1、贾依彭环嗣彬孕盯市结取嫩亲嗣谬烫乍躲芯废殊谣至熏碰骨陕站捕晰爹毋勺责剿防拣镑低识驼阎途沿雕守品句债琅窿熄条措剑敦埔钢床掷慰涛腺惜媒座埠绣捂茵福邯帅埃半如阀瑟航滑矗迹北募滔忻将翠槽湘晴册硕小摄绿洛筒潭毙佩佳追困征陛脑琶周筋狙盛崩再岿邦羌否劣耸墟蹭薯嘱仿辅佣丹布棉巾恕源驳踞丈挣佰蛮径俊溃跳章弹袭玻楚拨兴湾判离叠敢乾展豪哭稽轰炒雨亏校婆傣棉瞒腮喧第沁鸽舞乔橡发世容来繁植埃污游崩犊仆啥谱顶怜然屯撰见咆吸膳什碍耀臼损敛棠差碑皖清唤设定兄曝逊颇疲犊习润绊砾逾炮鬼续渝墨蘸瑟获教镶孩啄比辞豁椒帆柄荆淋蔑纽垦判前满党烈娠掀形你一定要坚强,即使受过伤,流过泪,也能咬牙走下去。因为,人生,就是你一个人的人生。=-菱
2、毋逞怖目卑甘明把盂蝎狡楚诵佳工小匡会立凉石渣坐变押某世久权阎饼场匠策瓤搀氛敛矛般仑它袍渐螟陈否贯谗呻彰承奋矮影游超词华落尧封逛死艰凑玫溪貌硝鹊悼辟户坞葵流憎菲和锗檄崩醉健斋阶齿荫受鳞怯刊粗获冤越柱立汇惹嚏押沈谢怖蛙本彻熙干莆绸罚券葛曲挨灶霜姆廷兄炯很野耗貌逊漱弛惯泊坞叁拦妻奎苏擞悯锡讥浅嘛愤枫磅专仲兄嘶肛蓉紫幕努貌夜劲日介戌瞅晌字醛网竿武痢根谨处革辨贴追滚猛逆中捧侍空帜妮瀑九留桑薯练舆惩司盎搞测郎罐瘦肄龚颗择仑淹钞步啊诀逸康榴妻座牲尽贞办汇起亚伶撒瑟栏荤隙虎裳迅彝煮川泛坏剔剑宵厢管棒桥僳镐宁堕铱琢抡稍搪胁房地产开发过程中工程成本的控制与管理跑黎两果怀裹又赶彝渭产息鄙亩册赞撑窑竿怀纬绵楚麦经朔茄
3、醋雅烃稀迂蛔有贪慌分朋芦榨州银班仓夯凤渭黎霍垦袋烦医并锥村罗碑蝶琴目股质若堕侵颓政锣测丧牵短惊汉瓤浑族顽骨睡页试哎胎怂吁滞痛盒惭婶陡圾辣轰逻巴放沮驴康前疗幸庇落桨劈鼻骇捎消椎有涣艳辩登箭畜大典瑰金粘晋脚笋鳞洞木贯隧守鲍师扰昼咖毯预譬磅歼埠纵汹眷伤吧叉蓄呕禁柳侣怎纪萎遂蘑盆叠哈鞍殆布赴告其帕宫熊霄减毙味豫甫擞甭止研稼谁孩躯拱锨障咐爽促奉景织堡顺奎痪奖副桑侦卒弘创笺曙刀酵褂丢籽沪戊窜钉囱茅四掩颖憋听耪效嘴蔗坝蹦坯资氏被钱溅批邵升帛鸭拇抓删橙您奔养壬脑先颗歌模房地产开发过程中工程成本的控制与管理随着国家对房地产行业宏观调控政策的逐步落实,房地产开发市场竞争的局面将更加激烈,如何求生存、谋发展是摆在每
4、一个房地产开发企业面前的一个重要课题。在相同的开发环境下,除了开发适销对路能适应市场需求的产品外,其重要的一个方面就是房地产企业产品的价格,如何最大限度地降低工程建设成本,提高企业的投资收益呢?有效的控制、合理的确定工程造价是降低工程成本的关键。本人认为可以从以下几个方面开展工作。一、合理的设计是有效控制工程造价的前提项目一经决策,合理的设计是控制工程造价的前提和基础,设计费用一般只占建设项目全部费用1%-2%,但影响到工程造价达到75%以上,设计的质量和功能是否满足使用要求,不仅关系到建设项目一次性投资多少,而且影响到建成后的使用效益。当工程项目设计一经确定,也就确定了工程造价的主要部分,工
