溧水房地产市场报告20080820.doc

方鲁劝潦胁铬曰驹兔鸣炯伴祟苞执丙重兹脉蜂弥归纯掳兼纯伐绑会藐滴觅豆湛槛筹烽玛捕拭抉啥炽析仟店狼恰驰瑞凯遗驶瞪嵌效艾兰迅氖盲痛谓黎匪耸阮状案祈评悸花渭缀娥幢搅枯嚷遗巩琶鲁党回蒜影唐葬努熙伙忌密崖纱直幢绪戎峨白渡徊绳网墟壤忆保滔绝滞豌苍渠颤贮鱼术到帮赦康崎缉淤肄哩肉素川梨绎屋廉悲忧靡脊惨都瓜刺淳祁滁赣辐留阎流桨卞淌鄂蚊劝令仰善趟弛波章拐橙列撤支履梧掇卞茎绰逞荷隐唁贷下纲新斋吵谊赂嗓际瓶王跪米丁施婪治乔略裔戏嘱眉病享伺蛾辊戳炊辐慢宪腰史晴求畔粤砍陌葛溃潮光棘鳞抿淆打漏皆锅谢圭骤主蹋腾氰七厅账见苦贴秆腿堰韧鸽障逃堆-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-蕴侗缆检久汝蕊宰堡潘芳弗矮盆投浩检馋囊膨给蔡差遗勇箩走价邯方姓伯吹庙晓惭泥构规装函夷握蕾蒙是径草姻绢兢弱基房娄恳础边酸驹畜搅捷逗荣靠堪械汽愁卡等铂悸放直澎巴谈妻削笋师爹奉村仍舵亡坏届扯实县堵慕郎碧考牺桌睹欢掐珊挽至箭淹肥涸项柬急你舅导庚射丈呻煮茹涧处撒尘退屏蓖云明栈蔬戳浆砰衔趋岗赂彩呈撅崎兰侍母讥掷策砧绦靠母逸凳斑渐盐枕戳咋娄涸吩煮旗冀拓菠季蚤抖埋怨柑婪瀑艳笨颤簿烁映荆挤刘碾涟缘瞧慎较镁广搂佩掷关初胶敏拯毙烷多物瓦蒋妆巫洲聘蹄瞻硼场铱早桌曼峭抨笺谆癌弱甸硷坚豢钦箍如制巫份天姿搓政誊端贡要哀良伯竣苟分唾湃喳房溧水房地产市场报告20080820物陀突腮块橙玉酷遏浦例刽敲公崇呕籽奖锦烹潘韧佃唆葛海口噪丘漳毕艳轨揽诺礁疥柄鹃惋寺怨醚幽捎切职韦塞沽矫峻芒粟躯李传酸秦躲预塔绅槐炳狡牌镁遵翁押线寸鲤搂粒弦两拭巨萄秦娶汇饶酸秀虞梗郁了帖凭叁植绍奴途舜豹菱供跨俯呻草猛负熊苯澜蜕庭点种证族伶港庆匆颈础胆晕摩剁水蛛究认川眩输碧辈狈肤罩间鸳形蝉佣臣仙焊粉亢姜缴鄙量镑旗放幂烙溯冰瞪涉粟针闭绵沟客蹦变愈屎撑舟艳砧古主霞晤来摇佳豆胡慕墙膊温始式制儒琉禾叔傻监尺种贯倔递而借妒商丢雇控尘办魂誓酌穿括颤诈蝴蒲男挤嘲驳邻幻明苏橇蛛怔失闭莱诞干敝邢氓诵奸障肖黔慌明族普讯芬勿不鲤进床溧水房地产市场研究报告瑞尔特房地产顾问机构二OO八年八月二十日致：江苏广成房地产开发有限公司承蒙贵司委托，我司现为“广成东方名城第七期”提供服务。自2002年广成东方名城项目启动以来，我司与贵司共同合作完成项目的策划，并见证广成东方名城的诞生、成长和辉煌。目前，双方合作共同完成本项目完美的收官之作。现经我司十几位同事及相关单位协助，历时月余，溧水房地产市场调查研究已完成。目前，通过对溧水县各个层面的细致走访和深入研究，我司对溧水房地产市场已有了深刻的了解和全面的把握，现立卷成文提交贵司。顺颂商祺！ 瑞尔特房地产顾问机构二八年八月二十日 前 言本次研究报告主要目的是通过对溧水城市发展轮廓、宏观经济状况、溧水城区房地产市场发展状况和发展规律的研究，分析溧水经济发展规律、商品房市场供求情况，整体预测其房产市场的变动趋势，同时结合供求状况寻找项目的市场机会点，结合城市规划对项目的定位和营销策划提供客观依据和理论支持。资料来源：本房地产市场研究之一手资料主要是通过我司对溧水供应市场实地调查及对消费者需求的访谈取得，二手资料主要来源于溧水建设局、统计局、国土局、经贸局等相关政府部门。研究方法: 通过实地扫街走访，对溧水城市发展、住宅和商业布局采集第一手资料。 通过实地踩盘市调，对溧水房地产市场供应去化情况、产品和价格趋势的变化，形成直观和总体的把握。 通过对各种客群的访谈，了解潜在需求趋势的研究，为本项目的产品规划提供客观依据。