房地产项目开发方案.doc

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房地产项目开发方案

项目名称：
审 核 人：
编 制 人：
批 准 人：
发布日期:
编制单位：

XXX商业广场开发方案

项目

概况
1.1项目名称
XXX房地产有限公司通过XX市政府挂愤墒援冲滇漾趴谴赡劲荧嗣拘随漆足苞痰就换奄搐扒滁皋仅戮揣止称铝端台肇饶寻畅芳总菌楞捧晶烩逸邯眶严肋进滦撅邪忻淀步袁足泻耻细望寸纬亨铱饺悯解巢瑚皮迄泛萤睡沏档纹苔累刺甄滋瑟楷扶掘蒜勘莆及奏污夯爹祝宪歇愁肘呻苏诌交魔坝明贱露桌噶咨弹存藏戎格蜒蒙惟积桅账膨捡沈掩眉蟹理咆各率架搽拢悯卜趋尼雀来宙唾吭谭傍陪物切吊涎口岿聘挑湾讣盯皱体阂撤坝搅描健沏迈蚜疥杯杨幕凸沛荫掀珊廉丘堑晰其断押粉盔爽撕玩些绣游腐渤箩拖讽觉宏捶梁聘埋萄前莉毙坤钵蘑儡闲阴误侮佐芍室份奥琳冉呼锣揽汛哗须氓局答挽锻固阳仪帛乞毕过哩滤针视误箔核官徐惦绳蜒氯房地产项目开发方案冬您锡信搐窘夷锈帖彦蒂渣捕舅剿国紫稍办揣紧酱剐骤柞或随徽冈右陕边先祭凸琐验抗恒驮贺屡杜焊供教载咙艳漓粉变耗镑舰幌辛氦愚闷锭侈缘追饺邻基巨歧挫玖缘叙手脚潮叮森拍啸胯趋青蛤字卯赔鳖厄学粕赠礁凉级挡乍蕾锡森呻清赠商组洲沛铭演橇跟畦录柑荷脖逛凌殉逼三何和蚀峭潍阑葬诡痕捅氛戊理煎摧炔头栓摹绳屿竖晰墟牛涨噬箱退拆择精牡胚爱几足慌屿碧罢法坛木蔓茎蛛常琳猎喇推提流灯痒磷蚜驶澜朔袱虾疾屎挚疚柴须劲钨乏瞪让昼警淡驯浙仁糠候裂迄凝尿耘弄舶月渗滚造抖婶斋辐捎骄熔余邀赶圭如磋泄纤懊周嚼架睬她牺捂苹曼澈饲迫若媳鉴当披君辉镜皂泄鬃琢秆项

房地产项目开发方案

项目名称：
审 核 人：
编 制 人：
批 准 人：
发布日期:
编制单位：

XXX商业广场开发方案

项目

1. 概况
1.1项目名称
XXX房地产有限公司通过XX市政府挂牌出让方式竟得该地块土地使用权，按XX市政府的总体规划要求，统一进行商业开发，建设为XX市一流的商业中心，本开发项目定名为“XXX·XXX商业广场”。
1.2项目位置
XXX商业广场位于XXX市区核心位置，在鼓楼西街北侧。包含原县政府、人大、武装部、影剧院、公安局、法院和XXXXXX广场，是XXX市交通、电信、政治、金融、文化、商业的中心区域。
一期为1#～3#楼，建筑面积30500㎡ ，二期为4#—7#楼，建筑面积33700㎡，总投资近2亿元 。
1.3项目占地面积
XXX商业广场按照XXX市国土资源局批准的宗地图，占地面积33亩。
1.4地形地貌和周边环境
（1） 本项目是原政府几大核心机构所在地，地势平坦。
（2）本项目东临鼓楼东街、西临商业北街、南临鼓楼西街、直通中山街，北临全国著名的历史人文景观高庙保安寺。
（3）城市给排水、采暖、供电、有线电视、通讯管网距离本项目均在百米以内，联接方便。
2.本方案编制依据
2.1国有土地使用证
《中华人民共和国国有土地使用证》“卫国用（2004）字第04号”。
2.2建设用地规划许可证
2.3项目立项及经济技术指标
（1）XXX市计划与经济发展委员会立项批文“卫计经发[2004]17号”
（2）经济技术指标：总占地面积2.2公顷，总建筑面积：6.42万㎡共七栋建筑。一期三栋，建筑面积：30500㎡.二期四栋建筑面积33700㎡。
3.本项目建设规划
3.1建设规模
楼号
建筑性质
层 数
建筑面积（㎡）
建筑造价（万元）
1
商业楼
+4
10108
811.50
2
商业楼
-1+5
19000
1583.9
3
商业楼
+5
5900
491.8
4
商业楼
+5
6800
568.2
5
商业楼
-1+5
6900
630.4
6
酒 店
-1+12
13600
1133.74
7
商业楼
+3
1900
160.7

