2011房地产估价师考试大纲.doc

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第一部分 房地产基本制度与政策
一、房地产业
    了解房地产业的历史沿革，房地产生产方式改革。
    熟悉房地产业的地位和作用，城镇住房制度改革，城市土地使用制度改革。
    掌握房地产业的基本概念，房地产领域的基本法律、行政法规。
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第一部分 房地产基本制度与政策
一、房地产业
    了解房地产业的历史沿革，房地产生产方式改革。
    熟悉房地产业的地位和作用，城镇住房制度改革，城市土地使用制度改革。
    掌握房地产业的基本概念，房地产领域的基本法律、行政法规。
二、建设用地制度与政策
    了解中国现行土地所有制的形式，农地征用应遵守的原则，征用土地的工作程序。
    熟悉划拨土地使用权的含义，土地补偿的范围和标准，闲置土地的处理。
    掌握农地征用的政策规定，土地使用权出让的概念及政策规定，土地使用权划拨的范围及划拨土地的管理。
三、城市房屋拆迁管理制度与政策
    了解城市房屋拆迁的概念及管理体制。
    熟悉城市房屋拆迁的程序，房屋拆迁纠纷的处理。
    掌握房屋拆迁补偿的对象、形式与标准，房屋拆迁安置的对象、形式和安置原则，特殊情况下的房屋拆迁补偿、安置。
四、房地产开发建设管理制度与政策
    了解房地产开发经营的指导原则和管理机构，房地产开发企业的管理。
    熟悉房地产开发的概念，确定房地产开发项目的原则，房地产开发的土地使用权的取得，项目资本金制度，房地产开发项目的管理，房地产广告。
    掌握房地产项目转让及商品房销售的政策规定，两书制度。
五、规划设计与工程建设管理制度与政策
    了解勘测设计单位的资质管理，勘测设计市场的管理，注册建筑师和注册结构工程师制度。
    熟悉城市规划的编制与审批，招投标与建设监理，建设工程施工与质量管理。
    掌握城市规划的基本概念和内容，城市规划的实施。
六、房地产交易管理制度与政策
    了解房地产交易的管理机构及职能。
    熟悉房地产交易的概念，房地中转让、抵押、租赁的概念。
    掌握房地中交易的基本制度，房地产转让的分类及政策规定，房地产抵押的有关规定及实施要点，房地产租赁的分类、政策及有关规定。
七、房地产交易管理制度与政策
    了解产权产籍管理的概念、任务、目的、意义和原则，户籍管理的作用、特点，房产测绘的概念，房地产产权统计的意义。
    熟悉房地产面积测算，产籍管理的内容，房地产产权统计的主要指标。
    掌握房地产权属登记的种类、程序和要求，几种特殊房地产登记的有关规定，房地产权属登记制度的基本内容。
八、房地产中介服务管理制度与政策
    了解房地产中介服务的概念及特点。
    熟悉房地产估价师的考试报名条件，房地产中介服务收费的内容和标准。
    掌握房地产中介服务行业管理的内容，房地产估价师的注册条件，房地产估价师的权利和义务，房地产中介服务行业自律的内容。
九、物业管理制度与政策
    了解物业管理的基本概念、性质、基本内容、主要环节，物业管理的实施与运作要点。
    熟悉住宅小区物业管理公共性服务收费的构成，维修基金的筹集和使用。
    掌握物业管理经费的来源，收益性物业管理费用的构成。
十、房地产税收制度与政策
    了解税收的基本知识，与房地产投资经营有关的税收的种类。
    熟悉主要税种的计征方法。
    掌握企业所得税、房产税的计算方法，房地产有关税费的优惠政策。
十一、房地产金融制度与政策
    了解住房公积金的性质、特点、归集、提取和使用，住房公积金的利率政策和税收政策。
    熟悉住房公积金管理的基本原则，个人住房贷款的种类，住房公积金贷款的额度及利率。
    掌握房地产贷款的种类和相关规定。

