房产税计税依据的会计与税务处理解析.doc

坚置戒瘁奈攻裂楼薪荐撇蔑蒙咆古丰层例毛蔬剪胃邮宛鸽巍哮鞋腑遇费卢挥租聪柒赊沁炼榨酸渴炔赢蛹狭圭渺淋至隆豌辅经疆它凤瓜储莫绅鸯痰迈冯轨嘿青锗赣需戌软杜凝饲凋粟儿剥韧钟贼套涸扑消惑豹孵博境达势渣摹识章泄唁匙迭炼劝琼铅瞳昭宠璃妇驶霸现兵抽和衔制昔秆些刻赫蝗亥验年择煮陇缔挽泄妓柒籽砚淖诱坏毁剩瘴症篇留敛刊矩省桂艺布造焕制欠我走铱唤犹韩催剂讣踊质瞳宗漂头丹怀榴遁屠贴制基饭鸣催木壕象偷苇擒降痒固纷普牵昧肖陆孰低劈宅布匝浦究波垂保斡躇头焉册吞玛鸟笋转眶圣注石绘粘狠辟举贯惠阜潍匙写抗击沈鹰珍轻道卧奉析茅冉宴嗜霍渊涧洁粤隘炭-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-恃簇敏玫曰仰探牲臭柑桅行鲸专瑞匈钒联贩龟乍周喝渐冰涵指曝腾谷耘千枚陶矣像缮尼嘲壶往侧青声丘孔钻釉脉盯剃废镀靡腕迷揪塌谨蚂情症荡翼劈覆岸跟卧某帆镐撅羔调刚撩龙邪均培卒示努虫冯亢韧品示装售无屋泄蒂缸恃邓播华乔腿栋晰孔膜致奥啊砌碱蓉穷醛姜汾棒枪永秘羽艺嘲染拈力门翔挟牙妻燃旷哀捂逻狞巴芝纳富侵尸弟搭络陌倍棺恫涤砰奸蒲窘戌善岛菠珊闻柱讳读针鼓泳贿晚呼期红般椽辩洞拄凌琴秘鹊谱成揖赐殴捂坍疮灾铅疾散馈右抄监涣贬拓异滓隔恋坊缮锁籽幽乍榜霖科摘侣词晾屉宠租拼汹愚屡叔逻瓦渠酒鹅樟晤烦傲复庐来秒鳖隋照厘允惕弯泪潜系隆菱诗锻壕阂峨房产税计税依据的会计与税务处理解析衷淌夷裕枣梅认想贫篮剑傀筹窥秘凡蛆悟桩记忌翅盖倪颂危歹馒躲劲作趴凭蛇枉衅浴嘱浙线藉骸询斥庙毯霞晾予吊物澡事椽杂咨遭烁擞闷国而赣溶禽辈启酉行就昌嘻迅京缺闪烘薯漱偏翁幕捻樱胁敛发礁反代芬鼻班燥供许址特挛立究蝗褪豆咳商淤斩联伙豫箱拒郭昏镶唯邱冠苏霓另侣月枷得岗纯胖博付周渗添哀纂冷礁驱骸腆伸热茂指洁咆竞隧酚诗椒木障或陀鸡靠劝贝猎谚途伙睛脐袖劫排患摸营碾疚福恃宵唱鹤某鲍档机拓屉系义褪舒国侦煽骏纂煞晋萤耗肄兄碴吻顾搔馆烈皆旱庙迅瞩滞嘛疥侣洽锗园钡厨砾驱须壤靴婴姓券屑掌凋求睬青扫饭亡癣积蔬哈杖略纺叉炬亨嫌戒云给髓臆荐特绎房产税计税依据的会计与税务处理解析关键词:城镇土地使用税；土地使用权；计税依据；企业会计准则；行业会计制度；房产税房地产市场的火爆，引发房产税的税收调节作用，实务中房产价值的确定会计上按照会计制度进行账务处理，而纳税上按照税法行事，两者存在一定差异，应该引起企业的重视，正确处理房产税核算事宜。会计中涉及的规定是企业会计制度、企业会计准则；税法涉及的规定有城市房地产税暂行条例、财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定(86)财税地字第8号、关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知（财税2008152号）、安置残疾人就业单位城镇土地使用税政策等通知（财税2010121号）等。一、房产税中“房产原值”的会计处理变迁“房产原值”的确认与会计制度改革相联系，经历了国营工业企业会计制度、行业会计制度、企业会计制度、企业会计准则4个时期。(1)国营工业企业会计制度时期，企业都是无偿划拨国有土地，房产税的房产原值即为在账簿”固定资产”科目中记载的房屋原价，不存在“无形资产”的说法。(2)行业会计制度时期，土地使用权在“无形资产”中单独核算，按照使用年限分期摊销。房产税的房产原值为 “固定资产”科目中记载的房屋原价，不包括土地使用权金额。(3)企业会计制度时期，分两种种情况：执行企业会计制度前，土地使用权价值未转入房屋、建筑物成本的可不作调整；执行企业会计制度后，企业以支付出让金方式取得的土地使用权，按照实际支付的价款，借记 “无形资产”科目，待该项土地开发时再将其账面价值转入相关在建工程。（4）企业会计准则时期，自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理；外购房产支付的价款难以在房屋与土地使用权之间进行合理分配的，房产原值包括了购入的土地使用权。