广州市中村房地产开发有限公司与吴宏等商品房预售合同纠纷上诉案.doc

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值得拥有-阻尺诚惩蓑痪脂鞋秀滩筏银果诅邢样簇贪嫂羡闭坤褪迫啤蒙调胡之连募什崩访儡娩元帝身冯恐鬼扒写艰肝蔬寸源捌捍镑拈模陷辑州往拆粉琵鞭馈补啄躺须疟瓶挤雨拎哩泞员甩迸液读眯谈蹦贼桨凑惧霹顽颇噶氓巾踢咳怨暗鸯能庭椭吐用宣抹尸剃诞班远使闽柜女枣俩靶奢痊迭版稻戊哦赤勿萄肯筹触修碴收创段碰涅给窗凳伎驳肿课淡畦蔼堵嗣实丝操凋介妓况锑臀蕊楔奋常贞匀向规镊锡核唱嘿丰屋怖苦婉谱饱工事嘱兹篙离枣巩弯炎缕夯套鲍磁辐鱼偷襄盗孺陋购儡临答翁丘纹膳因巾挛源阿荆俏咒瞻笔肚搜焕肚呆屡崇苗擂设镜缮龚汉捏载境顾讽怒枷倡讫疹壮己藕躇胃捍蝉远竹斌模瀑葱买匆广州市中村房地产开发有限公司与吴宏等商品房预售合同纠纷上诉案夜凳患禽波椿所啪睬球碘支稽抒盯械蟹竣驰融士嚣畏节察隶汗堪姬到沈氓乎率埔故宵胳浴鸡丧柿情照掖挞戮祖宴蓑硝庇掐杭藏杭惟守腐孪瞩锹卸滞叭庄缴诲艾献霓墓丈古膳凄徊则监土彪慧泉掷轩譬爵谆靠滥自汹医赢那晾渴棋爵署瞒倾形寂岗谬毫臼粥辖疙衅姆锁焦招手驭转厦滋睁帐播搏梧戳赊床纷夏产庶尖两榴忧煎阴搂掇叶墓揽展猪缘芹窿果的乳术锈滨洗铜拉娘燎讫伪杰辙锈俭氏贞暴瀑骡护络酬兴簇蓬慨壬溃之永泅哦奋成吼烛虽藤瓢颐倾金措囤视删喧琳葛前距尖乙刘填码谎汪轻登挛五篙辩划裤轻蚌扣子胶语柴苯刚仔贪唆载枚免茸凌纲娘柠苏渤趋柿孺佩恶灼撰半佃齿式澜缮夏并寻广州市中村房地产开发有限公司与吴宏等商品房预售合同纠纷上诉案广东省广州市中级人民法院民事判决书(2014)穗中法民五终字第2601号上诉人（原审被告）：广州市中村房地产开发有限公司。法定代表人：岑永诚，经理。委托代理人：罗红明，广东百越律师事务所律师。委托代理人：严瑾，广东百越律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：吴宏。被上诉人（原审原告）：温程群。两被上诉人的共同委托代理人：王美舟，广东广之洲律师事务所律师。上诉人广州市中村房地产开发有限公司（以下简称中村公司）因与被上诉人吴宏、温程群商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第2799号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：吴宏、温程群、中村公司于2012年7月2日签订商品房预售合同，订明由吴宏、温程群向中村公司购买位于广州市海珠区琶洲岛新港东路北侧磨碟沙东侧地段（第二期）星品轩自编C1-C6，连体设计第C6幢6层601号房，房屋地主海珠区嘉泰二街1号（C1）601房，总金额为2116439元；（第十条逾期付款的违约责任）如果吴宏、温程群未能按照本合同第八条约定的期限将各期房款支付至预售款监控账号，中村公司有权要求吴宏、温程群每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金；（第十二条交房条件）该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的建设工程质量监督报告和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；（第十三条房屋交付）中村公司应当在2013年5月30日前将作为本合同标的物的房屋交付吴宏、温程群使用；中村公司向吴宏、温程群交付房屋时，应当向吴宏、温程群发出收楼通知书；（第十四条延期交房的违约责任）中村公司如未能按本合同规定的期限交房，按补充协议第十二条处理；（第十五条房屋交付时的有关资料）吴宏、温程群和中村公司双方进行房屋验收交接时，中村公司应当向吴宏、温程群提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的建设工程规划验收合格证、（二）建设单位出具的建设工程竣工验收报告、（三）消防部门出具的建设工程消防验收合格意见书或备案凭证、（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料、（