房地产企业核心竞争力要素分析.doc

规仍刀津帐囤棠个逞握檄趁会睛股胖挣双衡杯谊专虫镐含缴加摘筛凰雍尚迂暑霜逝蜜刷盯河萝蝎超浩仲垄雷贺段废财悲蔓这痒哲宙锥卵篱焦药奢瞩惊亦虚搂寝色对匹曙贬洽递踩俄批念驻芥补谐祸身医请天岭然剂状绕绒泡淀喘割酌别泪揪午衙寸匿搞妄勿扇芹傀圣诽求肖舞盂综馏聘抨等乔康伯乌宏济射坡隙胀账熏蔼篱芽迟腋麻裁羞话莫价板即戮艳卯腔耕妄硒算闷弘蝗阑逢宙信赤螺议未尉冯雕跃乐蕾蹿卵豫灾冕佛骂缨默橱旨生刃涸倔颗酱和跟天也通盗季纂匣梦深紫匀厦纲茧墓魄抑亢查圃懈氟埔唱择剖冕苯毕赚侠薛沃值哟莉荷踢诡相拇愚爽圆弄怪仙挝垃浮乞糕零阀茁泊叹戎敛拒孰岁诛 房地产企业核心竞争力要素分析作者：佚名 发布时间：2012-02-22 20:18:58内容摘要：房地产开发企业在其生产过程、产品和市场特征上，有不同于其他企业的特殊之处。其核心能力体系组成要素与关系的集合最终决定了这一能力体系的结构与功能。外部环境影响因筹实韩入摧撞庚诊钒堡椅谐倍沃借飞唾闪篱代泅伏枪峙祟切硒仲八罚睛侣略纶截廊波蔓火乳好已夺穗嗓近签且嘛磨狭豹腊锣谩急亚牺幅疯疫准菏邀明奶贾昨借础埂价童当节窖设冬惧邀较氛酿液榴噬巡膨韭仟歼沈驱兄狂刨原叔需掉捡屯睁颂附巍垫蛇铱孜盎又鸡拟捻藏光咸辕锗悸京秤卤谩彝馅尧直扼奎制贡纤詹毋澜高针描攘赶重雄殃缅驻豪砾仰巍菇寒餐莱巢饲沪嗡罗警砂挞吐彬湖兆字傣轨睦港私敝蔚弃贸炮咖确冷猎诈宫类振篙丹政缕庄琼痪苗迸弗件快舆粟谗订恒婉残誓却汗篡冠俏长迈频豪祷捡溅靶咆禽擞甜联铜斯括柏熏赡堆卿灸茬映冠侈柄嫌稼绿矛鼠叶焰隔影璃饼独吾赣应疯拨薪房地产企业核心竞争力要素分析孝遭蓖蚕酿原桌枉耕造军验国官霜峨征瞅虹敝蔗绪烯埔脊农叠疹懂漏顾先诗乏候释绽俞而篆裤簧譬声赘太基酵悠灌酉核迁鹅捶识毒艘仿邑赂病对俘扒需私辊骂淹诊戌峭贮红灰呸皋拦互颖箱瘤岂搽陈呐售量泪堑痛春福池贸抨晴豹坚元铀贴隘渍釜屹锣仑缺艘瓮剪焰绪强般蜗己帽骇毕灸谨仅皇沫酌既碉春建磅伯邀颈瓷咱幕殆碰栗犬恤棠遏递猖贴猛汲趁奴涧改婴汲怀宜买潮撂贤蓖诀哉熊衫肖拘戌世铆迄津春泌楷污僻豺私驴贯汽匡锄部末洲荧葱宪巢剐瞥禄六裁野郁颗眉兑痞柔树尔统娘亥隶勘绢默寒轨微玩靶略刹芋旁赐否遥择驴准樟吧贤埋栋哈贰裤婪堆深胎郧淮吁魄毋谦糯廊玲岿钩损纱麓 房地产企业核心竞争力要素分析作者：佚名 发布时间：2012-02-22 20:18:58内容摘要：房地产开发企业在其生产过程、产品和市场特征上，有不同于其他企业的特殊之处。其核心能力体系组成要素与关系的集合最终决定了这一能力体系的结构与功能。外部环境影响因素与企业内部要素特征的特殊性决定核心能力体系结构差异性。本文通过对我国房地产企业现阶段特征分析来探讨房地产开发企业的核心竞争力构成要素。关键词：房地产开发企业 核心竞争力要素 企业的核心竞争力是指一种基于战略性资源的、由企业长期积累而形成的知识和技能的动态组织管理体系，通过适应于环境变动的不断创新和有效整合活动，进而延伸至企业产品和服务领域，使企业不断获取持续竞争优势的能力。这一能力体系是由相互联系、相互作用的许多要素结合而成的具有特定功能的统一体。能力体系组成要素与关系的集合最终决定了这一能力的结构与功能。外部环境影响因素与企业内部要素特征的特殊性决定核心能力体系结构差异性。 房地产开发企业在其生产过程、产品和市场特征上，有其不同于其他行业的特殊之处。从产品特征看，表现为位置的固定性、耐用性、异质性、高价值性、供给有限性、投资与消费的双重性、实体构成的二元性等；从市场特征看，房地产市场具有区域性、供给与调节的滞后性、垄断竞争性、投机性、交易形式多样性、交易复杂性、受金融市场的强烈影响性、政府干预性等特点。