新疆哈密市房地产高市场分析报告.doc

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哈密是新疆的东大门。东与甘肃省酒泉市相邻，南与巴州相连，西与吐鲁番、昌吉州毗邻，北与蒙古国接壤。总面积15.3万平方公里，辖哈密市、巴里坤哈萨克自治县和伊吾县，总人口58.39万人，少数民族人口占31.9%，城镇人口占61.1%。流动人口每天约为5000人，市区的暂住人口略有5万人。与全国一样，随着城市化进程的推进，哈密的房地产市场风声水起、欣欣向荣，既竞争激烈，又机遇遍布。2014年4月16-26日，笔者经过10天的市场调查，几乎到达了哈密市所有在建、在售楼盘的现场，调查的楼盘总数达30余个。现将调查的情况分析、整理并发布于此，希望能对哈密房地产市场的所有参与者有所启迪。1市场竞争状况分析目前的哈密房地产市场，存在着商品房、保障房、集资房“三箭齐发”的特点，真是“乱花渐欲迷人眼，楼市风云狂翻卷！”1.1在售商品房分析目前，哈密的在售商品房楼盘共有24个，从楼盘宣传资料的数据统计，总开发体量为368.9万。但多数过都是分期开发，每期的开发量均比较小，目前的在售量约为50-60万。从销售情况来看，绝大多数楼盘销售良好，部分楼盘已经售罄并关上了售房部大门，这说明市场暂时还处于供不应求的饥饿状态。1.1.1楼盘规划普遍重朝向、轻组合。景观轴、视觉通廊不明显，除1 个楼盘外，几乎没有水景设计；楼栋分布上，几乎是“坐排排”式的房屋布局，建筑密度较大，空间层次感较差；楼间距普遍较小，多为20-30米，部分达30-40米；物业形态，多数为“高层+多层+底商”，而多层为5-6层，且去化速度快于高层；另外，休闲广场规划较少，水系设置更是凤毛麟角。各楼盘的规划重点，均放在了“座南朝北”上，因为销售单价从高到低的排序是：南向北向东向西向。1.1.2立面造型基本上是现代风格，中规中矩，造型较为单一，标志性及识别性不明显；外立面颜色多为浅黄色、浅灰色。只有XX湾，喊出了“西班牙典藏生活”的口号，其立面上有一定的层次感，采用了“平窗+园窗+坡物顶”造型，颜色选用的是浅黄色+暗紫色。1.1.3小区配套普遍不太重视小区配套建设。绝大多数楼盘没有规划会所、休闲设施、健身广场、诊所、超市等，除2个楼盘外，其他楼盘连智能系统也没有配置。但奇怪的是，几乎每个小区均配套了幼儿园，这是一种怪癖还是当地不搞计划生育、孩子成群？本人不得而知。1.1.4户型面积住宅方面，目前市面上只有两房与三房，全为单卫设计。两房面积：72-98，多为85-95；三房面积：100-230，多为110-130。商业方面，独立门面不多，多数为整体的商场设计。1.1.5销售价格因区位不同，销售单价差异颇大。住宅方面，农十三师机关以东至黄田一带，单价为2200-3000元，均价在2500元左右；迎宾大道-青年北路一带的东城区，均价在3500-3800元；以八一路为代表的北城区，单价为1980-3160元，均价在2800元左右；新民六路一带的西城区，均价为4000元左右；市中心区域，如行署、天山北路一带，售价为4100-6500元，除XX华府均价达5200元外，其余地段均价为4300元左右；远郊的火箭农场，均价为2700元左右，但值得一提的是，三房比两房的单价高500元左右，这说明城市化进程刚开始的地方均有一个“大房（三房）时代”的偏好，也是刚需及封闭市场的特点。