第二部分 房地产开发经营与管理
一、房地户投资概述
    了解房地产投资风险、投资组合的概念，房地产投资风险类型及其对投资者行为的影响。
    熟悉房地产投资的形式及利弊。
    掌握房地产的种类及其投资特性。
二、房地产投资分析基本知识
    了解资金流量、投资、成本、经营收人、利润和税金等概念。
    熟悉房地产投资经济效果评价的指标、资金时间价值概念。
    掌握房地产投资分析中投资与成本的内涵，资金等效值的计算公式及其应用。
三、房地产开发的程序与管理
    了解政府干预房地产市场的手段和方法，土地一级开发的概念。
    熟悉房地产开发项目用地的获取方式和新、旧区房地产开发的特点，城市规划对房地产开发的影响。
    掌握房地产开发的主要程序及各阶段的主要工作内容。
四、房地产市场及其运行规律
    了解房地产市场运行的一般规律。
    熟悉房地产市场的含义，房地产市场的特性与功能，房地产市场的周期循环特征，影响房地产市场的社会经济因素。
    掌握房地产市场的分类。
五、房地产开发项目的可行性研究
    了解可行性研究的含义、作用及工作阶段，房地产开发项目评估的不确定性分析。
    熟悉房地产开发项目可行性研究的内容与步骤，房地产市场分析与预测的方法，折现现金流技术在房地产开发项目可行性研究中的应用，房地产开发项目评估报告的内容及其写作要求。
    掌握房地产开发项目投资与收入估算的方法，房地产开发项目经济评价指标（如财务内部收益率、财务净 现值、投资回收期、开发商成本利润率、成本收益率、投资收益率）的概念及其计算方法。
六、房地产开发的建设过程
    了解工程建设项目竣工验收的工作内容，建筑工程施工招标投标的方式及过程。
    熟悉建筑工程施工承包合同的形式与通用合同条款。
    掌握建设过程中工程项目管理的主要内容以及工期、成本、质量的控制方法。
七、房地产投资的资金融通
    了解房地产项目融资的概念和意义、方式。
    熟悉房地产开发项目融资的步骤，融资前开发商的准备工作及融资协议的一般内容。
    掌握房地产投资的融资渠道及融资方式，金融机构对房地产开发项目贷款的审查内容。
八、房地产市场营销
    了解物业代理的作用、代理形式及代理公司运作方式，沟通与促销组合的概念，房地产市场宣传与广告策略，房地产市场宣传的主要手段，房地产市场营销的形式，房地产市场营销的理念及应注意的问题。
    熟悉房地产定价技巧，价格变动对顾客和竞争者的影响。
    掌握房地产定价方法。
九、收益性物业管理
    了解收益性物业管理的内容与模式，收益性物业管理中的市场营销与保险。
    熟悉写字楼和零售商业物业分类方法与影响因素，确定写字楼和零售商业物业租金的方法。
    掌握收益性物业管理中的费用测算与财务报告的内容。

第三部分 房地产估价理论与方法
一、房地产和房地产估价
    了解房地产的概念和类型。
    熟悉房地产的特性和房地产估价的必要性。
    掌握房地产估价的概念。
二、房地产价格的基础知识
    了解房地产价格的概念和形成条件。
    熟悉房地产的供求与其价格的关系及房地产价格的特征。
    掌握房地产价值和价格的种类。
三、房地产估价原则
    熟悉房地产估价原则的含义和重要性。
    掌握合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则、公平原则的含义和内容。
四、比较法
    熟悉比较法的基本原理，搜集交易实例和选取可比实例。
    掌握建立价格可比基础、交易情况修正、交易日期修正。房地产状况修正和求取比准价格。
五、成本法
    了解现行商品房价格构成、房屋折旧制度和房屋完损等级评定标准。
    熟悉成本法的基本原理、房地产价格构成和重新购建价格。
    掌握成本法的基本公式和建筑物折旧。
六、收益法
    熟悉收益法的基本原则，净收益的求取，剩余技术和收益乘数法。
    掌握收益法的计算公式和资本化率的求取方法。
七、假设开发法
    熟悉假设开发法的基本原理。
    掌握假设开发法的基本公式，现金流量折现法和传统方法，假设开发法计算中各项的求取。
八、长期趋势法
    了解移动平均法和指数修匀法。
    熟悉长期趋势法的基本原理，数学曲线拟合法，平均增减量法，平均发展速度法和长期趋势法的功用。
九、地价评估
    了解地租理论和地租量的计算。
    熟悉城市基准地价评估、宗地价格评估和基准地价修正法。
    掌握路线价法和高层建筑地价分摊与土地占有份额的确定。
十、房地产价格的影响因素分析
    了解社会因素、行政因素、心理因素和国际因素对房地产价格的影响。
    熟悉房地产的自身因素、环境因素、人口因素和经济因素对房地产价格的影响。
十一、房地产估价程序
    了解房地产估价业务来源、选定估价方法计算和交付估价报告。
    熟悉拟定估价作业方案、搜集估价所需资料、实地查勘估价对象和估价资料归档。
    掌握明确估价基本事项、确定估价结果和撰写估价报告。

