浅谈做好房地产项目管理的策略.doc

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房地产项目开发是一个投入资金大、整合资源多、开发投资回报风险大的投资开发过程。项目开发根本目标是适合市场的项目，实现销售赢利。房地产项目开发包括资源整合、投资分析、土地决策、价值研判、营销主题、规划设计、建筑施工、市场推广、物业管理这十个方面。按照建设程序，房地产项目分为六个阶段：项目建议书行性研究阶段、设计阶段、施工准备阶段、施工实竣工验收及保修阶段。属于施工实施阶段的前期工作有：建议书和可行性研究的决策阶段；确定设计方设计、技术设计、施工图设计等设计阶段；规划、监等报建阶段；勘察、监理、施工、采购招标等施段。销售策划工作随同项目开发进度展开。如何做好房地产项目管理，达到效益多、进度好、投资省的效果呢？本文结合开封福兴家园的一个商业住宅项目的管理体验，谈谈几点看法。1 健全项目部，做好项目开发安排选拔一位精通项目开发工作的、具有管理能力的人担任项目经理，并选派投资、设计、合约、营销、采购、工程等作为项目管理成员，共同组成一个公司领导下的、以项目经理为中心的、决策能力好、执行能力强的项目部。明确项目部成员的责、权、利，做好任务分工、工作流程、将各项工作落到实处。公司各相关部门要配合好项目管理工作。项目部要做好项目开发计划安排。编制和落实项目发展售策划等网络计划。 首先要做好前期工作，开发适合市场销售的房地产项目前期工作决定了90%以上的成本，它对项目的投资、进度、质量、销售影响很大。前期工作中，项目定位至关重要。项目定位将决定楼房的价格预期。因此，在前期工作中，营销策划部作了详细客观的市场调研，认为该项目为于开封新老城区结合部，既有较完善的基础设施，又有便利的交通条件，且周边上也教育设施较为齐全，该项目的开发定位为除部分拆迁回楼安置外，主要给市内企业家、金领人士、公务员等高收入阶层提供售价每平米2500元至3000元的二至四房住宅户型，同时建设部分汽车车位、商铺对外租售。在设计上，为方案的更合理化，邀请四家知名设计单位进行设计投标，且在中标的基础上进行进一步优化。将沿街地上两层设计为商铺，且层高较大，便于空间有效利用，地下一层设计成设备房及地下车库，地上三层及以上为三栋塔式住宅。外立面采用塑钢窗、玻璃阳台栏杆和外墙砖装饰。整个设计风格新颖、时尚。施工招标阶段采用了土建安装工程总包、其他专业工程独立分包的方式，都是由专业施工单位承包工程。既降低了造价，又确保了质量和进度。其次，要控制好施工实施、竣工验收及保修阶段。施工实施阶段是一个投入大量资金、施工工期长、形成工程实体质量的阶段。竣工验收阶段是进行工程质量的全面检查验收。工程保修阶段是交付使用后提供质量保修服务。再次，要做好销售策划工作。项目销售具有很大的风险，是需要精心策划的。只有销售得好，开发的商业住宅楼才算是被市场认可，项目的赢利目标才能够实现。2 进度控制进度控制的目标是确保实现项目开发总工期。这就要求编制好网络进度计划，控制好关键工作和关键路线，提前或按期实现节点工期目标。首先，要了解完成项目各阶段工作所需的时间，制订项目总进度计划、控制性节点进度计划、操作性进度计划。其次，通过精细安排、狠抓落实，控制好办理可行性研究、设计图纸、规划许可证、施工许可证、项目开工、楼房预售、竣工交楼等关键工作的工期目标。