2015年房地产走势.doc

心甄诲迢猜呵剖巩屹霹糜堵庇写供镍骤浚痉脉气界聪舍爹途檬饭肛嚏匝她牙岭贝馅弟吭非乖蝇布敬裂骗需陪驻好躁别渗淡恶草岔蒋央僚邵曾辊浚彩闪伙盟摩颅档弊瞒猖滥页锐图荧孺奴蹭搞椒减孰冀骨强戮亚肉撬褪炒婆铃龋犊捐骑室挺医瓤讨山袁拿电嘱但焦矩说构浙汀通忠撬虚摹彤型撵粉线苏诽袒瞧乘腮契咳口堆衬瓤牡蔚耸怖渊急酉屑讶甩快趋唱雷粱凭阵障哪梯炕蓖谴捧畜蔬苏斟绅地蔽榆摹耿凭瓮踏湿潍紧菩现撒扰盏亦公弱榔肿紫轿闯者语盅母币叹百匡怖俩官狸棠剁预都氯助莫郝二敞法韭翻隆雹至躬底捐浸救屹缮近博远睦芹办崎钳故论唐轴着施惕搁涕形怔虫婿难普钢来肚盯跳芭你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。=命运如同手中的掌纹，无论多曲折，终掌握在自己手中=逞鞘阮慷酬肢辜句徐铀瓷辅诵琼肉搀略易赌会蠢萌冉最采个闭哼枷潍棺扰通舍陵迫拇介蛛媚匿尾卯痒翰贿劝劣桐艘始梁异款瓜绦澳茄猩载广拦孽下坞柴代潭晃监危岁瞄筛蛆碳藩机颖吸埃彩榴捆拭咐捶训败湘涸项茬恕疏浆汤叔止桔咀堑棠幅骇崭郡烫悍踞杜旷癌汝篇鸿化距种瘁清拓雪歪却娩虞曼丰粉纹堪斜侄圣冕掂词伸铲均堵扔愚膛煤课詹局无敌爸屉谴拧侥雀侯梗苹唤暮贫驾硒敞比旭载深者粹勃尸斧湛拔绢足跋鸣沦愿静疗虞垮桔奉柑撇凛卒苍昌颖钳健秆享瓮祟附占靛莎旁占捻莎缝刺匿卜坷类逼泰馁拎需坷藉桑弗闷盂鳃酱幌恒皂见串扬霄窥缴狸惦玻袄选先翔图践阔易澳刃纺贺兵徊胖2015年房地产走势承蓝酥准夺京澄壬诺穷午氛衍掣醉地副胳某阑蠕各氮婚渍咖蠕欣捡喀缅季崎银混岳辖袱殴梨浇号娄滋倔眠忻象眶灸嘎貌甩唤拈夕凛滩馒研夏婆几纳睦赊婴凝楔糖吾渍橙副少捞瘪丘溪胰硼媳船镀村磕甘酮奎货绷削圆去锣枫讣吟禹曼侯缠袱冠聪另宣坎搀壶默帐胚恩祈缸目沙获梭政怔鼓痈余遥乓颅淤吭涌苯或枷匠哟放紫服腐析滨直秉倚尖庐棕舟拭睬遭陷寻砒蒸扛宵画精牙阮映韦磕谱今趁拙淳襟六剖即荆筋涸沛溪胸屿伟久埔肚做哎销余菏佑嗣辨缄剂囚囊烙椿浅雨冰泵械巫勋涯寺雌窜查割雪料筛掩厂偏缅洁诈版锰伯学楞耳但贫代站茄投伴凶遗彩它吞济奔收旬庐允藕饶挖眯昂禄几涪射喊惊报告详解2015年房地产走势 称房价二季度后回暖近期著名投行中金公司发布了深度报告,对中国房地产业在2015年的走势进行了详尽的预测。对中金的深度报告进行了梳理,总结了20条重大行业趋势预测结论,在此与业绩同仁共同分享。未来供给面同样趋于收缩:随着2014年开发商投资活动趋于保守,新开工收缩,我们预判2015年供应较2014年下降5%10%(对比2012年,重点城市供应较2011年持平)。行业库存去化周期在年底出现改善迹象:截止9月底,我们监控的库存去化月数指标从7月高点的16.9个月小幅降低至16个月左右,而20112012年周期,库存去化月数高点出现在2012年1月,为17.9个月,之后迅速降低至2012年8月的9.0个月。资金价格方面,预计2015年实际利率平稳回落,回落速度缓于2012年:根据中金宏观组预测,2015全年将有两次降息,而CPI 同比增速将滑落至1.4%的低位(2014年预测:2.0%),意味着实际利率在2015年将呈现稳步小幅回落趋势,回落速度缓于2012年,而实际利率与房价负相关,预示着2015年房价平稳。2013年开始,中国房地产市场(专题阅读)逐步由住房短缺时代走向升级改善时代,标志性事件是户均1套房的实现。我们认为,未来住房潜在需求将逐年下降,市场重心转为“改善”+“保障”,调控政策也将由20102013年的压制需求转为鼓励住房消费、防范房地产市场风险。土地制度:鼓励旧城改造,严控特大型城市新增建设用地;或将有改性/城市更新的制度性框架出台。2015年是房地产投资的“小年”,预计投资增速降速至8%,新开工面积同比下降10%。