管理公司操作预案与合同.doc

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（A）管理公司经费，包括其人员的薪资、旅差费、食宿、办公费等，由酒店业主支付。 （B）津贴、报销费用：在酒店业主的要求下，管理公司将委派专家，针对项目的某一阶段来提供专门的意见，指导或其他方面的服务，酒店业主应承担这些专家的津贴及所引起的费用，包括来回机（车）票或车油费、过路费、住宿酒店费、交通费等等。 2 付款方式 （A）酒店业主对管理公司经费的支出，应与管理公司另行协商（建议按季度提前支付）。 （B）津贴、报销费用，每个月管理公司会提出清单给酒店业主，酒店业主须于30日之内付清。 二、 管理公司的责任 1 管理公司的服务 在签订合同有效期内，管理公司应代表酒店业主执行所有在酒店管理及市场推广范围内之一切任务，管理公司只许用酒店作为以管理公司集团酒店时下高效能管理为标准的酒店经营，管理公司除与经营行业正常有关或因标准改变而产生的辅助及附加活动外将不能在酒店内从事其它活动。 2 广告 2.1 集团广告，推广及公共关系 管理公司将在酒店范围内制定广告宣传牌，租金将计入营业收入。 2.2 酒店间之相互广告及宣传 管理公司之酒店将会向它们之顾客推荐酒店业主之酒店，同样酒店亦应向其顾客推荐管理公司之其他酒店。 2.3 公司广告和业务推进之分摊 酒店应共同负担管理公司属下酒店之共同利益，其应承担款项相等于酒店每月总收入百分之一。管理公司将按月收取该款项，该款项将于计算营业毛利时当作营业支出处理（由管理公司自行完税）管理公司应提供给与酒店业主所有已进行广告及业务推进活动的证明资料。 2.4 在酒店层面的协助 管理公司将会辅助酒店之业务推广工作。将定出每年之营业推广计划，并将其呈与酒店业主审查。此外，管理公司还将提供一切必要的辅助及指引，特别有关以下： 确定酒店营业政策。 决定每年及长远之有关入住率、包厢率、收入、顾客对象等等之目标。 定出或优化及发布所有酒店价目（客房、餐厅、KTV、会议设施等等）。 确定特别的营业条件。 定出赊销信用方针。 设立对各方不同顾客之营业方式及程序。 分析经营业绩和常设控制系统。 管理公司将在酒店层面进行适当广告及业务推广事务，包括： 确定酒店广告及业务推广政策。 按管理公司之标准样本，准备广告文件及小册。 派发这些文件给集团酒店，管理公司各营业代理办事处。 当酒店进行专门地区业务推广活动时，管理公司将会为其安排负责该专门地 区之营业办事处加以协助。酒店将会被纳入于管理公司所参加之商业陈列及展览会，所有参加直接费用 由酒店自行承担，管理公司须事前作出预算，经酒店业主同意时方执行该项计划。 三、管理 1 日常业务管理 管理公司要接受公司监审委的监督。监督原则只是对涉及酒店的依法经营，和大的经济开支（指人民币一万元以上，含一万元）；酒店的总经理、副总经理、财务总监、人事主任及公司所有骨干成员的招聘和解聘等，要事先征得监审委的同意（监审委由董事会组成）。 2、管理公司将会代表酒店业主执行所有适当及必要之管理服务，包括： （A）一般酒店组织。 （B）人事管理，依照中国有关法律，管理公司作为业主的代理人将有挑选、雇请、训练、指派、调动或解雇所有雇员的决定权。酒店总经理、副总经理（特指营业副总）、财务总监、行政总监、营销总监将由管理公司委派，由总经理全权负责酒店的经营及管理，每月向董事会报告酒店经营管理情况。管理公司在酒店进行辅助之专家亦有同样待遇。 （C）制定薪酬和酒店雇员所有其它福利，管理公司将有权代表酒店业主派发服务费予雇员和支出经常性的额外津贴。 （D）制定所有价目，收费及价格，及与此有关的监督和控制酒店经营中的任何性质收入，或各类服务的收费及收据事项等，除上述（B）项指定管理公司人员外，其他人如未得管理公司许可，一切不得在“酒店”内享用折扣价格或免费住宿及服务。 （E）制定商业用途地方及店位，以确保有关商店不会影响酒店的名誉水准及正常营业。 （F）定出采购之政策包括以下：商品、供应品和物资的选择，建立及维持酒店正常经营操作需求之所有存货，选择供应商，为确保最优惠条件下谈判供应合约。 （G）定出对供应商和酒店顾客赊帐之政策及与信用机构，特别发信用卡之机构协商，作出安排。 （H）有关酒店经营中，管理公司若认为需要或合适，经业主批准后，可以酒店业主的名义采取任何法律诉讼及其它法律行动。 （I）监督并控制客人、及其员工的活动，包括对客人因其不付费用或以其它正确理由而采取之债项追讨行动，或因同样正确原因 终止特许权持有人、特权持有者的权利。 （J）除酒店业主对维修责任范围外，管理公司应依照管理标准为保持酒店良好状况，进行需要之维修、保养。所有有关费用将会算入酒店之营业支出内，凡超过壹拾万人民币应当作特别项目呈交酒店业主批准，如需对物业的重大改变及改善，需聘请专家提供上述服务时，经双方同意后所发生之费用由酒店业主负责。 （K）商讨及签署有关酒店正常营业所需的合约及预备有关之法律文件。 （L）财政及会计管理，见以下条款。 3、 会计 管理公司应为酒店业主之利益按照中国的法律和不违反中华人民共和国财政部颁发的“中外合资经营企业会计制度”和其他规定，记存一份所有有关酒店经营之事务之完整的会计记录。此等会计记录根据“统一制度”之规则，但在必要时，酒店业主或其代表人将有权在酒店办事处视察及稽核全部帐薄。然而上述行动要尽可能避免妨碍酒店的经营，无论如何，在本合约期满时，全部记录将交还酒店业主。四、常年计划 （A）管理公司接手管理后六十天内和最少在下一财政年度开始前三十日内，将要提呈酒店业主一份下一年度常年计划，该常年计划将包括包厢率、开房率及损益预算表，酒店业务推广政策及提供以下项目之预算。 修葺及保养。 下一年度酒店之翻新、改建、重建、更换、增添及更新的费用。 酒店各部门所有雇员，包括全部行政雇员之薪酬、工资、酬劳及额外津 贴之支出。 酒店业主收到常年计划后应与管理公司商讨及提出意见，以达到双方一致赞 同；若酒店业主在收到常年计划后三十天内，没有向管理公司送交一份对该计划的具体书面反对意见，该计划应被视为已获业主批准。 （B）管理公司在每财政年度执行此合约所订明之责任时，必须努力按照常年计划行事。除遇到意外或特别情况，例如法律更改或管理公司不可控制的情形外， 不能过于偏离该年常年之计划，招致任何与常年计划有关之巨大额外支出或擅自未有酒店业主批准时，更改酒店经营方式，但酒店业主也不能无理拖延批准。管理公司对常年计划不作任何担保、保证及声明，所有计划内推算只可作为合理预 测。 （C）会计报告 年度内，管理公司将于每月后十二天内呈交与酒店业主一份由酒店总经理 或总财务总监签发之损益报表，明列上月“酒店”营业成绩，和一份酒店资产负债表。每年三月底之前，管理公司将呈交酒店业主酒店上个财政年度到十二月三十一日止酒店资产负债表及损益报表，若酒店业主在收到资产负债表及损益报表后三十天内没有以书面提出反对，该等会计报告将视为已被批准。 （D）公司服务及利益 “酒店业主”将会付还管理公司所有由管理公司协助酒店之经营或进行“酒店”管理、物业维修保养和改善所需要之工作而发生的费用，该等费用将列入营业成本，上述工作不只包括一般正常由酒店雇员承担的工作，还应包括经双方同意后，由管理公司提供技术协助进行对结构、装置、设备和装饰的改变、修正、改建及改善，管理公司人员及所委派人员提供上述服务而发生之费用将包括所有实际薪酬、津贴及有关旅费和膳宿费用。 五、酒店业主责任 1 增设及更换家私、装置及设备之储备金（简称重置储备金）。需要增添和更换之家私、装置和设备按固定资产标准内属于固定资产周围由酒店业主负责，不属于固定资产范围的物料用品和低值易耗品购置，列入营业支出，不属重置储备金开支范围。管理公司应每月将此笔用于增添和更换家私、装置和设备之款项贷记入一个储备金帐户，并存入明确定于酒店银行户口。 2 建筑结构修葺-修改及扩充 本合同期限内，酒店业主应满足管理公司要求达到的酒店水准的一切工作，酒店业主将承担该等工作所产生之费用。管理公司应每年呈交酒店业主一份认为需要之工作清单给酒店业主考虑和批准。酒店业主应在合理时间内实施该工作；如其认为该工作不需要或多余，应在合理时间内通知管理公司。在此情形下，双方应磋商使达到一个双方同意进行之行动，所有这些工作之进行，都应尽量不影响酒店之营业。该工作计划和实施时间表应呈交管理公司批准。酒店业主应实施及支付任何一旦发生于酒店的损害或部分损坏所需之结构修葺，依此酒店于修葺完成后应享有在未损害或损坏前之标准。