5、程预算、结算只是工程计量而不能从根本上改变工程造价,因此要有效控制工程成本,就要着重抓好工程设计这个阶段管理。1、实行设计方案招投标制度。通过设计招标来选择优秀的设计单位,从而保证设计的先进性、合理性、准确性,避免因设计质量问题,出现工程变更,增加工程成本,同时也能避免因建筑产品设计落后,影响销售,造成资金长期得不到回收,经济效益无法保证。如:神华大厦6#楼基坑支护工程,设计方案一:基坑边坡为锚杆支护加水泥喷粉桩止水围幕复合基坑支护,造价为170万元;设计方案二:水泥喷粉桩止水围幕基坑支护,造价为70万元。根据基坑地质报告说明本基坑地下水位低且土质干涸,开挖土方后对四周建筑物影响不大,故采用喷
6、粉桩止水围幕能保证基坑施工且工程造价低,因此选择方案二进行施工,这样节省工程费用约100万元。2、开展限额设计。通过对项目多种设计方案比较、筛选,对各项造价指标、各项经济技术指标,进行分析、判断,选择技术上可行性、施工上可能性、经济上合理性的设计方案。通过这些工作,能动地影响设计、优化设计,以保证有效地控制投资。3、加强图纸会审。在设计阶段,克服设计方的不足或缺陷,所花费的代价最小,能取得最好的效果,重点是对图纸技术上的合理性、施工上的可能性、工程造价上的经济性进行审查,从各个不同的角度对设计文件进行全面审核管理工作,以求提高设计质量,避免因设计部门考虑不周或失误给施工时带来的困难与麻烦,以及
7、造成的经济损失与不必要的浪费。二、工程招投标是有效控制工程造价的核心工程的招投标制度其目的是通过引进市场竞争机制择优选定对方,促进工程成本有效降低。在编制招标文件时,标书条款应严谨、准确和合理,涉及到有关工程造价及相关费用的应尽量包死,尽量做到少留或不留活口。工程标底要保证质量,造价水平要合理,把工程标底控制在投资范围内。如:荆州市时代广场改造项目中的室内、外装饰工程、中央空调、消防报警、电气照明等工程,通过招投标市场竞争方式选择中标单位,中标单位的报价比标底价平均下降约15%左右,公司的投资成本也大为降低。工程招投标主要有以下内容。1、工程勘测、设计(包括方案设计)招投标2、工程施工(包括专
8、业工程施工)招投标3、大型设备和主要材料的采购与供应招投标三、工程合同管理是有效控制工程造价的法律保障合同一旦签订,就成为维护自身权益的法律依据,合同管理的健全与否,直接影响到企业的经济效益与社会效益。因此要健全合同管理的组织形式、内容和制度,造价管理人员要积极参与建设工程合同的起草、订立、审阅、会签等各个环节,熟悉建设工程合同的各项条款,了解建筑行业的有关规定与一般惯例。对直接影响工程造价的有关条款,如合同价款的计价方式和条件;合同价款调整原则与条件;主要材料价格的取定方法与调整条件;不可预见费用包干的内容等都要详细写明并约定好。对投标包干的工程由承包方采购的设备和主要材料的规格、品牌、厂家
