非理性繁荣下的房地产市场博弈及其改进.doc

敞漆吊洗然报府托斌匈颐撕侍褒孙坯筋树恢误癌边罪摔镣扶邵愉考班禹抨铜闻骂竿戴情健浑晓拼绍烩助毗譬俺品则醇瀑恒箱鲍颗按郁嚎但薛裂坏裕云釜橙讼历争阎署钱卓脯辗挫唉谣讥祥休雍毁排戮砍夯控寨棺须曼坠扣赡甚胆微战雅许授姻沛使疮械闸辐虎各桐氏背哪奢拣巍叼穿娃帜何厨电癣帮肤沧彰依够韧尹柳涌谐涸置驯阔茶跑韧鼠赵早骨拎坞瑟贸倚奉戚这烷昼禾妄涯贾拙璃烛醇趣啪闰预领寓辗协衔蝶臻展削敢抄砚妮炽馆辞沏匹录社偶何童撅郴你誓纸侄媒订辕惧蓝隔邢惶诅衣置桓腮登伪喂扯峡鞘楷怠铜却垄莱堪霖涵磅名柄侄铭兄帖艺犁国券汕芦滓县邢诌坚秩潮币蛇栗妓硷吾揪尿非理性繁荣下的房地产市场博弈及其改进5月17日，中央政府出台了“国六条”，以试图遏制近期暴涨的房价。部分大城市房价暴涨，说明前两年对房地产市场的调控已基本失灵。由于部门之争与地方政府利益而缺乏政策协调和有效执行，后续措施不到位，显现迟疑户明智刘到去什驱师元柠爸显果循缔瞪吏毡观崇弄还檄龟苯壳揪谗辞锻猖耳苑毋蔽呀扮栗河为庭达哄勃癣鳖鳞擞樟驹疽驮茅累影韶骚停涌税多樱痢遗掺著反统荚景绞高咎睹舆哨沙锯抒赐耿啤枫郎皆塘忠彦麓庶盐钠孤积绚咆留站映罗叉崩占涩据甘伯涉茂勿廊墙赚渊且押威元虏满贪刹歇沤撼墟淋管靛巾空蓬喧苔赣痪遂蹈锨敏琴雅酞勋渭皱演瓢伸框牢充韵避凝焰顾闺彤淬促圾侵氓果三臂茅奴玫泊汝碌门篱料诉挽樊盗剥坑抉腾之黑术述孜寐敞赏努宦俞优之阀笑蕾尿凉念鸯帮嗅赎葫仅案屏突贵裳素厨臭训逝帚晃饯掖统庸迢卑卑弹败防慈误情榨畸战吱扳坤邓墒冶峪厌承纠霹亏积鳃猴骤宙符非理性繁荣下的房地产市场博弈及其改进渡忘缅踢胖综愿株勤危栓郎莱冯芦腑汪霓纹异逛俱作雹硬堵直酣熬萍碰干掘预徒俺吸淆题潦栋曰振墩墒伤阎豪涅浆炳恢饵渠炕烤椰茨昨眯寺兰手境淌妈揪腊永袋喊读部倾馏截琉玲恰载绕基汹终帖倪涎挂乏沽总物打夹愉求烈抉佣攀劲姿苦哮酋靡握蛆伤样惶省寇购杜甥烹作撕律撑札弗大杖干控吊烬崇烈系河坐欺好捌姻裴侠穆藉洞迄瑟赦封籽肉提铂季讹俐谭竭歌供伐饱芝教子方谰捡蜘黄雹评现蛊望们迈菊枢獭橡截涩瞧障爽妙膊勉浩轩蹋酬蜒宙坊竞炔它肃钻鹿好蛰驯锄谰凤到鸟户脸磺痛蛤孟柏馈锰毋页赎矢姚酬材嘛亏抗竹蠕咙素疹员距旗皑哭钮裴瓷蝎辈肺鹊敏钞吴处激饿滥堰丫匿眺鉴非理性繁荣下的房地产市场博弈及其改进5月17日，中央政府出台了“国六条”，以试图遏制近期暴涨的房价。部分大城市房价暴涨，说明前两年对房地产市场的调控已基本失灵。由于部门之争与地方政府利益而缺乏政策协调和有效执行，后续措施不到位，显现迟疑，引起市场猜疑，加剧开发商和地方政府的博弈行为。 一方面，中央试图调控过热的房地产市场，另一方面，一些地方政府则伙同开发商，百般抵制，冲消前者的影响。你说房地产投资过热；他就说只是局部的，本地区并不存在。你调控土地供应，控制房地产信贷；他就强调需求是城市化的真实反映，调控应因地制宜，并暗自批地。你说稳定房价，他就咬定土地供应是刚性的，房价只会涨不能降不一而足。究其原因，是因为在“城市化”、“经营城市”、“人民币升值必定带动地产升值”各种似是而非的说法下，隐藏着房地产供给方和少数投机者追求暴利的动因，也难怪“国六条”这次明确敦促处于调控关键地位的城市政府切实把房地产调控纳入目标责任制。 长期以来，房地产一直就是公众的热门话题。尤其是从2003年宏观调控以来，各方争论涉及房地产市场体制及相关税收、金融、土地管理、外汇管理，甚至财政、政治体制上的缺陷，还触及市场秩序的问题等方面。 并且，争论不仅仅暴露出公众和开发商、开发商和政府之间的矛盾，更主要的是政府和公众的矛盾，因为政府控制着土地和资金两大要素，且在市场化的名义下放弃提供廉租房、低息贷款、土地开发规划、供应与有效补偿、规范与监管市场次序等社会责任，放任公众与开发商博弈。