14春学期《房地产估价》在线作业.doc

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14春学期《房地产估价》在线作业及答案
试卷总分：100 测试时间：--
单选题 多选题 判断题
一、单选题（共 30 道试题，共 60 分。）V 1. 针对某宗房地产，已知同一时期的国债利率为4.5％，投资风险补偿2.2％，管理负担补偿0.2％，缺乏流动性补偿1.5％，易于获得融资的优惠率为0.5%。采用累加法求取的该宗房地产报酬率为（B）。
A. 10.10%
B. 7.90%
C. 8.40%
D. 11.90%
满分：2 分
2. （C）是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳利用。
A. 收益递增递减原理
B. 均衡原理
C. 适合原理
D. 供求原理
满分：2 分
3. 在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（A）范围之内
A. 0．5～2．0
B. 1．5～2．0
C. 0．5～1．5
D. 1．0～1．5
满分：2 分
4. 如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以（A）进行估价。
A. 保持现状前提
B. 装修改造前提
C. 转换用途前提
D. 重新利用前提
满分：2 分
5. 一般地说，增加房地产开发环节的税收．会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格（C）；相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格（C）
A. 下降，下降
B. 下降，上升
C. 上升，下降
D. 上升，上升
满分：2 分
6. 为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为（B）
A. 快速变现值价值
B. 谨慎价值
C. 在用价值
D. 残余价值
满分：2 分
7. 在评估政府行政办公楼的价值时，一般采用（B）估价。
A. 市场法
B. 成本法
C. 收益法
D. 假设开发法
满分：2 分
8. 某宗房地产2006年8月的价格为4000元/m²。已知该宗房地产所在地区类似房地产2006年6月至12月的价格指数分别为80.4、83.5、85.0、89.2、94.6、96.1、92.8（以2003年1月为100）。现将该宗房地产调整到2006年12月的价格为（A）元/m²。
A. 4367
B. 4617
C. 4446
D. 4161
满分：2 分
9. 下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（A）
A. 金融制度政策
B. 利率
C. 经济发展
D. 汇率
满分：2 分
10. 在评估一宗房地产的价值时，一般要求采用（B）估价方法
A. 一种或一种以上
B. 两种或两种以上
C. 三种或三种以上
D. 四种或四种以上
满分：2 分
11. 五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（A）等设施或条件以及场地平整
A. 供水、排水、电力、电信
B. 给水、排水、燃气、热力
C. 排水、电力、通信、燃气
D. 排水、电力、通信、热力
满分：2 分
12. 路线价法主要适用于城镇街道两侧（B）用地的估价
A. 居住
B. 商业
C. 娱乐
D. 工业
满分：2 分
13. 运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的（B）大致接近。
A. 幅度
B. 数额
C. 比率
D. 指数
满分：2 分
14. 房地产权利的种类中，属于债权的是（D）
A. 地役权
B. 建设用地使用权
C. 抵押权
D. 租赁权
满分：2 分
15. 某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命50年，则该商业房地产的折旧年限是（A）年。
A. 37
B. 40
C. 50
D. 43
满分：2 分
16. 某幢房屋的土地总面积1000m2，总建筑面积2000m2，某人拥有其中100m2的建筑面积，按建筑面积分摊方法计算的该人占有的土地面积为（B）。
A. 100m2
B. 50m2
C. 60m2
D. 80m2
满分：2 分
17. 某宗房地产每年的净收益为50万元，资本化率为8%，则该宗房地产的价值为（B）万元。
A. 600
B. 625
C. 650
D. 675
满分：2 分
18. 长期趋势法适用的对象是（C）的房地产。
A. 商业性质
B. 出租性质
C. 价格无明显季节波动
D. 价格有明显季节波动
满分：2 分
19. 某估价机构于2006年8月10日至15日为某房地产抵押进行了评估，估价时点为2006年8月20日。后因对估价结果有争议，于2007年3月15日进行复估，则复估的估价时点应为（B）。
A. 2007年3月15日
B. 2006年8月20日
C. 签定估价委托合同之日
D. 估价人员与委托人商定的日期
满分：2 分
20. 某宗房地产交易合同中写明，买方付给卖方4982元/m²，买卖中涉及的税费均由买方负担。该地区房地产交易中，卖方缴纳的税费为正常成交价格的6%，买方缴纳的税费为正常成交价格的4%。则该宗房地产的正常成交价格为（C）元/m²
A. 5190
B. 4700
C. 5300
D. 4790
满分：2 分
21. 某宗房地产1997年建成使用，当时获得了70年土地使用权年限，预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该宗房地产的报酬率为8％。则该宗房地产2007年的收益价格为（C）万元。
A. 125