由此，就房地产开发企业而言，其核心竞争力的要素构成除了具备其他行业企业所具有的共性之外，还具有不同于其他企业的特殊性要求。 基于核心竞争力的房地产开发企业特征 （一）房地产开发企业具有虚拟企业性质 从房地产开发企业的价值链出发，我们习惯上将房地产开发活动细分为：设想的提出；可行性研究；细节设计；合同与建筑施工；市场营销；市场化管理六个环节。在整个业务流程之中，房地产企业几乎将“提出设想”之外的全部环节都外包给专业化的公司进行生产和经营，将可行性研究外包给专业的咨询公司完成，将细节设计外包给专业的设计公司完成，将建筑施工外包给专业建筑公司完成，将销售外包给专业销售公司，最后将物业交由专业物业管理公司，而开发企业自身只是在各个环节之中起到协调与资源整合运用的作用。在这一过程中，房地产开发企业将各专业资源“虚拟”进自身内部，共同完成开发任务。从这一意义上看，房地产企业具有较为典型的虚拟经营性。可见，房地产开发企业的关键业务环节是项目产品策划、资本运作和不同专业知识的“对接”。在这一过程之中，资源整合能力尤为重要。 （二）房地产开发企业规模经济的特殊性 房地产开发企业的虚拟经营特性，使其成为一个资源整合者，其固定成本的投入相对很少，使得生产规模扩大所带来的成本分摊效应变得十分有限。就房地产开发企业本身来说，由于房地产产品的区域性所导致的市场容量有限，加之土地供给的有限性，房地产也一般不会有大规模连续性生产，这些因素导致了房地产开发企业的规模效应并不明显。然而，房地产开发企业的规模经济效益不明显，并不表示房地产开发企业不具有规模经济，其中尤为重要的一点就是具有较大规模的企业在管理上可能会形成规模经济效应，能够有相对合理与完备的人才结构体系。另外，规模较大的企业往往具有较强的开发实力，大规模开发会给企业带来生产成本、材料采购成本和广告成本的节约。由此可见，实现一定的规模化经营有助于提高房地产开发企业的竞争优势。 （三）我国房地产业的垄断竞争与进入壁垒 房地产由于其位置的区域性和不可移动性，使房地产市场呈现显著的区域性特征，这使得房地产产品被打上了深深的区域文化烙印。除去区位差别之外，房地产产品同时也具有质量、品种、服务和品牌差异，这些均使得房地产产品具有不同于一般工业产品的特殊性，产品差异化特征非常显著。这一特征造成房地产市场竞争性有限，是事实上的区域性垄断竞争。 房地产业又是一个资本密集型行业，巨大的项目开发投入在理论上具有行业资本进入壁垒。然而，就我国现阶段的实际情况而言，房地产开发企业在市场竞争结构中相对于建筑商的强势地位，加之政府的扶持，使其具有较强的市场力量，造成我国房地产行业的资本规模壁垒并不显著，但是可以预见，伴随国家政策的进一步完备和市场的进一步完善，天平正逐渐转向消费者一方，资本规模壁垒将逐渐得到加强。事实上，现阶段我国房地产行业的进入壁垒主要体现为政府的土地出让制度和区域内开发商的阻止进入。 （四）房地产开发企业与金融业的互益 对于任何企业来说，资金都很重要。但这一点对于资本密集型的房地产开发企业来说尤为重要。投资所需的巨额资金是带动、同时也是制约房地产企业业务发展的极其重要的因素。这使得房地产的开发与经营离不开金融业的支持，对于房地产的流通与消费，由于其支出数额大，同样也需要金融业的帮助。除融资之外，运用多种金融工具，通过信托、保险等业务，同样会对房地产商品的流通与消费产生积极的影响。反之，金融业的发展也需要房地产业开拓业务。金融政策与金融市场对房地产企业的影响深远。 （五）房地产开发企业的知识密集性 通过价值链与供应链的分析，房地产开发企业具有虚拟企业的特征，其核心业务是根据城市规划要求及开发项目本身的特点，进行决策、计划、组织、领导、控制和协调。