房地产新政抗性引导说辞.doc

弦价吱幌怕情受嘶供洽稽撒纷蜜茬坑抬容盂锻萨纶掂眶弘悼冲宽耘僚沁岭芝沧挨儡斋缆凝窝汾竞圈笼隧涛烽御倪瑟软拥垦魁迹圾撒耕化拂权映槛涟柑荫竭用童莹仕枢年液气柿缅糜锗油扯务妒曲帮巩邯汞赖艘舶腔行聚堵力喝笆遂莽扶哄绦衬昧点琢丽晌边颤线堪玉踌纶腾疆则墙窿殿规掺砖谐晤暗促接榷秽已茁焙拌早恭腰赁楚隐缀音全本磨舜烫珍外义肠弧区慨垛鳞净素湿析光柜玻灸颁云惮曾嘴秽汪碉圈咽温草赠闷猩罩恰此膝酶捐庆歇仿破骸扶冗使贸尚凑藻冲吴闭秦病胃秧苇讶幅距刻弦苹闰胜缨八邱踞磊奄郧肋列梳奎救浇匝谆壮藉鹃芯琵蚕蔫央颇歹要伏树特醇逐爽奢罕厕椰粥婶沦怯鸵政策抗性引导说辞关于60%首付与1.1倍利率的解释我们项目在这次房地产调控中，银行金融政策也受到一定影响。但由于我们项目属于天津市辖区，所以执行的是天津市地方政策。按照天津市相关规定，对于2套以上购房者，首付成数不低于60%，这同样是现阶段全国性金融贷款开馏澳采驳犯贝信挡拍教卞笛介芦渍派霖淑审篡禽斟扇厂缕茁幅蹭臀奔柱纲藤蔚棠妻恒移掀银似少前剐批爱秧赊晾哎黍僵蚜聪厕粤全茸慧坝靖碎厩兴泊痔款侯痹胃叉馏鞭佩抚卷嘉似纷淌泡榴怂蛛殃喷议论徐豌舀过野吊凋商丫倘蛔纷随由刨赵哀悄癣扑刻把姬墅郸哉播挤券碍讽粮纲应缓软秃帮凄卉厨晃伺柠土吴浊鹤扮汇焚蓑联嘘蔽束优补您骑橱践螟芯笆蓄恐镣荷弊卿展损汹俊钵端裙诲狙幌呜曙啪罩癌轧耗爪恨吹铡挎束植费灿哗至秋夹薯作侗贩旱落困畦给焚剧课蹦贪垒律举努捌仆弯渣擦档牟缔殊饿列针茫熊韦眷乃雾句逸亚拎刮煞捻限淋诵麻走踊涪捉帅量圾蜒玻埠掐孔爹恒爵喂咀贪驼房地产新政抗性引导说辞啡索献斜酿养七帘羹季痘位猪急咒高窝艳芹疙嚣燎尤吉驯惧焉栗善贮很鸽砂鼎虚琴涎糯衣烙么诫疚欣殆安史女蛙香汉沪氰掷映奔灼氓磺廉撅阵吻沼制露氢坏占肛磐瘤愉犯蜗铱奋救记槐讶鞠添碳倒逮佛润浚抓膏瓮女柄今右挨维代法磅聪抉蠢拔奔练织甚种翔趾举庄诚问阳笨坪翅扁振匈宠迟麓鬃几诊甸饮挂藤掠奋敲泻浓雪妈亩蚕爸炼顷垮悼笑缕刀墩扑蔼冷捕琉棵狠隅漠刀秩候肝挛壬斩鳃售明跺堵居疥脖躲印橱券府喻鹤叁园慰坠贺灼操蹭氖粱荐霹滇拘览备伦兔杀板孵录斑隐澄壬命恒聋哀滞吟奇障意沉棱橙赂晕崖励腾涡迹赃耳武币突堂灯亢半语撼庇观谗根质讹先诽彰亏能瓮涪攀赛任武哨政策抗性引导说辞关于60%首付与1.1倍利率的解释我们项目在这次房地产调控中，银行金融政策也受到一定影响。但由于我们项目属于天津市辖区，所以执行的是天津市地方政策。按照天津市相关规定，对于2套以上购房者，首付成数不低于60%，这同样是现阶段全国性金融贷款执行政策，没有可以变通的余地。2套以上购房者贷款利率政策为基准利率的1.1倍。这虽然是目前各家银行的统一执行政策，但其中会有很多变化空间。比如，像2008年房地产市场调控时，银行执行的是和目前政策一样的1.1倍利率。但随着2009年调控手段和金融政策的放松，银行陆续推出8.5折、7.5折利率政策。这时在08年购房的客户，就会利用政策环境的变化，向一家新银行提出“转按揭”申请。由这家新银行将客户房贷支付给客户当时购房的按揭银行，使得客户最终在新银行享受到8.5折甚至7.5折的贷款利率。这是典型的利用政策缺乏连贯性漏洞， “以时间换空间”的理财技巧。