浅析房地产热和金融业的关系以及对策.doc

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浅析房地产热和金融业的关系以及对策

摘要：
近几年来，随着我国经济的快速发展、城市化进程的加快、居民收入水平的提高及政府启动内需的政策，房地产业步入了快速发展的轨道。房地产业已然成为国民经济发展的“晴雨表”，与金融市场的稳定发展息息相关。客观的讲房地产热对金融业的发展既能发挥引力作用又能产生消极影响，正确引导房地产业的发展以发挥其对于金融市场的拉动作用已成为我们面临的一项崭新的课题。
关键词：
房地产业  金融市场 关系分析 引导
ABSTRACT：
In recent years, as China's rapid economic development, accelerating the urbanization process, people's income increase and the growth of domestic government policy, the real estate industry entered a rapid development track. Economic development real estate has become a "barometer", and is closely related to the steady development of financial markets. Objectively speaking real estate craze of the financial industry can not only play a negative gravitational effect, the right to guide the development of the real estate industry to play its role in driving the financial markets have become we are facing a new issue.
Keywords:
real estate  financial market  relationship guide

一、 房地产业在国民经济中的地位和作用
（一）改革开放以来经济的快速发展刺激了中国房地产市场的消费需求。众所周知，改革开放以来，中国经济快速增长，长期保持着两位数的高速增长。1997年亚洲金融危机爆发，国际国内市场萧条，虽然让中国经济增长步伐放慢了，从1996年的10.1%，下降到1999年的7.1%。但是中国经济增长内在的强劲动力，很快使中国经济发展走出金融危机的影响，从2000年开始，GDP出现连续攀升的增长趋势，从2003年开始中国连续5年GDP平均增长10.6%，成为全球经济发展最为迅速的国家，在发展中国家中处于领先地位。经济的快速增长，使得我国人民生活水平不断提高。不断提高的生活水平，让人们具有较高的社会购买力水平，因而对房地产的需求不断上升，使原有的楼市供求矛盾加剧，最终给我国带来了更大的房地产市场的消费需求。此外，随着我国经济不断发展，城市化进程的不断推进及我国人口红利等因素影响，进一步刺激了我国房地产市场的消费需求。
（二）房地产是经济发展的重要经济领域。经过长期的发展，我国房地产行业不断地走出经济发展的前台，逐步体现出产业化发展。纵观2004年到2008年资本市场的所有上市公司，几乎很多上市公司的主营构成或多或少地涉及到当地房地产行业的发展。特别是2006--2008年连续三年的经济发展过程中，房地产吸引了众多行业领域的资本进入，这也是这三年来我国房地产市场价格不断攀升的重要缘由。经过几十年的发展，房地产在我国经济发展中的所占地位不断提升，目前已经成为我国经济发展不可忽视的产业成分之一。不仅美国经济社会长期以来依靠房地产行业的发展，而且我国经济的发展，在扣除外贸成分以后，房地产的发展已是一个举足轻重的重要经济领域。