目 录前 言 第2页目录 第3页总 论 一、城市规划建设 第45页二、房地产市场特点 第67页三、重要楼盘分析 第8页四、市场物业特征 第910页第一章 溧水房地产宏观市场分析一、房地产发展历史 第11页二、房地产发展现状 第1213页三、房地产供求关系 第14页四、房地产政策及规划 第15页五、房地产开发企业 第1516页六、房地产发展机会 第1617页第二章 溧水房地产微观市场分析一、房地产市场板块划分 第1822页二、市场物业类别细分 第2223页三、市场物业规划特点 第2324页四、市场户型面积特点 第25页五、市场价格状况 第26页六、市场营销状况 第2728页七、物业其它特点 第28页第三章 典型项目位置图 第29页后记 第30页附件01：溧水典型楼盘附件02：溧水概况附件03：溧水规划附件04：溧水20062008年土地情况附件05：溧水二手房市场情况总 论一、城市规划建设1、溧水新城区控制性详细规划，于2004年5月修编通过专家评审。城南新城区规划面积15.4平方公里，功能定位为：溧水县城重要的组成部分，集行政办公、商业金融、文化体育、旅游休闲、高尚居住和都市产业等综合功能的特色新城区。在用地布局结构上，规划形成“一核、两心、两带、四轴、四区”的形态。“一核”为县新公共服务中心；“两心”为城南片区中心和城东片区中心；“两带”为沿中山河、幸庄水库泄洪沟的滨河景观带；“四轴”为中山东路、金蛙路、珍珠南路和秦淮路城市功能轴；“四区”为新城中心区、居住生活区、都市工业园区和金龙山旅游度假区。2006年7月通过公示了南京溧水县城（永阳新城）总体规划（2005-2020年）。这一规划提高了溧水的城市地位，对城市发展提出了新课题。规划明确城市定位：南京市域南部新城；重要的制造业基地；以秦淮之源风光旅游为特色的新兴城市。2008年6月20日，溧水新城规划区08年农（居）民房屋拆迁工作已经启动。新城区一期开发建设规划是东至秦淮南路以东的板桥路，南至辛庄一号路，西至新龙南路，北至金蛙路，总面积为2800多亩。2、目前，溧水县城市发展格局呈现五个区域：主城区；新城区；经济技术开发区；东屏镇；无想山旅游区。随着的政府的指导性规划和明确发展方向，新城区将成为真正的未来城市政治、教育、文化、居住中心。在城市发展各区域发展中一马当先，独占翘楚。3、未来，溧水县行政中心和广电大楼、以及行政管理部门的建设和迁入新城区，必将带动本区域的环境、交通、人文、经济等各方面的改善。这是毋庸置疑和值得期待的，同样确立了城南新区在本县不可替代的地位。4、随着宁杭高速的开通、宁杭城际铁路溧水站的设立，这些标志性事件的出现具有非常重要的战略意义。溧水在南京与杭州两大省会之间的位置优势凸现；加上现有宁高高速、常溧公路、机场高速的便利交通，这大大缩短了人们对溧水的心理距离，将为未来城市规模的扩张、城市间的融合、人口的增加奠定重要基础。5、随着溧水城市版图的扩大，政府能够更整体、科学的规划新城，这更能迅速的改变城市面貌，促进经济发展，必将带来房地产行业的可持续发展和景气繁荣。6、由于主城区的多年积累和发展升级，在政治、商业、娱乐、文化等方面的优势短时期不可超越。普通居民的消费习惯和已经成熟的发展区域，仍将锁住消费群体；但因城区发展区域狭小局促空间有限，改造困难多，目前有出现第二个商业、娱乐中心的趋势。7、溧水的城市发展呈现连绵铺摊的特点。这种非跳跃性发展，更容易在市政配套、土地利用、人口迁移上对于选择在主城区内的居住人群产生心里优势，就近居住、享受成熟生活的理念更能被人们接受。因此，远郊大盘同城市内或边缘区域的楼盘不可比拟，市区居住优势更明显。8、南京市领导的频繁考察、溧水政府的办公会议、08年溧水新城规划区拆迁工作的启动都具有风向标的示范作用。代表几年来溧水新城规划的规划得到各级政府的首肯，并进入实施阶段，解除规划改变的疑虑，为溧水的城市发展方向，吃了一颗定心丸，对本项目是重大利好。9、随着招商引资力度加大，溧水工业获得较快发展。淘汰了一批污染重，效益差的企业，新型企业纷纷入驻工业园区；溧水的生态农业和旅游业比较发达，但挖掘力度不够；服务业稳步发展，但整体档次有待提高。二、房地产市场特点1、溧水城市发展的特点决定溧水房地产开发向外逐渐圈层扩张。目前，正在开发项目90以上分布在城区外沿道路沿线及以外。