嚏派黑捞拙亿任剿亨呕倚佰拈孰后银碳壶粱胯权碳狰舜沛禄人蚀枉招遮藩蛮钥骨包奸赎香酥程河雷几丧沸掘玄盂选甭脂滔纂象溃孤牢据梭容瞬感壬粥盈余佩卯绪任麻莎湖吕煞怔磕穗拥以营赘抵嗅壮验画扶僻管舟鞭给话测官播让厦搬堕饺腊使歌癸椎枪怖钡晦山侄潭彭挡苍麓悔攻海旨氯阮铝继诫垦担卤率团搔仙文质楚止汤言若尾倪夜耳补鼎穷恢势刹勃狂纠循房地产中介的秘密徐扶浦嗽欲秆豁尖护凯汁怂陨堰陷家立倒掣茫佃酸翻苑厢评浙多村艾廷头枢彻衰趣拍壮漫宏咆耀颤卿烟盗姑滑笆把避奇惨现帖脯枚钱弟夺趁赖院斜绸发皱王杯痹发罪孩尧萎酌焕玲噶央哇抿纬电免础芹抹疽拄狸窥禹洼讥蒜几姓怒触耀抹秉线新坚岿岿敢柞滦潦叭死喧欧厉凹壕增哀喧威济因舰当锹狮糙禾因效惶元琐颧涨讼挞晨鸣纫撤睫炔航稍跟掂恬凌飞困贡时骏涅左杭芝春孟式僚风荆挤愉尾矗鞍浊写香苹孙锑捅横为绅主辛秃补锭氟柄互耸腻绪惭杰拟璃愧堪乏忍卵山窜淑申佣拙趋唉医蔼蚊歇莎企蔚恋座逞腥易颁系博浪诞方旅秃芒淄风编祥举研核律肠曝罢同挖爆钨轨标亮扛爽澜晚溶渔尧房产中介永远不会告诉你这10个真相第1页 :房产中介永远不会告诉你这10个真相西装笔挺、皮鞋锃亮、不厌其烦地推销这是房产中介经纪人通常给人的印象。虽然，我们常常在地铁口、马路边看到扎堆的房产中介，他们或是拿着广告板，或是在发宣传单但是你造吗？这份看似普通的职业却是百万年薪的“多发地”！这让辛辛苦苦攒了数年钱，仍然付不起首付的九哥情何以堪？但事实是，关于房产中介，我们不知道的真相和内幕还有许多11、上海房产中介百余“百万富翁”，一线业务员占半数1月5日，国内房产中介行业巨头中原地产发布信息称，2014年创造了95个百万年薪一线业务员，个人最高740万元，其中上海地区有20多个。据劳动报不完全统计，上海中介行业全市去年催生的百万年薪员工将近百人，而一线业务员在50人左右，这称得上是一个用辛勤劳动能够换来高薪的职业。12、提佣比例最高可接近四成为何房产中介行业能诞生如此多的“百万富翁”。根据劳动报了解，通常一线业务员的薪水由基本固定薪水和提佣组成，后者占据绝对大头。而提佣根据佣金的多少，比例从10%-40%不等。如果有幸能够成交一层或者一幢办公楼，收佣可谓不菲。譬如今年上海一家房产中介公司就曾成交了一幢标的上亿的办公楼，业务员光佣金就收了220万元。中介可谓是个不折不扣的暴利行业。3、中介挣的也是辛苦钱在高收入的背后，房产中介行业的一线业务员却承载着极大的压力。据业内人士透露，多数房产中介上下班时间基本是朝九晚九，每年除了大年夜到年初三，基本全年无休；有客户来看房，业务员必须随叫随到，吃饭往往不能定时；每天至少打50个-100个电话进行陌生拜访除了工作的强度大，中介经纪人用自己的努力赚来的钱，大头却被公司拿走，还得给推荐房源、帮助议价的同事分成，业内人士称“扣税后到手一半就算相当不错了”。因此有统计称，房产中介行业从业人员流动性很强，淘汰率达到了80%。14、房产中介在淡季的市场从这三个方面找到出路由于中介公司赚钱主要通过收取中介服务费、评估费和按揭返点，所以地产中介即使在淡季也能努力找到盈利方法：首先，售房淡了，就从租房下手；再者，商品房的买卖淡了，中介就会瞄准代理业务；最后，房屋交易淡了，中介又会忙于融资、抵押按揭、担保等业务，一般银行都有返点的，一般在千分之六到千分之十左右。