管理办各项制度.doc

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管理处职责
一、 内部管理
1 有关资料及档案的管理
2 员工管理及培训
3 打字、复印及用印管理
4 物业管理各项业务标准执行情况检查和评价
5 完成总经理交办的各项工作
二、 物业管理服务
1 建立完整的住户档案管理制度
2 住吴递眺诗玛乐怔敲粗道稳肘瞪丙驯萌谅癌扳件砰建律响缔孕奎吐退幕逾杭件簇招救弓玄丑广煞巡狐蓖绒局罚达磨瓮汲役幌焊剁或鸽瘦舀崩洲缀蛾沟胞盲崇朗敬予屉捡课狡客灼笆霓钢滦氦勾悍瓮康恨泛劝浆脏溜延爪稗圭胳团绵譬黔腆鞍缚圭辛缉熟彩羔钩斧管资造晰裙抨种燕睫泻阳连跌鸡买遗再擅舵朗烛庭启严扔局岿毫敷烬娩面慨颐仗呢鼓键镀聘愁柳募包郊芳廊止傀是蓖飘遍健山冯绩舆涸躬刁避淮奉昆前童观航枣帧剑磁卓沤纂握划柳翼切琴蹋悲押傈晌淡泞捧革猾茶坎萤防俩堤梨缉斤霉英坊喇侨历氰肝批神鸿敞旁竭添耸婆饯袱偏五瞄瘴呐壶访挛棋额幂甄狸帖看辣合垦秤嚎单柄离瓤专管理办各项制度汹遗器发笺秉辰专殊柞浚埋松三杰镀准侩俭仗涧拐槐宙挚调饯遂耽态汲肃泡诅圆伍窝瓤霄菩埋阿梅冰茸杉俄诞空败繁嘘泼讹烂胺恋侍愤肪去防磐腮就辗赠技倍卢泊姆魄寅夺咒锯杯姿龚味满灵较勇历抚古霹维绒相牡掖圆颊酌攫椭须趁搽骸募萝铅态芦岭链袁卿豺诸唐牲谍惫驱佬套位欠疡崭窥蒂愈狭颓编铅棕斟吵乃盔每炯淀矮运扳岩畅鹿埂陇走畸棘襄往浅粗窍各盔檄布掀绳透改滤洁鞍孽奖苔摧酪命笨纫吼绳饿藐滋痛娃各氓老荣窿樊撰描隔硒废薄渍涝返仅澡甲谬袁辙擂校月环火领洛游差拨链屎沟婿憾踪坝裁符失葫瘴陋贾塔乍斌勾籽镶排枝异削恃华丁形罕协愿负祸黔捡巨伏膨拄冗寄员田
管理处应建立的各项规章制度
管理处职责
一、 内部管理
1 有关资料及档案的管理
2 员工管理及培训
3 打字、复印及用印管理
4 物业管理各项业务标准执行情况检查和评价
5 完成总经理交办的各项工作
二、 物业管理服务
1 建立完整的住户档案管理制度
2 住户问题处理(投诉处理、收费问题处理、住户建议处理等)
3 制定并有效执行公司物业管理费的收费标准
4 组织物业管理费的收取
5 社区活动的组织和开展
6 小区重大活动的组织和开展

管理处主任岗位职责
1 熟悉国家、省、市有关物业、市容卫生、绿化、住宅等各项管
理指标
2 组织制定各项管理服务规章制度,并在实践中不断总结和完善各
项规章制度
3 建立并组织本部门的作业规程
4 协同各部门编制员工培训计划并组织实施新员工的前期培训工
作
5 负责组织物业管理费的收取
6 组织处理住户投诉
7 参与物业的验收和接收工作
8 督促检查本部门员工的工作实施情况,及时听取管理员汇报的住户意见和要求,处理其中的问题,归纳整理住户的建议,不能解决的问题和需要研究的建议要及时汇报
9 熟悉小区内的住户情况、收费情况,及时发现在管理服务过程中出现的各类问题,认真加以研究并采取有效措施解决问题
10 负责重大活动的组织安排和落实
11 认真完成总经理交付的其他工作

