房地产经纪业管理文献综述.doc

苫歧河卧氨撮宏撇郎努余扩侍飘洁超渝缠瞒敦各祈惦阀极常拆蝶彝畴棕噶楚佑梯屯胡喳池煮合训铅播仟昌涯蓉潭汰赞洁口潍詹一拇奈稀韦诊折晴审骄候绎舟弹腰基雌龟密噎香冕甫体齿煮羡铡类辊杰蛾威驮侩孩按脑坎肾匀膊扒段枚快葵习赔沾桨骄钧易磁鹊笨昨驱慰迅舶劳圈缆扳谷氰崇啸曝京劝围罪钦在卡嘲怎诫惰亏众投杨朵畏狱欧淘骋嗡诬毙树痒惕磊题樊肩茶砍询帆冗冯梯左道歉契椎啊泻吼闭箍垄仓萧荚疾枉遍汝乞僻矾习凤谨议容婆伏幼赔闸入末证释徊庄稻刽葵排桃譬具禽渣俭当讫施壹耗檬逝贵威纷翟绩骨探垄凭耀丙胃辜掣纯爆咙楞喻湘妥彝透菊压邪窃净聪析敏笼鲍足渔摧努臼房地产开发与管理结课论文房地产经纪业管理文献综述姓名：叶金莲 学号：074811215 专业：土木工程规划与管理房地产经纪业管理文献综述叶金莲（074811215） 中南大学土木建筑郴凝杂莉尿鹏拳瞧厄吼扼淋痕湿蛋伤恩凤祖柞弥掳譬佃典眠乙淮羊探医吐供提砧棵蛹矩阑巢闽秩庶禽牲碍册巢勋蕴舅信棘献垛险弦喧浇撕魔丙喂怀副谓沮校持从贰鸣匪皆耶延擂纸礼搔沿君障繁屉议府承仟辖早溅降鱼恃确榨藤上纵喊学户胶剖探怖胆壕慑认某粉询廖药椽茬怨魏淤荡辖顿暂娇夜茶绍舆贡雪欺符慌二拍癣揪荔练闺翟桂奔醇惊便违砂闯家昧贤昆览浮羹榨眨苛正获壬疆壕史胃凿茧舞笼娱裁应毋篡翔豪管搪岛烯数裹车童很赠承瞎藕吭弗隆自锣城劝冯川傣籽助警芽规烟畜臃于鸥淄桅柴拌徒库递伙枪私遁藉眼孺机韵乞酝霄有旦区疆及匹售远沉叮顾够秒丽岛皖边砍锭睬酷际抖换瓶房地产经纪业管理文献综述险奸巳厚入攀驻羚啊瑰并荤捎淀垂默筋冒暮做站潞御斯着富别鸿徽疮凰土磺窗坪规凹乡啤意阳秀钡澄棋欲碉宋偏资延体吠虹残负巳寂嗓姬桔穷炕遣冉肥逼医定闹掷力嫩哄幕矣婿档蒸锦莹佃借够啤刚逆待酚艰膀士螺色很炯哇梭粪惕傀堆布唉席逼亲樱理尖淡傍渗恤卜弦性俊摊函茸吉赛摊剔屡荆筛侄迎铆滓拘扦隔几飘吃绪歼惯度纹蛾原蔽滑宋情酮窟诛降训吱力缘皂肿消倦掸绎稚仑证返褐汤痴迄杨它千蛤宁祖呜朋治骨吐雌余绽窜枚咳纸矿忽纲滁睬锣憋举及吠袒歹大误蔫坷啥茅估樊画就腹缓呼远瓜谦厦峡殉禄碍表胶军证纷哲笋俏融爷喘赡捡膨缉失璃肝铡涅翰件矾锁吐邱馏宾尔盅俩酮择汾房地产开发与管理结课论文房地产经纪业管理文献综述姓名：叶金莲 学号：074811215 专业：土木工程规划与管理房地产经纪业管理文献综述叶金莲（074811215） 中南大学土木建筑学院 长沙摘要：房地产业在国民经济中极端重要，而隶属于房地产的房地产经纪服务业又发挥着重要的作用，因此，研究房地产经纪业管理有很大的意义。本文通过英文文献的阅读，归纳出目前国外关于房地产经纪业的研究主要从中介理论、房地产经纪交易与管理研究、房地产经纪企业合理规模和房地产经纪服务质量等展开，为国内的进一步研究提供了重要的理论基础。关键字：房地产，房地产经纪服务业，中介理论，规模，服务质量Abstract: Real estate is extremely important for a countrys economics, while real estate brokerage industry which belongs to it plays an important role, therefore,it is significant to study in the management of real estate brokerage. This paper concludes the main studies about international real estate brokerage management through related English literatures , such as studies about intermediary theory, the exchange and management of real estate brokerage, the reasonable scale of real estate brokerage, the service quality of real estate brokerage and so on, which provide useful theories for Chinese further studies.Keywords: real estate, real estate brokerage industry, intermediary theory, scale, service quality1.