第四部分 房地产估价案例与分析
一、房地产估价技术路线及其确定
    了解房地产估价技术路线的概念。
    熟悉房地产估价技术路线与房地产价格内涵、房地产价格形成过程的关系，熟悉房地产估价技术路线与房地产估价方法之间的密切关系。
    掌握房地产估价技术路线的确定方法和过程。
二、各种估价方法在房地产估价中的运用
    了解每种估价方法的实质以及它们的共性和特性。
    熟悉房地产估价的价值标准以及价值标准与估价目的、估价方法之间的关系。
    掌握各种主要房地产估价方法的实质和难点，以及如何在估价中综合运用各种房地产估价方法。
三、各种目的的房地产估价
    了解房地产估价目的及其与估价的假设前提和价格类型之间的关系。
    熟悉国有土地使用权出让价格评估、房屋租赁价格评估、房地产课税估价、房地产分割（合并）估价的特点、适用的法律法规、估价技术路线的确定。
    掌握房地产转让价格评估、房地产抵押价值评估、房地产保险估价、征地和房屋拆迁补偿估价、房地产纠纷估价、房地产拍卖底价评估、企业涉及的房地产估价的特点、适用的法律法规、估价技术路线的确定。
四、各种类型的房地产估价
    了解餐饮、娱乐、工业、农业、特殊及途等类型房地产的估价特点。
    熟悉居住、商业、办公、旅馆房地产的估价特点。
    掌握这些不同类型房地产的价格影响因素。
五、房地产估价报告的写作
    了解对房地产估价报告写作主体的要求，了解房地产估价报告的写作客体、载体的受体。
    熟悉房地产估价报告的写作原则和构成要素。
    掌握房地产估价报告的语言文字要求和基本格式，掌握房地产估价报告的具体写作。

第五部分 房地产估价相关知识
一、经济学基础知识
    了解生产要素价格与收入分配理论的内容。
    熟悉消费者行为理论、供给理论、市场理论的基本概念和主要内容。
    掌握需求、供给与价格的基本概念及其相互关系，消费者如何选择购买各种商品以获得最大效用、厂商如何选择各种要素的最优组合以及商品价格和产量如何决定的基本思路。
二、金融基础知识
    了解金融机构的组织形式、基本职能、性质等基本内容。
    熟悉金融市场的概念、类型、特征及作用。
    掌握金融、货币、信用等范畴的基本含义、表现形式、区别与联系，金融工具的种类、特征等基本内容。
三、保险基础知识
    了解保险的业务范围、经营规则，对保险业监管的必要性。
    熟悉保险的种类和保险机构的特征。
    掌握保险的本质、保险中的经济关系、保险的职能、保险合同的性质及基本内容，房地产保险价值评估的有关知识。
四、证券基础知识
    了解证券的种类和一般特征。
    熟悉有价证券的基本含义和常见类型，股票、债券、投资基金证券各自的基本特征。
    掌握股票、债券、投资基金证券的概念以及它们的区别与联系。
五、统计学基础知识
    了解动态趋势与波动的经典模式，动态序列的结构模型，季节波动的测定思路。
    熟悉时间序列的基本内容及测定长期趋势的基本方法。
    常握统计学中的基本概念及相关概念的关系，统计指标体系的基本内容，收集和整理统计资料的主要方法。
六、房地产会计基础知识
    了解房地产开发企业资金筹集、资产核算、经营收入及利润核算、财务报表的内容
    熟悉房地产开发企业开发成本核算的主要内容和核算方法。
    掌握会计要素、会计恒等式、会计假设和会计一般原则等基本内容。
七、城市规划基础知识
    了解城市规划的作用、任务、体系和管理系统。
    熟悉城市总体规划、城市分区规划、城市详细规划、城市用地分类。
    掌握控制性详细规划的控制体系，城市用地评价的基本内容。
八、建筑基础知识
    了解建筑材料、建筑设备、智能建筑的一般知识，建筑装饰材料的分类以及建筑装饰效果的评价方法。
    熟悉建筑设计基本要求和建筑构造的基本知识。
    掌握建筑物的分类方法，建筑工程图的构成以及建筑总平面图、平面图、立面图、剖面图的主要内容和作用。
九、建筑工程概预算与房地产测量
    了解建设工程项目的分类，测量的基本内容和土地量算方法。
    熟悉建设工程概预算文件的分类，工程竣工结算与建设项目决算的基本内容及其相互联系和区别，地形图、地籍图、宗地图、房产图的作用和主要内容。
    掌握建筑工程概算的编制方法及其相互联系，建设工程的费用组成，施工图预算的编制依据和编制步骤。
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第一部分 房地产基本制度与政策
一、房地产业
    了解房地产业的历史沿革，房地产生产方式改革。
    熟悉房地产业的地位和作用，城镇住房制度改革，城市土地使用制度改革。
    掌握房地产业的基本概念，房地产领域的基本法律、行政法规。
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