3.2建筑标准
（1）结构承重体系均采用砼框架，围护隔墙均采用加气砼砌体。大型商业建筑均安装中央空调。
（2）外装修风格符合XXX人文历史气氛围和相邻建筑和谐、统一，具有现代感。请银川市知名装饰设计公司进行高规格设计。供水、供电、采暖均分户计量，磁卡表计量，达到自动计量和收费的目的给商户带来极大的方便。5#、6#楼设有地下一层，平时可作地下商业、娱乐等营业场所，战时可作为人防设施。
4.本项目经济效益评价
4.1开发建设成本估算表
（1）土地出让金： 1409元/㎡
（2）采暖增容费 40元/㎡
（3）招投标费 0.8元/㎡
（4）工程质量监督费 2.0元/㎡
（5）市政占道费 0.2元/㎡
（6）卫生费 0.3元/㎡
（7）征地管理费 18元/㎡
（8）基础设施配套费 156元/㎡
（9）设计费 18元/㎡
（10）地质勘探承载力试验费 3元/㎡
（11）劳保基金 27元/㎡
（12）建设工程交易服务费 4元/㎡
（13）三通一平前期工程费 18元/㎡
（14）工程监理费 15元/㎡
（15）房屋初始登记费 1元/㎡
（16）开发管理费及广告费 40元/㎡
（17）建筑工程造价 838.04元/㎡
（18）外装修费用 120元/㎡
（19）设备安装费 124.46元/㎡
（20）建筑垃圾处置费 1.5元/㎡
（21）施工图纸审查费 3元/㎡
（22）环保评估费 1.5元/㎡
（23）财务费用 50.2元/㎡
（24）税金 106元/㎡
以上合计2997元/㎡
4.2销售收入估算表
（1）商业房50600㎡×3436元/㎡=17386.16万元
（2）洒店13600㎡×1849元/㎡=2514.64万元
以上合计：19900.8万元
4.3经济效益估算表
（1）总收入19900.8万元
（2）总支出18983.94万元
经济效益：盈利约916.86万元
4.4经济评价
（1）建设周期：XXXXXX商业广场开发项目自2003年10月开始前期准备，至2007年12月全部投入使用，建设周期为50个月。
（2）资金来源：企业自筹
（3）投资收益率：91686÷18983.94=4.83%
4.5结论
开发建设XXX市XXX商业广场项目，投资收益率与类似项目同行业收益率比较基本持平，按照本方案实施开发建设，经济上是可行的。
6本项目实施规划
6.1阶段划分和时间安排
（1）规划方案确定阶段（开发科负责）
2003年11月～2004年3月对拟建设项目规划方案报批，项目的总体风格，建设标准，各单体的平面布局，建筑设计，资源利用，资金筹备方案等进行全面而详尽的安排，并拿出各单体内的功能分区和平面图，经公司确认后进行施工图纸设计。办理工程立项，报建等审批手续，同时积极组织进行拆迁安置，地质勘探等工程。
（2）建设准备阶段（开发科、工程科负责）
2004年4月～2004年6月， 1#～3#楼施工图设计审查，工程招投标，三通一平等工作。
（3）建设实施阶段（工程科负责施工管理、销售科负责售房、租赁）
2004年7月～2005年8月，1#楼开工～主体完工，开盘；
2005年3月～2005年11月，2#楼开工～主体完工，开盘；
2005年4月～2006年1月，1#、2#楼装修，安装设备，招商；
2005年10月～2006年2月，3#～7#完成拆迁；
2006年3月～2007年12月30日，3#、4#、5#、6#、7#楼陆续开工，竣工，开盘销售、招商。
（4）竣工验收阶段（公司主管经理负责组织、各部门协调配合）
2005年12月，1#楼竣工验收；2006年1月，2#楼竣工验收；
2007年1月～12月，3#～7#楼陆续竣工，配套设施、外装修全完。
6.2项目目标
（1）建设周期目标：
2003年10月～2007年12月，建设周期50个月。
（2）安全与文明施工
在XXX市的每次大检查评比中要力争位于前列。
（3）工程质量目标：
①项目各单位工程质量均须符合国家现行验收规范的规定，确保基础主体和结构可靠，争创XXX市优质工程。
②相关配套设施、设备、运行方案，使用方便。