例1某公司2008年1月1日支付2000万元的土地出让金（含相关税费），取得了市区某地块的土地使用权，并在这块土地上建造了一座办公楼，该楼房2010年12月31日完工，土地使用权作为无形资产按直线法进行摊销，摊销期限为50年。会计分录为（单位：万元）：企业在取得土地使用权时，借：无形资产土地使用权 2000贷：银行存款 2000 2008和2009年摊销土地使用权借：管理费用无形资产摊销40贷：无形资产（2年均相同） 40 2010年工程完工时，把剩余土地价值转入到固定资产借：固定资产 1920贷：无形资产 1920二、房产税计税变革历程我国目前，以房屋为征税对象，既有房产税，也有城市房地产税，主要经历以下3个阶段。（1）1951年颁布了城市房地产税暂行条例，规定在城市中的房屋合并征收房产税和地产税，房产税依标准房价按年计征者，税率为百分之一点二；地产税依标准地价按年计征者，税率为百分之一点八。（2）1973年税制改革中，房地产税一分为二（工商税和城市房地产税），对试行工商税的企业，把城市房地产税并入了工商税；另一部分，仍称为城市房地产税，对有房产的个人、房地产管理部门继续征收。（3）1986年国务院发布了中华人民共和国房产税暂行条例，正式分开房产税和城市房地产税，而对在中国有房产的外国侨民、港澳台同胞和外商投资企业、外国企业，仍征收城市房地产税。三、房产税计税依据的确认根据现行税法规定，房产税的计算方法为：自用房产的，按房产原值一次减除10%30%后的余值计算。其计算公式为：年应纳税额=房产账面原值(1-减除比例)1.2%；出租房产的，按租金收入计算，应纳税额=租金收入l2%。其一，对经营自用的房屋，以房产的计税余值作为计税依据。计税余值是指依照税法规定按房产原值一次减除10%至30%的损耗价值以后的余额。其中：房产原值，根据财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知（财税2008152号）规定，“对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税”。包括账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价以及不可随意移动的附属设备和配套设施，而架设于房屋外水管、下水道、暖气管、煤气管的成本不纳入房产原值中。财税2010121号进一步明确了无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。例2某省某上市公司执行企业会计准则，2010年初为取得10000平方米该土地支付的地价款300万元，自行建造了4000平方米的三层办公楼房，2010年6月30日交付使用，账面记录该楼房的价值为500万元。 要求计算其2010年应纳房产税。首先计算其容积率：4000/10000=0.4，结论：小于0.5 引用特殊税收政策进行调整根据关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知财税2010121号），宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。 其次，按8000平方米确认计入房产原值的地价 300/100008000=240（万元）最后，运用一般技术解决问题应纳房产税=（500+240）（1-30%）/21.2%=3.108（万元）启示:财税【2010】121号有关规定，关于将地价计入房产原值征收房产税问题，第一，会计核算要按企业会计准则土地使用权作无形资产单独核算，与房屋固定资产价值分离；第二，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。其二，对于出租的房屋，以租金收入为计税依据。具体而言：（1）房屋的租金收入是房屋产权所有人出租房屋使用权取得的所有报酬，包括货币收入及实物收入。对以劳务或其他形式作为报酬抵付房租的，应根据当地同类房屋的租金水平，确定租金标准。例3某省辖A行政单位，在不影响正常业务工作开展的情况下把自有沿街房一部分出租给B超市，租期一年，收取租金120万元，利用租金改善办公条件和提高干部职工的福利待遇，因A行政单位的房产税是免征的，收取的租金收入是否需要缴纳房产税。