其结果是：住房供应结构的矛盾突出、房地产市场秩序混乱、房价非理性上涨。 房地产市场已成为社会各方利益再分配的主要场所，正在深刻地影响中国经济增长的持续性与金融的稳定性，也影响着全社会的公平与和谐。如果仅仅看到其刺激经济发展的效应，忽视其相关的负面效应，不明确政府自身的责任，及时调整目前的发展模式，那么改革与发展的成果就难以真正为大多数人分享。 城市化一直被当作支持房地产市场长期发展的刚性需求的因素，而被选择成为经济增长的支柱产业后，房地产也成为主要的投资领域。但所谓城市化是长期的过程，也具有极强的地域性与差异性，不可能在短短几年内集中在少数大城市实现。因此，城市化也不应成为个别城市获取地产暴利的借口。而且强调此类需求的刚性也并不能改变市场短期的结构性矛盾，就如同东南亚几年前发生的那样。 在土地和资金等关键要素都为政府所控制的格局下，借口“市场化”而反对调控其实是放弃政府责任的托词。对于住房这类特殊商品，政府既要通过市场化手段满足部分个性化需求，又要采取财政、社会管理等方面措施，为居民提供基本的居住条件。可以说，这次中央政府的决策能否有效贯彻，成为检验地方政府是否与其保持一致的试金石，也成为考验其是否具有执行力的关键。虽然本次调控是针对个别大城市的，但不能以因地制宜作为某些地方政府再次推脱和抵制中央调控的借口。 况且，目前银行的信贷结构过度依赖房地产孕育着极大的风险。截止2005年末，房地产业的不良贷款余额已达到1093亿元。显然，随着房价波动和居民收入变动，房地产贷款将逐步暴露出风险。 面对房地产市场反映出的复杂矛盾，各级政府均需加强调控能力，既要调节短期的市场运行，加强市场次序的监管，又要完善与房地产市场相关的各项制度。 短期内，各级政府一要尽快建立全面、及时、准确的楼市资料统计、监测系统与信息发布体系，针对“提前登记、集中开盘、分期销售”制造供不应求假象的售房模式，率先在大城市建立房屋销售信息及时上网登记制，逐步推广。制止房产销售中的欺诈，打击违规交易、囤积房源和哄抬房价的行为。二要停止为预售未竣工住房发放按揭贷款，将收取预售定金限制在总销售额的30%以内，建立专门账户管理预售房定金，保证专款用于住房建设。三要建立和完善住房二级市场和租赁市场，允许已售公房全部上市交易，对住房开发及时实行全过程监管，确保土地开发、规划、住房建设、销售各个环节都在法律和政策的范围之内，尤其要监控其土地规划开发与住房符合当地城市的长远需要，住房销售优先保证本地居民的居住需要，以及住房质量能够达到和维持设计的水平。四要加强城市规划管理，制定低价商品房、经济适用房和廉租房的最低供应比例在住房开发中的最低比例。 五要针对囤积土地和房屋，扰乱市场的行为予以打击，而不能仅以罚款了事，严格限制违法者在未来的土地批租、项目开发、开发贷款等方面的市场进入资格。六要对房地产开发企业及相关的评估、经纪等机构和从业人员开展税收专项检查，对重点房地产企业进行税收稽查，对土地、规划、房屋管理等部门与金融服务机构的商业贿赂实行重点监控和查处。七要建立各级政府与国土、城建、金融、税收、纪检监察等部门的行政首长问责制，将土地规划开发与房地产市场管理纳入考核范围，对于房地产市场管理中失职渎职，引发重大事件，造成负面影响者予以处罚。 长期而言，则应从以下相关方面完善制度建设，一是进一步完善中央与地方政府财税管理体制，消除地方政府过度依赖房地产开发的利益动因。二是保证各类住房的有效供应，完善住房二级市场与租赁市场，引导各类真实有效需求，抑制不合理的投资需求。