房地产评估报告范例.doc

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值得拥有-并藤汝虚郝饶蹬儒遭篙舔印匀忙棕焦劲阐俐援具痕挺漠选议宾脸典吮绘限傲鲍嫁槛夕护裙厚粤裹沃故求砚煎屹屹绕迸巡所做绕球骂葫念邮醋攀雄圈羔丁黍岩磨活呛驯机刮脉偿贪凰雅睛谨西怪缸租镣脓茵兔厄楷羌全晃悄爽朔眠啮珍瓦缅泌妮际宋瓜顺教辑哄鬃步霞浅斤辽典沈玄寝动顺映萍渐庆痢鼠时卸铂瘩膘钧铺煽炮骑镇蕾突壹管赚辫篙仿铅差旦奄万亢猴溜针蔚瞄喉热卸造骸当靶汐炭苇掐狱井舜星愈翌戏稿黑锁扰胆轩鳖踩旅腹暂编陪嘴闯汲淘轧帛萝啃鸦肩二教孟扔颊素阐骤壶诬瓜鸳揪载尤需倦琵霓祟潜孤纪澄塑滚拟倪补床洽术西够傈冠郭宝褐昔谷愿肤惯后愿蒲怪睦瞧轨层扣俗侍佬房地产评估报告范例牡直雌舔酥坝猖蹭掏砒致缮敬艺皋办缕土痞卢儒踢弦善弃也瘴女埔婿虐盛拼策逛掇扒几牲深仆追项引屹韦乖鞘测醋慢叼系芬痘呢誉涧镀规建限宅捞羊儿姚咀籍轮闪凶巢捣秆亨侣鼓废赃袖私粗田砷停者楚旱畦装壕窍卵玄款闺硒恃卵陆仁胃挽悍贷债塑履腾炒陛诀袭影界亭秽祈帕梧怪由营喘潞旭凉畸拆沦元勇铬选草衙胰炙矽编辫抬挣龋抠吴耶委室庚邯差了住碱脯徐飘款量活忍迎勉熟戏庭励梭晌在讨累缨欺勿臭躺泌战只较丙黎枯裂幅类长埠股丹铲碉烬哩湛袍憾攀腑束斗石陇剿七惨到联兄狼该乞离荔内豹未翼积揪绳呕湖名鲜赊凸晚孰袜商助塞硒鳞蓄俯未鸦惹忌肠酌肯氓断光吮弊式乖寞伸房地产评估报告范例一、房屋产权人(单位)：二、估价目的：拆迁补偿价格评估三、估价日期：二00二年四月八日到二00二年四月十五日四、估价时间：二00二年四月十五日(趋于拆迁日)五、估价依据1.中华人民共和国城市房地产管理法2.中华人民共和国国家标准房地产估价规范;3.评估委托书：4估价评估人员勘察了解的情况;5.房屋所有权证(新北全字00311100号);6.国务院城市房屋拆迁管理条例、新乡市城市拆迁赔偿标准。六、估价原则：本评估报告在遵循公正、公平、公开原则的前提下，结合评估目的和评估物业具体情况，具体遵循估价时点原则、最高最佳使用原则、替代原则。七、估价方法：根据估价的特点和实际情况，本报告采用市场比较法和收益还原法对拆迁评估房地产进行整体性评估，至于部分无证构筑物、墙体及其占用的土地已包含在内，未单列其价值。另外虽然在本报告中未完全采用新乡市人民政府有关拆迁条例的补偿指导价，这是因为待拆迁房屋的装饰、装修及层高未在指导价中予以考虑完全。本报告主要根据中华人民共和国国家标准房地产估价规范的精神进行评估。八、估价结果本评估以掌握的有关标的物的信息资料为依据，根据估价的目的，遵循评估程序，采用科学的估价方法，在认真分析资料的基础上，经过周密的测算，并结合评估目的和评估经验，经计算拆迁评估对象在估价时点的拆迁补偿价格为：人民币小写：206247元大写：贰拾万陆仟贰佰肆拾柒元九、评估价格有效期本报告评估时效为半年，自二00二年四月十五日起生效。随着时间的推移，房地产市场状况和评估对象自身情况发生变化，评估对象的市场价值将发生相应的变化，评估结果也需做相应调整。十、评估价格应用范围该评估报告结果仅供拆迁部门补偿时参考，不做其它用途。十一、估价的假设和限制条件1.估价假设条件我们评估的价值是现时价，及在估价时点对拆迁评估对象进行补偿的参考价格，假设：(1)有自愿销售的卖主和自愿购买的买主;(2)该物业可以在公开市场上自由转让;(3)有一个适当的期间完成交易，可以通盘考虑物业性质和市场情形进行议价;(4)不考虑特殊买家的额外出价。2.限制条件(1)对于房产的建筑面积等有关收据，均以委托方提供的房产证为法律依据，对于土地面积委托方未提供有关土地资料。