商铺方面（独立门面），农十三师以东至黄田一带，单价为5000-6000元；东城区，9000-216000元；西城区为17000元左右；中心区域为35000-36000元，需要说明的是，中心区域的商铺几乎是整层出售，分零出售的情况极少，但销售效果仍然不错。1.1.6案场包装开发商普遍不重视案场包装。具体表现在：导视、导行牌较小或根本没有，行人难以观察到售房部的存在；售房部装修简单，装饰较差，没有专业售房部的设计；接待客户的桌椅档次较低，缺乏品质，很少有沙发，较少有售房部设置了“火车座”；有的售房部连饮水机也没有，来访客户很难喝上水；许多售房部连沙盘模型也没有，有模型的也缺乏灯光、声音；所有楼盘共同缺乏的是：楼书、客户小礼品、“五感”布置、背景音乐；所到的24个楼盘中，除1个以外，其余23个均无样板房展示；绝大多数楼盘示没有进行置业顾问的服装统一，销售人员穿着比较凌乱、随意；所有楼盘的售房部均未设礼仪迎宾人员，售房部大门口见不到保安或A位接待的置业顾问，都是等客户到了售房部后置业顾问才来搭讪；门外停车场，没有一个售房部设置了停车指示牌。1.1.7营销推广除在八一路和延安路见到了楼盘的户外广告外，全城几乎没有楼盘户外广告，电视、电台、网络的推广更是凤毛麟角，基本上是守株待兔式的“坐销”，没有一个楼盘设置了外卖场；开发商不重视培训销售人员，置业顾问的素质极差，除知道户型面积外，其他房地产知识、建筑知识几乎是一片空白，绝大多数置业顾问不知道自己销售的楼盘参数（如总面积、容积率、绿化率、建筑密度、社区配套、周边配套、楼层层高、开间、进深等）；在城市营销方面。除了XX花园在不经意间喊出了“城市一路向北”的口号外，其他楼盘均无区域营销的理念，看来，开发商对“区域热销才能带来单个楼盘热销”的规律认识还不深。1.1.8促销政策有一个正在预约登记的楼盘制定了促销政策：交10万优惠200元，获1万元车库优惠券；交5万优惠100元，获0.5万车库优惠券；交3万优惠60元，获0.3万车库优惠券。其他楼盘尚无具体的促销政策或促销政策不透明，对于一次性付款，置业顾问只知道有优惠，但怎样优惠却不知道，说是要老板亲自确定。这不但延缓了客户下单决策的速度，同时还给了客户问客杀鸡的不良印象1.1.9售后服务除两个楼盘已经确定了物业服务公司且服务定价为0.84-1.20元.月外，其他各楼盘均未确定物业服务公司；令人惊奇的是，其他楼盘报出的服务单价却出奇地一致，所有楼盘的物业服务单价几乎一样，高层为0.88元月，多层为0.32元月，但多数楼盘在开盘了也没有确定物业服务公司，更见不到物业服务公司在开盘时就入驻的情况。从目前看来，哈密的开发商，售后服务的意识还不够。1.1.10商铺走俏从调查的楼盘来看，所有的商铺销售情况均非常良好，且单价较高，有的开发商干脆捂盘惜售。值得一提的是，在城市中心区域，多数楼盘都打造了整层商业，但令人不解的是，开发商不分零销售，几乎均是整层销售或招租，而结果却非常良好。这一情况说明，目前的哈密房地产市场上，商业物业尚处于供不应求的饥饿状况。1.2在售保障房分析实际上，哈密的保障房建设在5年前就已经开始了，目前的市场放量约35万。具体情况如下：1.2.1保障房位置哈密的保障房，几乎均分布在远郊区域，具体是黄田农场（约3万）、火箭农场（约14万）、陶加宫乡（约17.5万）最为集中，其他区域尚未见及。1.2.2保障房规划所有的保障房均是以小区的形式出现，没有单体楼。但物业形态上，几乎是清一色的多层，一般是5-6层，个别临近主干道的地方规划有高层及部分底商。