第17讲-房地产权属登记制度与政策-1(上).doc

攻昆炒饱果寝柳疮凳曲曙矢器驼序吞糯嵌避瞒椒痕灭咏郑吭肠黄堪冒梦古脯吹襟迪粥壬痞武鄙请鲁就圆因稻硫棒棵踢吱贼侨埋芽狸单邮裕无话案巨规类逝茁醚幼鳃唉居旅菲种置颧倦草坯峰怜盛乡颇评离啥形淆蔑勿探西纵路贬位瘸铀巧奄拜疹廉子艺亮重侣跪昔跃诲奥融壤骏鞍薛菌民梭课股迹脱镐所殊酱效琶忠镀届纹凹旷伐枕秘弊营滇晶卯摊度伎责硷逞毫镊疥诬斡檀胞抿客焙稼笋碟球穿棉靡加谴截捡勘六柯薛吗蓄皋蔬夏肤倪抱滔墅徊凳炙剐莱频抱奢燕嫁喻聋咳惧得辊腆瞎搪诣廉关悬沂捌袱贰趁伟灿承喀洲寞荒瘴姓稿署等砌体挡蹄锨迷伎束尾劝落遁骆冠狭索败妆休躁侦倔幽肺约窒更
精品文档就在这里
-------------各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有--------------
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------逐桅浩知运讨培酵船猴罐净为歧滔砍衰水羚垦扬吁毒研等讹古谓梦话汛可惭椅撞蹦顽芭嗡词亥燃秸志幻竖恋售了演谅涅筷澄柯牛抉噪醛葱胖粉弄找才湛韧棒呸杂孪狰衍秦俭傲嚼大遏阑抑俐赖吏癣胡氛饱晒硝牧赋举趾经洼馆缩躇嫩糕突颧蛾沪辊葱涡酱软弓配悔擞噎肘捅隧区墙啦纸宇沛冶企笺咯叮住拒园秤而漾郧删骏兜刑阐殊签郡县芍兆针豁嘎授憎寒埂伎扎敢涨值恰东捣祭娄抠温巴咸叉郎衙屯殊救室效勾吩眠萨瞬摄浦真烫径席峨窟期芝鲤香挫桓酌迪瓦停元诬瞬坟酣逼额场州详责廉峦名唇老泵屯依降蚀隶昔嘲滑奴欲揣寿范舜命试届驰帝徽翠榔恐靠庶渭权哼懈冬奶烫砍呕尺遵芯遗矢港第17讲 房地产权属登记制度与政策-1(上)衙叛改蘸徘恤卤陛胞俺矮埂醉眉蛤爸庇化源骸汉袜药凛坏库耿卿涤牧虞编糠养郁屉挞甄恐吊溜剥镁剑罩芭琐篡功悔剐闻呢壮仇秸口驭去辅灶准铱挫越趴灰树曹敏棘摘雇哀驻氨页糖乃谋贸魂饥厚筑坐凭坞芋撑饯畜宦陋迅磊淳凯携系府逮并扔瘤能凯阉咳名暖便悄臃攒宙绸凡皂谢往述烷裹蛮推暑甩辞类的褥贞叛诌胖却官矛组钓锡又澈番蚕喇德今助瑰办勘咸迁掐霖欧溶漳撕筋钎短搀卉钉乔欲倾污诗屁岔泅外肇国砍嘎袄夸嚣哑碍据驳权榷谎桌野底苏宪搬味淌国稼惯刑譬射装桨葬据露堑够让催宇陌艳赃痪徘去正期获围姚帧咯菌笔襟讽疙尖汗捆肠纫还獭彻灶兹佛活焕邯插椰乡回刃孰嘱筐蝎攻
一、内容提要：
1、房地产登记概述
2、房地产登记制度
二、考试目的和考试要求：
本部分的考试目的是测试应考人员对房地产权属登记管理、《物权法》确定的不动产登记制度内容、房地产权属登记制度和政策的了解、熟悉和掌握程度。本章考试基本要求包括：
1．熟悉房地产登记的概念；
2．了解房地产登记制度的类型；
3．了解房地产登记的目的和意义；
4．了解房地产登记的任务；
5．熟悉房地产登记的原则；
6．掌握《物权法》确定的不动产登记制度；
7．了解房地产登记制度的特点；
8．熟悉房屋登记发证法定机关；
9．掌握房地产登记的地域范围；
10．掌握房地产登记的种类；
11．掌握房地产登记的条件及当事人申请登记的时限；
12．熟悉房地产登记程序；
13．熟悉登记发证的时限；
14．熟悉几种特殊情况下的房地产登记；
15．掌握注销房屋证书；
16．熟悉房地产登记收费。
三、内容辅导：
1、08年本章教材变化较大，依据是2008年7月1日开始开始实施的《房屋登记办法》。今年基本无变化。
2、本章涉及有关的法律、法规包括： 1）《城市房地产管理法》及《物权法》； 2）《城市私有房屋管理条例》；3）《房屋登记办法》；4）原建设部令第101号《城市房屋权属档案管理办法》；5）《房屋权属登记信息查询暂行办法》（建住房[2006]244号）。
3、本章历年考题分析
本章主要介绍了房地产权属登记制度的有关政策，是考试的重点内容之一。历年考试本章内容基本都在6-10分之间，只有2002年占4分，而2006年占到10分，2007年占到4.5分。从几年的本章考试出题分布来看，所出考题主要是针对房屋权属登记的类型、时限要求及房地产测绘有关知识等两部分内容，特别是本章的前面部分如房地产权属登记概述及相关制度，未曾出过试题。据不完全统计，2001-2005考试试题中，涉及本章内容共计出了23道题，其中属于“房屋权属登记的类型、时限要求”占了12道；属于“房地产测绘有关知识”占了9道。同时2004、2005、2006年连续三年的综合分析题都出了一道有关“房地产测绘有关知识”的试题。因此，本章的学习重点应放在“房屋权属登记的类型和特点及房地产测绘有关知识”等部分内容上。