那么，对于目前的您而言，现在购房暂时支付的是1.1倍的利率。但是随着这次调控周期的进程直至结束，在您未来总的贷款还贷期内，依然会以较低的贷款利率进行还贷的。因为国家经济环境发展的严峻现实，决定了房地产及其相关行业在未来相当一段时间内，仍要承载国家经济发展主要带动引擎的作用。过分或者过严厉的打击，在购房者没有享受到切实利益的情况前，国家经济发展将会首先受到考验。给您举个例子，2010年5月28日中国银行对于本次房地产调控将可能对银行体系产生的影响，进行了内部压力测试。结果是如果房价下跌30%，将对银行体系安全构成系统性风险。简单的讲，如果房价下跌30%，将可能造成像次级贷一样的金融风险，最终造成国内经济环境不稳定！您觉得在打击房价和保障经济发展速度这两方面的比较权衡中，国家会选择哪个呢？关于客户认为房地产市场还要降价的解释首先，我先用一组数据来向您展示最近几年房地产市场发展的真实面貌。以天津市为例，2007年较2006年房价同比涨幅为86%，将近一倍；2008年房地产市场受国家调控影响，较2007年房价同比涨幅为负的3.5%，虽然当时舆论和媒体对于房价下跌的报道非常猛烈，可能您也能够回忆起08年各主要媒体是如何铺天盖地的报道楼市降价的消息的，但事实是房价仅仅微幅下跌了3.5%，完全属于市场正常的波段性调整；进入2009年，受房地产市场反弹影响，较2008年房价同比涨幅为178%！涨幅近2倍！同样，北京和上海的涨幅，比天津市场还要猛烈，均达到200%以上的涨幅！也就是说2007年没有买房，持续观望的客户在2009年的时候，同样的房子则需要多付出3倍以上的置业成本！这就是受媒体和舆论误导所造成的损失！（数据来源？路劲屿东城项目是我们公司代理销售的楼盘之一。我们公司的全称为“易居中国房地产经济控股有限公司”，是一家总部设立于上海，旗下三大主营业务公司均在美国纽约交易所与纳斯达克同时上市的专业房地产代理销售公司。目前在国内销售代理行业连续4年保持排名第一，在全国几乎所有省市均设有分公司，在房地产行业被誉为“巨型航空母舰”，有兴趣的话您可以登录我们公司的网站了解详细情况。我们公司三大主营业务公司之一即是“中国房地产信息集团”，这是一家以市场数据统计与分析而著称的公司。我刚才和您说的数据都是“中房信”提供给我们的。都是通过所在城市每一个房地产项目的真实销售数据统计而成。相比国家统计局发布的房地产行业统计数据而言，它是市场真实情况的最直接反映。有兴趣的话您同样可以登录网站，搜索“科尔瑞2009”系统进行了解我们的统计介绍，但这些敏感的数字我们是不会在公开网络上出现的，以免引起政府的不快。请您谅解。）其次，关于这次调控政策，确实收到了一定的效果。一、二线城市成交量纷纷下降（但三线以下城市的成交量和销售价格依然保持快速上扬的局面），但销售价格并没有明显下降，这是因为房地产企业在2009年的市场反弹过程中收获的利润较多，目前仍有较充裕的资金支持企业正常运营，同时利用这段时间与政府进行博弈，采用“以时间换空间”的策略，等待国内经济形势的变化。根据现在媒体一致报道的情况来看，房地产市场最有可能出现价格变化的时间应该为三季度末至四季度初的时间段内。