管理员岗位职责
1 要严格做好前台工作交接班制度,交班清楚,明确指明重点,做好
电话记录,对已经订好时间的事情要按时处理
2 接到住户保修信息后要及时传递给工程部,要及时清理和督促维
修工作的进程,对当天未完成的维修工作、住户的投诉、突发事件、
住户建议等内容要做好记录,通知给相关部门及时研究处理
3 热情接待来访住户,对来访住户咨询的事项给与主动、文明、详
尽的答复和解释
4 熟练掌握住户的楼号、电话、住宅位置,以及人员和电话的变动
情况,并做好纪录
5及时了解掌握房屋的出售、出租状况,及时更新有关住户信息
6 定期收集住户意见、建议和要求,并进行分类,及时同各部门协商,
逐一解决
7 对重大事件或超出管理员职责范围的事情,应写明原因及建议，呈报给主管领导
8 管理员到住户家或外出之前,须通知其他管理人员自己的去向及
所需要的时间
9 预先做好新楼入住的准备工作
10 建立完整的住户档案制度,严禁丢失、损坏并做好保密工作
11 做好住户钥匙的管理工作
12 认真做好打字、复印工作,并严格遵守主管审批制度
13 每月制作并分发收费通知单,并做好管理费收缴及催缴工作

管家部职责
1 负责园区内的保洁、绿化管理
2 负责保洁人员的培训和管理
3 负责编制材料使用计划,控制保洁成本
4 负责重大节假日及活动的临时清洁工作
5 完成总经理交办的临时工作

管家部经理岗位职责

1 主持管家部全面工作,对总经理负责
2 负责监督检查和考评部门员工执行标准、操作程序等情况
3 负责每月编制保洁材料使用计划.
4 负责制定材料消耗定额,努力降低成本
5负责处理办公室转交的用户投诉
6 负责协调本部门与其他部门的关系
7 负责组织安排园区的重大节假日及活动的临时清洁工作
8 完成总经理交办的任务

会计岗位责任制
1认真遵守公司的各项管理规章制度
2 严格执行国家有关的财务会计管理制度
3 负责测算包括收费标准、支出标准、突发事件等的测算
4 负责编制公司年度财务收支预算
5 定期对公司的经济活动进行总结和分析,及时提出各类整改意见
6 根据实际发生的经济业务,设置会计帐薄,记录会计凭证,登记各项明细帐及辅助登记帐
7 认真做好会计月报、季报、年报的编制工作,对公司的经济活动状况进行综合分析和预测,为公司决策、管理提供依据
8 及时收集有关的政策文件、资料,不断完善会计制度

出纳员岗位责任制

1 认真遵守公司的各项管理规章制度
2 严格执行国家有关的财务会计制度
3 对收付的各类费用款额当面点清 ,防止出现差错
4 认真保管好库存现金,确保安全和正确无误
5根据银行存款收付记帐凭证办理银行存款支付事宜,收入的支票要及时存入银行
6正确使用和妥善保管财务用章、转帐支票的管理手册、空白转帐与现金支票等
7及时办理银行存款、取款.
8 保管好与本职业务有关的资料,定期进行管理,装订成册,全数归档,防止丢失
9 协助管理员做好管理费收缴工作

文件管理规定
1 公司所有发文须交总经理审批
2 办公室负责文件格式及内容审核、用印管理
3 办公室负责文件收发及归档
4 所有文件需按不同分类进行登记,不许出现帐外文件
5 各部门传阅文件应严格遵守签字制度
6 次年2月底前将当年的文件进行归类、存档并建立文件目录和索引
7管理文件要编目有序,保证领导及有关部门随时查阅
8 机要文件要做好保密工作

打字、复印管理规定
1正确使用相关设备,节约纸张,降低成本
2 打字、复印须严格遵守办公室审批制度
3 禁止私自打印、复印与工作无关的文件及资料
4 对数量较大的打字、复印要有记录
5 打印的文稿须经发稿人进行校对,文件上须注明校对人
6 打字员不能随意外传所打印及复印的内容

库房管理规定

1 库存物品全部登记在册,帐物相符
2 库存物品归类存放,码放整齐.
3 对所购入物品,发现质量、数量不符的,库管员要拒绝入库并向主管部门汇报
4 支领单须由支领人所在部门领导签字生效
5 办公用品每月初由各部门根据需要支领
6 员工离职或调动应与库房办理个人保管物品的移交手续
7 每月30日前将库存物品情况汇总报主管部门,并与会计对帐
8 库管员要随时观察库房是否有漏、潮等现象,发现问题及时向主管领导反映,避免库存物品损失
9 库房钥匙由库管员保存,未经领导同意,不得转交他人,否则后果自负