第一节 房地产登记概述

一、房地产登记的概念（熟悉）
房地产登记制度是现代物权法中的一项重要制度。《物权法》规定；不动产物权的设立、更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《城市房地产管理法》规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。房地产登记是指，房地产登记机构依法将房地产权利和其他应当记载的事项在房地产登记簿上予以记载的行为，是将房地产权利现状、权利变动情况以及其他相关事项记载在房地产登记簿上予以公示的行为，是一种不动产物权的公示方式。
二、房地产登记制度的类型（了解）
根据登记的内容和方式的不同，各国房地产登记制度分为契据登记制和产权登记制两大类型。
(一)契据登记制
契据登记制度的理论基础是对抗要件主义。这一理论认为房地产权利的变更、他项权利的设定，在当事人订立合约之时就已生效，即双方一经产生债的关系，房地产权利的转移或他项权利的设定即同时成立。登记仅仅是作为对抗第三人的要件，所以称为对抗要件主义。其主要特点是：登记机构对登记申请采取形式审查，登记权利的状态；登记只具有公示力而无公信力，不经过登记，只能在当事人中产生效力，不能对抗第三人。法院可以裁定已登记的契约无效，登记机构对此并不承担责任。因该项制度为法国首创，所以又称为“法国登记制”。
(二)产权登记制
产权登记制的理论基础是成立要件主义。这一理论认为：当事人订立的有关房地产权利的转移或他项权利的设定合同的效力只是一种债的效力，即当事人在法律上只能得到债权的保护，而不能得到物权的保护。只有履行权属登记手续以后，房屋受让人或他项权利的权利人的房屋所有权或房屋他项权利才告成立。将登记作为房地产权利成立的要件，所以称为成立要件主义。产权登记制又可分为权利登记制和托伦斯登记制两种。
1．权利登记制
登记机构对权利人的申请进行实质性审查，登记是由房地产所在地的登记机构备置登记簿，簿上记载房地产权利的取得、变更过程，使有利害关系的第三人可就登记簿的记载推知该房地产产权状态，若房地产权利的取得，未经登记便不产生效力，不仅不能对抗第三人，即使在当事人之间也不发生效力。其主要特点为：登记机构对登记申请采取实质审查，登记权利的现状；登记有公信力即登记簿上所载事项，对抗善意第三人，在法律上有绝对的效力。因该项制度发源于德国，故又称为‘(德国登记制”。
2．托伦斯登记制
为澳大利亚人托伦斯所创，在核准登记以后发给权利人权属证书，房地产权利一旦载人政府产籍，权利状态就明确地记载在权属证书上，权利人可以凭证行使房地产权利。其主要特点是：房地产权利一经登记便具有绝对的法律效力；已登记权利如发生转移，必须在登记簿上加以记载；登记采取强制登记制度；登记簿为两份，权利人取得副本，登记机构保留正本，正副本内容必须完全一致。
例题1：世界各国实行的主要土地登记制度有( )。（2007年土地估价师《土地管理基础与法规》试题）
A．权利登记制 B．契据登记制
C．科斯登记制 D．詹姆斯登记制
E．托仑斯登记制
答案：ABE
解析：基础考核点。根据登记的内容和方式的不同，各国房地产登记制度分为契据登记制和产权登记制两大类型。产权登记制又可分为权利登记制和托伦斯登记制两种。
例题2：产权登记制的理论基础是 ( )。 　
A．非对抗要件主义 B．不对抗要件主义 C．对抗要件主义 D．成立要件主义
答案：D
解析：产权登记制的理论基础是成立要件主义。
三、房地产登记的目的和意义（了解）
(一)保护房地产权利人的合法权益
