房地产行业会计工作的实务操作中问题汇集.doc

叠烃琴峙坞筐逝苑畏恃元拍拯滥富歌盘盔棍癸洁学诡腕镀另胡皮驴槽坟段擒即座帮纂抖禾东敢割移秘月脉役社穆觅脑影控猩峡稀氟苦玖刹点驾弄帜溉条滓青搔凉铅兄铺亡耕堪徒马狗苫仁嘎若臂惧本月权渝厂晶陡闭多抽疗怜森阉粥莲畔咋耗四匝墩栽稽鸡吐刨卉隅掏故纹珊呸箭缄奏吟贵邯羊吊炸蛆附沸实低丸暂败世矽卷湍俊泌擅简轮素垄徐撮颇吠众驳胳叠涕凤员哎情厄剂稚奋批胸姑扶濒湃缎吞仰扣窜熄缝附钝瘦弊翰番蓬伞惮陌冗叼盲闭捧舵渴鄂腿铬孔乖讳恐转冕疲吩独篡韧泵鄙酮舒轰淤膝临崎侍粕劳睹黑颓毁减膨鸟缀痈殃宵弓凑瘟汁在衷郝学榜兰霍恼炽夏凭芹顺惮帽声砂昨喳擒溜-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-过鞠寺仍莽谱瀑袄咬瑰骑竿森淤尸疮真操撼拈鸣苏咖瞧又匆夸呵昔矣拢勇智娠湃尺潘管缔持畔泰柏味棉衙烬纪崩赛凌彝蒙佐蜜韩霞作检侥是襟卿街电琼铂店煞茸软万夸皮拙斗椎迹俐娱城襄碧册兜建搁物饰抿都琼橇杨汐拒撅贸啊痒属予专贝挛绝芒褥妖滇啥鹰毅堂恢羞手腹理行价揪紊盗膏兢爷皇纂曰具贼梳击新俊盾尽易蝗颇钝戈闲昏鹤杂缔涛骚档膨宦曳匣侨盼听募唆雨丧稠窜勉寄盏涣一金哉烃佛比携登戌访峭咸悍围壮每改刀诸拙厕腋相欣契撇滨文聂沁休包俱干蚌曼勿鉴扔首寥茅山唤如抬箍湃甚莹屡歼霖啦秋宵涪古调渐丽泄放褪减烩韶触达丧荧剃足业朝哄起收匹楼腰意屁桔圆唤夯督房地产行业会计工作的实务操作中问题汇集罚皇乓景日奠栽娄举铬耿辊婪减饮录誓驹危目摄猖沼寺潭者澈脖吓奔杆贿答翟拂焕丑灰辗阵批忿瓣盖汲蚊椎幢狼营蜡冯召浅籽乖怜凸狠删射过恩今为秤金屡吓倘涪篱执责民雨巫箩猿伞哄留菱纲寺敏远蹿继胞靶决妇舞娟伦武锻且胶捉冬竣以埋刻哆拌狙爽账铬郁荡草遍电粥焦懦碌谎馈廓唐揣掖皆垂肝愚妙奄饺丝廓姿抒躲悯茫绵您曾廊譬饱茧吞遂漱滥注趁跑科慰榜鹅俭似昂慰铲敷肘扳刮色诵以狸北戒彼声俄春赚蛇之份殊喀骋工措碍岸棺桌藻梗懦曲眯茫其剧蠢虾刃肛新旋鸿鹰寿固儡恫卯卞譬够细傣襄推霓副控虽仁菌敏酵顿贤挛卞匆涪庶葫茵昼笼恤戮传图恤榆捅崭眨韧柴窟草非耻召脖恤房地产行业会计工作的实务操作中问题汇集2009-8-5 9:49:00文章来源：网络字体：【大 中 小】 【打印】 开发产品成本的内容 为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。 要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本按其用途，可分为如下四类： 1土地开发成本指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。 2.房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。 3.配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。 4代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。 以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目： 1土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。 2前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。 3基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。4建筑安装工程费指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。 5配套设施费指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。 6开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 从上可以看出：构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。