物流地产行业发展模式与投资前景分析.doc

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物流地产是根据客户的需求，选择合适的地点，建设、运营与管理专用物流设施，而且采用本地与全球的专业技能开发物流配送设施，与客户(比如制造商、零售商、物流公司等)建立密切的合作关系，为其在合适的时间与合适的地点，提供合适的现代物流设施和专业的物业管理服务。物流地产的最大特点是利润来源稳定，投资回收期长，但其对开发商的物流运营管理能力要求很高。
前瞻产业研究院地产行业研究员刘小红指出，由于物流地产的投资回报率不如住宅、写字楼等项目，我国房地产商们以往并未将其作为真正的盈利点来进行发展，更多的是打着物流名义跑马圈地、炒卖物流土地资源。这给予了外资企业以发展先机，其中普洛斯、嘉民集团等外资企业早已在我国部署物流地产的全国战略，其发展势头迅猛。这些企业除具有先发优势之外，对物流运营管理的优势更是国内企业难以企及。
随着住宅地产“三限”政策的出台，房地产商们作为后来者，纷纷转向其他地产领域，此时物流地产才真正开始被房地产企业重视起来。前瞻产业研究院地产行业研究员刘小红认为，物流地产投资热潮的袭来并不仅受住宅地产发展受限的影响，其中物流设施的供不应求是各开发主体跃跃欲试的原动力。目前我国的国际标准仓库总存量为1300万平方米，仅相当于美国波士顿一个城市的水平，且其中60%位于一线城市。
前瞻产业研究院数据监测中心的监测数据显示，2011年北京、广州、济南等城市的仓储价格同比增长了20%-30%，而上海的不少大型仓储的租金更是上涨了近50%。而随着2011年全球制造业的复苏和国内消费市场的急剧增长，环渤海、长三角、珠三角地区的仓储空置率一直处于下降区间，很多地区甚至出现“一库难求”的场面。由此，传统物流公司和电商企业(阿里巴巴、京东、卓越、当当、凡客等)也大举进军物流地产，由“轻资产”向“重资产”转化。
另外，政策的优惠也在一定程度上刺激了物流地产的发展。2012年2月份，财政部、国家税务总局联合发布《关于物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税政策的通知》，对物流企业自有的(包括自用和出租)大宗商品仓储设施用地，按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。
对房产商而言，物流地产是一种机遇，更是一种挑战
前瞻产业研究院地产行业研究员刘小红认为，相比制造商、零售商和第三方物流企业自建物流地产项目相比，房地产商拥有土地资源，地产项目的规划设计、建设以及资源的整合等诸多优势。但房地产商在进行物流地产的开发时，需要避免盲目开发，因为根据目前的状况物流仓储设施在5%的空置率下才能保持10%的回报，如果空置率达到15%，利润就会被挤压掉。这也意味着物流地产开发商还必须拥有强大的招商能力、充沛的客户资源以及专业的服务品质，这些因素会对后期的投资回收造成关键影响。这也是我国的物流地产商们需要向国际物流地产商学习之处。因此，物流地产不仅是我国房地产商面临的机遇，更是对其综合实力的一种挑战。
物流地产的本质是物流服务和地产服务一体化结合的产物。由于物流地产的投资回报率不如住宅和写字楼等项目，国内房地产商并未将其作为真正的盈利点来发展。这给予了外资企业以发展先机，普洛斯、嘉民集团等外资企业早已在中国部署物流地产的全国战略，除具有先发优势之外，其对物流运营管理的优势更是国内企业难以企及。然而随着住宅地产“三限”政策的出台，房地产商们作为后来者，纷纷转向其他地产领域，此时物流地产才真正受房地产企业重视起来。