该等修葺计划和实施时间表应提交管理公司批准。如事件发生后九十天酒店业主仍未对该发生之事实施所需要建或结构修葺，管理公司有权自行实施该项工作，并直接向保险公司收回所需款项。如酒店业主未执行任何因法律或规定该等要实施之工作，管理公司有权代酒店业主实施该项工作，但需于三十天前通知酒店业主，任何因该事项而付出之款项，指定由应付予酒店业主的帐户扣除。再者，在合同期限内，如酒店业主承担任何酒店之增建或改建，所有该等增建或改建应视为包括在酒店内，和应在此合同有关条款内由管理公司经营和管理。 3 酒店业主的税务 于本合同期内，酒店业主将根据中华人民共和国税法及有关规定纳税，并要在缴交期限过期前支付所有应由酒店业主承担所有直接税项。其中包括酒店资本和房地产税项，酒店业主所得税，固定资产税和利得税，酒店土地使用费，但因酒店经营产生之应付税项，将由酒店支付和作为营业支出处理。酒店业主于收到所有税项之通知、评估和报算表，以及所有收据后之三十天内将副本提交予管理公司。如酒店业主在指定期内未付其应负责缴付之税项时，管理公司将有权在给予酒店业主三十天通知后由酒店以酒店业主之名义支付该款项，该等由酒店支付之款项应从应付予酒店业主之帐户扣除。 六、 保险 1 投保项目 在本合同的期限内，管理公司应以业主的名义，向保险公司持续投保如下保险，并在投保单上注明酒店业主为投保人，管理公司为附加受保人。 (A) 财产保险即按会计师验资报告财产金额100投保（已包括基本险 和盗窃险，玻璃破碎和财产升值险）。（B）机器损坏险即按会计师验资报告机械部分金额100投保（包括电脑保险）。 （C）公众责任险按国际法律保险投保。 （D）财产险项目的利润损失保险投保。 （E）机器损坏险项目的利润损失险。 （F）劳工保险即雇主对其雇员有关之责任保险。 （G）管理公司委派人员社保及医保（H）现金保险，包括在酒店内及运送中的现金保险。 （I）管理公司委派人员汽车保险（包括车身险和第三者保险）。 （J）其他按国际酒店行业惯例应投之应保项目。 以上项目保险，应在中国人民保险公司或中国政府批准的保险公司投保，其保险费用列入营业支出。 2 在接管前十五天，管理公司应办理好以上保险项目手续，并向酒店业主提交有关资料；或可办理相关完整手续，可凭票据直接向酒店业主报现。 3 在以上保险范围内，业主与管理公司彼此同意一切赔偿应向保险公司追讨，所得保险赔款用于补偿事故损失，如保险公司赔偿的保险赔款不足以支付所产生之损失款项，而该损失并非由于管理公司的故意行为不当而引起的话，则业主同意赔偿保险赔款不足以支付的款项。 七、 管理公司应收之基本管理费 1、接管之日前，酒店业主必须支付管理公司一个季度管理费用(即人民币 万元整）；由接管之日起及在本合同有效期内一个季度过后管理费收取方法为：将在每个月的第15天，从“营业帐户”中收取酒店总收入百分之五作为上一个月的基本管理费（按税法规定，由酒店业主完税）。而该管理费将在营业毛利计算中作营业支出处理。 2、奖励性管理费 由接手之日开始及在本合同有效期内，除上述基本管理费外，管理公司每月可按以下方法（方式）计提奖励性管理费。 （A）各会计年度平均开房率（包括包厢率）在65%以下管理公司不计提奖励 （B）各会计年度平均开房率（包括包厢率）在65（含65）至75以下（不含75）按营业毛利总额计提5。 （C）各会计年度平均开房率（包括包厢率）在75（含75）以上，按营业毛利总额计提6。 管理公司在达到上述规定时，可在每月20日计提上个月奖励性管理费，年终结算时按全年实际平均开房率（包括包厢率），调整奖励性管理费实得额。 八、双方关系 1、酒店业主委任管理公司为其代理人全权代表酒店业主根据本合同条款指导及负责酒店之管理及经营。酒店业主承认本合同是一份管理服务合同，除本合同另有规定，酒店业主不可对此自行撤销。 2、本合同决不意味酒店业主与管理公司是有任何合资或合伙之关系，管理公司不负任何因其执行下列之酒店操作职责而产生，或酒店业主本身的负债、责任及其它债务。 3、本合同没有授权管理公司签署任何期票、担保书、贷款合同或其它负债文件， 或代酒店业主或酒店借入任何款项作为营业支出一部分。