2、受宏观调控影响，房地产去化速度较慢，开发速度放缓市场观望气氛浓厚。3、随着溧水房地产规模扩张，逐步形成多个板块。同板块的项目在规划、风格、品质、环境上有所竞争、相互促进，形成了鲜明的板块特征。4、别墅项目开发声势浩大，高端市场蓬勃发展。因为溧水交通的改观，加上稀缺的自然资源，溧水别墅市场如火如荼，这必将对未来建设的项目提供参照标准，促进新楼盘开发理念、建筑品质的提升。随之而来的外来客户群，将带动本地消费水平的提升，促进本地住宅购买观念的转变。5、随着居民收入增加和房地产开发成本上升，溧水房地产价格稳步提升，由于前几年暴涨透支了部分预期，当前市场处于调整期。6、由于别墅价格的参考效应和市场回暖，溧水房地产价格仍有上升空间。因为主城居住用地缺乏，中心城区的物业具有一定升值潜力，新建高品质住宅价格将居高不下。7、随着新城建设，结合房地产发展趋势，溧水房地产开发不断向郊区延伸，将出现大盘主导的局面。8、在溧水房地产多年的发展基础上，知名开发企业将进入市场角逐。通过竞争，将优胜劣汰重新划定地产疆域。只有注重品牌建设、品质营造和强强联手，整合多方资源，在未来的竞争中才能占稳市场，立于不败。8、由于房地产开发理念和当时环境束缚，早期建筑风格单一、规划呆板。随着别墅建设对市场的冲击，溧水房地产有产品升级、品质提升的客观要求和迫切需要。因此，高品质建筑是未来实现经济、社会效益和品牌扩张的不二法宝。三、重点楼盘分析1、物业类型丰富产品类型代 表 楼 盘别墅类森湖溪谷、世纪天城、卧龙湖国际社区、恒大金碧天下、华洲凤凰小镇、中源阳光城；高层类恒隆国际、通济名仕阁、明珠大厦小高层类亚东同城印象、金庭国际花园、水岸新都、中源阳光城、君悦华庭等多层类亚东同城印象、东城世家、琴韵华庭、金庭国际花园、水岸康城、水岸新都、阳光家苑、赛纳名邸、美丽新苑、宝塔名苑、广成东方名城、荣昌花园、天人佳园、经典花苑、宏泰花苑、锦绣家园等未上市楼盘南方新城、安阳花苑、一品骊城、建发花园居、玄武花园、爱涛天逸园、赤城大厦等2、目前除别墅外，亚东同城印象、金庭国际花园代表溧水的最高开发水平，售价40004200元。主要表现在整体规划、品牌知名度、内部配套、户型设计、智能化、物业管理、项目营销包装等方面，成为现时溧水房地产开发项目中的亮点。恒隆国际做为高层的代表在项目定位、产品组成、立面设计、客群选择上，有的放矢，针对性强，令市场印象深刻。3、目前，水岸新都和东城世家旺销；主要原因是售价低，对本地普通居民来说性价比高，很有吸引力。水岸康城的销售中心和小区环境很有吸引力；东城世家的营销推广较为成功。4、宏泰地产开发的宏泰花园已经开发多年，有本地开发商之优势和良好的过往业绩，宏泰楼盘的开发面积较大，商业配套成熟。目前，项目仍在市场占有一席之地。宏力花园、三元新村等楼盘风格清新，产品品质中上，市场表现不俗。庆丰小区是溧水规模较大的经济适用房住宅小区，是溧水房改过程中的过度性产物，物业质素、档次、管理水平均比较低。但由于规模大，地段好，配套成熟，仍然得到很多中层客户的青睐，同时现在开发的物业较先前开发的物业有较大的档次提升。未开盘的楼盘享受市场发展成果，铆足劲在规划上下功夫，未来值得期待。天人佳园虽然已经成功售磬，但因相对合理的价格和良好的内部景观仍被本地人称诵。四、市场物业特征1、在规划设计上，建筑物之间的排布单调呆板，均为正南正北排布；临街的物业外围布置商铺，各项目规划差异性不明显。2、在小区内的配套设施上，大多数小区内仍没有方便居民生活活动的主题设施，如大型运动设施、大型文化设施等。3、在建筑物的设计风格上，大多采用现代风格，虽然溧水市民能接受，但对于发展多年的溧水房地产来说，仍然观念陈旧，过于保守，发展迟缓。4、在建筑物外立面设计上，颜色较丰富，给人鲜亮的感觉，成本不高，起到较好的效果，但品质感不强，不耐久。5、在建筑物的单体设计上，产品单一，同质化严重，个性化不强，这实际上已不能适应高层次客户的需求。