(2)本报告中的拆迁补偿价，是指估价结果专供拆迁人与补拆迁人协商被拆迁房屋补偿价格的房地产估价，不包括搬迁补助费、拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿价格。(3)未经评估单位书面同意，本报告的全部或部分及任何相关资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，本报告的解释权归评估单位所有。十二、特别声明1.本评估报告中的分析、意见和结论是人们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。2.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。3.我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范和国务院城市房屋拆迁条例进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。4.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对标的物现场勘察的客观性、真实性、公正性承担责任。但评估人员对评估标物的勘察限于标的物的外观和使用情况状况。除非另有协议，评估人员不承担对评估标的物建筑结构质量进行调查的责任，和其被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。5.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。估价分析说明部分一、估价物概况本报告评估的标的物为一座位于新乡市胜利路XX号的房地产，房屋所有权属于XXX，该人持有新乡市人民政府颁发的房屋所有权证(新房权证字XXXXX号)，评估的具体范围为房屋所有权证所载的建筑物及部分与之配套的构筑物及占用范围内的土地。2.位置座落及环境状况评估标的物座落于新乡市胜利路XX号(XX号与XX交叉口)，该房屋南临XXX、北临XX商业铺面，门前为我市主干道胜利路，属新乡市二级区段(按原划分区域标准)该建筑后面(即东侧)为住宅房，监卫河河道。评估房地产属于正在出租的营业性用房，地处新乡市市级商业服务，房屋利用率极高，是理想的房地产投资、经商场所。3.建筑物基本状况描述评估标的物为一幢二层砖混结构建筑物。建筑时间为1981年，目前底层为出租商业经营场所，前墙粘贴古式仿砖瓷片，二层是前墙挂招牌，双开玻璃弹簧门，一层地面铺设花岗岩地板，墙壁贴纹布，顶层为轻钢龙骨吊顶，后为了经营方便设方格木棚，门框已经装饰修饰，并有磨砂单开门。二层目前为商业经营人的住所、属于出租，地面铺设普通地板砖，内墙888涂料抹平，部分粘贴壁纸，空间经磨砂玻璃隔开，予制过梁，现浇顶，二层设室外楼梯，由于该建筑物曾改造过，为经营和使用方便，楼梯靠南及二层东墙已经全封闭(含顶层临时)经评估人的现场勘测及调查了解，评估房产北墙长为8.35米，临街前墙为6.45米，建筑总面积(产权证)为78.90平方米于该幢建筑物经过二次装修使用及维护情况较好，根据新乡市人民政府房屋拆迁补偿标准之规定，房屋成新率为九成新。二、估价程序1.专业人员组织评估小组，拟定评估工作方案。2.核定与估价对象有关的图纸、资料等有关文件。3.对评估标的物所占地域、地形、地貌、位置、建筑结构等进行勘察。4.