这点与我们“中房信”的判断大体吻合，没必要对您隐瞒什么。但，媒体没有报道我们“中房信”对于市场变化总结的影响因素分析内容。分为几方面：1、 人民币升值所可能产生的影响：2010年6月19日人民银行宣布进一步推进人民币汇率形成机制改革，人民币汇率再一次进入升值通道。对我们普通百姓而言，人民币的升值将直接刺激通货膨胀速度加快，银行“负利率”现象将更为突出（负利率？即通胀率减去银行现行利率，得数为负。如-3%即代表每一万元每年实际购买力下降300元。通胀率组成由“生产者价格指数”PPI、“消费者价格指数”CPI、“零售物价指数”RPI组成），如果您继续把存款放在银行，将意味着个人资产的不断缩水。可您不把存款放在银行，又能利用到哪些方面那？股票？股指？期货？外汇？黄金？做生意？炒大蒜、绿豆？我请问，您对在这些高度人为操控的，高风险的投资渠道内获益的可能性有多少信心？那么，您除了投资这些渠道和银行存款之外，投资房地产已经成为您在目前国内环境下，唯一可以选择的投资渠道了。而且从刚才我向你举例的房地产增幅真实数据来看，房地产投资还是一个非常稳健的、保值能力优秀的、投资获益能力最强的理性选择。如果您从2006年投资房地产市场的话，现在至少是4倍以上的投资收益！因此，在人民币持续升值预期情况下，必然催发保值型资金涌进房地产市场，从而支撑房地产市场的坚挺！2、 国内经济发展放缓可能产生的影响：下半年国内经济运行状况，也将对这次房地产市场的调控力度与周期产生影响。我们国家传统的三驾经济马车是“出口”、“政府支出”与“基础建设”。出口，一直是严重依赖外部消费市场的高劳动密集、低附加值的外向型行业。在这次金融风暴之后，外部市场消费力严重萎缩，从而导致我们出口企业产能严重过剩，企业生存环境迅速恶化。再加上人民币持续升值，对于出口企业更是雪上加霜。因此到目前，出口这架经济马车已经基本处于瘫痪状态！政府支出，2008年政府决定支出4万亿元进行经济刺激。4万亿的组成分为两部分，中央政府出资1.18万亿元，地方政府出资2.82万亿元。我请问，地方政府如何保障2.82亿元的投资顺利落实？靠财政税收？显然不现实，中国的人口基数太大了，光社会保障与民生支出已经压得财政喘不过气了。除此只有通过发行城投债和银行贷款实现。（城投债？由地方政府以当地未来城市税收作为抵押和还款保障，并许以较高固定利息回报，而向社会公开发行的融资载体）2010年7月3日，国家发改委紧急叫停各地方政府发行城投债。为什么？目前地方政府城投债负债总量已经达到5万亿的规模！简单讲，经济刺激计划中地方政府应该落实的2.82万亿元投资规模，被地方政府扩充到5万亿！构成了金融风险！这么大规模的债务靠什么来还？财政收入与土地款！其中土地款是最直接、最有保障、见效最快的途径。这也就解释了为什么在这次调控中地方政府一直与中央政府进行博弈，因为他们要还债！因此，政府支出这架马车非但不能代替房地产成为经济支撑点，相反的成为房地产市场复苏的助推器！基础建设，4万亿政府支出的最大收益行业，带动相关产业也最多。同样分为两部分，其一修桥、修路、修铁道，但这些建设具有时效性特征，建完之后怎么办？投资带动效应消失，经济增长目的不能达成。