伴随着各地区物流业发展规划的出台，越来越多的潜在进入者对物流地产“虎视眈眈”，本报告利用前瞻资讯长期对物流地产行业市场跟踪搜集的一手市场数据，全面而准确的为您从行业的整体高度来架构分析体系。本报告主要分析了全球物流地产行业发展现状和发展模式；国际物流地产商的地产开发模式、物流地产运营模式以及成功运营案例；中国物流地产的发展环境、发展现状和行业竞争现状；物流地产的开发、运营模式和招商策略以及物流地产项目的规划设计策略；中国物流地产的区域投资机会，以及竞争对手对物流地产的开发战略；中国物流地产行业的发展前景、投资风险及其应对策略。同时，佐之以全行业近5年来全面详实的一手连续性市场数据，让您全面、准确地把握整个物流地产行业的市场走向和发展趋势。
本报告最大的特点就是前瞻性和适时性。报告根据物流地产行业的发展轨迹及多年的实践经验，对物流地产行业未来的发展趋势做出审慎分析与预测，是房地产开发企业、第三方物流企业、物流园区运营企业、专业物流地产投资商、物流地产投资基金准确了解物流地产行业当前最新发展动态，把握市场机会，做出正确经营决策和明确企业发展方向不可多得的精品。也是业内第一份对物流地产行业上下游产业链以及行业重点企业进行全面系统分析的重量级报告。
资料来源：前瞻网《2013-2017年 中国物流地产行业发展模式与投资前景分析报告》，百度报告名称可看报告详细内容。
第1章： 中国物流地产行业发展综述
1.1 物流地产的内涵与外延
1.1.1 物流地产的界定
1、 物流地产的定义
2、 物流地产设施
1.1.2 现代物流地产的特点
1、 集约化与协同化
2、 规模化与网络化
3、 绿色化与低碳化
1.1.3 与物流地产相近的几个产业
1、 物流地产与工业地产
2、 物流地产与仓储服务
1.2 物流地产的供求方关系分析
1.2.1 物流地产投资开发主体分析
1.2.2 物流地产的需求方分析
1.2.3 物流地产投资商的服务内容
1、 物流园区与标准物流设施开发
2、 量身定制仓储设施
3、 收购与回租
4、 提供咨询与物业服务
1.2.4 物流地产的盈利模式分析
1、 租金与管理费收入
2、 资产的升值收益
1.3 物流地产的价值链分析
1.3.1 物流地产的价值链结构
1.3.2 价值链核心能力分析
1、 项目决策
2、 项目策划与规划设计
3、 项目管理
4、 销售及招商管理
5、 物业管理
6、 支持性活动
1.4 中国物流地产行业发展环境分析
1.4.1 政策环境分析
1.4.2 经济环境分析
1、 国民经济发展现状
2、 国民经济发展预测
1.4.3 行业环境分析
1、 中国房地产运行状况分析
（1） 房地产行业调控政策
（2） 房地产行业运行态势
（3） 房地产行业运行趋势
2、 中国工业用地市场状况分析
（1） 工业用地市场供应分析
（2） 工业用地市场成交分析
（3） 工业用地成交价格分析
。。。。。。
本报告将帮助房地产开发企业、第三方物流企业、物流园区运营企业、专业物流地产投资商、物流地产投资基金准确了解物流地产行业当前最新发展动向，及早发现物流地产行业市场的空白点，机会点，增长点和盈利点……，前瞻性地把握物流地产行业未被满足的市场需求和趋势，形成企业良好的可持续发展优势，有效规避物流地产行业投资风险，更有效率地巩固或者拓展相应的战略性目标市场，牢牢把握行业竞争的主动权。
本报告在撰写过程中得到了中国仓储行业协会、中国物流与采购联合会、国家经济信息中心、国家统计局、海关总署、国际信息研究所、中国商务部研究院、清华大学图书馆、以及国务院发展研究中心市场经济研究所等机构的大力支持，在此我们表示特别感谢！
特别说明：本报告中的大量市场数据，特别是企业排名数据，仅供企业经营参考用，望客户不要用于企业广告排名比较。否则，由此产生的一切后果前瞻资讯将不予承担！
特别提示：忽视剧烈变化的外部环境中出现的某些细微征兆，不能及时地随着环境变化而更新战略决策，最后导致竞争优势丧失。真正成功的企业，都自觉不自觉的对企业外部环境进行科学分析，从而制定至关重要的科学的经营战略！
前瞻真诚的祝福每一家志向远大的企业都能制定出高品质经营决策，从而有效规避行业风险，不断获得成功！

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