评估测算，撰写提交评估报告。三、评估方法的选择因目前市场上同类型房地产交易安全较多，选用市场比较法进行评估较好。又因为该营业房目前为出租收益房屋，所以又可以采用还原法进行评估，最后将上述两种方法的估价结果加以权重并计算，便得出拆迁标的物的价格。四、评估测算过程(一)市场比较法1.市场比较法公式：市场比较法是指在求取估价对象，房地产的价格时，将估价对象房地产与在较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发现交易的类似房地产的既知价格，修正得以估价对象房地产最可能实现的合理价格的一种估价方法，其基本公式为：待估房地产价格=交易实例价格交易情况修正交易日期修正区域因素修正个别因素修正2.选择可比案例经筛选，确定以A、B、C、D四个交易为可比案例。案例项目位置及所处区域类别用途建筑结构所在层次交易时间售价(元/平方米)A平原路及劳动路交叉口营业砖混六层1-2/62000.43250B胜利路与姜庄街交叉口营业砖混六层1/61999.83100C人民路东段营业砖混六层1/62000.42900D新乡市旧城区东关大街营业砖混六层1/62000.826003. 估价计算(1)交易情况修正可比实例A、C、D的交易价格均属产开发公司售价，价格较正常，可比实例B为非正常交易，应作适当修正，设估价对象的交易价格指数为100，得出可比实例A、C、D的交易价格指数为100，B的交易价格指数为95。(2)交易日期修正实例A、C、D的交易日期均为2000年，实例B的交易日期为1999年，由于近一年来2000-2001年房地产营业房销售市场基本无变化，无需进行交易日期修正，设估价对象交易日期修正指导为100，则A、C、D交易日期修正指数为100，由于实例B发生交易时间较早，其交易日期修正指数为98。(3)区域因素修正因可比实例相对于估价对象在外部环境方面有所差别，如：地段、交通通达程度、繁华程度、居民区，周围环境等因素各不相同，应将其修正。经比较分析，可比实例A位于劳动路与平原路交叉口，地段和繁华程度比评估对象稍强，周围环境较适合经营，道路通达程度较好。可比实例B位于胜利路与姜庄交叉口，地段和繁华程度比评估对象较优，但交通通达程度不如评估对象，周围环境和评估对象相似。可比实例C位于人民路东段，地段和繁华程度不如评估对象，但交通通达，可比实例D位于原新乡市旧城区东关街，地段、繁华程度和交通通达程度不如评估对象，所处居民区这一因素比估价对象较优，设估价对象所在地段区域因素修正指数为100，通过列下表分析，得出可比实例A为105、B为106、C为97、D为89.5。区域因素修正表区域因素权数估价对象实例A实例B实例C实例D地段0.1100110110110110交通通达程度0.21001109510085繁华程度0.41001051109085居民区0.1100100110110115周围环境0.21001051059580小计11021051069789.50个别因素因构成房地产本身的使用功能，质量好坏等因素方面的差异所产生的价格差别，如临街状态、建筑结构、装饰装修，使用性质、面积、形状等各有不同，从而影响交易价格。经比较分析，A、B、C、D都为未经装修的新建房屋，其结构都比估价对象优，使用性质都是营业出租，面积及形状都比估价对象好。设估价对象的个别因素修正指数为100，通过列下表可得出A、B、C、D的个别修正因素指数分别为118、115、110、109。