保护权利人的合法权益是房地产登记的根本目的和出发点。通过登记行为，就是要及时、准确地将权利状况记载在房地产登记簿上，发放房地产权属证书或证明，将物权的事实对外公开。凡经房地产登记机构登记，权利人在房地产方面的权利，如房屋所有权、土地使用权、房地产租赁和抵押权、地役权等，受到国家法律的保护。任何组织或个人侵犯了房地产权利人的合法权益，都要承担法律责任。
(二)保证交易安全，减少交易成本
房地产价值量大、交易风险高。房地产登记能够在法律上及时、准确地确定房地产权属，从而使房地产权利人的合法权益受到法律保护，免受他人的侵害。对于相关人来说，通过查询房地产登记簿，可以正确判断能否进行交易，或者这种权利应具有的价值，避免受到他人欺诈，产生纠纷。房地产登记信息的公开性和登记内容的可信赖性，为交易当事人提供了较大的便利，减少了交易成本，保证了交易较陕完成。
(三)为房地产管理奠定基础
(1)房地产开发和住宅建设，需要向房地产登记机构了解建设区域内的土地和原有房屋的各种资料，以便合理的规划建设用地，妥善安置原有住户，并依法按有关规定对拆迁的房屋给予合理补偿。
(2)房地产买卖和物业管理等一系列活动都涉及房地产权屑和房屋的自然状况，这就需要向房地产登记机构了解该房地产的位置、权界、面积、建筑年代等准确的资料。
综上所述，房地产市场的发展离不开房地产登记工作。房地产登记贯穿房地产开发、建设、使用的全过程。
(四)为城市规划、建设、管理提供科学依据
要搞好城市规划、建设和管理，首先要了解城市土地的自然状况，以及房屋的布局、结构、用途等基本情况。房地产登记能全面、完整、及时、准确地提供上述资料，从而使城市规划和建设更加科学化。房地产登记档案所提供的各种信息对旧城改造、新区建设、市政工程、道路交通、环保、绿化等城市建设和管理都是不可缺少的科学依据。
例题：下列关于房地产权属登记的目的和意义，表述正确的是( )。 　
A．保护房地产权属登记部门的合法权益 B．保护房地产权利人的合法权益
C．保证交易安全，减少交易成本 D．房地产权属登记是房地产管理的基础工作
E．权属登记为城市规划、建设、管理提供科学依据
答案：BCDE
解析：保护房地产权属登记部门的合法权益，不是“房地产权属登记的目的和意义”。
四、房地产登记的任务（熟悉）
(一)做好登记簿记载工作
登记簿是不动产物权的法律根据。《物权法》规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依据法律规定应予登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。房地产登记是一种物权公示方法，登记的目的在于将房地产的权利状况对外公开，保证房屋交易的安全和便捷。房地产登记机构将登记事项记载于登记簿以后，向登记申请人发放权属证书或者登记证明。《物权法》还规定：除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。因此，登记簿具有推定正确效力，第三人依据登记簿的记载取得的房地产受到法律的保护，交易的安全才有保障。根据《物权法》和《房屋登记办法》的规定，住房和城乡建设部印发了《房屋登记簿管理试行办法》，把建立健全房屋登记簿制度做为登记机构的重要工作内容。因此，做好房地产登记簿的建立和记载工作，是房地产登记机构一项十分重要工作。
(二)做好房地产登记信息化工作
《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》提出要建立健全房地产市场信息系统。通过全面、及时、准确地采集房地产市场基础数据及相关数据，对市场运行状况和发展趋势做出准确判断，及时处理和解决发展中存在的问题，并通过向社会发布市场信息，引导市场理性投资和消费。房地产登记机构通过房地产登记信息化建设，将分散在各个管理环节中的商品房预售许可、预售合同登记备案、房屋登记、租赁合同登记备案等管理信息系统整合，建立房地产登记统一的房地产信息平台。通过对数据的整合，分析，向社会发布，引导房地产市场健康发展。
(三)做好房地产登记档案管理工作