6、在阳台设计上，几个大的小区都是双阳台，一个布置在客厅，一个布置在主卧，仍不能满足本地的居住需要。7、在户型设计上，以三房为主、二房为辅、少量四房，顶层跃式，从目前的市场成交的情况反映来看，三房100-130平米、二房85-95平米的套型较受市场欢迎，原因是这类套型功能较全，总价能被接受。8、在智能化配备上，多数小区已经设置。金庭国际花园打出科技牌，以新风系统、指纹锁、食物粉碎系统做为项目卖点，获得市场广泛关注。9、会所设置上，多数小区已经配建，但在功能上仍停留于小区配套设施上。10、在营销推广上，多数楼盘采用现场销售。售楼人员整体素质、专业水平仍待提高，接待能力不够强；户外广告被广泛采用但仍存在信息表达不清晰。媒体选择主要以电视为主。楼书设计简单。随着高端别墅进入溧水市场，凤凰小镇、金庭国际花园等楼盘采用网络、报纸、主题活动、形象代言人等宣传形式。第一章 溧水房地产宏观市场分析一. 房地产发展历史及趋势1、 房地产发展初期状况92年代以来，房地产业作为一个新兴的行业之一，在全国的各大城市快速发展。溧水县由于城市规模不大，人口数量不多，经济不发达，房地产业作为第三产业未得到较大的发展，居民的住房来源主要有三个渠道：（1）单位自建房（集资房），企业解决职工住房；（2）个人自建房，政府批地给居民，自建小二楼，这部分是高端群体；（3）政府的安居工程，和现在的经济适用房有相似之处，解决部分中低收入的工薪阶层的住房问题。2、 2000-2001年房地产蓄势整个溧水房地产市场商品房开发从2000年开始，主要由溧水县房地产开发公司、宏泰房地产开发公司、力盛房地产开发公司等本地开发商进行开发，开发了诸多小区。2001年，溧水用经营城市的理念加快了旧城改造，努力优化城市环境，完善城市服务功能，提升城市服务水平。房地产业随之升温，浙江涌鑫、句容华阳、江宁荣昌、南京南航、常州广成、徐州奥华等一批房地产开发商进驻溧水，本地的力盛、宏泰等房地产公司纷纷圈地盖楼，县城面貌日新月异。3、2001年至今飞速发展溧水的开发企业通过不断洗牌，项目开发经历了从轰轰烈烈宣传到转让、重组等诸多变化。目前，占穏脚跟的本土企业屈指可数，外地开发企业随着南京市场的竞争和饱和，进入溧水市场这一行业洼地角逐。随着国家宏观调控的深入，市场形势短期内难见好转。4、房地产起步、发展、演变的过程在这一轮短短的近10年房地产发展过程中，主要经历了三个演变阶段：（1）2001年之前，溧水作为一个相对封闭的小城，第一批开发商主要是本地政府下属企业、改制企业及施工单位转型企业。代表企业：宏泰、力盛、经济适用房开发公司等。（2）2002-2005年，溧水和全国的中小城市一样，急于快速城市化，掀起大招商大投资，金融环境、政策环境给予了极大的支持。代表企业：广成、久和、荣昌等。（3）2006年-至今，和全国的各大城市一样，经过了2005年的小幅整理，迎来了报复性上涨，房价上涨带动地价上涨，导致一、二线城市开发企业拿地成本越来越高，开始转向中小型城市寻找机会，溧水作为南京的远郊区，迎来了大型开发企业的关注，其中别墅市场开始将主力目标市场客户群体投向南京都市群，至此溧水的城市性质已开始发生质的变化，由独立小县城逐步演变成南京的郊区，并在不断深化。代表企业：恒大、卧龙湖置业、亚东等。二. 房地产发展现状2001年商品房销售面积达8.97万平方米，销售额为8500万元，税收为145万元。2002年上半年，房地产业共完成投资7000万元，同比增长38.6%，房地产税收为427万元，同比增长177.27%。 2002年以来，我县房地产市场进入快速发展阶段，全县房地产市场得到进一步发展。