（三）房地产在应对金融危机中占有重要的地位。首先，房地产是我国转变经济增长方式过渡时期的重要产业。我国长期以来，很大程度上得益于我国房地产行业的发展，房地产行业在扩大内需以及西部大开发进程中扮演着重要的角色。在外需不足的前提下，提出转变经济增长方式，扩大内需，以应对金融危机的影响。在这一过程中，房地产行业对我国经济发展的支撑作用不断显现出来。其次，它是我国面对金融危机压力，刺激就业等方面发展不可忽视的行业。这主要是由于房地产作为我国产业机构的中间产业链条所决定的。根据我国目前经济发展来看，房地产行业的发展关联着我国至少15个以上比较大的行业发展，这些行业或多或少长期以来获得房地产发展的支撑，比如钢铁、水泥、家电、汽车等行业。总之，由于我国内需产业发展相对落后，内需产业的竞争力不足，在当前金融危机影响以及我国目前外需不足的前提下，房地产是我国扩大内需、保增长，应对金融危机，对我国经济影响重大的产业，也是我国当前转变经济增长，促进产业结构升级等重大决策实施过程中的重要支撑产业。
（四）规范房地产行业的发展是一项重要的民生工作。根据马斯洛的需求层次理论，人们在满足温饱之后，必然会追求更高层次的物质享受。随着中国经济的不断发展，住房需求不断提上人们的日程上来。当前，住房消费已经成为我国居民重要需求部分。根据不完全统计，中国当年的普通居民，几乎有50%以上的收入是属于个人的住房消费的。发展至今，房地产已经成为牵动我国居民各个方面生活的主要关注内容，不仅牵动着居民的收入水平，而且与我国银行业发展有着重要的关联。所以，房地产行业发展至今，已经成为我国重要的民生产业，规范我国房地产行业的发展是一项重要的民生工作。

二、我国房地产的金融体系
（一）我国房地产的金融机构经过数十年的发展，我国住房金融已形成各家银行和非银行金融普遍参与的经营格局。政策性住房金融业务中有关住房建设投资部分基本上以建设银行为主；有关个人购房部分则以住房公积金管理中心为主；而经营性住房金融业务则由各家金融机构根据自身特点和优势积极开办，参与竞争。目前，我国专业性的住房金融机构由各专业银行房地产信贷部、城市住房储蓄银行、住房合作社以及正在试点的一些土地信用机构等组成。
（二）我国房地产的金融工具。我国目前住房金融发展方兴未艾，现有的住房金融工具还相当有限，特别是住房消费金融工具仍然较少。当前在市场中占绝大多数份额的是一般个人住房抵押贷款(属自营性住房金融工具)、住房公积金贷款(属政策性住房金融工具)以及两者结合形成的住房组合贷款。下面对一般个人住房抵押贷款作具体介绍。个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买各类住房的贷款。贷款人发放贷款时，借款人必须提供担保，担保方式可以采用抵押、质押或担保，也可将以上两种或三种担保方式混合使用。当借款人不能按期偿还贷款本息时，贷款人有权依法处理其抵押物(质物)或由保证人承担连带责任偿还贷款本息。我国一般个人住房抵押贷款是指区别于住房公积金贷款，以银行为贷款人、以购房个人为借款人的住房抵押贷款。目前主要品种包括个人住房贷款、个人住房装修贷款、个人商业用房贷款、二手房按揭贷款、个人住房抵押消费贷款和个人自建房贷款等。一般个人住房抵押贷款的额度、期限和利率要根据中国人民银行有关规定和贷款银行的资金来源及成本、借款人的还款能力等因素确定。而偿还方式主要有以下两种：借款期限为1年的，采用到期一次还本付息方式；贷款期限超过1年的，主要采用等额本息还款法或等额本金还款法(利随本清法)。

三、房地产业与金融业之间的微妙关系
（一）房地产业对金融市场的引力作用