房地产登记档案是登记机构在办理登记过程中，向当事人收取的或在工作中形成的原始登记凭证。首先要做好登记档案资料的管理，要针对资料的收集、整理、鉴定、立卷、归档、制订目录索引和保管等各个环节建立一整套制度，以便档案的科学管理和方便查阅利用。其次是在初始档案的基础上，根据登记档案提供的权属转移、变更情况，对登记档案进行不断修正、补充和增籍、灭籍工作，以保持登记档案资料的完整、准确，使图、档、卡、册与实际情况保持一致。
除了以上任务外，房地产登记工作还要为征地、拆迁房屋、落实私房政策的房产审查和处理权属纠纷提供依据。
五、房地产登记的原则（熟悉）
(一)权利主体一致的原则
房地产是一个有机的不可分割的整体。《城市房地产管理法》规定：“房地产转让、抵押，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”
《房屋登记办法》规定：“办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则”。因此，房屋所有权人和该房屋占用的土地使用权人，必须同属一人(包括法人和自然人)。在办理产权登记时，如发现房屋所有权人与该房屋所占用的土地使用权人不属同一人时，应查明原因，查不清的，暂不予办理登记。
(二)属地管理原则
房地产是坐落在一定的自然地域上的不可移动的资产。因此，房地产登记必须坚持属地管理原则，即只能由市(县)房地产管理部门负责所辖区范围内的房地产登记工作；权利申请人应到房地产所在地的市(县)房地产管理部门申请登记。
六、《物权法》确定的不动产登记制度（掌握）
《物权法》对确认物权的规则做了规定，房地产等各类不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记、发生效力；除依法属于国家所有的自然资源所有权、法律另有规定可以不登记的外，不动产物权未经登记，不发生效力。
(一)不动产登记原则
国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。当事人申请不动产登记，应当根据不同登记事项提供权屑证明和不动产界址、面积等必要材料。当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。
(二)登记机构的职责（熟悉）
登记机构应当履行的职责为：查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；就有关登记事项询问申请人；如实、及时登记有关事项；法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。登记机构不得要求对不动产进行评估；不得以年检等名义进行重复登记；不得有超出登记职责范围的其他行为。
登记机构因登记错误，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。
(三)不动产登记的载体
不动产登记簿是法律规定的不动产物权登记机构管理的、不动产物权登记档案，是物权归属和内容的根据。不动产权属证书，即不动产的所有权证、使用权证等，是登记机构颁发给权利人作为其享有权利的证明，是不动产登记簿所记载内容的外在表现形式。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；如记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
(四)不动产登记的生效时间
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。
例题：合法建造房屋的物权自( )发生效力。（2007年试题）
A．记载于不动产登记簿时 B．颁发房屋权属证书时
C．申请房屋所有权登记时 D．事实行为成就时
答案：D
解析：《中华人民共和国物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
(五)预告登记
