房地产可行性研究报告的写作格式.doc

**房地产项目

成员：范华君 彭琼娇 王玉香 李艳 周静 周静
成员 朱润 李扎实 徐明 刘兴文 陈立

主 任：杨敏
副主任：陈露瑶

成员：

***房地产投资咨询事务所

年 月 日

目录

第一部分　项目基本情况
1.项目概况
1.1项目名称：成都职业技术学院
1.2项目建设单位：工房学院
1.3项目位置（作出位置图）花源镇
1.4项目周边目前现状：毛胚
1.5项目性质及主要特点
1.6研究工作概况
1.7主要技术经济指标表
1.7.1制作总平面图：住宅、道路、公建设施、绿化、停产场……

1.7.2用地平衡表（参考规划控制指标）

附表：本表为控规数据表，是各个组取数据的依据
指标名称
数据
备 注
居住建筑密度
估价1班≤36%
估价2班≤35%
营销1班≤34%
第一小组取上限值，第二小组少0.5%，以此类推
容积率
估价1班≤3.0
估价2班≤2.9
营销1班≤2.8
第一小组取下限值，第二小组多0.05，以此类推
绿地率
估价1班≥30%
估价2班≥31%
营销1班≥32%
第一小组取下限值，第二小组多0.5%，以此类推
人均居住面积（m2）
35
车位数
≥1个/20人

建筑物高度
≤56m

面积（m2）
比重（%）
备注
项目总用地
166666.67
100

居住建筑用地
4583.33
2.75

公建用地
12465.53
7.48

绿化用地
54166.67
32.5

道路用地
4800
2.87

其他用地
90651.14
54.4

1.7.3主要户型及其分布
1.7.3.1主要户型（做出户型图）

1.7.3.2户型面积及比例
户型
单户面积（m2）
总面积（m2）
比重（%）
1
86
86*80=6880
11.7366
2
137
137*76=10412
17.7619
3
141
141*88=12408
21.1668
4
150
150*84=12600
21.4944
5
170
170*96=16320
27.8403

合计
58620.00
100

1.7.4建筑面积汇总表
建筑物（设施）
名称
面积（m2）
地下室面积
或车位（m2）
备注
1号楼
5824.8
485.4
(86+86+141+150+4*2+7.2*2)*12
2号楼
5800.8
483.4
(141+150+170+4*2+7.2*2)*12
3号楼
6940.8
578.4
（86+150+150+170+4*2+7.2*2）*12
4号楼
9398.4
587.4
（137+137+141+150+4*2+7.2*2）*16
5号楼
9366.4
585.4
（86+137+170+170+4*2+7.2*2）*16

27964.8
2720

高层建筑面积小计

1号楼
15042
501.4
（86+86+137+170+4*2+7.2*2）*30

多层建筑面积小计

住宅建筑合计

公建面积小计

建筑面积合计

说明：1、住宅建筑面积，是用于销售的建筑面积
2、地下室建筑面积，是人防工程，平时用作地下车库，不销售。其需要的面积，根据（车位数*平均车位面积）*（1+30%）计算，

1.7.5项目公建配套设施一览表
公建设施（建筑）名称
占地面积
建筑面积
投资额（万元）
备注
1、游泳池（m2）

2、网球场（m2）

……

公共设施面积小计

1、乒乓球室（m2）

千分之0.5
2、棋牌室（m2）

千分之一
3、物管用房（m2）

千分之一
……

公建面积小计

说明：
说明：1、公共设施为露天场地，只计算占用土地面积，不计算建筑面积
2、公建面积，是公共活动场所，用作经营，不计入销售面积

第二部分　项目环境研讨
2.1宏观经济环境（包含情况收集、分析过程及结论）
2.1.1全国GDP同比、环比增长情况（三年）
2.1.2全国固定资产投资同比、环比增长情况（三年）
2.1.3全国房地产投资及其构成同比、环比增长情况（三年）
2.1.4全国居民的收支及其构成同比、环比增长情况（三年）
2.1.5全国CPI指数、房地产价格指数情况（三年）
……
2.2项目所在区域经济环境
2.2.1区域内GDP同比、环比增长情况
2.2.2区域内固定资产投资同比、环比增长情况
2.2.3区域内房地产投资及其构成同比、环比增长情况
2.2.4区域内居民的收支及其构成同比、环比增长情况
2.2.5区域内RPI指数、CPI指数、房地产价格指数情况
……
2.3地块区位环境经济环境（综合介绍、分析及结论）

2.4分析结论

第三部分　市场研究
3.1市场供给
3.1.1所在区域内住宅现有供给量及结构情况调查（用表格显示，并加分析说明）

3.2.2其他替代性产品供给量情况调查研究（用表格显示，并加分析说明）

3.2市场需求
3.2.1所在区域内住宅房的需求情况调查（用表格显示，并加分析说明）

3.2.2所在区域内住宅房销售情况调查（用表格显示，并加分析说明）

3.3市场价格
3.3.1所在区域内商业、住宅房销售价格情况调查

3.3.2所在区域内商业、住宅房租赁价格情况调查

3.4市场预测
3.4.1未来该区域内商业、住宅房需求预测

3.4.2销售及租赁价格预测

3.5.推广方式及措施
3.5.1 推广方式

3.5.2推广措施

第四部分　项目研究
4.1.地块特征分析
4.1.1项目区位分析
4.1.2项目交通分析
4.1.3项目人流分析
4.1.4基础设施
4.1.5配套设施
4.1.6项目周边规划