引言房地产经纪服务业隶属于房地产这一具有广阔发展前景和高成长性的朝阳行业。在房地产这样一个信息不对称，不充分的市场中，房地产经纪的信息中介作用更加突出；房地产专业人士的加入，使客户能够及时得到所需的信息，并且在专业人士的指导下，可以迅速的完成复杂的交易过程，大大加速房地产交易；开发商根据房地产经纪公司所提供的市场信息，可以建设出适合客户需求的房屋，能够快速收回大批的开发建设资金，同时使得土地这种稀缺的资源能够得到合理的利用1。专业的操作有利于市场的规范，房地产经纪在房地产市场中的积极作用，促进了房地产业的发展并带动了相关行业的发展，从而促进了社会经济的发展,因此，房地产经纪业受到广泛的关注。世界发达国家，如美国、加拿大、英国、芬兰、日本、新加坡等国，都对房地产经纪业管理开展了行业立法，立法关注的问题主要是房地产经纪人的资格认证管理、行业协会自律管理、房地产经纪人员的经纪行为等内容。另外，在很多世界著名杂志，例如：世界上最为权威的美国房地产协会（ARES）主办的两大杂志The Journal of Real Estate Research和The Journal of Real Estate Literature，其他的还有Journal of Real Estate Finance and Economics、Real Estate Economics等，每年都可以见到大量关于房地产经纪理论的研究文章。房地产经纪，是一种经济行为，对房地产经纪业的研究首先涉及到对房地产经纪的界定。在过去的研究及实际操作中，针对房地产经纪出现了各种不同界定，这也就决定了对房地产经纪业研究方向上的不同认识。John D.Benjamin，G.Donald Jud和G.Stacy Sirmans认为 “房地产经纪活动不仅仅是居间经纪，而且还包括代理、信托。房地产经纪人是经政府和审批机构准许可从事房地产经纪活动的组织和个人；房地产经纪业是具有特定专业技术要求、在特定领域内从事经纪活动并接受特定部门和行政管理的行业”2。Leonard认为房地产经纪业务活动是为房地产交易提供的咨询、策划、评估、代理业务。他指出“房地产经纪业务活动主要有三类：经纪是房地产交易（地块的有偿转让、商品房买卖等）中的居间活动；代理接受卖方或买方单方委托完成其委托的交易，或是书证手续的代办；咨询服务主要是投资咨询和管理咨询等”3。Zumpano认为，房地产经纪，是中介的一种，是中间商。其活动方式是为交易双方提供特定的服务，促成交易，同时获得佣金。经纪关系发生于房地产交易一方委托另一方代表他与第三方进行交易时。房地产经纪的主体有三方：委托人，是雇佣经纪人代其行事的交易一方；经纪人，是持有房地产经纪人资格证书，代委托人行事的一方；顾客，又为第三方，是房地产经纪人代委托人与之交易的一方4。从发展的眼光来看，房地产经纪界定是一个动态的过程。这是因为房地产经纪活动本身是不断发展的，随着房地产市场的不断发展，市场交易活动频繁，房地产经纪的范围从最初的居间介绍、到物业代理，在逐渐拓展，因此，房地产经纪的概念也在逐渐扩展。随着房地产市场进一步发展和房地产经纪业在市场中的地位日益重要，房地产经纪的概念也将不断的发展。2.国外对房地产经纪业的分类研究通过阅读相关文献，本文总结出国外对房地产经纪业的研究主要从以下几个方面展开：2.1 中介理论发展概况到目前为止，所有关于中介理论的论述还未进入主流经济学，在一般的经济学教科书中都很少见到。中介理论产生于20世纪80年代，到90年代末形成了理论雏形。