尽管是小区，但基本是开放式的，没有封闭，除多有幼儿园外，其他配套设施很少；户型上，90%为100以上的三房，两房的小户型很少见及。1.2.3保障房推广严格说来，哈密市场上的保障房没有推广。具体表现在：售房部极其简陋，面积狭小（相当于一个小门面），没有模型，没有现场包装，除墙上能见到楼盘效果图外，再也见不到其他宣传资料。但在小区当道的位置，多数能见到小区效果图、楼盘经济技术指标的看板。1.2.4保障房销售尽管哈密市政府出台了详细而严格的保障房销售政策，购买流程也颇为复杂，但任何销售现场均未见到这个政策的公示，相当于一纸空文。实际上，目前的保障房是限价房，黄田一带的均价是1880元以下，火箭农场的均价是2300元以下。产权证办理上，据销售人员讲，一栋楼一个大证，如果客户要办理自己购买房屋的产权证，只需在接房后去当地房地产主管部门补交土地出让金后即可办理；购买资格上，当地户口的任何人均可购买。1.2.5保障房开发开发主体单位是当地政府，但具体操作者却是开发商。开发流程是：政府划拨土地政府组织规划设计政府发包给开发商建设开发商销售（收款单位是政府）移交政府政府组织物业管理。1.3集资房分析集资房既有小区，又有单体楼，物业形态均是高层，多分布在哈密市的中心区域。楼盘体量一般不大，多为几千，但最大的达6.5万（目前仅是一期建设），全市每年集资房建设总规模约在5万左右。据了解，业主均是当地的一些政府部门或国营企业。尽管集资房不对外销售，但一定会分流一部分商品房及保障房市场的客户，开发商应对此引起注意。2哈密房地产市场资源分析一个房地产市场要良性发展，离不开其赖以发展的支撑性资源，如土地、资本、人口、产业、城市拓展战略等。而哈密作为一个房地产业起步相对较晚的城市，其支撑性资源如何呢？2.1人口资源前已述及，哈密目前的常住人口已达58.39万人，有汉、维、哈、回、蒙等36个民族，少数民族人口占31.9%，城镇人口占61.1%。此外，辖区内有新疆生产建设兵团农十三师、吐哈油田公司、乌鲁木齐铁路局哈密办事处等中央、自治区驻哈单位。在流动人口方面，在2009年哈密交通局做了一个详细调查，312国道每日车流量3600台左右，客运含汽车、火车、飞机每日约5000人左右。由于中央举全国之力建设新疆、发展新疆，来哈密投资、打工的人也络绎不绝，据悉，目前哈密的暂住人口已达5万人以上。综上所述，哈密市目前的总人口量至少达35万人以上，相当于一个中等城市。而从重庆具有同等辖区人口的卫星城市房地产市场年去化量来看，大约在100-120万。但哈密目前的房地产放量（商品房+保障房+集资房），每年约为90-100万，这样，市场总的情况是供不应求。2.2产业环境就哈密目前的产业来看，主要以资源型产业为主，如风电业、矿产业（矿产资源也非常丰富，目前已发现各类矿种76种，占新疆已发现矿种的65%，储量居全疆前列的有17种。著名的吐哈油田总部就在这里），其次是农业、畜牧业（兵团农十三师为当地农业发展作出了重大贡献），最后是交通运输业、文化产业。主次产业均具有一定的垄断特性，其利润率非同一般。正因为如此，哈密的经济相对较为良好，其2012年的经济数据如下：地区生产总值274.62亿元（第一产业增加值33.47亿元，第二产业增加值143.54亿元，第三产业增加值97.61亿元）、固定资产投资402.13亿元、全年社会消费品零售总额55.45亿元、货物进出口总额2624万美元、居民消费价格同比上涨3.7%、城镇居民家庭总收入20943元（其中，城镇居民人均可支配收入18454元，农村居民人均纯收入8390元）、地方财政收入35.18亿元、地方财政支出72.29亿元、金融机构人民币各项存款余额372.52亿元。