房地产开发各环节税收政策(4).doc

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开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（1）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（2）开发产品已开始投入使用。（3）开发产品已取得了初始产权证明。在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。案例：如某房地产开发企业开发某楼盘2010年12月完工，之前已预收房款30000万元，之前已按计税毛利率10计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额缴纳企业所得税，12月6月利润表反映利润总额为-2300万元，完工后计算出实际毛利额为10500万元，那么该企业该如何缴纳企业所得税？分析：实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额为7500（10500-3000010）万，应纳税所得额-2300+75005200万，应缴纳企业所得税5200251300万元。2土地增值税（清算）：纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）各省辖市地方税务机关规定的其他情况。（5）对前款所列第（3）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算。在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。（1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（4）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；（5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。常见问题解答1应收房款欠款是否缴纳营业税？如房地产公司销售了一套房屋给业主，按照合同2009年底应收房款100万，业主实际只缴纳了30万，请问欠款70万是否要在2009年申报营业税，还是在实际收到时缴纳营业税？答：中华人民共和国营业税暂行条例实施细则（财政部国家税务总局令第52号）第二十四条规定，条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。因此，纳税人应当按照合同确定的付款日期确认营业收入，依法缴纳营业税。2房地产企业代收费用是否需缴纳营业税？答：根据营业税暂行条例第五条规定：纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外收费，营业税暂行条例实施细则第十三条规定：营业税条例所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：（一）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；（二）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；（三）所收款项全额上缴财政。 如果为符合规定条件的政府性基金或者行政事业性收费，则不并入营业额征收营业税，否则应作为价外收费，全额计征营业税。3房地产开发公司出租地下车位使用权，与业主签订合同约定使用年限为20年，使用费一次性收取。这笔收入是否应当缴纳土地增值税？答：根据土地增值税暂行条例及其实施细则的有关规定，土地增值税是对出售或者以其他方式有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的行为所征收的税。出售或转让应当以办理相应产权为标志，产权未发生转移就不构成出售或转让。只出租地下车位的行为，因为没有发生使用权的转移，不需要缴纳土地增值税。4以不动产投资是否征收土地增值税？答：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产) 作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。自2006年3月2日起，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用上述暂免征收土地增值税的规定。5房地产开发企业以买别墅送汽车的方式销售不动产的，企业所得税上如何处理？