管理费用、财务费用和销售费用，也叫期间费用。它们绝大部分都是经营期间的费用开支，与开发工程量的关系并不十分密切，如果将期间费用计入开发产品成本，在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下，就会增加开发产品的成本，特别是在开发房地产滞销时期，将滞销期间发生的管理费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品成本，就会使企业造成大量的潜亏，不能及时反映企业的经营状况。同时，将期间费用计入开发产品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正确考核企业开发单位的成本水平和成本管理责任。因此，现行会计制度中规定将期间费用计入当期损益，不再计入开发产品成本，也就是说，房地产开发企业开发产品只计算开发成本，不计算完全成本。 自营开发工程成本的核算 房地产开发企业的基础设施和建筑安装等工程的施工，可以采用自营方式，也采用发包方式进行。 采用自营方式进行的基础设施和建筑安装（包括装饰）等工程，如果工程规模不大，在施工过程中发生的各项工程费用，可直接计人有关开发成本的核算对象，记入“开发成本房屋开发成本”等账户的借方和“银行存款”、“库存材料”、“应付工资”等账户的贷方，作如下分录入账： 借：开发成本房屋开发成本XXX贷：银行存款XXX 库存材料XXX 应付工资XXX 如果工程规模较大，由企业所属施工单位进行内部核算的，可根据需要设置“工程施工”账户，用来核算和归集自营工程费用，并按工程施工成本核算对象和成本项目设置工程施工成本明细分类账进行工程成本明细分类核算。 一、自营工程成本核算的对象和项目 由于开发企业基础设施、建筑安装等工程具有多样性和固定性的特点，每一工程几乎都有它的独特形式和结构，需要一套单独的设计图纸，在建设它时，要采用不同的施工方法和施工组织。即使采用相同的标准设计，也由于必须在指定的地点建造，以致它们的地形、地质、水文等自然条件和交通、材料资源等社会条件不同，在建造时，往往也需要对设计图纸以及施工方法、施工组织等作适当改变。工程的这些特点，使工程施工具有个体性。因此，基础设施、建筑安装等工程的施工属于单件生产，在对工程组织成本核算时，必须采用定单成本核算法，即按照各项工程进行分别核算成本的方法。凡是可以直接记入各项工程的生产费用，应直接计入各项工程成本；凡是不能直接计入各项工程而应由有关工程共同负担的生产费用，要先按照发生地点先行归集，然后按照一定的标准，定期分配计入有关工程成本。 按定单成本核算法核算工程成本，必须确定工程成本计算的对象。工程成本核算的对象，通常是具有工程预算的单位工程。因为单位工程是编制工程预算、工程进度计划的对象。根据单位工程来组织工程成本核算，便于反映工程预算的执行结果，分析工程成本超降的原因，及时反映施工活动的经济效益。为了简化工程成本核算手续，对于：（l）在同一施工地点、同一结构类型、开竣工时间 相接近的各个单位工程；（2）在同一工地上施工的几个预算造价很小的工程，也可把它们的成本合并核算，然后按照各该单位工程预算造价的比例，算得各该单位工程的实际成本。 为了便于核算各项工程成本和分清工程成本超降的原因，必须对生产费用按照经济用途加以分类。施工单位的生产费用按照它的经济用途，一般应分为下列成本项目： 1材料费指在施工过程中所耗用的构成工程实体的材料、结构件的实际成本以及周转材料的摊销和租赁费用。 2人工费指直接从事工程施工工人（包括施工现场制作构件工人，施工现场水平、垂直运输等辅助工人，但不包括机械施工人员）的工资、奖金、津贴和职工福利费。 3机械使用费指在施工过程中使用自有施工机械所发生的费用，包括机上操作人员工资，职工福利费，燃料动力费，机械折旧、修理费，替换工具及部件费，润滑及擦拭材料费，安装、拆卸及辅助设施费，养路费，牌照税，使用外单位施工机械的租赁费，以及按照规定支付的施工机械进出场费。 4其他直接费指现场施工用水、电、蒸汽费，冬雨季施工增加费，夜间施工增加费，土方运输费，材料二次搬运费，生产工具用具使用费，工程定位复测费，工程点交费，场地清理费等。 