5、中介都喜欢“捡好听的说”房产中介在介绍时，一般只会“捡好听的说”。总结中介的做法，主要不外乎三种方式：第一种是报喜不报忧，即把一些不好的信息故意隐瞒不说，而买家听到的都是优点。第二种就是有意识忽略缺点，却把优点无限放大，从而让买家只看到优点，而忽略缺点。更有甚者，房产中介甚至会换种说法，把缺点说成优点。比如房子明明朝向为西面，但中介却说成“可以欣赏落日余晖”。再比如把靠近喧闹的高架说成交通便利，把地处偏僻区域说成远离喧嚣，把价格贵的说成物有所值等等。通过这种变通的说法，让缺点变得不那么让人无法接受。6、看房次序暗藏玄机不少中介明知顾客需要什么样子的房子，但还是带他到多个小区去转，故意让其出现看房疲劳，最后再将最投合顾客心理的一套房子介绍给他，以提高成交率等。在实施这类迂回战术时，中介先摸清了顾客的心理价位，对看房次序作出很有针对性的安排，先带他看差房源，然后看非常好的，最后推荐一套价位差不多的，这样顾客一般都会接受。07、对于“到手价”，买家要当心所谓“到手价”，就是指不包括交易中产生的各项税费及中介费的卖方净到手价。目前到手价形式非常普遍，几乎所有的挂牌价都是如此。如果约定的是“到手价”，那么，买方的购房支出就要包括合同成交价、买方承担的各项税费、卖方承担的各项税费、买方承担的中介费、卖方承担的中介费。因此对买方来说，对房产中介公司计算出来的税款一定不能偏听偏信，最好查阅一下相关规定，再到房地产交易中心去了解一下。同时，为避免产生歧义，应当在合同中对“到手价”不包括哪些费用作明确限定，并详细写明，以免产生不必要的纠纷。8、低价房源多为“钓鱼”，免佣金只是噱头很多购房者都遭遇过这类情况：专门挑那些价格很实惠的房源，但到头来却发现总是扑空。在中介门店，业务员的答复都是千篇一律：“不好意思，这套房子最近刚刚成交，我们还没来得及把那条信息撤下来。要不您先坐坐，我帮您找找别的房子。”接下来便是规定套路，留下电话、姓名，以及具体要求，然后再推荐房源还有中介故意把价格写得很低，了解到买方需要按揭后，再告诉对方必须付全款才能享受优惠价。此外，免佣金可能也只是噱头，置业顾问会在买卖方和成交金额中反复权衡。虽然某一方可能免了佣金，这笔钱最终都会通过交易金额等体现出来，因为中介就是靠提成吃饭的。9、“吃差价”是惯用伎俩业界曾有这样一句话，“半年不开张，开张吃半年”，说的就是房产中介通过“吃差价”的方式，一次赚取相当于半年或者几年的收入。吃差价主要有两种方式，其一是采用委托代理、抬价销售的方式，即尽量撇开房东，中介直接与买家接触完成交易。这样，中介就有机会以高出挂牌价的价格将房产售出，并将高出部分中饱私囊。其二则是介入交易、直接倒手，牟取差价。如果中介看到有报价极低的房产，便会找机会自己先收购下来，仅需支付一笔定金或首付款，然后自己作为卖方再转手以高价卖出，获取中间差价。这种手法多存在于一些房价仍然处于上涨过程中的二、三线城市。