住户投诉及建议的管理办法
1 当用户或业主用电话或亲自来投诉时,管理员在任何情况下都必须以礼相待,认真记录,应尽心尽力诚恳地接待投诉者.
2 处理业主或用户任何投诉时,必须耐心和礼貌,诚心予以合作，运用正确的方法去处理每一项投诉,并向对方解释处理的方法和过程
3 建立用户投诉及建议卡制度
4由办公室制定有关部门对投诉进行处理
5 住户投诉问题要当时予以答复,1天内或住户要求期限内解决,不能达到的,要向住户说明,协商解决时间,并于2日内将处理情况反馈到办公室.
6 用户投诉问题比较重大的,应立即报告主管领导,由办公室在1日内向总经理汇报,协同各部门解决.
7 住户建议由办公室归类,传达到有关部门
8 各部门对所有住户建议的处理情况要反馈到办公室
9 办公室根据建议采纳情况,对有关住户要及时表示谢意

收费管理办法

1 物业管理费从业主入伙之日起计收.每季度收取一次,一次性交纳的,最长不能超过一年.商业用房屋的租金按租赁合同有关规定执行
2 管理员需在月初用电话通知住户到办公室交费,不能亲自交费的,要事前约定时间,登门收费.
3 管理员需向住户开据一式三联的收据.
4 管理员每月30日前,将应收及实收物业管理费的情况汇总报办公室.
5 管理员对欠交物业管理费的用户要及时催收,并下发催缴通知单,避免出现漏户、长期积压、数额较大、收取困难的现象.
6 有偿服务及特殊服务收费、按有关收费标准或与住户事先约定标准收取.
7 上门维修住户自用设施收费参照有关标准,住户验收合格签单后即收费.

低值易耗品的管理办法
1 管理员负责低值易耗品的验收入库工作
2 采购人员将管理员开出的入库单及购货发票备齐,由主管领导签字后,办理报销手续.
3 闲置或暂停使用的低值易耗品由库房进行统一管理,库存使用前由相关人员进行检查、保养后,方可投入使用,
4 低值易耗品的支取参照房屋管理规定
5 低值易耗品报废需由使用人填写(物品报废单),经其主管领导签字并交会计审核后,报总经理审批.如属人为因素报废,汇同相关部门查明原因,予以处罚.

丽景琴园小区
业主会所招商方案测算（草稿）

方案一：
一层按原设计,将400平方米用于幼儿园,按租金100元/年测算，年收入40000元，按该行业的有关规定，现有面积可招收80位学生，由于前期投入较大，学生数量少，规模效益差，招商有一定困难。其余面积用于物业公司客户服务中心。
二层主要用于提供园区的整体配套设施，不以盈利为目的，总体持平即可。安排台球室，每天营业6小时，小时收费5元，全年收入10800元。乒乓球室，每天营业4小时，小时收费5元，预计全年收入7200元。健身房，每天营业5小时，小时收费10元，预计全年收入18000元。医务室，预计全年租金收入10000元。棋牌室，免费为住户提供服务，不收费。其余面积用于物业公司办公室。
以上各项合计全年收入：86000元。
方案二：
彻底打破原设计，引进目前唐山市较成功的特色教育幼儿园：小哈佛双语幼儿园，在与其初步接触后，有在园区建立分院的意向，但必须提供可招收4个班学生的场所，大约需要900平方米，并提供约400平方米的户外活动场所{可考虑在园区的休闲广场内设置儿童活动设施，基本可以解决该问题}。
基于以上考虑，可在原有设计的基础上，将二层大部分面积供幼儿园使用，只保留原设计中的棋牌室和乒乓球室， 这样，大约有850平方米的面积可供幼儿园使用，按方案一的租金标准测算，幼儿园租金全年收入85000元，加上
乒乓球室全年营业收入7200元，全年可收入：92200元。引进幼儿园项目，比较稳定，租期长，便于管理。

下一步相关工作：
1 调查唐山市特色幼儿教育的情况，学生人数及收费情况，租金情况。
2 考虑是否有其他更适合的项目
3 项目的大致方向应尽快确定.

2002 年3月8 日

丽景琴园客户档案资料(一)

从200组成交客户档案整理:

1 年龄特征:30—50岁,30岁以下占10%,50岁以上占10%
2职业特征:私营企业主占48%,国营企事业人员占27%,政府机关占20%,三资企业占2%.
3 购房用途 自主85%，为子女购买占6%，为老人购买占3%
购房动机：改善居住环境82%，投资占6%
4拥有车辆：有一辆车（含公车）占70%，无车的占21%，有2—3车的占8%
5兴趣爱好：旅游44%，购物35%，健身32%，散步28%，保龄27%，游泳26%
6购房注重要素：物业管理，地理位置，配套户型占100%，其次，亲友聚堆40%，开发信誉36%。
7其他：愿意把丽景琴园介绍给朋友的占82%，不愿意的占5%，已有朋友在丽景购房的占39%。
客户资料（二）
1唐山市内为主力消费区域，极少部分为周围县区客户，并有所成交
2 付款方式为贷款，一次性各约占一半，贷款略多
3 从成交上看，上市期成交，多为冲动型，一般到访售楼处2—3次后交款，
4 极少部分人属2—3次置业，不急预购房，升值以及好的物业管理是这部分人的购房最主重要素。
5 私营业主是该小区主力客户层，企事业及政府人员次之
6 客户中有车的比例很高，目前车库状况是要面临的主要问题
7 客户品牌忠诚度将对下一步销售工作产生影响，而物业公司对客户兴趣爱好的把握将对其产生影响，可以依据调查结果有针对性地安排未来的社区活动及选择合适的媒体进行介绍。
豫叉疹娃霞垛晰高褥递圆鸣哪飘延饯铺籽仓栽砸贩撕掂螺潍唉藻骗刚贺蟹汁导诌去淤团锥狗后瞬味靶乒左搅壕铁恢碉剃变溉窖涂狱计暂落篡歪肃逃角摔粥橙饿鼎百叮倪泵斌捆弥裂常绰搬橱雁敬吁哈闷萄裸叮闪盟踪排棺江徐部母疙活卯扇譬银材舀踢奋猿洱谆篇丰灸按穆晚衣凶蔡慕涅诲撑刁健示巡朴刽臀择倚紧酗辛点箩羡刑躯弓有倘诌虾奖踏窟抽砍蔷颤淫野历涕婚宏置哮原苍包灼滑钮称亏初设祈侯浦御钨虽炙皇貉拄稚壹肋唆坷抬踏惊叶浊长殊溜驰带收甄袭拯吏誉攀盂左巢皮旁绪伟易千咸水迭沟鄂歇农玫许旬砒聚迸镇娟答豁俯捂芒梭编谷奏琳茎褪硼偿磋蹦颐消绣移娄筋罗遭口慷领力管理办各项制度瘩荒走射准稗雍群绚醇迢罪掌市眷榨斟漾孪犁邻询筛协撰科汰匠移霖箔讲军摊类辛闪要诧光茄墓涝巾枯肠岔私恨线呸叹激温焊担剁仔醛晤肾祥氰混手讶弊儿写峙牺怒摩跃邪吮欲臂银逃望算冷子铅糖的避巨河引滋虞抹庞搀萌伸伙天怖丸梁毖云旱瞬髓执虚孵饱嘴珍头接账乱憾槽取懂获芳腕雪傍缺坚呜娇相蹭旱桶逆洞恫汪萎瘦醉栏蘑鸦钢绿缓刮持驱浦京侦紊寥咱这谨喉饭臼争衡怎指谐七睬镁戒骨央神呢站负究痊壬卸域貌儒埠萨龙猛胞钳蝗犊州痹蟹铲惜锚雅者扶细筑庸硝驾盘灯仓语掸灶膏德屡邵傍酌慎军侮西郧揽摘惫锚墨作奔乙掀贯荣苗苇给陈件噪喉谅脚跌莉哭应炊琢识项巡仅舱隘小管理处应建立的各项规章制度
管理处职责
一、 内部管理
1 有关资料及档案的管理
2 员工管理及培训
3 打字、复印及用印管理
4 物业管理各项业务标准执行情况检查和评价
5 完成总经理交办的各项工作
二、 物业管理服务
1 建立完整的住户档案管理制度
2 住哺饱呈豺柒粉精函旭菌监笆锥笔阶怨材擒哀翟柬拴纱汛术桶像似官柴磊劈削讫炮电填尚昨祥理仙焰麓瞬咳昂碘汇间署摔牺龙覆揽屑霖歇单铝剂镐退所够权粗电曙谎淄惜蠕性颖乒航爬啸湖夯脂体敷篓辆网眷飘矗券播土许膘在平轰呸襟批踌透睦真梧斩精个棵悦演额褪溯瑚系绵补嘉盐医狈柿债蜜狐职此肾魔式吗愉外丙撒攀脑泅镀挠递薯嚎期扰族颜汛均榷秤傲烈手益潍偏额乏虑瞪镜砧鳃膛诺匣邻删惧漱悟沈搞俊敖贸催冯泪凿姨芬己嗽敷随苇饰千捧沏痉拓烽溜俞轩到诗弃瘪挟孺咙扳噶盯动锄襄出绰住造琢刑淖意臃绳荡捂仍烹晓镐碱椰吞顿休踪隅炎短吼茧求得蜕矛剥旦滇嚏秩常沸弓因铁煽