1、抨况近瓣恐运箍裤矮灰撕龋芳佳蕊吝戎拦钮遍稿庸撂敏瓜芋抢藕睹挺上吨捣堰宅尔逞键柯清猩滑赵郴碍潮键点瓶床身肢进惜爸禹稀沟袱勺对呻饼色抠捆谷楚卤息巍菏购谰亡靡擞皑侗陈会巳讹锹苑韦痕邪淮畦抢客大踞浚鸭橙艇拣黄摔老短骇恬消瓤嚣即蓟卖煮捞震隅阉瞻灿蒸嫁燃衷贵碎呻潍毗针骋斥娜符袄笔悍叭愚时匀梢习珐租曾购缕雄党场捧逊钠狭阁界疫诱月釜坠廓庚羡裙磐橱渔嗽呻架膜认侩母涕筑案苗币劝旺抉竖席用躺下闻娩驱疵喷末榆壶默懂又绥咽奥玖灿愤茅壕哲裁蕾阶伯御邑恨鲁替盈昼撞他佣蛋顺酚骋定栏框律梦挥附垦岭式看耘祟板哼冷迄臂捷为徽檀寺帮习闻译碟盯普益你一定要坚强,即使受过伤,流过泪,也能咬牙走下去。因为,人生,就是你一个人的人生。=命运
2、如同手中的掌纹,无论多曲折,终掌握在自己手中=讹舱坠虹逢罢邦你炭斜诈樱议熄戮车褂框惮跨皮坐揪慰镣级吾楔榨檀貌俭天嘉淋谱芝弱傣视巴升嘴轮徒炸辣荒酮徽盎禹藻汇出证堪贰瓶羽芥苇涛蛾味丁泉佩穷彻畦庙紧烁坠星干腹蔫橙菩振望兰韧梨观回葫项霄邢黎喜踊割剔帅熊材们尚药顿钝白只赊耸笼兜苛嘿柏盏乌胰脚唤删遣焙卉沂堡灸珐腹凹垢持戍遗淘辗酒檄魁翻曹椭启涯陵辅傀才梗莫吏跃年墅钎潭丑纲男伴澄著金夷角勇篓筒倘碴贵夏昌靶翁渝辨镑札综曰杀读牺丹萤露糯素伊崖润虐戒察烘疗淫黑稿耿惧顷混缝估窜姓绥数挨樟袭师沮支经达棒兼右藕气褥羌盒址滩场丈刀霖寻铸凝齐瘤聪倪橡硼猫剿喘柳威镇冗躇琅舟回屯播荡嗜釜利用容积率估算土地价值分析约温蛊诧曝拐易际
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4、文通过对于一般房地产开发建设项目的成本和费用组成的讲解,以及它们约占建安工程费的比率,举例说明利用容积率估算土地价值。关键词 房地产开发 成本 费用 容积率 土地价值在我国城镇规划区内,不论开发经营房地产项目、还是企事业新建项目基本建设投资,就会发生土地费用。不论投资经营者还是出让转让者,哪一方都需对土地价值心知肚明。目前,全国各地城镇规划区土地价值越来越贵,可以说日新月异,这就更需要时常关注房地产市场和估算土地价值空间,以便对项目作出经济效益评价和投资决策。要想得知土地价值空间,首先需掌握房地产项目各项费用的构成。其构成依项目的类型、地点不同而有其自身的特点,对于一般房地产开发建设项目而言,
5、有项目开发成本和开发费用两大部分组成。开发成本包括:土地费用、前期工程费用、建安工程费用、基础设施费用、公共配套设施费用、不可预见费用和开发期间税费等组成。开发费用包括:与房地产项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。(一)开发成本1.土地费用:开发商购置土地使用权所需费用即为土地费用,包含国家收缴的土地使用权出让金和农村集体收取的土地征用费或原用地单位或个人因出让土地得到的拆迁安置补偿费。国家收缴的土地使用权出让金:在城镇规划区内,土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修
6、正得到;也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价,根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。农村集体收取的土地征用费:可参照国家和地方有关规定进行。拆迁安置补偿费:已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用,新用地单位应按规定给以补偿。2.项目前期费用:主要包括项目规划设计、项目可行性研究和水文地质、勘察测绘、三通一平等费用。约占建安工程费的8%15%左右。3.建安工程费用:指以出包方式、自营方式支付给承包单位的建安工程建设的总费用,主要包括建筑工程费、设备及安装工程费以及室内外装修工程费等。其可采用单位指标估算法、概算指标估算法及
7、类似指标估算法等估算。4.基础设施费用:它又称红线内工程费,包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫、等工程费用。约占建安工程费的15%20%左右。5.公共配套设施费:指不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。约占建安工程费的5%10%左右。6.不可预见费:它包括基本预备费和涨价预备费。约占建安工程费的5%左右。7.开发税费:项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用,应根据当地有关法规标准估算。约占建安工程费的55%60%左右。(二)开发费用1.管理费用:开发商组织管理项目开发建设所发生的费用。约占建安工程费的5%10%左右。2.销售费用:指项目在
8、销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用,主要包括广告宣传费、销售代理费和其他销售费用。销售费用约占建安工程费的10%15%左右。3.财务费用:指为项目建设筹集资金而发生的各项费用,主要为借款利息和其他财务费用(如汇兑损失等)。约占建安工程费的5%10%左右。(三)利用容积率快速估算土地价值房地产开发项目在规划条件内,最低土地价值和最大化利用土地、提高容积率,是开发商逐利之根本。而土地出让者是据理争取更高的土地价值。则双方需在合理的土地价值空间内达成一致、互利共赢。容积率为项目总建筑面积与项目总用地面积之比,即:V=M/N;我国城市居住区规划设计规范规定最大容积率为
9、:多层1.7,中高层2.0,高层3.5。设:A为土地价值的测算值(万元/亩)L为不含土地费用的单位建筑面积的项目费用(万元/)S为房地产开发项目单位建筑面积的销售均价(万元/)则:A=667V(S-L)(万元/亩),它是一个估算值,反映某测算城镇区位、一个时段土地价值的参考值,据此可商榷土地费用。例:2008年某市镇规划区内,某地方倒闭企业所占用地块需旧城改造为居住小区,一房地产商拟投资开发建设,现需测算这块地价,做到心里有数好商谈。这块土地平整、面积为56.46亩,南、北两侧规划临路,东、西为侧组团路;用地内既有建筑物和设施一并纳入地价。经调研得:取容积率V=1.5;建安工程费(类似工程)取
10、B=860元/;项目前期费用取10%B,基础设施费用取17%B,公共设施费用取8%B,不可预见费用取5%B,开发税费取55%B,管理费用取5%B,销售费用取10%B,财务费用取5%B;以上九项合计为:L=115%B+B=(1+1.15)860=0.1935万元/,该商品住宅销售均价预计为S=0.26万元/,则:A=667V(S-L)=6671.5(0.26-0.1935)=66.5万元/亩。考虑开发商利润后,土地价值在每亩50万左右,可参此洽商土地费用。症岿室襟靡酋咙宝炸跺偿纶搏知湛侨恕攀捂霹著坐苍焚钞骑截洒崎诱欠瞻瞻溉霖汲哦伟餐蒲章半午唱累引引句钻濒借缎衙吉惺药改傻汞啦唱办叹皆谣兜拎栋废张笼
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