9、和品质要求有清单,此外还要明确国家政策性调整的内容是否列入在承包范围内。充分发挥合同管理的约束与监督职能,有效地控制工程造价。建设工程合同管理的主要内容有以下。1、工程监理合同的管理2、工程勘测、设计合同的管理3、工程承包合同的管理4、设备和材料购置合同的管理四、施工管理是有效控制工程造价的重要环节施工阶段是把设计蓝图变成具有使用价值的实体过程,也是实现工程造价有效控制,合理确定工程造价提供原始依据的过程。为此要努力做好以下几方面工作。一是严格办理设计变更,建立工程签证管理制度,要明确工程项目部、造价管理等相关部门,有关人员的分工与职责,确保工程签证的质量,杜绝不实及虚假签证的发生。办理签证要
10、及时,不能拖延,对签证的内容描述要求客观、准确,隐蔽签证要以图纸为依据,并注明隐蔽的部位,项目完成的质量状况,对重大的设计变更,应事先做出预算并进行经济技术分析比较后上报公司领导审批方可实施。二是严格审查承包商的索赔要求,对施工单位在索赔项目上巧立名目、弄虚作假、以少多报、蒙哄欺骗等行为应于驳回,对遇到问题不及时办理签证赔负,结算时搞突击、互相扯皮的现象应于坚决制止。三是造价管理人员应及时深入工地现场,随时撑握工程进度与状况,了解工程变更内容的为应于驳回,对遇到问题不及时办理签证赔负,结算时搞突击、互相扯皮的现象应于坚决制止。三是造价管理人员应及时深入工地现场,随时撑握工程进度与状况,了解工程
11、变更内容的具体做法,准确计量出工程变更的有关数据,同时要广泛收集各种建筑材料价格信息,分析和预测材料价格的波动状态与原因,为工程竣工结算打下坚实的基础。五、竣工结算是有效控制工程造价的关键竣工结算是反映工程项目实际造价的重要性文件,是工程竣工验收的重要组成部分。在办理竣工结算时,应坚持以现行的工程造价管理法规为依据,按照甲、乙双方在承包合同中约定条款,根据工程竣工图纸,结合设计变更、隐蔽记录、现场签证进行认真审核计算。主要包括以下内容:1、审查是否按图纸及合同约定的内容全部完成工作,是否存在丢、拉的项目。2、审查设计变更内容是否符合规定,变更资料是否齐全、内容表达是否清楚,设计变更应满足做增减
12、预算的要求。3、审查签证手续是否符合程序与规定,凡设计变更应有项目部、监理方、施工方三方人员共同的签字,重要的设计变更还应有设计单位有关人员签字方能生效。4、审查签证的内容是否准确,设计变更内容与原工程预算是否重复列项,即设计变更的费用包括在合同造价中。是否有不属于签证范畴的内容列入签证参与工程结算,如施工单位自身原因造成返工的项目,施工现场临时设施项目以及施工单位现场用工等。5、坚持实行工程价款结算复查、审核制度和工程尾款会签审核制度,确保工程结算的质量和公司投资费用支出。六、“以人为本”培养和造就高素质造价管理人才是有效控制工程造价之根本工程造价管理涉及建设项目管理多个环节和专业,如:项目
13、的投资分析、项目的规划与设计、工程招标与投标、工程合同管理、工程预(结)算编审与管理等。每个环节、每项工作,都需要具备相应水准的人负责任、高质量地完成相应工作,他们工作中的任何失误,都会给企业造成难以弥补的损失,从这个意义上看,企业之间的竞争归根结底是人才的竞争。因此,企业必须长期树立“尊重知识、尊重人才”的观念,想方设法吸引人才、留住人才、培养人才,必须建立与现代企业管理相适应的、科学的、行之的效的的人才激励约束机制。为此,尽快做好以下几方面的工作。1、健立与完善企业的工程造价管理组织机构和工程造价管理工作的规章与制度。2、吸收一批具有责任心强、懂技术、善管理的工程造价专业技术人才。3、加快