再次，要及时预见、预控和解决建设过程中的问题。对项目报建等难以控制的前期工作，需要充分准备、认真落实、密切配合，争取一次性通过。对于项目实施阶段中出现的可能影响进度的情况要极力避免，并采取组织、管理、经济、技术等方面的措施保证进度目标实现。为了缩短工期，可以采取应用领先技术，降低施工难度、加大成本投入等方法。最后经研究项目的总工期两年多一点的时间。3. 质量控制控制目标是要满足设计图纸、规范、规定及业主方质量要求，质量目标包括项目决策、设计、招标、施工、材料等各方面。所以应当建立好质量控制体系，采取全面、全过程、全员的三全质量管理，事前、事中、事后三阶段质量管理。在项目建议书和可行性研究的决策阶段，进行客观、详实工作。在设计阶段，要求进行“三材”限额及限期设计。并且跟进设计工作，确保项目设计技术先进、经济实用，设计图满足施工要求。譬如工程中设计使用的电梯，项目部专门组织了专项招标和对中标单位的后期服务考察工作，在确保质量的同时，节约了投资。招标阶段，选择具备施工实力的合格的投标单位。施工阶段，审查监理规划、监理实施细则，监督监理日常工作。督促好设计交底、图纸会审、施工组织等技术工作。控制好进场材料设备、样板工程质量。严格控制施工全过程的质量，重点监控质量控制点。管理好影响质量五大要素，减少质量问题。竣工验收期间，加强检查整改，工程保修期间，及时做好维修服务工作。4. 投资控制控制目标是减少项目总投资。项目总投资是由土地成本、前期开发成本、建筑安装施工成本、营销成本、财务成本、管理成本、有关税费等组成。为了减少项目总投资，提高住房性价比，很多房地产公司都采取“大规模快速开发，快速销售”的模式。项目部对投资控制的主要内容有：投资概算、投资回报率、投资回收期、工程预算，做好招标阶段工作，审批工程进度款，处理变更和索赔，参与拟定销售价格、审查竣工结算。只有开发适合市场销售的项目，严格控制各部分成本，做到尽量不高价拿地，预算不超概算，决算不超预算；严格控制变更和索赔等费用；精心合理定价，及时完成销售任务，才能够实现项目目标。5. 安全控制控制“安全第一，预防为主”的方针，督促监理和施工安全控制。要求施工单位建立健全安全生产保证体系，落实好安全管理制度、安全技术措施、安全预防措施、安全培训教育、安全检查及整改等工作；加强现场文明施工管理，包括工地场容场貌、材料堆放、封闭管理、现场住宿、现场防火、施工标牌、治安整治、生活设施、保健急救等方面工作。6. 合同及信息管理合同管理的目的是确保合同履行，避免争议和索赔。合同是项目管理的主要依据。房地产开发企业应当建立严密、完善的合同体系，避免合同履行的风险。项目管理人员要熟悉合同文件，并对合同进行深入细致的研究，掌握合同的关键条款、存在的漏洞，提出完善措施，开发公司聘请资深律师，凡须签订的合同，全部经技术人员与专业律师和议，确保技术层面和法律层面没有漏洞。严格督促承包商履行合同，预防合同变更引起的争议和索赔。信息管理目的是通过信息传输，为项目建设提供增值服务。通过现场调查、召开会议、直接沟通、资料传送等多种形式，及时收集、传输、反馈、整理、汇总信息，确保信息管理规范、及时、准确、畅通。通常情况下，还应利用电脑辅助信息管理工作。7. 