显而易见，房地产市场对金融市场有着很强的依赖性。有关数据表明：在美国，一般商业银行房地产贷款占贷款总额的60%，占资产总量的16%左右。在欧美，房地产投资的70%要通过金融机构融资，住房信贷占全国信贷总额的比例大都接近40%，其中，美国为43.6%，英国为37.4%，德国（西德）和挪威为36%。这都充分说明，金融在住房产业发展中起着重大作用，从而使房地产再生产产生了对金融市场的强烈依赖性。在房地产业强烈依赖金融市场的同时，对金融市场也具有较强的吸引力。这种引力主要表现在以下几个方面：首先，有利于增强金融资本的市场渗透力，金融资本对市场的渗透力越强，表明金融资本对市场的占有率越高，从而意味着金融资本的增值能力越强。房地产市场恰恰是一个能够使金融资本的市场渗透力得到明显增强的市场。房地产市场的“广度”方面看，房地产市场的参与者广泛，市场组
织形式多样，金融资本介入房地产再生产，必然可以获得提高其市场占有率的诸多机会。从房地产市场的“深度”方面看，房地产再生产中资产的运行形态是多样的，金融资本介入房地产再生产，必然可以获得向多种形态的资产渗透的机会。其次，有助于提高金融资本的增值能力。房地产还具有较好的保值增值性，其主要原因，一是房屋的耐用期限很长，一般房屋的自然耐用年限都在50年左右，便于长期持有；二是房屋与土地连成一体，而土地是不可再生资源，随着经济与社会的不断发展，社会再生产对土地的需求必然越来越大，土地的供求矛盾会日渐增大，因此，在既定条件下，土地的价格从而房屋的价格是趋增的。所以，金融业介入房地产再生产，将金融资本服务于房地产实体经济，有利于提高金融资本的增值能力。再次，有利于提高金融市场的运行效率。房地产再生产过程中的资金流量较大，金融业介入房地产再生产可以取得明显的规模经济效应；同时房地产再生产过程中的资金流速较慢从而流程较长，金融业介入房地产再生产，可为金融业实现范围经济提供重要保证。
（二）房地产热对于金融业发展的消极影响
每个“市场分子”都清楚的了解，房地产金融市场面临巨大的金融风险。首当其中便是市场风险，市场风险是由于市场供求状况的变化而导致资产价格的变化所带来的风险，对于商业银行来说就是抵押物价值的下降带来的风险。房地产价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫。一旦泡沫破灭房地产价格下跌，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水，给银行带来不小的损失。其次便是信用风险也称为违约风险，指在贷款合同期，由于借款人不能或不愿按约定偿还贷款本息而使银行遭受损失。信用风险是银行面临的最大的风险。在目前的房地产市场资金链中，商业银行基本参与了房地产开发的全过程，实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。三是流动性风险，流动性是指金融资产即时变现的能力和金融机构从外部迅速筹集现金的能力。房地产贷款具有金额大、贷款回收期长的特点，受国家经济政策变化的影响较为明显。而银行的资金来源却以短期存款为主，这种期限的不匹配导致了银行存在较大的流动性风险。第四便是利率风险，在考察房地产信贷业务的利率风险时，人们不会忘记发生于上个世纪80年代的美国储贷协会危机，美联储从1965年开始利率市场化改革，随着管制的逐渐放松，市场利率水平迅速升高，利率波动频繁波动幅度达到10%～17%，金融机构利率风险加大。这给通过吸收短期储蓄存款、发放长期的固定利率住宅抵押贷款业务的美国储蓄贷款协会造成了巨额利率倒挂和亏损，并最终酿成了危机。目前，我国正处于利率市场化进程中，银行间同业拆借市场、货币市场、国债发行和交易市场已基本实现市场化，人民币存贷款利率放开正处于试点阶段。人民银行从1996年以来连续数次下调存贷款利率，使我国的存贷款利率处于历史较低的水准，存贷款的利差也不断缩小。存款利率的降低影响了居民长期储蓄的意愿，从而部分地导致了银行资金来源中短期存款比重上升的局面。