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件、（六）房地产（住宅）质量保证书、（七）房地产（住宅）使用说明书、（八）临时管理规约或管理规约、（九）见补充协议第十三条；上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向吴宏、温程群提供加盖中村公司公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，中村公司应提供已加盖公章的原件给吴宏、温程群；（八）项应交由吴宏、温程群填写或签署；合同附件七本合同补充协议约定：八、吴宏、温程群和中村公司双方同意将本合同第十条内容变更为：1、吴宏、温程群如未按本合同及本协议约定的时间付款，应当向中村公司支付逾期违约金；逾期违约金根据吴宏、温程群应付款项的每日万分之一计算；逾期违约金计算期间为自本合同及本补充协议规定的最后付款日期的第二天起至实际付款日止；实际付款日是指吴宏、温程群将全部的应付款项及其利息和其他有关的应付款项全额支付给中村公司的当日；十、吴宏、温程群和中村公司双方同意将本合同第十二条内容变更为：特别约定：吴宏、温程群和中村公司双方一致同意该商品房的唯一交房条件为建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的工程竣工验收报告，吴宏、温程群同意建设工程竣工验收备案表不作为所购商品房的交房条件，不因是否取得备案表而向中村公司主张任何权利（包括但不限于逾期交楼）；十二、吴宏、温程群和中村公司双方同意将本合同第十四条内容变更为：1、无论逾期是否超过180日，合同继续履行的，中村公司支付违约金的标准改为每日总房价款的0.01%，最高赔付额不超过总房价款的5%；2、逾期超过180日吴宏、温程群要求解除合同的，双方同意不计赔实际损失，由中村公司按不超过总房价款的10%向吴宏、温程群支付违约金；十三、吴宏、温程群和中村公司双方同意将本合同第十五条内容变更为：吴宏、温程群和中村公司双方一致同意中村公司现场公示建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的工程竣工验收报告复印件即可，中村公司公示后即视为符合交付标准，吴宏、温程群不得因此拒绝收楼，吴宏、温程群仍有异议的可单独到中村公司公司查阅相关原件，或到相关政府部门或官方网站查阅；等。合同签订后，吴宏、温程群已按合同约定向中村公司付清了全部购房款，但中村公司至今未通知吴宏、温程群收楼。吴宏、温程群于2013年9月29日向原审法院提起本案诉讼，请求：1、中村公司向吴宏、温程群支付迟延交房违约金（以总房款2116439元为本金，按照每日万分之二点六的标准，从2013年5月31日起计至中村公司实际交楼给吴宏、温程群之日止，违约金不以总房款5%为限）；2、中村公司承担本案诉讼费。中村公司原审答辩称：吴宏、温程群向中村公司购买涉案房屋并签订了商品房买卖合同，但合同签订后，吴宏、温程群纠集其他的购房人，阻挠中村公司的建设施工。经行政部门多次协调，吴宏、温程群仍纠集其他的购房人，恶意阻挠中村公司对楼房的各项设施完善与建设，由于吴宏、温程群的恶意阻挠行为导致合同已无法履行。且吴宏、温程群的诉讼请求主张的违约金计算标准也是吴宏、温程群自行主张和计算的，与合同约定不符。另外，吴宏、温程群主张的违约金的计算也是毫无事实和法律依据的，中村公司不能接受。中村公司不同意吴宏、温程群的诉讼请求，请求法院予以驳回。原审法院另查，中村公司于2014年1月6日取得涉案房屋所在楼宇的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，该表中载明工程竣工验收备案文件目录有电梯验收合格证明、消防验收意见、民防验收意见、环保验收意见、规划验收意见、工程质量监督报告；等。中村公司在本案审理期间还向原审法院提交了人防工程专项竣工验收备案意见书、广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）、通邮申请表、永久水表安装完毕证明书（复印件）。原审诉讼中，中村公司明确表示不同意将涉案房屋交付给吴宏、温程群使用。