4.2.项目SWOT分析
4.2.1项目优势分析
4.2.2项目劣势分析
4.2.3项目机会分析
4.2.4项目威胁分析

4.3.项目规划建议
4.3.1项目产品方案
4.3.2主要功能建筑规模

第五部分　投资估算
1. 土地费用： 万元（保留到0.01，下同）
各班各小组按下表按要求取数据计算
价格
120万元/亩（估计拍卖价）
班级
小组
1
2
3
4
5
6
7
经营与估价103-1（%）
85
90
95
100
105
110
115
经营与估价103-2（%）
86
91
96
101
106
111
116
市场营销103-1（%）
87
92
97
102
107
112
117

2.前期工程费用
费用项目
取费标准
元/M2
面积及金额
金额合计（万元）
高层
多层
高层
多层

方案设计费
2.2
1.8

水文地质勘察设计费
3.6
3.1

施工图设计费
35
22

施工图图审费
2.3
1.9

合计
——
——

3.建筑安装工程费用
费用项目
取费标准
元/M2
面积及金额
金额合计（万元）
高层
多层
高层
多层

建安成本
1300
1000

监理工程招标费管理费
0.14
0.1

土建工程监理费
10
8.2

土建工程质检费
2.1
1.5

合计

4.基础设施设计费用

费用项目
取费标准
元/M2
面积及金额
金额合计（万元）
高层
多层
高层
多层

市政工程设计费
2.5
1.8

电信设计费
1
1

管煤/给水/给电工程设计费
3.4
3.4

施工用电供配电贴费
2.7
1.5

测绘定点费+灰线验费
0.9
0.85

晒图费
0.5
0.5

编标费及委托编制标底费用
3.2
3.2

工程招标管理费
0.42
0.42

环保费/日照分析费
0.5
0.5

建筑地方高等教育费
12
12

人防费
15
15

商品房测绘费
0.8
0.8

白蚁防治费
1.6
1.6

散装水泥专项基金
3
3

合计

5.基础设施建设费用

费用项目
取费标准
元/M2
面积及金额
金额合计
（万元）
备注
高层
多层
高层
多层

市政工程建设费
100
70

市政工程质检费
1.5
1

小区供电工程费
22
22

小区给水工程费
30
30

小区供气工程费
14
14

有线电视宽带工程费
6
6

小区路灯工程费
——
——
78万
78万

固定费用
小区绿化费
30
25

小区通讯通邮费
16
16

合计

6.公建设施费：

7.管理费用：按建安工程费用的多层，高层
类别
面积（m2）
费率（%）
金额（万元）
备注
多层

3.5

高层

4.3

合计

8.财务费用（利率12%）：
（1）土地费用利息：（一次投入，按季度计算利息）
（2）建筑投入费用利息：（均匀投入，按季度计算利息）【期限折半按计算】
（3）融资费用：【备注：按贷款利息的10%计算】
说明：1、项目进度：2011年9月底获得土地使用权，2011年12月底破土动工，共2年完成，现房销售。
9. 销售收入：
说明：高层住宅销售均价为：6300元/ m2，多层住宅销售均价为6700元/ m2
10、销售费用：
（1）推广费用：按销售费用的0.6%计算
（2）代理费用：按销售费用的2%计算
11.各种税金支出
编号
税目
收取标准（%）
金额（万元）
备注
1
销售税金及附加

参见计算公式表
2
营业税
5

3
城市建设维护税
7

4
教育附加税
3

5
交易印花税
0.05

6
土地增值税
1

合计

——

12. 投资、成本、利润计算
编号
指标名称
金额（万元）
备注
1
销售收入

2
成

本
土地费用

3
前期工程费用

4
建筑安装工程费用

5
基础设施设计费用

6
公建设施费用

7
基础设施建设费用

8
费

用
管理费用

9
财务费用

10
销售费用

11
成本费用合计

12
各种税金支出

13
利润总额

14
所得税

15
净利润

第六部分　获利性评价

1. 成本利润率
2. 销售利润率

第七部分　风险评价
7.1
7.2
……
说明：根据本项目的具体情况提示可能存在的风险类型
第八部分　项目投资方案可行性研究结论及建议
8.1经济环境可行性
8.2区位供求数量及价格的可行性
8.3利润率可行性
……奖品名称：500万U豆体验卡
卡号：50Dd4fea7001 everage D、stain
７、The words below equals to one another except（ ）.
A、the high season B、the busy season C、the peak season D. the off season
A、热辣的 B、菜系 C、苦干的 D、大堂吧
10、The word
A 、确认 B、算账
C、结账 D、算错账
11、
C、聚会 D、党员
12、“PC”is short for（）
A、potato chips B、portable computer C、personal computer D、both B and C
13、what should the reservation clerk says first when he/she answers the phone?
Au? B、welcome to our hotel.
C、please come to our hotel D、please
14、The objects below are needed in Recreatio boot B booth C buffet D beverage
一、 多选题：（每题2分，共20分。多选、少选、漏选均不得分）
1、 What should be prepared for a private secretary ?（）
A、yoga B、PC
C、copier D、printer
2、In what ways can the guests make a reservation ?（ ）。
A、talking by person B、by phone C、by mail D、by fax
3、 Which can be ordered in a restaurant of a hotel?（）。
A、special spicy chicken B、twice – cooked pork slices
C、bar bell D、snooker
4、The facilities used in Recreational Service are()0361f04c