国外房地产评估制度.doc

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国外房地产评估制度及对我国的启示
袁韶华k2。翟鸣元2
[摘要] 文章分析了我国房地产估价人员注册制度、估价机构管理制度、业务管理制度、职业道德等方面和国外的差踅，指出
我国房地产估价行业完善的途径。如：从管理估价机构为主转向管理估价师为主、房地产估价立法、估价规范立法、提升入行门槛、
建立评估复审制度、评估保险制度等。
[矢键词】房地产；房地产估价；管理制度
[中图分类号] F293．3 [文章标识码] A [文章编号】1671-5004(2010)04—0020一02
Inspiration From Abroad Real Estate Appraisal Institution
YUAN Shao—huah2．ZHAI Ming—yuan2
(1．China University of Mining and Technolo科，SESSI，jiangsu，xuzhou，221008；
2．XuZhou Institute of Arcldteetural Technology，BMI，jiangsu，xuzhou，221008)
[Abstract]the paper舳alyzed the disparity beme朗china and foreign countries in the appraisal industry，such∞registration，managementof aplnai．≈al corer,any，operation control，professional ethics and etc．the author pointed out the development tragedy of appraisal company，for ex．ample。13111n89e the the appraisers instead of manage the tmsesBment conmpany，aecelemte legislation of asac∞mcnt，upgrade the threshold of appmisalndustry，"r up the recheck institution，build叩the insurance schenle in appraisal industry．
[Key words] real estate；real estate appraisal；rmmagement∞heme
我国房地产评估业经过二十多年的发展，已初具规模，并在房地产交易、土地出让、房地产税收、抵押、融资等方面发挥了巨大的作用。然而，由于我国房地产评估制度尚不完善，还
存在渚多问题，如缺乏关于执业管理、机构管理、注册管理、评估准则等方面的具体规范；存在恶性竞争；委托方主导估价市场现象普遍；估价师由于从业艰难；估价行业的社会公信力低等。随着中国加入WTO缓冲期的结束，国外著名的房地产中介行业将大举进入我国，我国很多房地产中介(含评估)企业将面临更严竣的挑战，竞争力和公信力将成为估价企业存亡
的关键，为此，吸取国外先进的房地产评估管理制度，整顿我国的房地产评估市场，提高我国评估企业的素质和竞争力迫在眉睫。
一、估价人员考试注册制度
我国估价师的入行门槛较低，中专学历即可，在学历造假横行的现代社会，甚至连这个已经很低的门槛也可以绕过。考试内容仅限于评估原理、实务、法律法规，注册时不要求社保基金缴纳证明，虚假业绩证明比比皆是，社会上估价师挂靠泛滥，这是导致估价师执业环境恶劣、形成恶性竞争的主要原因。而且估价行业不实行个人签名制度，代签现象到处都是，这也为非估价师从业提供了机会。而对真正从业的估价师，由于缺乏变更注册管理制度的相关规定，使估价公司恶意扣押估价师注册资格证成为可能，使估价师正常的流动成为不可能，使估价师不出卖良心都不可能。与此相反，国外对估价师的准入门槛相对较高，且多以考
试准人为主(英国和我国香港地区采用评价准入制度)，基本上都要求大学文化水平，考试内容除了评估原理、实务、法律法规外，还包括房地产市场分析知识的考核，如民法、建筑技术、经济学、城市规划等科目。注册的管理机构也以政府机构为主，如国土厅、建设部，且不是一经注册就可以行使执业资格权利，需要经过一到两年的估价实务训练，实习期间有专门的估价师对其业务能力进行检查指导，并做好记录。日本则是先考理论，理论考试之后先必须进行两年的估价实务训练，才能进行不动产估价实务的考试。可见国外都比较重视估价实务的训练，且从制度上避免了从业经历造假的行为。
二、估价机构注册管理制度