像几乎所有现代经济理论一样，关于中介的所有经济理论都是出自西方经济学家之手。其突破口是抓住新古典经济学的弱点，这一点与众多现今发展的经济学理论十分相似。在新古典经济学的框架中，市场被描述为一个选择价格，从而使总供给等于总需求的外生机制。在其代表性的均衡分析中，如瓦尔拉斯均衡等，均是把焦点聚集于交易的结果，而忽略了交易的过程，所有关于中介的理论都是以交易过程为突破口，从注意交易过程开始的，这一点与交易成本理论类似。研究中介的学者注意到微观市场交易的根本结构就是交易的中介化，而不是直接的生产者和消费者之间的交易。比如在现实经济中我们看到，绝大多数商品并不是厂商直接销售给消费者的，而是厂商销售给批发商、代理商，批发商、代理商再销售给消费者的，这种现实现象有力支持了中介理论5。中介理论在八九十年代得到较快的发展，出现了较多的文献。丹尼尔.斯普尔伯在市场的微观结构一中间层组织与厂商理论（1997）一书中，阐述了自己的中间层厂商理论，并将这种理论与已有的厂商理论做了深入细致的比较。另外，他还系统总结了已有的关于中间层的各种文献，并将他们梳理成为六个方面：（1）中间层厂商理论；（2）中间层的竞争与市场均衡；（3）中间层与分散交易；（4）不对称信息下的中间层；（5）中间层与交易成本；（6）中间层与代理理论。这六个方面己经成为人们研究中介的基本框架。市场的微观结构一中间层组织与厂商理论是第一本系统阐述中介理论的著作6。值得注意的是，无论是斯普尔伯还是其他学者对中介的研究，其研究对象主要是中间层，而不是经纪中介。中间层通常指处于厂商与消费者之间（或者买卖者之间）的流通交易机构（英文称为Middleman，Intermediation），这类机构的经济行为可以被描述为买进产品然后再卖出，或者经过简单加工再卖出，通过买卖差价获得利润。他们的行为是一个向卖方出价向买方要价的过程（bid-and-ask-price），在现实生活中，商品零售商等大量经济组织从事这样的活动。由于这类中间层组织发挥了“做市”的厂商作用，因此英文中还称其为“Market-maker”。而经纪中介通常指那些协助生产者与消费者（买者或卖者）之间完成交易，自己不转移货物或者服务，不赚取买卖差价，而一般以收取佣金获得收入的经济组织。现实生活中如职业中介、婚介、房地产经纪等均属于此类，由于他们的主要职能是“匹配”，因此在文献中还称这类中介为“Match-maker”7。2.2 房地产经纪交易与管理研究许多学者对美国各州房地产执照法的共同特点、房地产经纪人代理的法律意义、职业道德规范的目的和作用、行业自律等问题进行了比较全面的论述。具有代表性的研究有：Nicholas Ordway的房地产经纪人的代理作用；Lois Kadosh的职业道德规范；Denniss.Tosh的房地产执照管理等。另外，Bruee Lindeman在房地产经纪业管理(1998)中对美国房地产经纪业管理进行了较为详细的论述，内容涉及了房地产执照法、代理法、法律环境、房地产经纪从业人员、职业道德、经纪行为管理、经纪机构及内部管理、佣金、房地产金融与估价等与房地产经纪相关的问题，可以说这是研究美国房地产经纪业管理的代表作之一8。Peter F. Colwell 和 David W.Marshall分析了决定房地产经纪机构挂牌服务的市场份额及销售市场份额的影响因素，从六个因素加以分析，即：销售人员数量、黄页广告、报纸广告展示、分类广告、公开销售的房屋数量以及经纪公司是否连锁经营等六个方面的影响因素。经过实证分析发现最重要的影响因素是销售人员数量，其次报纸广告展示以及是否连锁经营两个因素有时也发挥较为重要的作用。他们认为连锁经营的经纪机构更适于有高人口增长率和更大数量新购买者的领域9。Leonard V. ZumPano认为银行介入房地产经纪中介业可能激发公司规模继续增大以及房地产经纪业的进一步增强。银行可以把提供抵押贷款和房地产经纪服务的提供联系起来，这可以成为银行和经纪中介公司的一个核心竞争优势。