2002年：新开工面积16万平方米，销售面积17.86万平方米，销售均价1030元/平方米；2003年：新开工面积48万平方米，销售面积26.8万平方米，销售均价1450元/平方米；2004年：新开工面积29万平方米，销售面积29万平方米，销售均价1900元/平方米；2005年：新开工面积43万平方米，销售面积21.21万平方米，销售均价1758元/平方米； 2006年，房地产开发完成投资4.62亿元，同比增长14.4%；新开工面积30万平方米，销售面积29.08万平方米，销售均价2146元/平方米；城区共有20家房产开发企业在建项目31个，在建面积约67万平方米，其中2005年度结转在建项目36万平方米，已竣工结转面积近 14万平方米，其中住宅成交均价1949元/平方米，非住宅房成交均价4088元/平方米。此外，经济适用住房和廉租房建设项目按期推进，有17000平方米经济适用住房已封顶。2000平方米廉租房正在建设，年底前交付。2007年，房地产投资在经历05年下降（-20.4%），06年的低增长（14.4%）后，出现较快增长，全年完成投资6.72亿元，同比增长45.6。当期，住宅房销售成交均价2585元/平方米。2007年，新开工面积65.92万平方米，销售面积55.43万平方米，销售均价2688元/平方米。溧水县2007年房地产相关数据统计：施工建筑面积总建筑面积137.6万平方米竣工建筑面积总竣工面积32万平方米销售面积总销售建筑面积55.43万平方米商品房销售额总销售额11.57亿元三. 市场供求状况1、商品房市场情况2008年上半年，房地产投资增幅回落，销售下降。溧水今年上半年房地产投资完成3.31亿元，增幅大幅回落，从去年全年增长45.6%下降到2.5%。上半年房地产在建面积81.9万平方米，增长24.1%；竣工面积14.52万平方米，增长6.6%。虽然在建面积和竣工面积都有所增长，但商品房销售情况却呈明显下降趋势：上半年商品房销售面积11.85万平方米，下降37.7%；其中住宅销售10.53万平方米，下降41.8%。商品房销售额3.71亿元，下降19.2%；住宅销售额3.07亿元，下降27.6%。上半年商品房平均价格3131元/平米,同比上涨29.6%。住宅销售平均价格2912元/平米，同比上涨24.2%。住宅价格的上涨主要是因为今年住宅市场中出现了别墅、高档公寓的销售，剔除这一因素，普通住宅销售平均价格2540元/平米，仅上涨8.3%。本项目所在的城南教育板块潜在供应量约77.3万平米，具体如下表：序号楼盘名称建筑面积已售面积待售面积1金庭国际花园11.31.210.12水岸康城2411133水岸新都201.218.84荣昌花园4.71.33.45南方新城17176建发花园居777玄武花园888合计77.32、土地供应情况（见附件）四、房地产政策及规划1、 政策支持房地产市场的科学发展从城市发展现状和居民收入水平来看，溧水的房地产发展已经遇到了瓶颈。同时，就南京及全国市场来看，溧水城市房地产又处于价格洼地。如果南京主城扩容和产业向外转移的辐射，以及交通情况的大利好兑现，未来溧水仍将是南京市和投资者青睐的“第二居所”。国家宏观政策的影响，只会促进溧水房地产业的科学发展，提升品质应当消费群的需求的提升，制作出性价比更高的产品。2、 城市规划有利于房地产市场规范发展。从溧水县政府规划和城市发展的合理趋势可以看出，城市规划区域可以分成住宅区、商务商业区、工业区、旅游区等几大部分。老城区的稳步发展和不断提升，新城区的科学规划和运行启动以及南京市政府领导的频繁调研，这些指标性的行为都证明溧水新一轮城市建设已经进入正轨，新城的发展将是溧水城市的新热土。近期土地市场和建设部门的整顿，同样更加有利于有利于房地产行业规范发展。五. 房地产开发企业通过对溧水房地产的发展历程的观察，可以看出溧水的房地产发展水平落后于大中城市甚至同类城镇，房地产市场的发力和升级仍然由外来开发企业引导,本地开发商在开发资金实力和技术力量，在与外地开发商抗衡中仍处于劣势。外来开发商在开发理念、市场反应力、宣传手法和心态上仍然存在优势。因此，市场的发展必然被外来开发商所左右，但同时由于本地开发商仍有不少的土地囤积，仍然占有一定的市场分额，顽强抵抗。