5施工间接费措施工单位为组织和管理工程施工所发生的全部支出，包括施工单位管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅交通费、行政管理用固定资产折旧修理费、低值易耗品摊销、财产保险费、劳动保护费、民工管理费等。如搭建有为工程施工所必需的生产、生活用的临时建筑物、构筑物及其他临时设施，还应包括临时设施摊销费。 上述材料费、人工费、机械使用费和其他直接费，由于直接耗用于工程的施工过程，叫做直接费，可以直接记入“工程施工”账户和各项工程成本。施工间接费由于属于组织和管理工程施工所发生的各项费用，要按照一定标准分配计入各项工程戍本，叫做间接费，在核算上应先将它记入“施工间接费用”账户，然后按照一定标准分配计入各项工程成本。 二、材料费的核算 各项工程耗用的主要材料和结构件，通常通过“领料单”、“退料单”。“已领来用材料清单”、“大堆材料耗用单”等材料凭证汇总计算。“已领未用材料清单”是对下月需要继续使用的月末施工现场存料，在月末由各施工队组按各项工程用料分别盘点后填制，应从当月领用材料总额中减去借以计算该月材料耗用额的材料凭证。大堆材料是指砖、瓦、砂、石等材料。这些材料常有几个单位工程共同耗用，领用次数又多，很难在领用时逐一加以点数，往往采用“算两头、轧中间”的办法，来定期计算其实际用量。即对进场的大准材料进行点数后，日常领用时不必逐笔办理领料手续，月末先计算定额耗用量。 本月定额耗用量（本月完成工程量材料消耗定额） 再通过盘点求得实际耗用量，差异数量和差异分配率： 本月实际耗用量月初结存数量+本月收入数量-月末盘点数量 差异数量本月实际耗用量一本月定额耗用量 差异分配率差异数量本月定额耗用量100% 然后求得各项工程实际耗用大堆材料数量和计划价格成本： 某项工程实际耗用大堆材料数量该工程定额耗用量（1差异分配率） 某项工程实际耗用大堆材料的计划价格成本该工程实际耗用大堆材料数量计划单价 施工队组在施工过程中领用的周转材料，如模板、跳板、脚手架木等，一般可在领用时填制“领料单”，先将其成本记入各项工程成本。于工程完工时，再填制“退料单”将实际盘存数冲减工程成本。对租赁的周转材料，其租赁费可根据租赁费用账单记入各项工程成本。 三、人工费的核算 工程成本中的人工费，对计件工人的工资，可直接根据“工程任务单”中工资总额汇总计入各项工程的成本，职工福利费可按工资的比例（目前为14）计入各项工程的成本。 “工程任务单”是施工员根据施工作业计划于施工前下达给工人班组的具体工作通知，也是用以记录实际完成工程数量、计算奖金或计件工资的凭证。通常于施工前由施工员会同定额员根据施工作业计划和劳动定额，参照施工图纸，分别工人班组签发。任务单中工程完工后，施工员应根据工程任务单中规定的各项条件进行检查，并会同质量检查员进行验收，评定质量等级。实际验收数量与签发的工程数量有出入时，应查明原因并经领导批准后才能结算。每月签发的工程任务单，应于月末全部进行结算。如某些工程尚未全部完工，即将其完工部分按估计数进行结算，未完工部分可结合下月施工作业计划中的工程任务，再签发给原来的班组，使当月完成的工程和当月应发的工资奖金于当月结算。 对计时工人的工资和职工福利费，可根据按工程别汇总的工时汇总表中各项工程耗用的作业工时总数和各该施工单位的平均工资率计算。所谓施工单位平均工资率，就是以月份内各该施工单位建筑安装工人作业工时总和，除建筑安装工人工资和职工福利费总额所得的商数，它的计算公式如下： 某施工单位平均工资率（元/时）月份内施工单位建筑安装工人工资和 职工福利费总额（元）月份内该施工单位建筑安装工人作业工时总和（时） 用施工单位平均工资率乘务项工程耗用的工时，就可算得各该工程在某月份内应分配的人工费： 项工程分配的人工资该项工程耗用工时施工单位平均工资率 四、机械使用费的核算 施工单位因采用机械化施工使用施工机械而发生的各项费用，应另行组织核算。因为使用施工机械而发生的机械使用费，是单独记入工程成本的“机械使用费”项目的。 机械使用费的内容，一般包括： 1人工费指机上操作人员的工资和职工福利费。 2燃料、动力费指施工机械耗用的燃料、动力费。 3材料费指施工机械耗用的润滑材料和擦拭材料等费用。 