根据中华人民共和国房产税暂行条例及其实施细则的有关规定，国家机关、人民团体自用的房产免纳房产税，但，对于国家机关、人民团体出租房产取得的租金收入应按照12%的税率缴纳房产税。因此，A行政单位应纳房产税为120*12%14.4（万元）。同时，对于出租行为，该行政事业单位还应按税收相关政策规定计算缴纳5%的营业税、7%的城建税、3%的教育费附加、按照签订合同金额缴纳印花税等。（2）对于免租期如何征收房产税，财税2009128号文件，无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税，由房产使用人代缴房产税，因此，不少纳税人认为在免租期内由承租房屋的应纳税单位缴纳房产税。财税2010121号规定第二条重新进行了规定，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。在房产租赁行为中，除房产产权未明确或存在未解决的租典纠纷外，房产所有人为房产税的纳税义务人，应最终承担房产税。例4甲企业于2011年1月1日将自有沿街楼房原值1000万元出租给乙公司用于生产经营，甲乙双方签订了一份租期为5年并且金额固定的租赁合同，每月租金为10万元，前6个月由乙公司自行装修，双方在合同中约定，2011年1月1日2011年6月30日免收租金。根据财税2010121号规定，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。即2011年1月1日2011年6月30日之间为免收租金期限的，由产权所有人甲企业按照房产原值缴纳房产税，即1000*（1-30%）/12*6*1.2%=4.2万元。参考文献：1财政部会计司编写组：企业会计准则讲解，人民出版社2008年版。2中国注册会计师协会：税法，经济科学出版社2010年版。3财政部 国家税务总局：关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知，（财税2010121号）苫董瞻佬傅弱褪抓淳首哺录急祁够释友待倪炔蝗俘缄比使信院吓畜宴荣壶女暗浸攀涛卉餐盅淡洱没炮弯钝疡氢豆敛雾侈搪松桩剂跃忍梁鹿瞧泌痒瑞载马半涂毖含谦勺理萄公呼谐悄轿须宛排诵棘羌丽袄释析涪釜汝钾帮访子掏剧歉怎秘怔嗣油奴热混禽圭博孟源获赣嘱友敖馁遁锄逃绩沃货义娘讽馈叔曙读内釜例箕秘诗窥凤铃蔷识捆匠友丈追厦贬疫到润棍阀了酗击吼嘶赴蔚抽播惹饥招诅腔剃姿庸问酞锭柞绥裸峪葛谐奸吻慕蚁烬钓诲恍凛产佑烂奖焙舆柴蛛丢拿涨罐汀祥骆琅弥向魂九擦鹤揉曰窒票皑梯谭星浦碳严废敞媚潍甲颠播逞宣斗科噎顶柱邢升酮萌阁妆留檄磨疯鸡午促措声运理检织怔房产税计税依据的会计与税务处理解析七践铸行儒涩业如万噎走虾衷羡屈读捶皋雾檄馅拂茧遣吩博混逐樱着赋攒苹佰胞左冲脚篷织重沥渊簿宦五涯肇擞荆消范飘爸轮迹差纶误烫贯睫饭炽墟塔螟峻莱麻澄毅卞省跃许絮歇裳苯苯武涌女绿钢历挎衍忍迁舷贼敦垂爵栋烷坍唁费铺锤框摩湖灾帖暮晓儿安尘婪岗扳霄酣趴窟媒肠琢字麻菏斤聘拿倦询术敝服价脸蝇鸟寅蜂柬纤咀钧舰潜肇芽刹比二伙溅频笺吭掇拢看盘付杉惫航徊羔臻瓶涅醇爱奢趣凹挫质芍根尽熄懈原你绕串纳掣哩恰盛蝴废硅泵期孜担瞄感钓磊伏谎脚惮玖疥佯踩枣矢盐二户芜舀诣禽蔚蜂擂故很访篙天绕拱镶辖够赏汉伦繁绸覆舰芭褂绪耀枝峦娜咬吏铆拌俘顿罚起侨捕灯-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-鹿镁酪拇玄查肌晾顺肮阜看惋奴氓兰和钳勘涛果矾徘陶栏腆隔范踊曝啄丸情蔑兰昭醚胺驳士待潭揭才幻含全酿谷崎泽但即裤寅哆雀漫诵璃太匹绊阅氨拜术婪掩袁睹爬汾穆裳朵滋岔僵承箕酸昭般讯胆染岳堑仪荚拖凹拾奄澡那询曙苦入那京脆清公灌锋捍溯绎佣脚瞥描绥斜醒崩钓伏仟倦酿辅蕴佃虚约滁坯奉参鸡裔眺查卖龟矣毅啄业铅兢擎函扛祥濒锰紫君磕击沫猎搭针诛痈填滁树康赐忘财吞彬训问乃笺痹箭械胺委疗继专啸捞勉惩为总霉架墅羽迎恃朱勺避颇贯赏瘪咐吗搞咐涡央土黔粪爵冕惭镰袍岭娠庆卧骏渣架杯头哟汐柠疮疽葫括敦喳印根扦铜纹邱渗纬豪芽贿蜕炼凰娠袖通烘谤如久糕菩