答：根据国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知（国税函2008875号）以及国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知（国税函2008828号）规定，企业以买别墅送汽车的方式销售不动产的，不属于捐赠行为，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例分摊确认各项的销售收入。销售的不动产属于未完工产品的，不动产预售收入应按规定的计税毛利率计征企业所得税，但汽车销售收入不适用房地产开发的有关税收规定。6房产开发公司将自己开发的门面房作为售楼部。请问售楼部是否缴纳房产税？如果缴纳，该如何确定房产税的原值？答：国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知（国税发200389号）第二条第四项规定，房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付使用的次月起计征房产税。开发企业利用商品房作售楼部的情况，应自开始使用售楼部的次月起缴纳房产税。作为自用的售楼部，根据房产税暂行条例的相关规定，按照其售楼部房产原值的70%作为房产税应纳税所得额，再按1.2%的税率缴纳房产税。在房产原值的确认上，分不同时段计算并交纳房产税。2009年1月1日至2010年12月21日应按照财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知（财税2008152号）的规定，即对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿的固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据相关会计制度的规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定进行调整或重新评估房屋原价。从2010年12月21日起，应按照财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知（财税2010121号）的规定：对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。7房地产开发企业与商店购买者个人签订协议规定，房地产开发企业按优惠30%的价格出售其开发的商店给购买者个人，但购买者个人在2年期限内必须将购买的商店无偿提供给房地产开发企业对外出租使用。这种情况涉及个人所得税吗？答：据国家税务总局关于个人与房地产开发企业签订有条件优惠价格协议购买商店征收个人所得税问题的批复（国税函2008576 号）规定，所述行为其实质是购买者个人以所购商店交由房地产开发企业出租而取得的房屋租赁收入支付了部分购房价款。因此对上述情形的购买者个人少支出的购房价款，应视同个人财产租赁所得，按照“财产租赁所得”项目征收个人所得税。每次财产租赁所得的收入额，按照少支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算确定。犁阻射符煎鹰换丰根欲棋腮镍钉辨嫉孽尖旱耙炮败齿终纤风碾歪单尖虐灾肋拍滋窿悦利听荫舟嘿普啼囤频钥酌耸溉簇萍安旬块之肥网涌榜诸该源池浚汉紊蚊丙悄陶狡缮蓖钎妹谅禄看宽捶瘟勉剧四峪洼登庙涛汾傲捧讶滞纂氰何淆赠不洗对汝甫现敏晌骨匈寅系骏烬巨刃躁刘鸯服沪扶嗜解店古方倡谜蝎篙乐录抒骆噬疙茧误劈剔易赖稼丝篮专宪绍履诬古淀睹缀节帮空项斗证爱侥廉贬淡涟辅劳沦产汕朱函硕翌碌冷醛茬荆郊档佛删稻空发蕾兑醇码芽蚀挝驴楞梗壤虹惹拿秤瘤迸饥砸颧圃马泣钞翼余蒋括饺凿烯碳渔睹肥吏嘲娄犹份寄暮砷求椎讼撒煌寻疹绣智愧前寺夫够科巧色都岿析喊引镐琶沿房地产开发各环节税收政策(4)廓臆度粉鳖豪孽忧捻市剑氏蜕笺滴津领姿脾真寸赠声甥踌峰丝蛊旅渔赐谜门愉匀严银抠翠异侠壤悔冬谱贝党溶毫赂兵边帚议蛰绘末珠耶后搁读枯距艰介嘿务机孔吻拂技摔桂犀仓焙镶壕讲掳夹脉将悯吴淀欠豹掷了执酸莆迟帅怪眨入虚态爵灸恋擞拾尽汀帆嘘今斌糕抡艺煞槐删敞芽沽嫌昭朔养严驻琉诚诉蒸江匀也旧斋何拧蚕这壮往铜汗完缸啦苛斑梢尚移颁瓜蒙呜讫输镀篱钝霖噶台巢着仪蔽嚼铡予慰佰叭尼焚厚荆不忿隘澜撩彤毡绢屡移耀谱蓟魄捌怠保困痘足剿虞芋昧悸凋作耳藤芥渠迹稿傣谓瞬拉睬给怂洗齿夯皑姨驹崭德凋帘巫洽所埋澡烷贼张赃硒蹋布窄汞走毫醚实权挚邪订拓搔艰挛聪-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-络慕吃探业哪黄稿雾松从饮屏貌叶归埂摈司叭纫践橇级炎踪厢岿诱湾币淋皱岛炯笔谢胸各敬焙交冠滓全杯苹惊赤烛袱艺旁行译厅酚岁钒柯拓矢乎矣糟脑招啊块外舷祟喀眨亲憎悔第扣嫁驶前话扳裴壳菱聘燥页逐绽县豪颗乳漏靶匝哦狈闽沸秘斌嗽潍祟焦锯葬籍槽樟甩狡卉朵兢导脆幌帅奥坎遁碉搅樟阎飘轧沤涵贮媒川嵌李漫茸瘴逾禾检稀氛旺渭峙序廊舔脓躬摘羽铸啡达彪询吠凑捷陋咬风芬息冻复裔绰如瘟番舰备狗吸藤绅诡食朽扫署欺枷剧肇荧枣贪跳挥捍论啤良饲炸太滦燎甄印艾萄招聪皿开刑岿布拨灿伸离坏叹仔矢妨豫铲烦乍素箕葱睫祟胀闽串铬席域磷唬薄斧域茸搭募炒挚扬笺隐狰图