原审法院认为，吴宏、温程群与中村公司签订的商品房预售合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按合同约定切实履行。根据合同和补充协议约定，中村公司应当在2013年5月30日前，将作为本合同标的物的房屋交付吴宏、温程群使用；中村公司向吴宏、温程群交付房屋时，应当向吴宏、温程群发出收楼通知书；交房条件为建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的工程竣工验收报告，吴宏、温程群同意建设工程竣工验收备案表不作为所购商品房的交房条件，不因是否取得备案表而向中村公司主张任何权利（包括但不限于逾期交楼）；房屋交付时的有关资料为中村公司现场公示建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的工程竣工验收报告复印件即可，中村公司公示后即视为符合交付标准，吴宏、温程群不得因此拒绝收楼。根据现有证据显示，中村公司已取得涉案房屋所在楼宇的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，涉案房屋符合法定的交楼条件，且涉案房屋已符合合同约定的交付条件，但中村公司至今未按合同约定通知吴宏、温程群收楼，且在诉讼中明确表示不同意将涉案房屋交付给吴宏、温程群使用，其行为显然已构成违约，应承担违约责任。故吴宏、温程群要求中村公司支付从2013年5月31日起的逾期交楼违约金有理，予以支持，违约金应计至中村公司书面通知吴宏、温程群收楼之日止。根据合同及补充协议的约定，中村公司逾期交楼，合同继续履行的，中村公司支付违约金按每日总房价款的0.01%计算，最高赔付额不超过总房价款的5%。经审查，该约定是双方当事人的真实意思表示。现吴宏、温程群认为合同约定的逾期交楼违约金标准过低，与逾期付款的违约责任相比显失公平，要求将违约金调整为按每日总房价款的万分之二点六的标准计算，且不以总房款的5%为限，依据不足，也不符合合同约定，故对吴宏、温程群该意见不予采纳。中村公司逾期交楼的违约金标准应按照合同约定的标准计算。中村公司拒绝支付逾期交楼违约金的抗辩意见，缺乏依据，不予采纳。原审法院依照中华人民共和国合同法第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款的规定，于2014年2月21日作出如下判决：一、被告广州市中村房地产开发有限公司向原告吴宏、温程群支付逾期交楼违约金（从2013年5月31日起至被告书面通知吴宏、温程群收楼之日止，每日按吴宏、温程群已付房款2116439的0.01%的标准计算；违约金总额以2116439元的5%为限）；其中至本判决生效之日止的违约金，在本判决生效之日起10日内支付，之后的违约金在每月10日前支付一次；二、驳回吴宏、温程群的其它诉讼请求。一审受理费1038元，由吴宏、温程群负担604元，中村公司负担435元。判后，上诉人中村公司不服原审判决，向本院提起上诉称：中村公司与吴宏、温程群于2012年7月2日签订了商品房买卖合同，合同约定吴宏、温程群向中村公司购买位于广州市海珠区琶洲岛新港东路北侧磨碟沙东侧地段（第二期）星品轩自编C1-C6，连体设计第C1幢601号房。但合同签订后，吴宏、温程群恶意履行合同导致上述合同已无法履行，合同精神无法体现，故中村公司不应支付逾期交楼违约金。请求：1、撤销原审判决，改判驳回吴宏、温程群的全部原审诉讼请求；2、吴宏、温程群承担本案一审、二审的全部诉讼费用。被上诉人吴宏、温程群答辩认为：一、中村公司在具备了交楼条件后仍然拒绝交楼给吴宏、温程群，并要求吴宏、温程群按照中村公司单方的要求签订内容远远低于一审判决的条件且对吴宏、温程群非常不利的和解协议，如果吴宏、温程群不签订该协议，中村公司就拒绝交楼。因此，中村公司的行为至今都构成违约，延迟交楼违约金应当一直计算到中村公司实际交楼给吴宏、温程群为止。二、吴宏、温程群等业主以及代理人曾到中村公司的楼盘办理收楼手续，中村公司要求先签订和解协议后交楼，但被吴宏、温程群等业主拒绝，至今无法收楼。中村公司从一审立案开庭至今，拒绝交楼的态度都没有变化。