在我国，估价机构分为三级，以有限责任公司为主，各级别的划分依据和晋升依据是资金、估价人员数量、从业年限、业务量，而不是最重要的技术水平，所以一级估价机构的估价水平可能还不如三级高。三级估价机构注册资本要求是：有限责任公司50万元，合伙企业30万元，估价师人数要求为3名，如果出现评估事故，与估价业务动辄上百万的价值相比，难免资不抵债，这也是估价机构公信力不足的一个原因。估价机构的管理由各级建设行政主管部门、房地产行政主管部门负责，但对于估价机构异地设立分支机构，异地经营等，我国尚缺乏相关制度来约束；对于估价管理机构本身的过失责任、不作为责任，也追究无据，这在客观上导致了高评、低评、挂靠现象的泛滥及其他一些影响行业公信力的问题，估价规范中对评估机构的违规行为仅处以3万元以下的罚款，相较于迎合客户故意高评(或低评)所得的非法收入，简直不值一提，所以该规定几乎没有约束力。
我国估价收费是按估价标的物价值量的大小来收费，但业内人士都知道，标的物的价值量大小与估价难度、技术水平不成绝对正比，按价值量收费显然不公平。相较于国内以管理评估机构为主的管理模式，国外多以估价人员的管理为主，靠各种行业法律法规、行为准则来规范其执业行为，估价师必须遵守统一的专业技术标准，并签名以示负责。对于严重违反行业规范的，将吊销执业资格，终身不得从事估价业务。这种严格的制度使估价师都很珍重自己的职业声誉，从而有效杜绝了估价师迎合客户的现象。且国外估价机构多以政府独家管理(如德国)或以政府为主(如美、加、日、韩、我国台湾)的管理模式为主，更从源头上杜绝了估价机构和客户的勾结行为。
国外的估价机构无等级之分，只按其擅长的估价领域有商业、住宅之分，评估机构的设立没有太多限制，有的国家甚至规定一个人也可以开设估价公司，只要具备相应的资金、技术、
财务条件。估价机构的业务范围也不象中国局限于价格评估，而是作为中介服务的一部分，其收费也是针对整个中介行业的，很少对评估单独收费，收费标准也不一定统一，评估机构的市场地位由其按照自由竞争的原则去争取。由于评估机构的相对独立，经过市场竞争淘汰后的估价机构就成为了行业中坚，从而有力地保证了行业的社会权威性。
三、估价执业管理制度
我国关于估价执业的规范相对较少，多以规则、制度为主，只有《城市房地产管理法》一项法律制度，评估立法亟待加强。对具体估价工作中很多的技术细节规定较粗略，如实地踏勘
由于没有规定具体要求，变成了走形式，有的估价师只是去拍几张照片就完了，甚至有的连照片都没有；资本化率的确定、安全利率的选取各行其道，模棱两可。执业资格等级也只有估价师一个级别，不象物业管理师、建筑师等有多个等级，评估的复审、鉴定方面也缺乏相关制度。在这些方面，国外已经有比较完善的制度体系。评估立法方面，美国有《不动产评估改革法》、日本有《不动产鉴定评价法》、韩国有《财产鉴定评价法》、台湾有《不动产估价师法》等；
职业资格方面，美国的估价师分为G、R、L三级，日本分为不动产鉴定士、不动产鉴定士补两级，英国分为技术测量师和特许测量师，德国分为私立估价师、公立估价师、自由估价师，不同级别的估价师从事业务的范围和限制不同，这有助于保证估价质量，减少客户风险。
技术标准方面，美国很早就为联邦的房地产交易的评估建立了评估标准，台湾则规定，不同估价师对同一标的物估价差异达20％以上时，可以申请重新估价。德国规定了估价收费的最低标准、平均标准、最高标准，以防止通过压价来获取业务的不正当竞争行为。且国外很多国家都建立了评估复审和评估鉴定制度，并对复审估价师有特殊的要求，如要有法院工
作经验、要有行政复审经验等。
行业协会方面，美国有估价标准委员会ASB、估价资格认证委员会AQB、美国不动产估价者协会AIREA、不动产估价师协会SREA等，日本有不动产鉴定士协会，台湾有不动产估价师工会，估价师可自愿加入，不作为的估价协会将被自然淘汰。这种竞争机制有效避免了行业协会的垄断，使估价协会真正起到了行业自律、技术改进的作用。
四、职业道德与伦理规范
由于我国估价行业历史相对较短，行业法规中关于职业道德的规定寥寥无几，所以为了骗取贷款而高估，为了逃税而低估的现象屡禁不止，更有很多估价结果，对弱势群体的利益是一种侵害。而其他很多国家经过多年的发展完善，对职业道德从一般原则、专业能力、执业行为、行业责任、客户关系等方面做出了具体规定，如遵纪守法、诚实、公平公正、独立、客观等基本原则，以及利害关系回避、能力经验不足回避、为客户保密、不唯利是图，维护行业形象等。
五、建议
借鉴国外的评估管理制度，对我国的估价行业发展提出以下建议：
1．制定并推行《房地产估价法》，规定估价机构、估价人员、估价管理机构、估价协会、委托方的权利、责任、义务，尤其要对委托方的利益诱导行为、管理机构或行业协会的不作为行为作出具体规定，规范估价执业行为，保证公平、自由竞争。
2．实行估价师分级制度，可采用房地产估价员、助理房地产估价师、房地产估价师、高级房地产估价师的级别划分。提升考试门槛，限制非估价专业人员从业，制定明确有效的问责
制度，改善从业环境。
3．完善评估机构按资金、估价人数、从业年限分级的制度，加大评估技术水平所占比重，改变按评估价值收费的评估制度，加重对评估技术难度、估价师经验的考量。
4．将以管理估价机构的管理模式转变为以管理估价师为主，依靠行业法律法规约束估价师执业行为，取消估价机构对估价师的不合理的限制，使估价师可以自由流动。
5．建立评估复审制度，由权威估价师组成复审专家委员会，负责有争议的评估结果的复审，专家委员会必须确保客观公正立场进行复审估价。