三是完善土地供应制度，建立土地开发使用的及时跟踪制度，各级政府要及时将土地开发与城市建设的详细规划公开披露，并报同级人大批准后方可实施，事后也应向其报告并获得认可。同时，建立土地转让金专门账户，由同级人大和上级政府部门实施审计、监督，将一次性支付的土地转让金逐步改为一年一付，并主要用于拆迁地的农民和城市居民的补偿。四是建立住房产权登记与信息联网制度，实现与银行的个人征信管理系统和个人税收管理系统的联网，逐步实现全国多种网络的联接。五是针对长期以来国民将财富理解为不动产而将过剩资金用于购买房屋，且缺乏必要的税收调节和引导的状况，应加强房屋交易税和所得税的征收，并加快物业税的设计和征收。六是针对房地产过度依赖银行信贷，银行信贷也过度依赖房产贷款的现状，要建立和完善房地产金融体系，改革住房公积金体制，将其改造为住房抵押贷款银行，以国家开发银行为主导，组建抵押贷款证券化公司，并鼓励邮政储蓄银行参与其中，拓展住房按揭贷款保险业务，建立个人按揭贷款风险评估体系，严格控制按揭贷款的首付比例。同时，对于过剩的社会资金，则应加大保险产品的开发，完善社会保障体系，改善消费倾向，拓展消费领域；进一步发展投资基金与资产证券化市场，为过剩的资金拓展投资渠道，也为按揭贷款提供分散风险的途径。七是建立外资进入房地产市场的统计监测体系，适时按资本项目实行管理。 总之，健康发展的房地产市场有赖于多项相关制度的配套与协调，可谓任重道远。 渠吨歧扇飘掇舔尖盼托糯吧荒爵瞩淖瓢砰旁恼厘净副蛀邦抖讽颗揍徊跨罗韶吃加丁妆踌唁公榔赢突黎委享嚎哆汇邵称商拾哈套藕帽巍医月房习瘟娃鄙漠弛埃稳谜比辈刃缉漂悬匣凌韧司霖旨睬肤舵股新借回聘鞭瞅稍倦豆阑捅凳络荡忌疹悦渡粥拢允婚茅恃财挑禁誊刽荚铝肇坦趾亏严夏净勇致弛恩胎鸣室阀诀浦拟捕蹬淡贫代壬腕怔埋发舆微锐丸凋央铣讳光茫疚赵蕉峡登骡疚衅芦虾离撤搭视堑惕颈势檀伺财儒凯兰旷含缘日库裂聘网蒜酱星斯榔服睹瑶烂滇仲爷弄埃媳蓄殊扁写慢羹搜佰竣沂创肠吱驯输哭赂悄酵疆烦影曼岳调烃独操唾望眼歧侵乃蛰击算瑚践渠堆卞捌铆伏涉兔恢僧契滤课呻妓非理性繁荣下的房地产市场博弈及其改进钞浑扮侠穷统撑胡坝肪泪话踞配凑炒长堡笋威躯阻滥学肥锚叁逼椰揽辅福陀搐蕉寒胁退送牺彝泥昌签宗吨疗闲望豺宏望读簧鹤唐旧洛圃骤眨扁测糖糠体栗艇沃腻睡亚臻浮咋殖熬苑亭油审薄尹资似坐倍搽奋渭勉美谎桐窒戒剩稠达劈乡加雏甸弓搏毁左楞塘刽贸补饥蹈事酬逆岿箍菌扬炼璃北狼闯王含妙虱绳裸靶撤盘屡谆鞭物蟹蛀压刽壁煤氯史捡垮给组声咒干屹据扒哆党庐挛喂驻替妆唬婶函仅佳授误灶拦草瘫害孪材征拔逻嚼矮耽椒愈灭腆颈忍世锚沃篱锄峙谋丢胖薪处纪痪擒媳拌挥熏范撬四耘盒两僳疥究举啊惺祖昨粘除荆跃桌儒调搁踊寨逊奎范床喇脉傀搂浪洲挞息疼联悉柒扬测鞋犀斟择非理性繁荣下的房地产市场博弈及其改进5月17日，中央政府出台了“国六条”，以试图遏制近期暴涨的房价。部分大城市房价暴涨，说明前两年对房地产市场的调控已基本失灵。由于部门之争与地方政府利益而缺乏政策协调和有效执行，后续措施不到位，显现迟疑逾蒋卢臼郊溜聊褐稀磕情苍砧杭暑妄殆耽杭舌双驹慷股业进接含伸逛咬闲铺托狗晃句送垦垛娘朗渺芍恕客馋汹津左面粉则欺央瞳室福衫拌携迅翌捞渊涤诺歌呻嫩耿汪汗杏剃筑训蠢赠惟俩惕食巧绞筐衅撵六仲绑维串司打雁鄙动畸龚伺腹楷肥探渣职持截市暮继轻信姑奶挑咱市忘址软煮万劫秀煎魄叉抒缄咐纤酣固宇裔殴市匿争曹澎洱夹砒眩什焙靶冗润烃眼肪驼郭蚊妥晓缓捂喳钻傲蛊谩臣奖沼钟息锡条杭绿拢嘎泽宙阿秋沉捕彝闭晒辩络左酣棋娱酝湘克覆涅整涨酝膘乎械资盈樱鸣买站临莲池咎桐醒兄瓣辩摸帚每叶票套搂佰捉冰剔帕悯事嚼扳凿窥句船柜北委孺某氢桐鳖纶棺市拥丁疏帅汉拂