B. 126.42
C. 123.77
D. 124.43
满分：2 分
22. 有一宗房地产交易实例，其成交总价为40万元，其中首付10%，余款在半年和1年后分两次平均支付，假设月利率为0．5%，则在成交日期一次付清的价格为（C）万元
A. 37．91
B. 38．25
C. 38．42
D. 50
满分：2 分
23. 房地产所有权有单独所有、共有和（A）三种
A. 建筑物区分所有权
B. 建筑物共同共有权
C. 建筑物按份共有权
D. 私有权
满分：2 分
24. 由于房地产的不可移动、不可隐藏，流动性差，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。这是由于房地产的（D）特性
A. 不可移动性
B. 用途多样
C. 相互影响
D. 易受限制
满分：2 分
25. 房地产的（B）特性，使得房地产具有独占性
A. 不可移动
B. 供给有限
C. 价值量大
D. 用途多样
满分：2 分
26. 任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境，这是由于房地产的（A）特性
A. 不可移动
B. 独一无二
C. 相互影响
D. 易受限制
满分：2 分
27. 构成房地产实物、权益和区位状况的因素，称为（B）
A. 环境因素
B. 自身因素
C. 经济因素
D. 外部因素
满分：2 分
28. 某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似的现房价格为4500元/㎡，出租的年末净收益为500元/㎡。假设年折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为（A）元/㎡
A. 3473
B. 4365
C. 4500
D. 4635
满分：2 分
29. 收益法适用的条件是房地产的（D）
A. 收益能够量化
B. 风险能够量化
C. 收益或风险其一可以量化
D. 收益和风险均能量化
满分：2 分
30. 假设开发法在形式上是评估新开发的房地产价值的（B）的“倒算法”
A. 市场法
B. 成本法
C. 收益法
D. 长期趋势法
满分：2 分
二、多选题（共 10 道试题，共 20 分。）V 1. 运用成本法估价，计算投资利息时，包括（ABCD）的利息，无论他们的来源是借贷资金还是自有资金都应计算利息。
A. 管理费用
B. 土地取得成本
C. 销售费用
D. 开发成本
满分：2 分
2. 房地产区位因素是—个综合性因素，如果对其进行分解，可分为（ABD）等方面
A. 位置
B. 交通
C. 面积
D. 外部配套设施
满分：2 分
3. 在合法产权方面，应以（ACD）为依据
A. 房地产权属证书
B. 委托人提供的书面证明
C. 权属档案的记载
D. 其他合法证件
满分：2 分
4. 争取房地产估价业务的措施可以通过（BCD）等方式进行。
A. 给予回扣或折扣
B. 提高服务质量
C. 恰当的宣传
D. 提升估价机构的品牌
满分：2 分
5. 假设开发法适用的对象是具有开发或再开发潜力的房地产，例如（ABCD）
A. 在建工程
B. 待开发的土地
C. 可装饰装修改造的房屋
D. 可改变用途的旧房
满分：2 分
6. 收益性房地产的价值高低主要取决于（BCD）
A. 已经获得净收益的大小
B. 未来获得净收益的风险
C. 未来获得净收益的大小
D. 未来获得净收益期限的长短
满分：2 分
7. 根据造成建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为（ABD）
A. 物质折旧
B. 功能折旧
C. 外在折旧
D. 经济折旧
满分：2 分
8. 市场法适用的对象有（ACD）
A. 标准厂房
B. 在建工程
C. 高档公寓
D. 房地产开发用地
满分：2 分
9. 需要补地价的情形主要有（ABC）
A. 土地使用者土地用途
B. 土地使用权届满后续期
C. 土地使用者抵押划拨土地使用权
D. 土地使用者转让出让土地使用权
满分：2 分
10. 具体的长期趋势法主要有（ACD）等
A. 数学曲线拟合法
B. 市场提取法
C. 平均发展速度法
D. 移动平均法
满分：2 分
三、判断题（共 10 道试题，共 20 分。）V 1. 在影响房地产价格的各种因素中，房地产投机属于经济因素（A）
A. 错误
B. 正确
满分：2 分
2. 有租约限制的房地产，租赁期限内的租金应采用租约约定的租金，租赁期限外的租金应采用正常客观的市场租金。（B）
A. 错误
B. 正确
满分：2 分
3. 社会治安状况、房地产投机和城市化是影响房地产价格的经济因素。（A）
A. 错误
B. 正确
满分：2 分
4. 搜集什么样的实例资料，主要取决于估价对象的不同。（A）
A. 错误
B. 正确
满分：2 分
5. 在合法产权方面，只有合法产权的房地产才能成为估价对象（A）
A. 错误
B. 正确
满分：2 分
6. 成本法测算出来的价值称为积算价值（B）
A. 错误
B. 正确
满分：2 分
7. 路线价法实质上是一种市场法，是市场法的派生方法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理。（B）
A. 错误
B. 正确
满分：2 分
8. 在实际估价中应尽量采用现金流量折线法估价（B）
A. 错误
B. 正确
满分：2 分
9. 谨慎原则只有在评估房地产抵押价值才需要遵循的一项原则。（B）
A. 错误
B. 正确
满分：2 分
10. 在替代原则中的类似房地产是指在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与估价对象相同或者相当，并与估价对象处在同一供求范围内的房地产。（B）
A. 错误
B. 正确
满分：2 分
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