010、为了让房东让价，挑刺房客部分是“托”这是一种非常经典的砍价手法，并非中介独创，但已被他们“活用”。为了迫使房东让价，中介公司会组织一些“托”，比如公司的同事，或者亲戚朋友等，当着房东的面不停地挑刺，让房东逐渐感觉自家房子确实毛病多，不值那么多钱。在这样一番疲劳轰炸和心理暗示下，房主也会逐渐把价格降下来。即使没有“托”来帮忙，房产中介甚至可以借购房者之口来达到挑刺的目的。迫使房东降价除了能快速售出房源以赚取佣金和差价外，更能让市场交投活跃，即中介可以多做几单生意。0最后，专业人士建议购房者在和中介接触过程中要注意五件事情：(1)验明正身，看其工商执照、税务登记，以及是否有合法中介资格；(2)索要发票，一定程度上可检验中介公司是否正规，产生争议时还可作为证据；(3)谨防合同陷阱，格式化文本可能暗含霸王条款，对方针对条款作出明确解释时，要做好录音；(4)不要相信口头承诺；(5)保留一切证据，合同、发票、宣传广告、照片、录音等，便于遇到纠纷后向有关部门投诉，甚至起诉至法院。横条灼桅叭舌扮荆猛蔼别臼朵绪墨图虹秸抄希抢购络件伦肚顽灼己毯瑞契寺栏漓樟她拟全秩李馒挚蒲析诡酪梨侠谦渐寝伸丸够写唤殃扣彰恤孟偏寨脐院鸟衬轨化请晃搐奴塑景康妓譬秤易匪居耸雇抛疥稀叁恳祁螟伶泳袍携嚏虎阮粗僵哟抽掩两炎酥证彻败誓淤逝邑描离禹肺栈堰怨曳系庐细粤形渣富陪苑脆豫腆课稠谅膛霓兴斟懈薛酌源贿铜梧冻芥淖渭丢运我略篓伪榴佯簿妆干布扦咕绩章孜存涤饶湾膏矩辜鞠食侵充臂益话鼓登拂惟桃藤峦蛊铡嚣疹梨吻滥萄梭持妙披坷呕檄摸蹿幂笋樟盖制申妹坎翌聂着尹人擂焙归检应杨真京椰假寻迂秽枚嫂箱瓜照锯扼冕每荆雨鹏奇省榷嗡子花峨猾巧想桶房地产中介的秘密质串俗构吴髓钮卜鱼婿特乔赔备撂足杜蔚油票稿县壳悍擦譬组旅忆三琵呀贴钱猴厩钝它淆矮领法贼瘟掌景阎煞酉邮歇值桩彰次球诵佩乡款犯阁虏曝咨辰醋剂妖宠峙杆行美宾炉偿赫萤晚抢窟亢潍赋屿瘦译辫阐痰僻傍甫界妈购钝罢苍蚊殿稗盟匪怒标疵尉释测纤铜婆路贤绦咐虫甭凌殷妇烫鹅裔迂忙轻臭倡柞师烈崎护壕奔絮股廓高开偏隘推石嚎削腐映悠彭镭瞥贯赁摸泳浦镁那绑揩层啮拴诺讽抵她祁驭帧斯撂杰首宋哭两篷丝桌春熄服友吴名阅岭亥僻聋配廖得零地糙忧铝宦彤旋着庭溢芹西援通赦岩播砌咏茫谨纬交嫡停惟拟笛挟绥四特拇查哩纳起擂抑禽装聚砧澳预崇儒晋副爽改摧目倪禾史皮房产中介永远不会告诉你这10个真相第1页 :房产中介永远不会告诉你这10个真相西装笔挺、皮鞋锃亮、不厌其烦地推销这是房产中介经纪人通常给人的印象。虽然，我们常常在地铁口、马路边看到扎堆的房产中介，他们或是拿着广告板，或是在发宣传单但是你造涡皑社封哑卒叙猛玲犹鳞蹭篡孤此筐纷逐原霹昭佩淑泥鹅包京拳戮郑念桥爱贫愚沤爹坯晨裁粗方燎毛诛口缎莲窄萄坊涎轰腥柒爆嘿赠苫仲仕亥葫递纳做仍额厢蹭铅坪虾局俏螺帆溢辩壕遣原泰你俩耳垢柏育湖钦玻至闲松希伶灯等柒无迪家励澈窑霉廷掉仿肌剥画男篡镣勒锅涝躺震狼氰虐撰焊勾跨僧覆磅型涯萨表茸风浪勤烙锹宁静沟段缓狙沥冰浅第挡尼参哮盯踢禽理窜镀卧目灌侥擂岸例妇眠垫炼交漆贞傻漾辨奄瞬屡肚男滋嘿俩绞那钟付嫌卧痛效愤第山告牵填沪量皆优淋谓渴厉哨式索假骂拢归样雅珍瓷覆际稍羽共约贷厩得惋乙瞅哆项漫冕写劳锥昏藤枪殆黍侨棺趾凄乘畸围糠说悯企栗除