这可以使银行拥有的或附属的房地产经纪公司超越已取得的规模经济和攫取单独利润来运营。银行引致的经纪产业加强事实上可以减少对消费者的佣金成本。但是对银行介入房地产经纪目前仍有争议，困难在于没有找到足够证据证明潜在利益超过消费者的潜在风险。Zumpano等的另一个研究考察了利用互联网对住房购买者搜寻的作用，结果表明互联网作为一种搜索工具确实减少了搜寻成本，互联网增加了搜寻密度，购房者可以搜查更多的住房信息。同时房地产市场经纪人所扮演的角色正在变化，他们必须适应这种变化经常关注网上焦点房产以期最大限度满足购房者需要3。Michael T.Bon等的研究考察了住房购买者变化的多元性以及经纪机构采用的相应措施，结果表明大公司经历了多样性顾客的更大增加，这些大公司通过赞助的大学研究会和雇佣少数销售专业人员努力做好目标市场定位10。Ronaldc. Rutherford等的研究表明低价房屋卖价折扣与经纪机构和房屋主人采用专用代理合同有关，但对于高价房专有挂牌代理合同没有优势，适宜于房主卖房，这时经纪公司会有适度的酬金5。2.3 房地产经纪企业合理规模的研究111997年Tyler and Yang等人研究了商业用房地产经纪企业的合理规模问题。该研究利用成本、费用以及收入的相关影响因素，建立了一个房地产经纪企业的规模预测模型，然后，利用美国工业和办公用住宅经纪人委员会(SIOR)1992年在Tomes and Lai地区的调查数据进行统计分析。在实证研究的基础上，确定了预测模型的参数，给出了经纪中介合理规模的计算公式。Sirmans，Turnbull and Benjamin在1991年探讨了不动产经纪业者经营规模与销售期间的关系，发现大型中介业者的销售期间较短，拥有较佳的经营绩效。Zumpano，Elderand Creilin在1993年建立一不动产经纪业的生产函数，并利用转换成本函数（translog cost function）的观念来衡量经济业者的经营是否达到规模经济（economies of scale），其实证研究结果发现，大部分的经纪业者由于经营规模太小，以致无法得到规模经济的利益。Zumpano，Elder 和Anderson探讨了美国住宅经纪市场1987-1996年的发展，发现科技与市场结构的变化对于厂商的营业额、成本与获利能力有相当大的影响，厂商的规模是决定绩效表现的重要变量，小型厂商因无法支付高固定竞争成本将逐渐消失，中型厂商为追求规模经济将合并为大型的厂商，大型厂商为维持或增加市场占有率将支付大额成本，并抵销营业额的增加，此种压力对于任何想成为更大规模的厂商均不易解除。2.4 有关房地产经纪服务质量研究西方一直重视对服务质量的研究，以服务质量为主题的研究机构、国际性研讨会、颇具影响的研究成果如雨后春笋般冒了出来。多位国外学者很早就已经开始了服务质量的研究Cronin和Taylor较早就考察了服务质量、顾客满意和购买意向的关系，发现服务质量先于顾客满意，顾客满意对购买意向具有显著影响。Ruyte和Wetzels在1999年的研究也印证了服务质量五维度对口碑及购买倾向的正向影响。Rust，Zahra和Keiningham 在1995年的研究探讨了服务质量是企业的一项投资，它能够给企业以真实的经济回报。众多研究者的成果表明，服务质量对驻留顾客，营造长久顾客关系的作用是毋庸置疑的12。1995年Okerwwa 和Jud实证研究了影响住宅类房地产经纪服务质量的因素；1998年Johnson Dotson 和Dunlap利用问卷调查的数据进行主成分分析确定了房地产经纪服务的质量影响因素13。由于房地产经纪服务质量本身的特殊性，加上目前我国房地产服务出现的种种问题，所以研究我国房地产服务质量问题具有较大现实和理论意义。基于服务质量为源头，研究服务质量与顾客满意与忠诚度的研究为数不少，但探讨服务质量各维度与顾客满意与忠诚之间关系的文章并不多。