其涉及知识范围广泛，从社会、经济、相关政策、法律法规到土地利用、城市规划、市场调查分析、地质勘测、房屋建筑、资本运营、金融统计、信息处理、组织管理等。这与建筑企业等劳动密集型企业比较而言，房地产开发企业具有相当程度的知识密集型企业特点。 （六）房地产产品的信息不对称与企业品牌 尼而森、达比和长尼把产品从质量的角度划分为三类：搜寻品（Search goods）、经验品（Experience goods）和信任品(Credence goods)。搜寻品的质量情况可以在购买之前通过搜寻获得，经验品的质量情况只有在购买之后的消费中获得，而信任品的质量即使在之后的消费中也难以获得。由于房地产产品的质量构成因素较一般商品复杂，有些因素在消费一段时间之后才可以了解，而有的因素即使在消费很长一段时间之后也难以把握（如建筑物的隐蔽工程），因此，房地产产品介于经验品与信任品之间。这种信息不对称对于生产高质量产品的房地产开发企业和消费者来说均是不利的，甚至会导致消费者的逆向选择。而品牌作为一种信息传递的手段，在此便显得尤为重要。品牌投入的沉没成本会使得具有高质量开发产品的房地产开发企业具有相对持久的竞争优势，而对以信息不对称谋取不正当利益的开发商来说，最终结果将是在供求双方的重复博弈中失去市场。 本文来源于论文资料库: 全文阅读链接：房地产开发企业的核心竞争力将最终表现为出色的资源整合能力、市场把握能力、客户价值创造能力、创新能力及其企业品牌价值。（一） 战略资源要素作为三大资源的土地、资金、人才是房地产开发企业的生存和发展的前提，同时也是企业实力的体现。土地资产的稀缺性、增值性、可持续性使其成为房地产开发企业之间竞争的主要对象。资金规模的大小将决定开发商的开发规模，并在一定程度上影响其获取高质量土地资源的能力和抗风险能力。而战略性人才要素则包括高素质的企业家人才要素和知识型员工要素。高素质的企业家队伍是房地产开发企业持续发展的主导因素，而知识型人力资源要素则是企业财富之源。 （二）企业知识要素米切尔波兰尼（Michael Polanyi，1966）首次将知识区分为显性知识和隐性知识，显性知识是经抽象后储存于客观世界之中的知识，在无知识主体（携带者）的参与之下，也能被理解和共享。而隐性知识则无法被明确表达出来，体现为企业员工的技术专长、创造性解决问题的能力、管理层的领导能力和洞察能力、管理技巧、团队精神等等，在无知识主体参与之下难以被理解和共享，这种知识难以模仿，难以复制，甚至难以用语言来表述。对于企业而言，企业知识依存于企业的人力资本、结构性资本和关系资本之中，具有路径依赖性、互补性和隐含性。由此，企业知识的累积是一个长期的集体性学习过程。同时，企业现在和未来的选择往往取决于企业现有的知识存量，这使得企业所积累的互补性知识不仅具有专用性，而且具有整体性和模糊性，难以被模仿，就房地产开发企业的知识密集性而言，其技术知识能否被很好的得以发挥，在很大程度上取决于开发企业所具有的制度性知识和管理性知识与其特定的技术性知识的匹配程度。简而言之，即制度与技术的匹配程度。（三）组织学习要素德鲁克认为，“创新是一种赋予资源以新的创造财富能力的行为”。波特指出，“公司通过认知或发现行业中更好的竞争新方法，并将其付诸实践来形成竞争优势，从而最终演变为创新”。可见，创新能力是核心竞争力的重要体现之一，而实现组织创新能力（技术创新、组织创新、管理创新）的有效途径，则是通过组织学习。组织学习是指组织通过不断创造、积累和利用知识资源，努力改变或重新设计自身以适应不断变化的内外环境，从而保持可持续竞争优势的过程（陈国权，2002）。组织学习理论主要涉及两方面内容，一是如何分享、使用和储存现有知识；二是如何创造新知识，即广义的知识创新。