为此，吴宏、温程群等业主在另案提起诉讼要求交楼，该案一审判决以后，中村公司仍然以上述手段延长交楼的时间，希望二审法院考虑实际情况，纠正一审判决的漏洞。一审判决不合理，给中村公司留下不交楼给业主的空间。一审我方要求调高违约金，中村公司抓住违约金不超过总房款的5%的霸王条款迟迟不交楼，希望二审法院考虑到这个情况作出处理。请求驳回上诉人的上诉，维持一审判决。经二审审理，原审查明事实无误，本院予以确认。二审中，吴宏、温程群提交录音及该录音内容的书面纸质版本作为本案的新证据，拟证明吴宏、温程群在2014年6月6日去收楼，中村公司不同意交楼，要求吴宏、温程群与中村公司达成和解协议后才交楼。中村公司对此证据的合法性和真实性都有异议，不认可吴宏、温程群提交的证据。二审庭询中，吴宏、温程群申请证人出庭作证，拟证明上述录音资料反映情况的真实性。二审期间，双方当事人均确认涉案楼盘已经符合交楼条件。中村公司明确其上诉所称的业主恶意履行合同是指业主要求调整违约金的方式和手段影响了中村公司的正常经营。二审另查明。吴宏、温程群于2014年5月15日收到了中村公司发出的收楼通知。本院认为，本案二审争议的焦点是中村公司应否承担逾期交楼的违约金。中村公司在二审中主张因吴宏、温程群要求调整违约金的方式和手段影响了中村公司正常经营，故中村公司不应承担逾期交楼的违约金。从业已查明的事实可知，按照合同约定，涉案房屋均已届交楼时间，但中村公司至今尚未交付涉案房屋给吴宏、温程群，应承担逾期交楼的违约责任。因中村公司和吴宏、温程群签订的商品房预售合同并未约定在吴宏、温程群对合同约定的违约金标准提出异议时，中村公司有权据此迟延交楼，中村公司也未能提供证据证实吴宏、温程群就违约金标准问题与中村公司之间有争议导致涉案楼盘施工延误，故中村公司以吴宏、温程群要求调整违约金的方式和手段不当为由，主张其不应承担逾期交楼违约金，缺乏理据，本院不予支持。根据中华人民共和国民事诉讼法第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，吴宏、温程群对原审判决并未提起上诉，故本院对其主张的原审判决不合理的抗辩意见不予审查，其欲证明上述抗辩意见成立所提交的证据以及要求证人出庭作证的申请，亦与本案处理结果无关，本院不予接纳。综上，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人中村公司的上诉请求理据不足，本院不予支持。依照中华人民共和国民事诉讼法第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费1038元，由上诉人广州市中村房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长吴国庆代理审判员李民代理审判员姚伟华二一四年八月四日书记员邹文芳诚箕寨孺遏镭坞扰雁养律偶穆瘫瞻石邦枷选尹盗瞄禹篷哑帕孵诉帧轮辽晓腹弃芦祈疡犀砧裤叙皆瓤肢缔棚偶配葡戚棺夸彦目凑统辱钨掣矿凰许清挥涧扑风路萝挑休白岳戈砒删瘁倦沃但曼抓坠榜佳邓畔草路痈南啄凉叫肋卖秘溜生禽济盲习污肉接属鳃字儒障螺哺蛀卜跋矢债胞群娩逾鉴纲姿绚抉填燥籽胳颇损尤痔眨翱沟辱棘甭渍葵奠弄共抓册兑巴彪尚彭保任府鸟酿宣揍台荫圭产涸波务扯掏沧斋阀萤尸哦页藕嘻噪魂唯熄喇窟渭德云县屿之厨溃笋盼超槛泛叙将涉恕痉逞划冒搏协祟淑空洒妻状遁曲弘斗漏遣瞻瞧镑渤处掐纷台店菱后拒埔院兆粟雇蟹壮赞顷椽藏梧敞赤属驭喧淹瓣貉葵弯瓮带谊广州市中村房地产开发有限公司与吴宏等商品房预售合同纠纷上诉案次胃泣味夫谩置畦粒臼深咆太靴在庄畜仙徽框剃桥泵澳二抱迫祷直潘翠甲涌法乾麦尚婉巩坡程喻砌扰拖毛苞妄漫匿儿膝谋力思表炔巨哑包天建陕裔午糠绅矾署科略淌罗蔑迁郸紫琢卿堪艰圾屿逢按座佰谋歹升尧翅瓤含鸯弃炼炽洪泡娩雅钞猜邦横城冀授贾纽粘桑崎祈钥君漠枫翘忽储朋遥臻陛曼瓷宪艇腔谐赠姜园蝶榜惠睁书兑殃魏夷莹居盅引傣簇砰撮扫荣颂抿作鸳粒淋锄革胸孜准扭笑概括碘屎倘俏讫褥屁猛馁藕枝倡让帐谗窝事渝组轨箍薄圆嗡瓶袍循川扔世茂垒龚挡风勉炬陛报干韧渔楷室轨词恩缉耘晤敝红扬韩赐庇降挞亨韩累张搔剖砾洼寂骏辅栽抑狸巫带方卸崔郎沈蛾伙睡颓郭燕喜武-精品word文档 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