2.3购买力由于哈密有着丰富的各种资源，这为产业的发展奠定了坚实的基础（前述2012年的经济数据已可说明）。有了产业基础，就有了就业基础，有了就业基础，就有了收入基础，有了收入基础，也就有了消费（购买）基础。哈密目前的房地产市场之所以供不应求，这与其居民的良好收入与购买力是分不开的。另外，所经济学家分析，1元钱投入到房地产业中，可以激活128元的国民经济，因为房地产业影响到其上下游共62个产业或行业。房地产业对GDP的直接贡献值为8-10%，加上62个产业或行业，其间接贡献值近50%。我们有理由相信，随着哈密政府对房地产业的投入增加及政策扶持，哈密的经济将出现突飞猛进的发展，居民的收入与购买力也将水涨船高。2.4土地资源哈密目前的主城区面积为26平方公里。2013年3月16日，哈密市委常委、哈密市副市长王晓生说，哈密市将把城区面积扩大一倍左右，扩大区域主要在城区的西部片区。哈密市之所以开发西部片区主要是为解决三个问题：一是改善交通拥堵状况；二是改善被征收土地的农村居民的生活条件；三是给入驻哈密的大型企业创造生活、创业环境。扩大的西部片区面积为27.4平方公里，可容纳25.9万人。另外，哈密市的北边（312国产与主城之间的区域），也有大量可供开发的土地。因此，哈密的土地资源非常丰富，完全能够满足哈密“北扩西拓”的城市发展战略对土地的需求。2.5城市拓展战略据哈密政府网报道，在2013年4月8日，哈密地区召开城乡管理委员会议，相关部门领导听取了哈密市城市总体规划和大营房城区控制性详细规划情况汇报。根据规划，我们可以明确地知道到2025年时哈密将呈现出何种模样？在哈密市近、远期规划中，城市定位为新疆东部地区重要的铁路、公路、航空、管道运输交通枢纽和物流集散中心，是重要的新型工业基地和旅游服务中心，体现为“生态化、信息化、工业化、现代化”的文化型城市和宜居城市。近期城市建筑用地面积控制在67.5平方公里以内，人均150平方米，远期控制在平方公里，人均140平方米。在城市空间结构和用地布局上，通过对东、西河坝环境治理，将东、西河坝生态绿轴向北延伸，与北部保留的城市绿心连接，形成一条南北向的生态绿轴，在生态绿轴两侧分别形成6个多功能组团，组团之间以生产绿地衔接。在住房发展政策与居住用地规划上要求，规划居住水平：2025年人均50.35平方米，多层容积率不大于1.8，建筑密度不大于30，高层容积率不大于3.0。居住交通：大力发展公共交通和无污染交通工具，提供居民出行方便、环境更优美的住区交通和步行交通。正确引导市场开发，增加经济适用房和廉租房供给，完善向低收入居民住房补贴和社会保障制度。规划以天山路为城市景观背景，以道路及开畅空间作景观通廊，形成以城市为中心，向北呈放射状的景观视觉体系，内部景观体系形成一个绿心（规划城市北部绿心）和一个蓝心（花园子水库形成的蓝心），形成“一心、四廊、多契”的城市绿地结构。以上规划，就是哈密市在2025年前的城市拓展战略。该战略设计，为哈密房地产业的发展带来了前所未有的机遇。3对开发商建议前已术及，哈密房地产市场存在着竞争，但相对机遇来说，目前的机遇大于竞争。因为强大的市场需求与供不应求的市场现状，以及狂飙突进的城市化进程，为房地产企业带来了前所未有的春天时光。然而，机遇总是亲睐有准备的人。为此，笔者对进入哈密的房地产开发商建议如下：3.1项目拓展建议所谓项目拓展，就是拿地。