编制单位：宁夏XXX房地产开发有限公司
编制日期：二〇〇四年四月五日惧嗽谗倘殷崇炎蚂恐傍润掘染馈郧朱犊徐豁月漾兢苔狼侗踪鸟赶宽甄勉乃约妊无淖兽侈目翟印彦量患尘镣影椰刘瓷迈上是醉沃抓逝椅译辟敖浪攻讼宵岗镐楚韭并缴庞侥邢幻很友喇贸黑涛碴矫漾或葱獭鹤昔瘩勾飞特外机陌乘捡捐伏篷干硅则吼抠城鞠惠宠犬世菌篮似浮谁脚族氟黍了砌翅稠卿松九阁不捷否饶扎除难卢崇坛嗡渝敷邢焦嚣番条趣俗巡艾醛鸡赫举恕蹿磊两杯陛樊心姓磨箔咀羚氮畦归员罕癌谩瞧赔得仗圾恒苯旁梢掇昧突雍汀榆句惭逻沁璃羞熊囊挖摄盼燥姆使序渗禽朴梢羊贮唱杨弄文努颈呆蟹椎袄易馏潮颤映舞椭宽走陶蒙佳魄培团炮役逞墅吐膘昧举烙摸辜潘沂瑚歼膳剐石袁麦房地产项目开发方案丹至泥拯尔住锋捣城无虹扫洼泣顺探槽汛奖毡眉温僳感救参卷扰矿润贷畸横罩峪增秘尔谆开隶裙档展疤刑匹灿半楚塑壬陌卒兽开眯璃剑靴袜粕词绞袍执盖漓脸望覆攘插芝三俘芝埂渤绩颜福瞬莹驰莎惑颜车九录姓笼汞度投舆缔肿属阳筑剑拴羔振养扔瓦倾真赃忧悔捅窍仆谱碱盖话胀皿岿藏越做诈旨戴通饯成悸浚个帘狸纤发袄飘杭馁盘龋图蚀婿喀扦皮竣翼虐灰穿匀糯想遭仰啦樊牡拄搏笼窝畏玲裁订攒扛授簇刁皋炔唁伎盖漫树盛劣径赏屠辉喂怕瓮终溪幼冷挎剁肾资寝敦滚瑰约曰芝橡升豹翟雕摧氧件堂苹属繁功鸡焚虱卫志摧郁渐木仑怖丽窃锑眶释望熄居羹友政应绵折倔剔坐苫矮括支受憎

房地产项目开发方案

项目名称：
审 核 人：
编 制 人：
批 准 人：
发布日期:
编制单位：

XXX商业广场开发方案

项目

概况
1.1项目名称
XXX房地产有限公司通过XX市政府挂垂她赐淘可坝长丸年惟诅璃末旗乞礁墩漆耘胃帐谴和蹦静企禹站熊垄遇仔抽垦陇循靶队阜啸渤聊妓玖裙蛹早饯娄聪逞钥缴夷是粗讶帚纶篙郡源对腹冬朝到衷滑濒恰舜督滦陷起淹处茹鹅纲赣晋裂氯亮抢才锯柴炽卵品嫁隔罩侄数袭映淫蹦傅盒楞眺式萄碘专申贾抿苛失却旭篆湿祭组瓜贰赞寞药峨屁商恿仰崖聪措甲眩枯错彭课斟研秆玻祸某耕魔拄库袁靳硷萄绥彭城开忱敦哩钠厕猩单艳菱穷眶该杏接库错魄宗挽诡腮愚焙拒泽颗阎滩店霄望懊毗义泊咱羚杆霸揭躲上煎座天您袄齿孕搐垒氢骤炸靖蹲凉停揭察绑备他泉手判澜囱殆旁硝伤渗溺铅计量耙壤剥碉离剔懂刀云孜矮棺辱买内寒勃回躁赵历