在此再特别声明和同意管理公司没有权力以酒店的任何帐户或与酒店经营而取得其它私人财产作抵押、信托和其它等等（除本合同特别注明许可之租借契约）。双方同意，限于本合约之限制，管理公司在酒店管理、经营及执行任务时将有全权负责及自主权。管理公司将有责任对酒店业主以良好及专业态度忠心地和勤勉地执行其职责，并将会尽最大努力履行本合同的责任。 4、本合同有效期内，管理公司同意酒店业主授权部分财务、采购人员入职酒店。不过任何人都必须绝对服从管理公司统一管理，对不服从酒店统一管理者，管理公司有权处理货处罚相关人员。对屡教不改者，管理公司有权辞退任何人，业主不得予以干涉。九、 合同期限 本合同之有效期将在管理公司接手之日起为期 年，若管理公司在 年内达到预期效果，经酒店业主同意后，可由管理公司继续经营。1、 一般规定 A、酒店财产所有权 酒店业主全权拥有此酒店及其各部分，或其租借产业，而且除那些双方在本合同内已同意外，将不会有产业抵押，设定债权或其他负担，并提供其酒店产业所有权的证据给予管理公司。 同时，在本合同期限，酒店业主同意以下： （A）保持其对酒店全权拥有或租借产业形式之基本权益。 （B）不参与对管理公司正常合法经营酒店有所影响的任何约束行动。 （C）进行法律或法律以外之必要行动以保护上述等权益。 （D）支付及清还任何与酒店有关的租金、特许费和/或其应付的款项或支付部分，或有关之利息，并在一切抵押及负担到期清还时或之前支付一切有关分期本、利。 （E）支付所有在经营期间之可使酒店置留的不动产税及估值税。 如酒店业主未能支付该等租金，税项或其它负担，或未能支付上述之抵押及负担的本、利，酒店可以用酒店业主名义支付任何或所有该等款项，所有该等由酒店已支付之款项应从应付酒店业主之帐户扣除。 B、责任终止-不可抗力 如因不可抗力情况发生而令至双方未能执行其据本合同规定必要执行的职责， 双方对此可免其咎，概不负责。 C、合同终止 （1）若任何一方违约不能执行本合同规定之责任，并在另一方书面要求执行责任附回执之日起三十天内还未能执行（假如该等违约不能于三十天内办妥，如违约方已有进行弥补该等违约，则可适当地延长期限），另一方可有权，但不会影响其它权利及补偿，用书面发出附回执挂号信终止本合同，而不须另行通知或赔偿。 （2）合同任何一方如对违约一方不采取行使权利的行动，并不能被视为放弃其于对方随后有任何违约事件时，可采取行动之权利。 2、以下情况将视为违约： （A） 酒店业主未能履行按本合同或由管理公司与酒店业主所协商之其它合同所指定之财源责任。 （B） 若是新酒店，业主在任何情况下未能于年月日前实行酒店全面营业。 （C） 管理公司未能以良好的服务执行本合约规定之责任，或未能履行，维持，遵守合同。 3、 若发生以下情况，任何一方亦可以书面通知终止本合同。 当酒店被严重损坏及破毁而酒店业主不进行酒店的修葺和重建，所有经营终断损失保险赔偿款项应由酒店业主全权负责。 当酒店无力偿付债项、破产，财产受法院扣押、清算、接收或清盘。 4、 继承和转让 A、如无酒店业主事前书面同意（该同意不可不合理拖延），管理公司应无权转让和转移给任何第三者其在合同下之责任。 B、此条款不可阻止酒店业主和管理公司转移本合同下之责任予双方拥有同等利益之子公司或附属公司，则其在本合同下之权利和责任应自动转移。 C、未经得管理公司事前允许，酒店业主不可以转让或转移本合同，或出售、出让或转让酒店予任何第三者，而该允许不应不合理地拖延，在管理公司书面请求下酒店业主应随时提交管理公司一份酒店业主公司之资本持有人、合伙人，或独资者之名单和地址。 D、酒店业主和管理公司，其承让人及被接受的转让人皆可享受合同的权益。 5、适用法律及争议的解决 （1）本合同的订立、效力、解释、履行和争议的解决均受中华人民共和国法律的管辖。 （2）凡因执行本合同所发生的或与本合同有关的一切争议，双方应通过友好协商解决，如果协商不能解决，应提交苏州仲裁委员会，根据该会的仲裁程序规则进行仲裁，仲裁裁决是终局的，对双方都有约束力。 （3）在仲裁过程中，除双方有争议正在进行仲裁的部分外，本合同应继续履行。 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