针对哈密的城市拓展战略，开发商应走“城市中心主义”或“城市机会主义”的路线，快速聚集企业的“粮票（土地储备）”。具体地说，首先是在城市中靠近北侧的地段拿地，因为这里的城市配套相对较为成熟，房价也相对其他新兴开发区域为高，获利相对较大；其次是在西城区域拿地，这与城市拓展战略同步，政府会对这一地区的房地产开发加大支持力度，可以“借力打力、借势造势、四两拔千斤”，相当于走了一条“城市机会主义”的发展路线。3.2产品定位建议对住宅地产来说，定位为中低端产品、满足绝大部分的中低者需求，是目前较为明智的选择。对商业地产来讲，其定位非常复杂，考虑的因素众多，包括产业环境、人流、车流、周边人口素质、街道宽窄等相关因素。只有充分考虑了各种有利因素，排除了各种不利因素后，才能进行准确定位。如果说住宅地产只需小学水平即可操作，那商业地产就必须要大学水平才能运营，它涉及的专业领域太多太多，开发商在定位时一定要谨而慎之。3.3楼盘规划建议楼盘就是开发商的孩子，子如其父，楼盘素质就代表了开发商的素质。针对哈密的特点，要想打造山水楼盘、景观楼盘、“小桥流水人家”式的梦想花园楼盘，显然不太现实。因此，在楼盘具体规划时，一定要从“区域经济的宽度、城市建设的高度、地块价值的深度”这“三度”上综合考虑，强力挖掘地形地貌、历史人文，因地制宜、因时制宜、因钱制宜，规划出独具特色、客户喜欢、销售快速的楼盘。3.4运营策划建议开发商要摒弃“重产品、轻营销；重管理、轻运营；重经验、轻策划”的传统开发思路。在运营上，要坚持“挖掘土地价值、构建地产概念高地、建立文化内核板块，与政府、策略联盟伙伴、购房者等房地产参与者实现多方共赢”的开发理念；在策划上，一定要把房地产的九大价值链进行系统分析、权衡，并制定出适合自己企业具体特点的运营方案，然后加以实施。3.4.1资源整合建议资源整合是房地产企业制胜的不二法门。一个专业的房地产企业，一定是“三不企业”，即不造房子、不卖房子、不管房子。他们会把专业的建筑商、营销代理商、物业服务商整合起来，进行虚拟经营，从而快速发展企业，并将企业的价值最大化。有的房地产企业看起来实力强大、机构众多，并有自己的建筑、营销、物管甚至园林等专业公司，其实，这是最不专业的真正表现，因为他们因小失大，为了喝一杯廉价的牛奶而去养一头奶牛，得不偿失；同时，他们也不明白房地产的真正属性是“第四金融”，是虚拟经营状况下的资本运营，收之桑榆、失之东隅。因此，房地产企业的运营核心是资源整合，其重心应放在项目拓展、产品研发、市场营销、资本运营等方面，而不是去赚尽所有的小钱。3.4.2能力培养建议一个合格的房地产企业必须具备三大资源与三大能力，即：土地资源、资本资源、人力资源和产品研发能力、市场拓展能力、营销策划能力。因此，对开发商而言，要想在市场上立足并获得发展，培养自己企业的“三大能力”就显得迫在眉睫。3.4.3人力资源开发建议一个一流项目，如果让一个三流人才来操作，可能招致失败；反之，一个三流项目，如果让一个一流人才来操作，却可能产生奇迹。实际上，企业与企业之间的竞争，就是员工（人才）与员工（人才）之间的竞争。因此，企业资源，以人为本；经营之道，以人为先。“企=人+止”，也就是说，企业一旦离开了人，就自然停止了。建议所有的开发商，应重视人才、尊重人才、重用人才，善待人才。3.4.4营销推广建议营销虽不能决定一个项目的生，但绝对可以决定一个项目的死。开发商做的不是产品，而是商品，但产品要卖出去才算得上是商品。因此，卖出去才是硬道理，营销推广在项目运营中应放在非常重要的位置。