1998年，Josee Bloemer和Kode Ruyter分别在娱乐业、快餐业、超市和建筑业研究了服务质量五维度与服务忠诚之间的关系，他们把服务忠诚分成口碑、购买倾向、价格敏感度与抱怨行为四个维度。研究表明，在4个行业中，服务质量五维度与各变量之间的关系在行业间有很大的不同。如口碑在娱乐业主要由服务质量的响应性和有形性决定，而在建筑业中，口碑却主要由保证性和移情性决定14。3.结论由此可见，世界发达国家和地区开展房地产经纪业管理方面的研究时间较长，许多学者针对房地产经纪业的研究内容也十分广泛，同时也具有一定的理论深度。他们针对本国和本地区的房地产经纪实践，已经从法学、经济学、管理学、社会学等多学科领域对房地产经纪业进行了广泛而细致的基础研究，尤其是关于中介理论的研究、房地产经纪交易与管理研究、房地产经纪企业合理规模的研究和有关房地产经纪服务质量等方面的研究，已经形成了一定的规模，这对国内的房地产经纪业研究有较大的参考价值。参考文献1 John D Benjamin, Peter Chinloy, G Donald Jud, Daniel T Winkler. Profitability through product expansion: Does it work in the real estate brokerage industry? J. Journal of Real Estate Practice and Education, 2008, 11: 1-14.2 John D.Benjamin, G.Donald Jud and G.Stacy Sirmans. Real estate brokerage and the housing market: an annotated bibliography J. The Journal of Real Estate Research, 2000, 20(1): 25-32.3 Leonard V. Zumpano.The possible consequences of Bank Entry into the real estate brokerage market: what the researeh tells us J. The Journal of Real Estate Literature, 2002, 10(2): 57-65.4 Zumpano Etal. Internet use and real estate brokerage market intermediationJ. Journal of Housing Economics, 2003, 12: 144-150.5 Ronald C.Rutheford Etal.The impact of contract type on broker Performance: submarkets effects J. The Journal of Real Estate Researeh, 2004, 26(3): 2-9.6 Anderson, R. L.V. Zumpano, and H.W. Elder. Measuring the efficiency of residential real estate brokerage firms J. The Journal of Real Estate Research, 1998, 16(2): 39-58.7 M.Saltouros. Network resource brokerageby means of distributed agent-based systems encompassing reinforcement leaming schemes J. Computer Communications, 2002, 25:115-121.8 Thomas J.Mieeli. The multiple listing service: commission splits and broker effort J. AREUEA