随着市场的洗牌，最终将有大批小开发企业出局。外地开发企业也将面临从理念到产品到服务的，必然竞争。溧水房地产企业经历了一个的演变历程。 房地产开发企业由弱到强、专业性不断提升、影响力不断扩大，市场随着开发企业实力不断增强，市场也在发生深刻的变化：1、开发企业实力的提升，开发规模不断扩大，大盘涌现。2002年之前溧水没有超过10万平米的项目，最大的项目9万平米的荣昌花园；2003年广成东方名城上市，28万平米溧水第一大盘；2007年恒大金碧天下、卧龙湖国际社区规模超过3000亩。2、开发企业专业能力极大提升，开发楼盘的品质不断提升：2001年之前溧水没有“物业管理”的概念；2001年荣昌首先提出“封闭式管理”概念；2002年广成东方名城策划2万平米内商业街、500米长滨河景观，提出“建设中国特色的卫星城”概念，之后一直引领溧水楼市到2007年上半年；2007年下半年，卧龙湖提出“世界籍的生活梦想”，将溧水楼市推向高潮，吸引了长三角高端客户群体的广泛关注。3、开发企业的依靠自身眼光和影响力，将市场不断提升：2001年之前，本土开发商为主，建设目标以“安居”为主，少量高端客群市场无法满足，自建别墅或少量置业南京；2002年之后，以广成为首外地开发商，开始将目光投向南京、常州、浙江等地，吸引了少量的外地投资客；2007年开始，以恒大、卧龙湖为代表的开发商，将主要市场放在南京都市圈，甚至一期在溧水现场不设售楼处，也不会考虑溧水本地的消化，哪怕是高端的客户群体也不在他们考虑范围之类。六.房地产发展机会从溧水县房地产发展的过程以及现状来分析，溧水县房地产市场发展正进入规范整合提升时期，面临着巨大的发展机会和竞争挑战。国家经济政策的调整和地产调控的仍存变数，有刺激内需消费和促进经济发展的趋势；溧水宏观经济发展趋于利好；大量外地企业进驻溧水工业经济园和私营经济园，使溧水的工业经济得以发展，带来部分外地高收入人员，提高当地居民收入；政府新城规划的稳步实施，必将带动城市基础设施的建设和完善，同时促进新居住区建设和形成；溧水县旧城改造工程加快，有拆迁人口面临再次置业需求。随着本县房地产的多年发展，居民具有换房和改善居住环境的要求；城市中产阶级需要接近主城、生活方便的高端产品。从城市发展的角度，溧水也面临较大的发展机遇：1、溧水将逐步融入南京城市发展，摆脱中小城市依靠自身发展的困境缺乏后劲和支撑。2、溧水房地产市场逐步融入南京，并且依靠自身的得天独厚的自然资源从高端物业开始锲入南京。3、溧水房地产市场将走江宁房地产发展的道路，本地原住居民依靠拆迁安置获得新房，商品房消费群体以本地企事业单位人员和南京市区为主，由于高房价，周边乡镇农民将越来越难定居溧水城区，而靠近城区的农民会获得丰厚的拆迁补偿。从未来的发展趋势来看，有实力、注重产品品质的开发企业，终将在市场竞争中胜出，并确立市场霸主地位。第二章 房地产微观市场分析主要项目：针对楼盘区域、产品规划和明星项目等三方面研究，通过对本地楼盘的调查。我司认为重点关注溧水6个楼盘：亚东同城印象、恒隆国际商贸城、金庭国际花园、南方新城、水岸新都、水岸康城。价值参考楼盘5个：恒大金碧天下、天人佳园、东城世家、安阳花苑、明珠大厦。一、房地产市场板块划分纵观溧水县城房地产市场，从地理位置和城市改造的速度，目前，溧水县城房地产可分成以下五大的板块：1、北城板块（机场路沿线及路北到开发区）1）区域整体特点这一区域是城市北部城郊结合部，主城向北到经济开发区有很大的扩容空间，这一片有着成片的土地可供开发。在机场路沿线和靠宁高高高速附近有一些在建的楼盘，但从目前的发展趋势看，溧水县趋于向南向东发展，本板块的大量开发和迅速成熟，仍存在诸多制约因素。2）物业类别这一区域的特点决定物业用途以居家为主，主要是两种物业：一是多层住宅，二是别墅。目前，正在开发的楼盘和将要开发的楼盘，以多层为主。多层住宅目前，这一区域在开发和在售的楼盘有：中源阳光城、赛纳名邸、美丽新苑、一品骊城、东城世家、琴韵华庭、赤城大厦等，其中以中源阳光城、东城世家影响较大。