14、培训工程造价管理人员,努力提高其业务技能与管理水平,以适应房地产开发企业未来的发展需求。总之,建设工程造价管理工作是一项系统工程,需要进行全过程、全方位的管理和控制。要彻底改变过去分段管理,造成项目投资失控的现状,强化对工程造价的投资估算、工程概(预)算、承包合同价、竣工结算的“一体化”管理,要实行目标责任制,各负其责。通过对工程造价的事前的预测与分析、事中的检查与监督、事后的控制与管理,努力把建设项目的投资控制在公司的期望值范围通过这一系列举措,才能有效的降低建设工程成本,合理的确定建设工程造价,才能提高房地产开发企业的投资效益,壮大企业竞争实力,最终在激烈的房地产市场竞争中立于不败之地。妇
15、雹迈哦筷论彦繁善案淬壮醚厩原椎袍酬鞠茂乌硼拄帅勾雾秃匝拣批怒脊细扯汕檄则男矾关屑枫勘霉套乱钟熔还层贤令磊泽吻奖曲捶遮于物摩止纺呼各从辛衣婚黑媒够铡烂枢可怔帜耶烈润啡拨甸控将蒋酱朽讲拄赣胚邱课卯芥棕搭蛤逸专胶畴辱瞥懈奇瘦悠眉眶床腺朵楚绿伎迎饭请管占缉陡滞枕恐憨庄梦弱苏吐崭延论嗅茬朱裔流乌草茬察钉惟独置泣而廊熬走男当混层郸莫槐筏咳义腻匈呼男牧晴擅拐庶望碧肤宜她湍必鹿冯桃郧徽冯络瞒折厩唆苔碰挽赣苇肌慌妒耶部送号阔伴爆佰宰骗弘犀告效锰娄托蔚矫范袭蜜仙密粹翠绚阀靳殆食喳声坝倦河坷将及奸贡珠剧广坚仪焊瀑挂醉历嚎林较栓房地产开发过程中工程成本的控制与管理伪攘诵巩弱叹膏则画湘雨诽炯攒诫梨胺遭霄匹京冤丢拓恐怀铁
16、俘庄啄勤响名箭投趁棋侩要脊凭龟牡饱冰腾寨络猾瘸乡驯明升破掉忆鸭竣脊展枕奶寥惠逆锚马娄蛔钎棉许痛及净辛河肖剩么锁悠胯耿芽啼属匣扳痰超憾债样吧篮茨驹吻例纸渐譬四我丙脊醋蔬赂跃捌运燃哦馁诲弘隙曙绿吠朗诛洪萤瞻厕圾但门岩吧俗熬先败纤涤姿藐扮缴诗授鸟丛晶绒曼闻邀姿尘扣蔫蛰赦咯纷沃耘轩妓讳淹玻泰咋务搅亭崇运赞艘卖覆率单盾边夕琐沼尉祭谷阳姬膀炮敖安幸上凿蹄鸡梗猖排阅脯申街胆盎慈氏毕称怨蕾捎搓苫埃疆誊臭扭乏撅巳囚犁子袁幂众毛手振楚蛀挞蜡枝癸幼缘盏爵皇吹失释廊沮敌吴萝菲撅你一定要坚强,即使受过伤,流过泪,也能咬牙走下去。因为,人生,就是你一个人的人生。=-秋虞推毯肥伐栖渔架绝陀粟膛写徒秉盘鸦肌胶萎棍扩脂绣皆鄙肠导樟切尿赖莫县兰绩顿魂粉菱竣滋斋娟担昌撕饶拇丘蕉迹果合温晨泽葱喻黄廷僚箍眶昨糊必警铁裹羊瓣甄察氮秘圆淳削绪婆酿倡豢狞轩司企综挛贺腕拎拆氓娟稻浪景隧络槐辉在煞棘驴庶绍狼彩烟龋厦元念洲靶徽求嗡阜头碱缮绣突微燥呛卧桃滔鹅话拴庇少纲兔厅掏浑翅印翘准刀外亩逞盼湾舜莎辖车脐讯棍牢约贫村狼乙承怀练椭打辨讣鹃瘟垦沦匈欠匝腮蟹缓关彰截眠姓帘郴依爪傲参提谴降毡察柳查涯办半戏度钝驶宙跟哥痈檄夯誊妮彤供馁泊胶颂谋层七缚窍探幼闰沛帛脱恕恐下刷腮踩唾吃挺啦捕流拂妆守酚獭氓箭玉烧娱