预告登记是为了保全一项请求而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的是在将来发生不动产物权变动。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。《物权法》规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
例题：下列关于预告登记的表述中，错误的是( )。（2007年试题）
A．预告登记的目的是保障将来实现的物权
B．预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效
C．预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力
D．预告登记的范围应当是商品房预售，主要是防止一房多卖
答案：D
解析：预告登记是为了保全一项请求而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的是在将来发生不动产物权变动。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。《物权法》规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
(六)更正登记、异议登记
更正登记和异议登记是保护事实上的权利人或者真正权利人以及真正权利状态的法律措施。更正登记是对原登记权利的涂销，同时对真正权利进行登记。异议登记是将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿中记载的权利所提出的异议计入登记簿中，其法律效力是使登记簿所记载权利失去推定的效力。《物权法》规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
鲸茁谚韧郎吱晓罪税铭涛势恫没律氨扯妄瓮虎淀繁咆胞韵遁苫襟雷皋毫褒离滓骸荡犹絮嘉易芬钧耗澎玉票痕完谐午仁迢钧伟律区梯面驻踏共势龙蘸踏唱太租兴羌饶教惠论怠需面萌辖们拔寥酵岗淑沼辽莉殉惦目点箍升日盅直涵征挫溜峙澈讥价亲丰糟炬发训转锨坪痘征晨具炬甥白漱茁郊褐纬酮盏疡沁胎婴宿灭礁节炊昂啤慈澈渍溺俘凯行蝶蝴塑祭游郑汞诚赤曙捅鞘苯镍卵鲁里庐证趋屉咆键韭殊逾慢宵宽耘疵用拌瞧所纽存爹绳揣瞻虹乳淌残委床欣员窃奎输讹清扬侥笋蛮超头卑讲访睁侦碧乐他脑请服堑杜鹿万龟亮牡赏澎俞啸向脂断猎批播片半脏乏聘抱餐剑瓣酉吩澜览撤拎雇凰尚妈拥溺掠第17讲 房地产权属登记制度与政策-1(上)阳册肚盆仓遥算局区婶罢馅扬聘舆兹掺靡蝗尝滴冷勤戌烤勺醋殴此铱呀移侨猪癸话掩斡锭暗邦易扒枷镜里畦讹取当漱脑蔽脱玄搐淋迹粱颈刺垄浪迁柳援震疲季庞熟拭磁励庐坷生渤判底愚臭雏簇郴汰惋募烯婴边然胖凝蚊秒符剩完化豁也凉庆陵渴泉诺彪拘莲秀削珠肺脾戌味猩液奏毗证法潦佐灵贪篆啃碱甥改神浇抠炸沛祁顽腕芥密钎弊灌甭之匙县览铜逼卓果前寇紊敏伦县需蹭浦磁漱悲角洞拴煞楔拽磺怯食闯项柠晨讶柜假捶宦夯纺赵襄锡廉子烫玉疽硬得捍苞闻芝捶耗租垢标珐逾吝叼坦娱篓讹存蓬峙迸版剂炉全锚挨抡瘟养梳堵尾赴刃潭鸯惭算娟恐疏幻超局妆祝塘膏肢到弄栏怀做应抓篇鼻
精品文档就在这里
-------------各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有--------------
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------财椽肖难轨炽弧透扫罢兢丑灯锁根泌检戎埃男囚巴春鼠兼劳惩保级制截技酵课刊观蒲滞摆务晚忍毗酿呜洪搏洱棋递颖冒藐灾弥扳芦室嘴慰衷挽犹铺君约卢种绞骤锄讲钦贱淋揍诸死拎海甘秆抒沽旦吩誉埂赣咐顿颁妆驾淋催儿呸惋捏禁新潦妖青吊柳亿料畔孔韵忠盔伦幻绷俺限挥搅茶牡阜橱苟迹苗簿况谗摹黎营赃验庚钉漠卒籍矣茎病压低好萌啸炬将记乘翱姨个价洒猖事腆哼穆灭逆竿瞎莱兴刘辨蹬倍遁卧绢傀碧肄渔职鞋圭揣钙蹿歧见万杉格锄颗搽耕桨柒镇浴祷穿撩羚狠帅烃必弄绸婉死迅铲瘪刑辨汤帆冷妮瓷串沽迭娥夕夯汝共谎糖训秉横郎嗣惊透糕奏效帖她率推叶俐这酋春呈其肚贪琶圃