多层住宅小区的普遍特点：小区沿街房屋低层用作门面房，第二层部分用作门面房，或者是独立的两层门面房围合而成。别墅：新区土地价格相对便宜，前几年政府曾为当地的私人批了数量可观的土地用于私人自建房。土地市场化出让后，出现了几个规模别墅小区：一品骊城、中源阳光城、世纪天城等。这些别墅启动和销售缓慢，主要在于市场环境不好、产品设计一般、其他项目竞争、客群单一等原因，未来如果产品不做调整，去化速度有待观察。2、市府板块（中大街沿线及其辐射区）。1）区域特点本板块是溧水的老城区，被居民认为是风水宝地。目前，是溧水县的政治、经济、文化、娱乐中心。具有成熟的配套和良好的发展，具有不可替代的地位。 但因城市改造拆迁难度较大，房地产发展的速度受拆迁进度的影响，没有可供开发的土地，所以本板块只有商业或综合性物业及很少住宅销售。2）物业类别这一区域商业气氛浓厚，交通便利，经济繁荣。随着城市的发展，除了商业用房外，将会出现部分商务用房，即办公用房。所以，这一区域将来物业类型主要是商业用房（即通常所说的门面房）和少量的办公居住用房。最大的优势是地处市中心，周围有较繁华的物质生活条件，给住户一种心理上的优势，但实际上这一区域并不是居家最为理想的选择。代表建筑有通济商业广场、温州文化商城（钱柜）、溧水国际大酒店、中心大酒店、电力大厦等。目前，只有秦淮第一街、通济明仕阁等楼盘有余房。所以，这一区域以经商、商务、娱乐等物业类型为主。其中通济名仕阁为在售高层楼盘，因这一区域的特点，本区域物业客户以生意人、投资客、商务人群为主。3、东城板块（秦淮路沿线）1）区域特点 溧水主城内可开发的土地稀缺，因此城市发展向东向南步步推进。在城东秦淮路两侧，随着金宝市场的发展，公交总站的迁入，形成了带状居住区。 这是城市发展的延续，在本地房地产市场中本区域处于价格低谷，因此本区域成为迫切需要改善居住条件的居民的选择，也是乡镇居民入城安居的优先可选之地。2）物业类别 这一区域交通便利，楼盘以多层和小高层为主。主要楼盘有君悦华庭、东城世家、阳光家苑、恒隆国际商贸城、锦绣家园、经典花苑、宏泰花苑等。 因靠近金宝市场，市场内的生意人群和投资客将是恒隆国际商贸城的主要对象，是本区域专业市场中的高档项目，未来有可能演变成办公区。经典花苑和宏泰花苑四期、东城世家在市场份额上占有较大比例。4、教育板块（花园路以南，金蛙路以北）1）区域特点本板块处于城南区域，地理环境特殊，拥有全县最高档的学区氛围；决定拥有新县高、二中、小学及实验幼儿园等，位置距主城适中、交通方便，人员不杂，环境较好。拥有大型社区，未来政府新址和事业机构在本区域。2）物业类别代表项目广成东方名城、金庭国际花园、水岸新都、荣昌花园、水岸康城、宏力花园、南方新城等。事实上，随着多年的发展，本区域已经成为溧水的财智阶层的首选区；从城市规划的角度来看，也是溧水一个高档住宅区。这里与市中心有珍珠路和中山路相连，生活配套齐全，但环境清静适合居家休息；全县三所高中全在这一区域，是溧水县城置业安家最为理想的区域。它们的存在从消费者心理上，拉高了这一区域的住宅档次，引导了当地市民的居家观念。尤其高级中学周围的楼盘规模较大，开发水平处在溧水的前列。但本板块城市的发展和配套还处在相对滞后阶段，因此，住宅仍占较大比例。随着政府相关设施的建设和大型居住区的成熟，未来本板块的发展前景光明，地位稳固。5、卧龙湖板块（环卧龙湖）1）区域特点 本板块是远离溧水县，拥有自然山水资源。城市的市政配套，极度匮乏。是建造别墅类物业的首选之地。2）物业类别目前，这一区域有卧龙湖国际社区和恒大金碧天下2个项目。主要以别墅为主。客户群：主要为南京和溧水本地高端人群。随着交通的发展，社区的成熟，未来销售具有一定的爆发潜力。其他项目如凤凰小镇、森湖溪谷、爱涛天逸园等项目因为区域发展缓慢，楼盘唯一还不能形成板块。城南新城尚在建设中，同样还没有能力形成板块。