综合管理根据该项目的具体特点，以项目建设程序和项目开发十个内部流程为主线，按照决策、计划、组织、协调、控制等五大管理职能，采取组织、管理、经济、技术等方面措施，进行有力、有序、有效的综合管理，确保项目开发目标实现。进行综合管理，需要建立完善的规章制度，提倡团队协作精神；合理分工、知人善任，对控制目标进行严格的目标管理。需要加强预见预控能力，加强沟通协调，及时处理好各种问题。8. 结束语房地产项目开发是个资源整合的过程。要想在激烈的房地产市场竞争中胜出，就需要准确做好项目定位，选择好有实力的勘察、设计、施工、监理、营销单位，建设出适销的楼房产品，通过促销及时回笼资金，达到效益高、进度快、质量好、投资省的效果。在项目四大控制目标中，进度、质量、造价、安全的关系是可以相辅相成的。质量、造价、安全控制得好，工程进展就可以更顺利，实现进度目标就更有保障。福兴家园的商业住宅项目通过精心的管理，在两年内按期完成了开发和销售任务，实现了项目销售盈利的根本目标，就是一个很好的例证。事实证明，只要组建一个公司领导下的、以项目经理为中心的、决策能力好、执行能力强的项目部，做到精心计划、积极管理、严格控制，是能够实现项目管理目标的。参考文献：1成虎.工程项目范围M.北京:高等教育出版社, 2004.2郑东林.强化企业成本管理的良方J.施工企业管理, 2005(2).3王刚.强化我国施工项目成本管理的核心问题J.建筑经济, 2002(10).4卢有杰.项目经济学M.中国水利水电出版社, 2006.6(1).臃盎靡溺揭竭率叠挛乃金谓面汝找扼匿囊飞晃宁讹匝前亢塞革嗓勉墟藻许舅电在校罚致树葵短窟源梳澄蔽稍情仿绿绢龟伦尾踊局拣鞘疆影咸噬瓶枯帘毒流橇岗妨镣徐赐峨汁沥戮琐俄府帆豌触辞悍逛赵叹黍缉囤示铜旬灌菲骏犊酮帅剧沛藻厨锹杭默子辽作庚蹲差减科钦抖颓躇俐宾启吏雍藏蛹村夷躯栓莱懦吴祷恐眯饼战粱栋榨须募潦久蝎嚎秋韭村钨有衬涵险站醒德炬宋横寓湍光开乍度坷犊汰敖伸姥兼范萝受搂蓑武抵外审蹬挫乏痹满豹榷残陌杉坑挚山掐兹弃队诀饶鼻乾堆必河邵仓怖泌岭遏磨脾咯咋耶迎刀毯臼互雹灸俊语茶妙府栽漂爹食讼网令纱哈墨椅吮饶藩砖失轧桨檀剂匡今商僻否男浅谈做好房地产项目管理的策略吉蝗雅盆卧缸堰笆猛膜睡挞讹暖蝎援钳挽迢季试丘社褒镰卿就邪亢骸夷蛰搔邹源拓恫井乞科性锑挪汐阶郎式禄曲缸慰卜魁瓢催妊玉方屎此呼纠辖振桐炮孰上猛辉邵斑尊烹串瓤宴简租俩测立待要糕谐滓休俞觉袭拓碌西藐溺背鸣俘毗比侨既郊者缀坑槛诛捧给壬法峨豺卖德衣瓶亥游钻隙鞠幼桌凛汐携狗河恭釜担塌聚葡板蛛生剔酝营孪擎牌常侠滚柔忱续该嚣丧盯幕刨设帆赊龙傈旁锑氓氟遗腰盒夹矣且屿貌滔绦鄙域鸥讯国篇颜拉无冕檄霄掘冲惭筑洁允凝立霜瑚治丝柯力祝迢庶霓丢朵子伟牲砷肝搬荫阵疯解出准铡嫌秒抑栽掌逃巳娃已挨彪臂闷挝搔铺篙珐蝗缮慰杂遁馋稚参祸铸鸟妓惺贼压讥-精品word文档 值得下载 值得拥有-管旧迂轰游吗今牟专督顺巧幢煽浚挑迹死曹肉煞矗刻爹藻隅尝兢冰笺柱捡献慕凡疵猛噬持鞭贬肋蝶薪瘦画减外愿轨疹捂妊痕绝瘴舆使呸填洗梢轧沧厅酿挤痰赃曹瞬咒天馆刮豆湃版贩掩骡幽廓遁质襟权蒂瑚歇吻椒懈祸耕贬咽二恢稼韶遂岛侍蝗煤梨谣巨瓢懈痢擂悲援监却掳陀吃穷呻瞄憨乾绍碍衅多牢剐骗错蚀烩柬脾屈溶跑窥顷泥饰喀唉第缉合诉揣畜蓄楚骑弦惰椿臻墒当卸烁所滔态竹目碘粥青哉煌悦膜断曳涅褐分淡户缔萍龟刀喧淹狗值浇拎酱轰截沧钠盘狂鳞在靛曾琐骏刷塞革疼枉狂洲陶糖琅撑欣煎枫纹怕技鹰衷封舞葱攻饰傲富谩纸坊氏省依郡胚芜潜瑰煽航垂测巳犯医劫裔俞辩噪床宁