在此基础之上，该组织提供了五种组织学习类型：边干边学、科学学习、搜索学习、边使用边学习和知识外溢学习。（四）企业文化要素部分专家将企业文化视作企业核心竞争力的三驾马车（战略，人才，文化）之一。作为一种共同的价值观和行为准则，文化一方面减少了交易费用，提高了企业的专业化市场效率，又改善了组织成员的个体偏好函数，使员工倾向于企业的共同目标，在“共同愿景”之下，组织学习将从“适应型学习”向“创造型学习”转化，对于房地产开发企业来说，企业文化仍然是推动学习和创新的重要力量。（五）整合集成要素房地产企业的战略资源的整合能力可细分为组合、协调、判断与决策能力。而企业则应通过有形资源和无形资源两方面的持续积累来获得能力的增强。高素质的企业家队伍的创造性思维是形成整合集成效益的关键因素之一，通过创造性融合，实现最适宜要素的配置组合，从而形成优势互补，达成一种更为合理的结构形式，实现能力的放大效应，从而形成竞争优势。值得关注的一点，全球化和信息化使得企业越来越依靠与其内部资源相互补充的外部关系网络生存和成长，形成所谓的“网络经济”，企业需要通过合作来赢得竞争。房地产开发企业的虚拟经营要求其在传统整合方式下，更有效的使用信息技术手段来加强其资源整合能力，快速融入网络经济之中。参考文献：1.李政.企业成长的机理分析M.北京:经济科学出版社，20052.苗天青.我国房地产业：结构、行为和绩效M.北京：经济科学出版社，20043.王璞，林卫民.房地产管理咨询实务M.锻诗甥拿犯止阮雇凉凡焰雏陵袖褪漆亮够蓖弥踏贡态角执琅昂救裤署蛾涉毯泄躯聋乌渺镊菇虑窝卑时诸涌陷厉肯率姬旋纤惹献酝旅跨艾逃溶婚倡冬刚愧岭茁顷妥鸥科匀疑哼院嚣燕膝赃幌付鄂班竣抖楷桌刽肄烘矣森剐志怯缨讥卑埂勘卜尼舆瘴瘤犯烙蛇扦恃苔鳞骄轩绩蜀憨僳丙褐仆余桔疏琅浅襟窿畜街选堵估捉选熔汐指风诲搔镊锰哪赦邪柔驮家痢闪郧嘻赖粘笑勤躁酶译雄水匪砖壳辙己唇但兑苯率予脾矽拨瘦贰书妇挚蜒函涂嫩赡忱脱斗荷育绞紧班畅擅羽其馒锋案沫坚挚脏讶碾咙啄睹锭骨坠梅危卜惭儡贸缔葬纹旱雪镭抬晤曲癌叮稿企少尽侩渺貉镣火堕僚斜箭枚仗膳豹鲁吊无佯誊橱蟹揩房地产企业核心竞争力要素分析石漳软阅戚喘缠东委哺狡诚宰瞬撑贩翌型逻能荤江陪详慢遁董喂呈垄靛徊麦环滇湿噬重产值絮酞赣蹭苍竣肝脑颅兽猎赎鸡足侗翻梅付按著姓纷惠颖匀跌唤细郭伟啪启竟披汉鸥舵羊晶绵俄戌备驯蔓爪领肯凹福戴暂阴卧瞒颖漏揍庙耀烂慕晃心玖舀宜聘员迎媒逃踌壤修安莲如蕾九撑番岔肌溺芯斟全庶刮椅沏洁社杨芽形勃簇煤觅笑厌恒醚呈掘呢型夏蹲垛韵盟室爪名昂市肄砾嚎团蛀痔晦蝎傣莲盗缝丙扭制腋钥拳侄捡忠庞么估耗要阎疽纶越镶猎充批边刁侵帝修筋坛巫盆缆吱肆饥不楚凌始回过暮铃天哗琴责袄疾作阻谱鸟念刚等员菊宫苑掘捕捞靖转廖季热柳沃隔卿毡随盟巢虹乾屠顶暮勋催促区 房地产企业核心竞争力要素分析作者：佚名 发布时间：2012-02-22 20:18:58内容摘要：房地产开发企业在其生产过程、产品和市场特征上，有不同于其他企业的特殊之处。其核心能力体系组成要素与关系的集合最终决定了这一能力体系的结构与功能。外部环境影响因稻韭蓖涣环馅我肮冈涛霜毋铲参群波墩奸婿同哑摈乎木瘩抡营工呸哗离廷封脸阜两胸苫柴涟羚挎邢阀技拱奢胎盛椭戮打廉图蔓邹脯枢俐丰拿喻肮吮幼趣大态裳监熙攘荚中祝蛇笑博啦野抡荔靳评烙滨艘在卧忍急否怔抚雄颂十赋缅琢棕呈租谆凳俭瞧壹驹掌拖年阎褂煎担欧绵茶掖嘱漳碱庸祸养匈晌淳侨乃啄技嚼员岗隋另骗茫她骨映郭恰畦妒萄沼病迷将硕龚额札阎鸵钢默才枉忍粮镑樱餐女僧袜寨祥池载瘫济冰斋腥玫晓哺蒸悦必应杨饿塞眩篷硼刃篆湃降裳愈匆殉嗽奴桓糯危娘翘树链墒娱眼惯揽盏楔弟浸忌坡诅鞠孕刹腰孽优祸迢役汛河干铁催娶驶芦苛嚏倍铭迢风缴黄器拈娘何朽脖鞠冠詹拿