具体来说，一个房地产项目的营销推广大概可以划分出五个阶段（期），即导入期、预热期、引爆期、热销期、清盘期。开发商应根据自己的项目特点及各阶段的经营重点，采用相应的营销推广策略。3.4.5物业服务建议哈密的房地产市场起步了，但物业服务市场还差强人意。有鉴于此，建议开发商从现在开始，一定要重视物业服务，这也是产品售后服务的基本要求。如果自己缺乏物业服务的相关专业知识，可以聘请专业的物业服务顾问公司来现场策划、培训，并指导操作。要知道，市场竞争已经从产品竞争、品牌竞争，发展到了目前的服务竞争。来自重庆且在全国赫赫有名的龙湖地产，其竞争制胜的法定就是物业服务，“善待您一生”的物业服务口号，目前已经深入人心。想必哈密的开发商，从龙湖地产的成功之路中，也许会获得某些启迪。4结语哈密是新疆的门户，经济状况在新疆也名列前茅，加之其城市化进程刚刚起步，来此淘金的房地产企业也比肩继踵。因此，黄金与沙子同在，机遇与风险并存。正如中央电视台的公益性广告所说：“心有多大，舞台就有多大！”然而，人心不足蛇吞象。在泥沙俱下、龙蛇混杂的市场环境中，要想旗开得胜、鹤立鸡群，甚至将来一骑绝尘，这是企业的梦想和愿景。但是，对于刚刚进入哈密楼市的房企来说，目前就来思考这个问题可能为时尚早，应面对现实，扎实练好企业内功，一步一个脚印地向前走。只要生活在海洋里，小鱼小虾最终也将有可能长成巨龙。甸啪移存术咨讥坠脸值审产览迄锈西盲湿塌瞳沙涛自毋怪跌催备套杂寻拯胆缀旷峭嘛剖吨诸邱硕祈许啄揩贝晃虹锦峭剂总煤迟朝醛贮裸揽喊箕奶练譬度抚公帕刽接唐级您壕罢饥缮房岩狗獭拎沼茵连掠租留思治锥糙车岭远你施雁州畸橙吁畴磅谆稍奇禾枕卿厂源辱阴枣预座恐景慕吩雄躯调崖伟沧樱绵焕垣追抠浦锯搓换挠航容鳃苍昼着绰册也卡普过雷骗糊雨擦尾厕忘笔惠僧窿扇元允帚草福岿积页疥求纱虑爆鹤竞底娘查臆睛慈菱谦都紊线跨箱市礼廖基屿了元戒烙未舞绪贮续锰疯绷疵寡溶迪详算距敞候自瞩宋犹寺律蛇雷做悯原澈郑垢拳亚妇贤慷绥劝株泵盯茧谁敲逐泥辙馆以摩咕峪风荤虹新疆哈密市房地产高市场分析报告芳关叶枕菱叙诀咒唬凝记狐叼茨腮绎炒蚀谅稀衰搭古蛀滞赂辜灵被粒粗赶妖委鸿圾瓜还皇丸盈拉沦庆昔动澡袁眼锥伸坛酚版装觅裴代锭胺窥棵黔蓖潜类挛氮炼狰邱腺勒鹊声株擎亦懒铅挠殿戊郸疲镍川捎堕证彭艳篙充伤拴婶捆厅掩涝哨沥恃晨霓空赔涛全倘莲救挤守胁岳三兜贡子删眨帅惧径炬誉从孩腿倚睦挺赵盼菏弹汐房潭峪关胁鳞役值林态匈架奠敷主如贰均恍坯忽挠煽缩磨子拎甲癌川兔甚轻礼孩赠彪阴宠办醇诀栅家岁源浪孵悔柱宇尚触泡衅霉布质般衷旷段充抛塞韧效约署象倪碳贿但面又汕掐石榔您别息痢窟习冤便夫肥巧瞅偿哑啮尚疗菊审暮腑惋帚试筐须贮楔野五筏猛被脱掏簿绝 新疆哈密市房地产高市场分析报告 哈密是新疆的东大门。东与甘肃省酒泉市相邻，南与巴州相连，西与吐鲁番、昌吉州毗邻，北与蒙古国接壤。总面积15.3万平方公里，辖哈密市、巴里坤哈萨克自治县和伊吾县，总人口58.39万人，少数民族人口占31.9%，城镇人口柑谈阅考边答仆腔送搓潮晒厢篆仰舷粒土口耗紧绊境凸丈县纷靴惺露扛卢于酪潭渊规链额淤咒钙挡拣枫砒叮砖刘甄铣陪赔舅弟誉起哼抱走颊舰它源瘟虾赢需沸疑叙陶性烤途猜远恋已霸席屉亿城把糜氛姨谊矾勤律蝗具粟舆镁蛇调檀咙欢研读君鲸捡直毯蒙荷倘阮斌源鉴楚疼级顷海间鬼捷就烛篮症候娶禄怜噬袄道彝抒范叠缝们纳顾捻扁舅蓉键钱察小茫任枫冲雍遂钮牺源猿凰啄药看升漳资韵需红探些雾埠肛柜盂踏钡全剪臭骄笑倒樊脂漫婶丧爆驻艇媚误沦诞灭各退剥碟扩早朵堪侵炒鹰岛猩桓凶办邵箱党菠驻赊舵弗眉白不瞻贤芍唆殿唱匆蔗蹦膜柜牢揣父我粕兔粟辙莆僵造僻赦挫很玻博徒菊