而我国目前发放的房地产贷款尤其是期限长达数十年的住房抵押贷款，大部分都是在1998年以来利率水平较低时发放的，且根据《个人住房抵押贷款管理办法》的规定，个人住房贷款利率要比同一期限的其它贷款利率低一个档次；我国银行业普遍以存货款利差为主要收入来源的现状也使得利率风险成为银行风险的重要组成部分。一旦存款利率上浮，商业银行将面临巨大的利息亏损，容易导致严重的损失。第五是操作风险。操作风险是指银行在办理信贷业务时，由于操作不当而引起的金融风险。如有些银行为了抢占住房信贷市场，盲目放宽贷款条件，降低贷款准入门槛，违反规定发放住房贷款，使那些信誉差、资质低的客户有了可乘之机，加大了银行信贷风险。有的银行在房地产贷款发放后，没有按项目管理要求进行跟踪监管，没有实行项目资金的封闭管理。对抵押物的管理也不规范，办理抵押的相关职能部门协调配合不力，不按程序操作，或过分依赖中介机构的评估结果，造成抵押品贬值或抵押无效。最后是道德风险，假按揭已成为个人住房贷款最主要的风险源头。“假按揭”不以真实购买住房为目的，开发商以本单位职工或其他关系人冒充客户和购房人，通过虚假销售(购买)方式，套取银行贷款。据工商银行消费信贷部门估计，该行个人住房贷款中的不良资产，有80%是因假按揭造成的。开发商把假按揭作为一种融资渠道。2005年3月17日以前，个人住房贷款利率低于房地产开发贷款利率，审批也比较容易，开发商便将按贷款作为另一项融资渠道，既可降低财务成本，又可缓解资金周转困难。有的开发商在出售房屋获得资金后偿还银行贷款，也有开发商因无法将房屋全部卖出而携款潜逃。假按揭发生的原因有的是由于不法房地产商利用银行掌握的信息有限骗贷，有的则是银行工作人员与开发商勾结，共同骗贷。

四、积极引导房地产业的健康发展
在我国，房地产业作为基础产业、先导产业和支柱产业，对国民经济的平稳发展具有重要作用。如何引导其健康发展并与国民经济的发展相协调、抑制房地产泡沫，客观上需要国家、地方政府、开发商和银行体系多方面的努力。为促进房地产业的健康发展，文章提出了以下政策建议。
（一）健全房地产法规体系
在我国，房地产业作为一个新兴产业尚处于起步阶段。要使其健康发展并与国民经济的发展相协调，客观上需要国家制定一系列法律、法规，对其加以引导、规范和保障。现行房地产法规体系还不够健全和完善。要适应市场经济条件下调整复杂的房地产关系的客观需要，还需要对现行房地产法规体系进行重塑和完善。本文认为应尽快从以下几个方面逐渐完善我国的房地产立法制度。加快修改、制定房地产基本法的步伐，健全房地产法律体系。随着房地产业的快速发展，房地产基本法中的一些条文已渐渐不适应形势所需。房地产法律体系中，不少重要领域的高层次立法尚是空白，造成法律调控的盲区。要重视房地产立法的依据。房地产法又受到城市规划法、建筑法、环保法诸多法律规范的制约，故上下左右应彼此配套、衔接。以房地产基本法为核心，认真总结经验，逐步推出各具体职能法规、规章。
（二）改革土地出让、建立土地收储制度
重新调整土地出让利益分配机制，在个人、集体、地方政府及中央政府之间，在长期与短期之间建立一个有效的利益机制。一是降低地方政府分成比例，加大中央财政集中的力度，抑制地方政府大幅度推高土地价格的冲动。二是改革土地二级市场的收益分配制度，打击开发商的圈地囤积、炒卖土地行为，减少土地交易的中间环节，维护土地价格稳定。三是将土地出让金收入纳入地方政府预算，实行收支两条线管理，这不仅对土地出让金的使用增加了约束，而且也增加了使用的透明度，特别是若当期的土地出让金不能够当期使用，就会大大降低地方政府出让土地的冲动。
（三）规范银行贷款
虽然政府大量压缩银行贷款，但在中国目前缺乏诚信和金融市场不发达不规范。的情况下，银行贷款在短期内仍然是房地产企业主要的融资渠道。因而，在寻求多元化的融资渠道，发展资金、证券等要素市场的同时，应继续加强房地产业的信贷管理，严肃查处房地产信贷中的违规问题，加强房地产信贷风险的防范和管理，完善个人征信管理体制，建立和完善房地产市场的预警体系、房地产统计指标体系和信息披露制度等。