6．建立评估保险机制，增强行业风险承担机制，提高行业社会公信力。
[参考文献]
[1]工学涵，刘金吕．海外房地产估价[M]．中国建筑工业出版社．
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[3] 陈志敏．国外房地产估价制度的分析比较[J]，财经科学，2001一04．
[4] 柴强．房地产估价[M]．北京：首都经济贸易大学出版社．
[5] 周喜春．全球化对中围房地产评估业的影响与对策[J]．中国房地产，2001(12)．21

笔者认为 有很多地方值得我国房地产评估行业借鉴 的意义。
4.1 加强房地产估价管理的专业立法
美国房地产估价行业的行为准则房地 产估价统一操作标准——《USPAP》, 这是
1989 年经国会通过的 FIRREA ( 金融协会
改革法案) 中强制规定执行的。各级政府对 房地产估价的管理、房地产估价师资质审 查发证行为、估价服务机构的操作、估价师 联合会以及房地产估价师个人的房地产估 价行为都要遵循《USPAP》的有关规定。我 国也应加强 房地产估价管理的 专 业 立 法 , 保证房地产评估行业的有法可依, 有章可 循。
4.2 充 分 发 挥 房 地 产 评 估 行 业 的 协 会 管 理职能
在美国, 资产评估行业自律性组织较 多, 形成发达的组织体系, 主要有美国注册 评估师协会、美国评估师协会、美国评估学 会等, 这些组织都有自己的规章制度和评 估标准, 并制发会员证书。在香港房地产评 估行业的管理中, 政府并不直接参与行业 管理, 而是间接管理。政府一方面授权房地 产 ( 不动产) 估价师学会( 协会) 制定行规, 管理行业, 规范估价机构与人员的行为; 另 一方面, 在有关国家法律中规定从业人员 和机构必须遵循协会制定的评估规范。通 过测量师注册条例确认了测量师的法律地 位, 通过政府授权设立 “测量师注册管理 局”, 加强了对测量师的管理。在我国, 应扶 持各类资产评估行业协会的 发 展 与 规 范 , 充 分 发 挥 房 地 产 评 估 行 业 协 会 的 管 理 职 能, 起到政府必要的社会管理职能和监管 作用的有益补充作用。
4.3 制 定 严 格 的 房 地 产 评 估 师 执 业 资 格 准入标准
在香港, 成为测量师学会会员须是测 量师学会承认的大专院校 ( 在香港仅有两所大学: 香港大学和香港理工大学) 测量师
专业毕业、从事测量师工作两年以上, 并经 过三个测量师组成的答辩小组对申请人进 行答辩通过方可。首先, 对学历背景的要求 提高了评估师队伍的素质, 有利于新的评 估理论和方法的学习和吸收, 保障评估师 队伍的优化和升级; 其次, 对评估师进行答 辩有效地防止了某些毫无实际评估经验的 应试类的人才进入房地产评估行业, 规范 了估价师队伍。在美国, 执业资格强调执业 经历、本科学历,考试强调与评估紧密相连 的学科。如基本评估原理应用、市场分析、 成本分析、评估报告的撰写。重视房地产估 价师的考试与后期培训工作。美国房地产 估价师资格的取得是比较困难的。因此, 在 我国也要制定严格的房地产评估师执业资 格准入标准, 因为这些培训、学习、考 试 及 实 践 经 验 的 要 求 是 估 价 师 执 业 的 基 本 保 证, 也是估价师执业业务能力的基础。
4.4 合理利用国际标准, 加强国际评估的 交流与合作
如国际评估标准借鉴和吸收了各国的 评估经验, 国际评估标准委员会是一个全 球性的、有一定影响的自律性组织, 我国不 动产评估业应该多与之交流, 相互渗透, 提 高评估标准水平与执业道德水准。在当前 的企业转轨和建立现代企业 制 度 过 程 中 , 进 行 企 业 的 土 地 资 产 评 估 时 , 可 以 借 鉴 IVS 中有关的定义, 合理地、恰当地评估企 业土地的市场价格、使用价格、清算价格等 等, 将企业土地的使用价格引入到我国不 动产评估行业中, 对于准确、合理地确定当 前企业的存量资产价值量有着积极的现实 意义。
4.5 努 力 提 高 我 国 房 地 产 市 场 的 信 息 公 开化程度
在美国, 房地产市场的信息公开化程 度高, 估价行业现代化手段也较高。政府提 供了大量的信息服务, 如提供家庭收入状 况、人口状况、住房状况、财产所有 者 的 名 单, 评估财产的价值等信息, 有利于房地产 估价公开、公平与公正。信息技术的发展, 使评估人员在网络上易于获得诸如地理信 息、桌面地图、人口统计、邻里身份 等 有 关 房地产的宏观与微观信息, 评估人员运用 卫星设备的无纸评估、人工智能, 结合自身 的经验和判断, 使计算机自动化评估成为 可能, 相应地, 房地产价格评估作业时间大 大减少, 评估费用也有所降低。在我国, 不 动 产 评 估 业 也 要 加 强 新 技 术 的 开 发 与 利 用, 努力提高我国房地产市场的信息公开 化程度。

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