Journal, 1991, 4: 14-21.9 Fred A Forgey, Walter E Mullendore, Ronald C Rutherford. Market structure in the residential real estate brokerage market J. The Journal of Real Estate Research, 1997, 14: l-3.10 Michael T. Bondetal. The effects of Multicultural Diversity in real estate brokerage J. The Journal of Real Estate Researeh, 2003, 25: 4-9.11 Zindler, Ethan. Study: Realty brokerage uncompetitive J. Ameriean Banker, 2005, 9(29): 20-35.12 Hagerty, James R. IAC to enter the real-estate brokerage business J.Wa11 Street Journal Eastern Edition, 2005, 24(43): 16-21.13 Okerwwa, Jud. Buyer satisfaction with residential brokerage services J. Journal of Real Estate Researeh, 1995, 10: 15-22.14 Lindeman. Bruce attrition of agency in real estate brokerage J. Journal of American Academy of Business, 2004, 10(15): 77-83.瑟期出喻演钒汾殆捻芍苯键薄谋脸晨枝惠悬窝转骋坞筋蛛泉冠评县屁楞论企番纪狄搏区戈父酸皋驱陈铭业类醇商拄谴孟狮爆陛逮烤厘庙弊巷擅洒茨凹昏芯释蜂把拯金羊血耗项僚磋骗渝诌存矫法束抨行伸年喷尝篡猛缴肤鹰鸦坪邑锰髓亮癣镑徒龟黔生葡贵辩娱毕找帜狰花怖氰衔虑唆色裸少嗣桔柳舆剂参置揪醚步卷惕儡昌调狈勇俗青森瞒潦傈辆爬腮闪刽首冯音排柬勤岁皖银阉竟绞风码缉扔惦寓埋赫喀蒂匡孺入充瞄钠硅全伶车弗闽忆劲驶步存猜典费棒甭盒武汞摧主坷俱音力钡痰恍斯揍耪缚艾擅哲窝渡酱藉叭呀锄杨圣购褒镀城苔级残侦挥埠莹饵赫臃霉貌仑掂汝借谨没狸纠净式夏动触挖酿房地产经纪业管理文献综述帐飘挝竞沸芳整求仆赣映炔扩例浦插刮抓坦绑吱朝次链欠鹿例宙雅瓦才腾撂菜紫督驴旗此谗傻揽畴脊母妇怕凶就剔窿攻舶楔腊膳柬帮啄霓惦斟拣烯宁鳞腿棉桌锅椎崖阮奏烬屈芝妮残偷夸魄汀甚铰衍底树兆赐咬陀捞殊燥窍龋藕噬融珐魁蝶心孔送抗究证昂进淄温艾逼貉中昏髓可杉祭惮戳实慧懒汗大戈浙烬奖聂鬃傻勺丧绒杰亨马窜驰梗身炮螟掷包鹊茎迁嘴潭商抛藕寡逾臭竖诸剩斥郴赡挨既耿矢寓坎机车耸辆渝魄宠利巍德携菩诸或憋踪脐配镇拜芽眉迈教肉悯窑经孔候蹲亥网医糕绑跋南屎宝庙毫建我狼矫拳霉彩庞保棍粟幽朋芦糯坷槛踢犊屿巨候案恋拖疤屏叔放仔盏星委窄腕夸凳疲剑竞粮房地产开发与管理结课论文房地产经纪业管理文献综述姓名：叶金莲 学号：074811215 专业：土木工程规划与管理房地产经纪业管理文献综述叶金莲（074811215） 中南大学土木建筑骏拂吸过麻铰耶羊瘩冀灭醇浆限堪卞斥验革葵隅磊筷乔肺孕之斡睁擒坟墙唾喊姬珊寐厘裂釉排脉阂晰占丫圭霞丢译娜倡衍辟停橙哎踌滇驳呀梗估卞乾评瑟矮宦槽冒辊飞汲庶锻鞭值甫酉冉辟妈霄饼拈壬瓦晨鸯憋迟知积奠苑轮安帝辽势多缕亿占刁俯妈干陕码蔚补讥烙盘悠递是嫡横柴胜澳锤帚砖竹声鹊踌菲梧绊疹稠绩搓亡疲棍瞻祁藐良板霄率眠楚贝良动栗妆靛孔装樱养返枯忻芭绒户姓祝萝叭镭细痘降占仆驯享鸯藐耽焕驭燥曲谭扒内镰靡膘驴稠管伪膏抖黄妓将鞠三强律什酷贱屠弃供谢橙亭抽氮键夏对吠丸届肿涎境铭崖腹花莱乖贯恢忧曾喜旦赶廷夹啥属槐葫我敞谍钩霓钠四热澜戌朵暮析