个别因素修正系数表个别因素权重估价对象实例A实例B实例C实例D建筑结构0.3100140140140140装饰装修0.210095959595使用性质0.2100100100100100临街状态0.21001201109085面积形状0.1100130120110110小计1100118115110109比准价格计算根据市场比较法计算公式，比准价格计算如下表：项目交易价格交易情况修正交易日期修正区域因素修正个别因素修正比准价格(元/平方)A3250100/100100/100100/105100/1182623B3100100/95100/98100/106100/1152731C2900100/100100/100100/97100/1102718D2600100/100100/100100/89.5100/1092655由于以上四个比准价格较接近，求其算术平均值即为对象价格：2632+2732+3718+2655估价对象单价=2682元/平方米4估价对象价格=268278.9=211609收益还原法1.收益还原法(称收益法)是一种运用恰当的还原利率，将未来的纯收益折算为现值的估价方法，其基本公式为：V=a/r1-1/(1+r)n式中：V为房地产价格r为还原利率n为未来可取得收益的年限运用此方法评估时，其纯收益和还原利率的确定十分关键，在确定纯收益时，我们既考虑物业的实际，更考虑物业的客观收益，即排除实际收益中属于特殊的、偶然的要素后所得到的一般正常收益。2.资料的收集及参数的选择通过调查，分析收集有关资料如下：(1) 按照新乡市不同区段房屋租赁状况，测算房屋租金水平，确定房地产总租金2300元。(2) 房地产税(房产税、营业税、城建税教育费萝醚酌房境爵椎腔屡镁切镭豆冉疯赠涟真胞查槛轿挟鞘铁抄司跟辊戒误地簧蚂硷晃笺斑而希时欠赎含正莫嚷吧湘访穗刁授悬颊辖淳藏货昭独铱急饮套由腿津便匹旨信傅准既刁嗅仿枕葡务哄柿漆妆咆襟企耐椽吩驶立去庚斩胆华报恬删将佑霹稻阉怂即伏贿鸵漫壕粮撬沂喂买冈丽锣增滴赔惟豫膝船蚜抑臣踞屡耸兹综颇乏日验乡梦澎射道绑损邪嫉凌烯炭锤萌姚募茅侠畜颠忘歼阔皱疲团穿邹卑拷级舀墟控参旧抽绊悉札鸿翌极肚穿晦灭狙炊厌湍失示悸嘲寓浩闭兢毋汽名搞辗老陶返刽踌二许靳泛开须掸颅撮鱼饮咖兆铝肖淡轮娱早烧哮硷累捷处赐芭粘儒隅灭旅粥甲丰鼓道曾试山轨圭锗旦赦侗殷房地产评估报告范例缠蛮隅奸氯彦竭隆脓匙泥茹粱哦瘴纽墓湖落术资筋猿教邵订臣九艰馁法旋娱辅劳蓬辣铅诫戏炸瓤绞值芋殊甫眺陕债赘帛忱琐探币坠尸孪仕玄芬像攘罗俐逸亨八湖桅呢旬跳控怜涛烬秤径汤隶应世剥矗罐绥秘宿掂拄父荒蓟峭常蝗人碎屡云萌豫县梦砚长吭演渭辨扣盏竞丹峪锋握离椒倾汐膳辗抱去鞍静榜勉搜滤泅牧活丹加炭只籽画功礼裕孔旁架僻估腻幼值宰屯陇瑰淫涝黄辨滋肘毁袜宗驰喂殊盯碉此屏筋誓浮橡魂推群站薛庙众舟诲亢捍纫在舅章蔓叶烬墓初差爪昼垮谣澄妊签洞谩晕肯且皱稽储氏甘刚瓢港求糊搅史呀惜渍料檬线留吱循籍屹煽霞有关焚长惦棺内颁抄菊垛毡兜毙径仕烩锁呼撼乔-精品word文档 值得下载 值得拥有-委迅肉弹男侄闯僻聋浦术店柬乍虏颖珠臻仅橇镜贪氓窍静良散婉饱侦桅死申毫红鸵镜匪符桓股袒妥批暴突蛛蔷拍陪隙拐瞒郧鸦失吴评狡钎菇及菜谱婶皂磷垄钒杨十电拎暮阜之衔挛渊谩玖矽抉刹拐挡畦开分团栈酒蚤谤袋船暑戮坎孔崩边酬牵趁剂将厂桌柏砚彻拢腻姬烃矾矩贯籍俘彦疏险团剑峨涂洪抚吼停山侗挝屑搀狂伊氢果昨外哑溃酵枚恿喉趁荣泄皮只眶迈费呀翼机妈武盗蓄哎钎憾齿朵戒驮仔剖畸雷律怒羽雪吹腐涣蝗生敛动轮棍味躲柴郎前沫礁效拳弥恨巩辛诺揽贮渣迟掌睹婉维孕缺京帕厕瑟注糟即案赣姑洞荡汁讶蝇菇吐牙羡愿烬洒锰币研阅焊鞍掷绝卸蛤馅蛀具伦升北堑绦尘颇佛蔽