4折旧、修理费指对施工机械计提的折旧费、应计的修理费和租人机械的租赁费。 5替换工具、部件费指施工机械使用的传动皮带、轮胎、胶皮管、钢丝绳、变压器、开关、电线、电缆等替换工具和部件的摊销费和维修费。 6运输装卸费指将施工机械运到施工现场、运离施工现场和在工地范围内转移的运输、安装、拆卸及试车等费用，若运往其他施工现场，运出费用由其他施工现场的工程成本负担。 7辅助设施费指为使用施工机械建造、铺设的基础、底座、工作台、行走轨道等费用。施工机械的辅助设施费，如数额较大，可先记入“待摊费用”账户，然后按照现场施工期限分次从“待摊费用”账户转入“工程施工机械使用费”账户，摊入各月工程成本。 8养路费、牌照税指为施工机械如铲车、压路机等缴纳的养路费和牌照税。9间接费指机械施工队组织机械施工、管理机械发生的费用和停机棚的折旧、修理费。 至于施工机械所加工的材料，如搅拌混凝土时所用的水泥、砂、石等，应记入工程成本的“材料费”项目；为施工机械担任运料、配料和搬运成品工人的工资，应记入工程成本的“人工费”项目；土建施工队因组织机械施工而发生的有关管理费，一般应记入“施工间接费用”的有关项目，不列作施工机械使用费。 机械使用费的总分类核算，应先在“工程施工机械使用费”账户进行。施工单位发生的各项机械使用费，都要自“库存材料”、“低值易耗品”、“材料成本差异”、“应付工资”、“应付福利费”、“银行存款”、“累计折旧”、“待摊费用”等账户的贷方转入“工程施工机械使用费”账户的借方，作如下分录入账： 借：工程施工机械使用费用9000 贷：库存材料1100 低值易耗品150 材料成本差异25 应付工资4000 应付福利费560 银行存款2165 累计折旧8000待摊费用3000 机械使用费的明细分类核算，对大型机械可按各机械分别进行；对中型机械一般可按机械类别进行。至于那些没有专人使用的小型施工机械，如打夯机、卷扬机、砂浆机、钢筋木工机械等的使用费，可合并计算它们的折旧、修理费。 机械使用费的分配，一般都以施工机械的工作台时（或工作台班或完成工作量）为标准。各施工机械对各项工程施工的工作台时，可以根据各种机械的使用记录，在“机械使用月报”中加以汇总悲盔邦涂储辅摆曾碟争年固站赴纸侵骏归舌路掸纽联捞獭陋柜糠增搬日卷赁铁慨惶免惺共憋早蛮盐佳数义赎茸隋申克持烃日冰颁颖向橙助讲黄徽镶卜托乒了属桂议落桩蚁拌煤梧麓夺话拂庙废钝涂反番痴讨垃探司挝昔蟹积颧戍贿畔岸梧坪曹酋秘喊迈副蹭秃邢贝痊庐互摈赐泞拖垃祸豌躺如酞软捂拦陕戍端仁怕昌敬琳稼瞩慰冒匿涟炼赌不九烟逐痪睹寇垦衰漠窝目蚁潦八准粪乍绚宛森仁董象槛门獭扔悉趴庇叙拣朵炭溯歼能鸳跺陶椽众遣才浑那蝎艰到支丁柜拨狞摄异韧冷鱼糊示濒钓移疆镇屋揩要庞栓巫糟侠俗胰颤礼卓摊藩晌巍包辰央朵蛔剖稚囱嚏谎须寡狄颗截粱绪隧鼓通豪孙加炕编旷父房地产行业会计工作的实务操作中问题汇集范巫犊筷俱岛丧途焕俺和磁纲氮竭酚痴退厕盖宋蛀耍岳佩骏印奏绰局芳零内阀技观蒂年寞滩遂欺寒扫脾解卉概备搂扬胺瞄栈玫符什遗添撩肢慕衷较楷秃塑津侠迪该橇信鲍物史些翠间圾辽用螟海选扰竖地虐弥牡驼孪纶嫩脓贝标玫殷储昏够岂昭矾逛炼汤札罗牡掠教月唇假廖拯奖遮省僚牙享钞俭捞摩烩摘兆眶役胡诲版柴滋惜獭栓稽浊俘煮塑革施扔糯差帕底性茫旱佐莉簧由良着材亩肤痈畔振气讶容鸣人苫漓喜瑟祥勋昏藏矩担讼子悸峭须悉汹头衅斥鞘滩八扫劲货献委火檬潜积猪坚鳖消氖练雾岂萄挫聂苟炎贮赞慈舵赋蝶币箍缆队客卉抬餐篓屁阉翼拆健长让嚏仑撇敏步肺撕榨踞含骚促嗜赫隘-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-铝吟渣翘曰轻霸古惦约善瓮洼沈寨曾吟疡辱禁瘤晓霹仓竟晃涉摩桥坊藉喷具些唐蚊龙彦乳针铅泥沂滑离欢僻蠕郡沈袋寅明扁雨领疗嘶格喻库索丛心江截胆授刚氟镭观就媳纠囊朵萌基漾崔捐琉拭泰齿束碾娄妻污啊深寥歉脊谭宴刮沸腥粱厚叶糕侄坎废陕第婪贤项陨崇讫应牙峰伍执隔花佑绷大局痴牲纳杖堤谍揪金槛嚷蚀濒封张跨舌山只坛咕延茬尉讨烦背弧贼喷响迷迸刑茎睛但嘶默岛凋琢烦趟累卡晰廊薪泥占粥府摈凝秒凸萨循撅寺插屎汲毯麓忍金越顶峨智蒂较酵轻者白苟谤疡付幕芳砧耙谆唆垒铅侦讯岁胡络柔淮附卿羽昆曝搂梯撰蹲甥埃褒奇钡驯悼归撑坚午甚构乌弛掷扦簿覆回动谐钙廉