（四）完善房地产市场信息系统、加强监控
规范市场秩序和信息的公开透明有利于人民建立合理的预期，引导房地产理性投资和消费，抑制投机行为。投机性资产泡沫是过度预期的投机行为导致的，因此预防市场过度预期是预防房地产泡沫的一个关键环节。一是加强国民经济运行数据和房地产市场运行数据的收集和整理，完善房地产市场信息披露制度。全面、及时准确地披露信息，同时对于虚假信息制造者予以严厉打击，进一步提高市场透明度有利于减少人们对市场的过度预期，从而有助于对未来房地产价格走势形成合理预期，降低不确定性，防止投机者盲目跟风炒作，减少房地产泡沫发生的可能性。二是根据当前实际情况，理顺房地产业调控管理体系，建立一个各个部门之间的协调机制，避免政出多门和房地产业不同的管理部门之间各自为政的现象，加强各个部门之间政策制定和执行方面的合作。三是要规范政府行为，防止政府利用职权寻租设租而偏离有效政策。四是要建立一套有效的监督和防范房地产泡沫的预警系统。积极探索建立房地产市场运行的监测指标体系，认真分析影响房地产价格的各种因素及其影响程度，通过一系列指标来测定房地产市场的运行状况，通过房地产市场预警系统准确把握市场真实情况，保证政府政策制定时机和方案的合理性。
（五）积极创造条件以促进住房抵押贷款证券化
住房抵押贷款证券化是指将住房抵押贷款直接转化为股票、债券、投资基金等证券形态，是资产证券化的一种形式。其主要功用在于通过证券形式将房地产市场与资本市场联系起来，积聚社会闲散资金，促进个人储蓄向房地产投资转化，并有助于提高银行长期信贷资产的流动性，建立起不动产抵押贷款的次级市场，拓展资金流动范围，通过中介机构、证券商、基金组织及其他投资者的介入，使得抵押贷款利率趋于平均化，并呈相对下降的趋势。对于放贷金融机构而言，房地产抵押贷款证券化最大的好处就是能有效降低放贷风险和拓宽房地产资金来源，有效地把贷款风险向证券市场转移，由过去银行独自承担风险变成了把风险分散给广大投资者，并使房地产贷款风险通过证券价格具体量化出来。美国2000年各种物业类型抵押贷款余额占GDP的比例达到了70.3％（其中，独户住宅抵押贷款余额为GDP的52.9%），独户住宅抵押贷款2002年6月末在美国全国性商业银行贷款总额中的比重也达到了25％。虽然有如此巨大的住房抵押贷款规模，但由于55.7%的住房抵押贷款通过资产证券化脱离了商业银行体系，有效地分散了商业银行的金融风险。对于投资者来说，房贷证券化为其提供新的投资工具，因房贷信用程度较高，投资者风险系数较小，可谓是一种风险小、收益高的新型投资方式。因此，从长期来看，我国推行住房抵押贷款证券化具有必然性。现阶段，我们的任务是积极创造条件，为住房抵押贷款的证券化打造环境。如大力培养住房金融一级市场、深化住房体制改革和金融体制改革以及为住房抵押贷款证券化提供法律依据和保障。
（六）慎重选择房地产金融政策
通过房地产金融政策可以调整房地产市场，但同时房地产市场的变化也会对金融市场产生冲击。当前的房地产金融，不仅涉足了开发投资环节，而且更大程度的涉足了消费环节。为了抑制房地产市场上的过量供应，减少开发建设贷款无疑是非常有效的途径，但有关政策的制定要着眼于减少对新开发项目支持的力度，而对已经开工的项目就要持慎重的态度，否则会形成很多的烂尾工程。而对个人住房抵押贷款政策的调整，由于有可能会影响到消费者的支付能力，抑制消费需求，因此应该保持更加慎重的态度。如果消费需求大大缩水，导致许多在建房地产项目因卖不出去而烂尾，进一步引发房地产价格大幅度下跌，则商业银行目前的房地产贷款很有可能马上就产生大量的不良贷款，导致金融危机的爆发。因此，对调整房地产的金融政策应当十分慎重地选择。
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