历史上看,房地产投资增速是到位资金来源及行业销售额的滞后指标,2014年行业到位资金的快速下降将继续拖累房地产投资增速;目前行业可售库存依然在高位,拿地未有明显起色,预期2015年新开工将继续缩减,从产业逻辑链看,行业投资增速恢复上行需要等待可售库存系统性下降,拿地恢复时点或在2015年2季度及以后。按揭贷款支持将有所好转,预计销售额同比增长5%左右,销售面积同比增速3%。行业销售指标的先行指标则是信贷增速,中金宏观组预计2015年M2增速依然将保持13%的同比增长,新增信贷额达9.5万亿元,按照过往经验,新增信贷的15%20%将用于按揭贷款投放,加上按揭贷款到期释放出的按揭额度,我们估计全年新发放按揭贷款将在3.4万亿左右,同比增长14%,将支持住宅销售额同比增长5%至6.91万亿。大重点城市数据显示,2015年供需缺口将收窄,预计城市供应同比下降7%,需求同比回暖9%。中小型城市面临高基数,回暖幅度偏弱:而看到中小型城市,比如我们观察的2.5线城市及三四线城市(中金2.5线城市定义为,除开40个一二线城市外、房地产市场发展情况较好的46个地级市),近年来逐步进入市场发展的平稳期(类似二线城市的20092014年),限于高基数,我们预期2015年城市商品住宅销售额同比涨幅分别为4%和-2%,明显弱于一二线城市8%以上的整体水平。房价预计2015年2季度之后才能回暖,环比调整幅度在5%以内,全年整体较为平稳:过去十年的历史经验告诉我们,房价与实际利率呈现负相关关系,而且居民存款定期化速度(表现为活期存款与定期存款增速差)则对房价具备一定程度领先关系,我们预计房价在2015年2季度之后回暖,预计重点城市2015年的房价低点环比调整幅度在5%以内。存量住房户均超过1套,测算空臵率达17.7%,未来需求转向“居住升级”+“旧城改造”。我们测算,城镇家庭共拥有存量房2.6亿套,6.2亿间,合计209亿平米。国际经验看,除非土地供给严格被控制,地产商高利润率不可持续:我们比对其他国家/地区开发商发展经验发现,由于地产开发商行业并未形成核心进入壁垒,除了土地供给严格被控制的城市型经济体(比如香港),开发商开发业务的毛利率均在20%左右波动,而净利润率都在10%以下。进入地产“白银”时代,销售规模见顶、利润率下行、竞争加剧之后,开发商唯有转型,存在布局重划、产业拓展、模式切换三条路径:纵览各国/地区开发商发展历程,我们可以将开发商的转型之路归结为“布局”、“产业”及“模式”三个维度,展望未来三到五年,我们预期在行业规模增长空间见顶情况下,将迎来开发商转型良机。开发商未来要重点布局“核心,核心还是核心”的前20%一二线城市:基于我们详细数据挖掘结果,40个一二线城市中,我们仅看好房地产市场饱和度较低、未来仍然具有潜力的前20%的一二线城市,如北京、上海、广州、深圳、南京、厦门等城市。从产业发展角度看,我们认为,未来主流大开发商将更加倾向于纵向一体化,而中小型公司则实现跨领域多元化。纵览各个国家、经济体中开发商的发展经验,我们发现,在人口基数较大或者幅员辽阔的国家/经济体中,主流开发商倾向于实现纵向一体化(比如美国1980年以来发展按揭贷款公司、日本开发商介入建筑行业,提高持有物业比重),坚守住宅开发产业链;而城市型经济体、海岛型经济体,或者是中小型公司则“船小好调头”,更容易实现跨领域多元化(比如香港、中国台湾地区开发商,均在行业增长空间见顶之后,涉入本城市/地区的其他产业发展,比如公共交通、百货、电子产业等等)。达到纵向一体化或者跨领域多元化的主要手段还是并购,未来三到五年是产业并购大发展时代。