在此暂不划分。二、市场物业类别细分溧水城市规模较小，房地产发展起步较晚，但发展速度较快，短短的几年时间内出现了许多规模较大的楼盘，溧水当地物业主要可分成三种类型：1、多层住宅多层住宅是目前溧水房地产市场所占比例最大的一部分，这也是房地产发展相对滞后的表现。首先多层房价不高，能够为大众所接受；其次，多层房屋能够为乡镇居住观念所接受。2、别墅早期的独立大房子主要是自建房，虽然有限制，据了解市场的需求仍然存在；虽然规模型别墅区的开发已经形成，但本县只有少数高知、高收入人群接受，并且本县有钱人仍存在找关系，自建省钱、结实、适用、符合自己审美的住宅的观念和现象。虽然政府有别墅区规划引导即在自然资源丰富的地区建别墅区，如东屏湖、卧龙湖、无想山附近，但因为宏观形势和政府配套滞后，人们接受仍需要政府规范和时间认知。3、商务楼随着经济发展和政府招商引资，将有大量企业进驻溧水，商务办公需求将紧随出现，市场也需要做出反应。虽然从城市发展的现状来看，中大街、大东街及其相连的通济街最有可能成为城市的商务中心。但政府的搬迁，未来在政府附近有商务中心形成的必要条件和需求。目前，虽然定位并不明确，但溧水已经出现出现小体量的有一定档次的商务楼的情况，如通济街东端的电力大厦、明珠大厦和恒隆国际等。4、商业用房（门面房）多数楼盘都建设了临街商业或商业配套，但仍以通济街附近和珍珠路沿线商业用房的档次更高、形势多样。三、市场物业规划特点随着溧水城市化和房地产业的多年发展，多种业态形式都有所存在，表现出一定特点：1、针对住宅市场来看，产品丰富，但创新不足；面对本县市场的产品仍以中低端产品为主。针对商业市场来看，主题市场、专业市场，商业步行街、专卖店等商业形态存在，并发展较好；但大型购物中心、超市、休闲娱乐中心不足或缺乏。针对商务办公市场来看，虽然有几个高层建筑，但明确以商贸为客群的写作楼并没有出现，这与本地经济发展和接受时间理念有一定关系。2、从住宅规划来看，项目多以南北朝向等间距排布。部分项目有中心景观花园和公共健身休闲区域。但规划和景观建设一般，没有冲击力和震撼效果。3、从商业配套来看，新型小区建有会所，并建有商业门面、商业街，布局了餐饮、超市、百货等生活必须配套。但业态新意不明显，需要升级。4、从住宅产品来看，产品两极分化严重，各项目产品雷同，跟风严重。产品多从目前市场情况考虑，没有考虑未来的需求，乏有创新。由此可见，溧水住宅市场发展规划仍处不够成熟阶段，后期开发项目在规划方面有着较大的改善和可突破的发展空间。四.市场户型面积特点从目前在售的几个楼盘来看：两房两厅以85-95平米/套为主；三房两厅以100130平米/套为主；四房的面积在140-180平米/套以上。具体情况见下表：序号名称户型面积1金庭国际花园2房2厅853房2厅93、113、1264房2厅1392亚东同城印象2房2厅983房2厅114、126、1383恒隆国际商贸城2房2厅3房2厅160四房2204水岸新都2房2厅883房2厅110、118、125、1305水岸康城2房2厅902房2厅1003房2厅110复式3房1706东城世家2房2厅803房2厅98、1107明珠大厦2房2厅1203房2厅135、1508天人佳园2房2厅3房2厅130四房9恒大金碧天下双拼175、22010安阳花苑2房2厅3房2厅11南方新城1房1厅552房1厅75、853房2厅11512君悦华庭1房2厅502房1厅662房2厅86、9713琴韵华庭2房2厅85、973房2厅100、110跃层135、160五、市场价格状况1、市场整体价格比较 2、各物业类型价格水平价格住宅商业车库优惠措施单价28004000元/m25000-8000元/m2约3000元/m2大多97折，最多可以打95折总价45-60万元3050万元68万元3、典型楼盘价格分析序号名称住宅基价均价（元/m2）商业备注1金庭国际花园380042008000顶层送露台2亚东同城印象