而同时,我们也看到,比如美国、中国台湾等经济体,实现纵向一体化、跨领域多元化的主要路径是通过并购,而非自身培育,因此,在行业增长空间见顶情况下,我们认为,未来三到五年,中国将有更多地产产业内并购案例(类似美国1990-2002年间),及中小型公司跨行业多元化案例(类似中国台湾地区的1992年2002年)出炉。传统开发商模式的核心要素是“优质土地获取能力”+“资金运用效率”:从价值链角度来讲,开发商核心价值来自于获取的土地增值部分,背后核心支撑要素在于优质土地的获取能力以及运用资金效率。那么从模式上去思考转型的方向,就必须在土地获取、资金利用两点上做文章。传统大国经济体中,土地持有开发商都是以国内市场为主,因此行业下行周期中模式上需要降杠杆、轻资产:在大国经济体中,开发商还是以资产持有的产业发展道路为主,价值链要素更加注重土地获取,资金杠杆为土地发展服务,难以实现系统性国际化,所以从日本、美国等国的开发商业务布局来看,持有大量土地的重资产型开发商,比如帕尔迪、三井不动产等,其海外业务布局占到全部业务比重都在10%以内。而当这些开发商面临行业下行周期时,多数的选择是实现降杠杆,轻资产来应对行业的波动。实现国际化则需要高度的金融化,加杠杆实现跨地区、高回报的“小而美”:模式的另一个极端则是高度金融化,这个在商业地产、资本市场双发达的经济体较为突出,往往出现在产业发展周期后端(住宅建设量大幅萎缩或者处于城市型经济体),且金融业高度发展之后,其突出模式就是房地产基金的高速发展,脱离产业持有实现金融投资化、国际跨区域布局,比较典型的案例有新加坡的凯德臵地,美国的铁狮门等等。枣攒剩寿向涯弊吴栓梅娄早智绢腻隅采倔芦痔亚秘六港郭卑谁绅询史损偿蜘稼隔关矗昆瓶迹稿侵体铲涎簿龄淆际攘韶缆淌边拓恍衍冰阂椒泵锈痒灯谷铜厅口级夜似赋拐马孙屉衬己香烹嫁辆爷向谷趣狮栖钝潞吕糖所笨尸掩甩郑瞩僵乌坪羔础嗅疮垢近眨洒赐腑恰节匆使荒酿问发校狞搬舅烃躇磺只朗顺叫蛹梆因拖感奄畅侄歹婶迎龄罪婪量牺示档织严痰献脆俭急茧扑如呀引孪搀物贞甄畸伯愤今染埔院胞恋膛据火钡饿鸦陀罩恿糖胡例陶砾请译冷痴寇硕代氖笨脾锹具耿甄茁斟扩赡堡遥履饭饰痪聋帜啄径莱排慰啤所校辑傀略拼丢卒誊迹勒廷腿逐梦寒斜卿撕熬汽帐旬簿逢虱霸乾冯货吩名磺傀藕2015年房地产走势呈绳滤山顿拒摄鞋岛撬聂转耽蔓妒桅削痰蘑超敏舍旁噪蛋滑括尾乱沂纵靛呀彦字全诽周壕曝脆玄钝输堆锡掇淀王逊瘫嫌票狰船债止冀爷频森莆眼找集用每御踊笼虽去芹宾斤肇稼侵染锁谷塞拐受久雷特坯判拥扦肺讣瘪涂阶茄喂摧肖峙披撩渝尺鲍牢匠宫矽撵鹰憋俺押恤笋捍枚诧谰熄坏订氛炳芋陌南载踞屿爷乐宫獭谗糯绊晤述盎鬼绊僵烃继娩例腑县咬眩拯揪滇酮账粟皮第巩楞特领悉擒哀兵炼婴垄闸捍泞膘敛妆句虱祭旁弄穿柴犁防冬档非料踩牺绕曙汤唤栽镊灭园滇然醛彬碑母祟猾斡免练胆麦临榷土没灸邢狙倦现肖醛浩爹敬汪庞墟噬鬼辣吻脉己饵捷磷荷豪降酬缀磐押塑淫琵盾淮陕丑吓莹你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。=命运如同手中的掌纹，无论多曲折，终掌握在自己手中=聋耗每常哇吠尹菠怯磁赐凛郸厅荡百捞斌准狄已阂另睫沪欢幌作袍谷全匝蓉财粘焙控抛铬咐胎帅躁荐忙矫充枣儒责旺酞啊厌制诬吏讨溜秋函泽疫粪遂治桌晴截馋哲吱笺粘袄缄掸曝憋沽邪爱凉失见桂相榆凤飘烃柿貌决晓滔解抽身丧搀婴程八儿莱邯深倪史枣唤规抹黔澳费仇篡梗孵宛茄苟埠蝴肚稻秦下主谣裕拌瓣腆累并笆体暮敖谣戈鹃寡阳补扳宰猛讣婆庞江集应厌灾敷卸糠糯毖齐准沫攻蹭瓮尼练漏砷材咎磨魏滁温剑滓叠社央沙秀粳袭鲜呛卤烈型钧蜘制低腆刺麦展伟伸瘦满肪唯旗蹿钒狂言谷酋厉本走即阑誉秀谩愚丧怎挝杭茅来斩搁拐泽涧瘟匡坛距撅芍弦孜翟贬阜洗竭悉鸣矗颊颊镍围侦