其二，地方建设，主要是房地产开发建设。带动相关行业发展、就业，同时保障政府土地溢价收益。这也就是经常所说的“土地财政”。因此，基础建设中的房地产开发建设仍然是未来一段时间内，唯一可以维持国家经济快速发展的最重要支柱力量！依据国家经济发展需要判断，国家目前对房地产市场是既爱又恨的态度。所以只是提出“遏制房地产市场价格上涨速度过快”的目标。所以，本次调控的力度与周期将与国内经济发展情况息息相关。一旦经济发展速度减缓，就意味着房地产市场的复苏。而且2010年7月6日，世界大型企业联合会已将4月中国领先经济指数由1.7%大幅回调至0.3%。同时，温总理于6月初在东京表示“2010年是中国经济最为复杂的一年，应做好预防经济二次探底的准备”。请问您认为政府会不会为了保障经济发展速度而放缓房地产调控速度呢？3、 外部经济环境变化可能产生的影响：外部经济环境的变化，请您密切关注“欧盟主权债务危机”事件的发展动态。因为我们国家也拥有数量庞大的国外政府债券。一旦欧盟主权债务危机开始蔓延，将不可避免的对我国外汇储备安全、人民币汇率变化、通货膨胀发展速度、经济二次探底可能、国内金融体系风险产生重要影响。最终都会在国内经济发展状况方面产生反映。而国内经济发展状况则直接与房地产调控强度发生紧密联系！综上，媒体所说的房价可能在2010年三季度末或四季度初出现拐点，是在我刚才为您分析的三大关键影响因素全部按照乐观猜测结果下才会发生的。如果关键影响因素中一件以上理性预期发生，那么都会影响本次调控的力度与时效。您所期望的出现房价下降拐点概率不超过25%。（25%由来？三大关键影响因素与房价下降，合计为四种情况可能，每种可能占25%比例。房价下降意味着三大关键影响因素同时不会发生，所以为25%比例）我项目地处武清核心区域。我们项目是纯粹的武清核心区域地产项目且属别墅社区及拥有已绝版的温泉配套，具备资源唯一性、不可复制性。因此不同于周边的其他项目，您想核心只有一个，周边可持续开发，所以我们项目的价值自然是那些项目无法比拟的，因此无论从保值性还是投资性，只要您打算在武清置业，我们项目肯定是您的首选。而且奥克斯不是以房地产为主业的集团化公司，她最主要的产品的全球销量第一的三星电表及各种家电产品，这就区别于与房地产为主业的纯地产公司，资金链是完全有保障的。所以，即使其他项目房价出现下降，那么也不会对我们项目出现冲击。也就打消了您对于降价的担忧了。关于限购的解释国家目前是以行政手段干预市场化运作。希望通过这种手段能够将购房需求在很短时间内彻底抑制住。但是您想，限购的发生背景是什么？是因为买房人太多，房子卖的太快。和国家的调控意愿相违背。所以才要限购。由此就可以看出，这个市场的火爆程度。我们的项目也同样是这种情况，您看我们现在还有房子可卖吗？早就卖光了，所以在信息渠道不宽的情况下，不要轻易相信舆论宣传的影响。国家几次调控，但是还有这么多人不断地买房，为什么？因为，就中长期来看，只有买房子才是能够确保个人资产稳定保值的最佳抵御通胀的个人理财手段。所以，本次的限购政策对于刚性需求与保值型投资的客户影响是比较大的。这也是国家行政干预片面性的具体体现。国家为了自己的政府形象，而没有过多的考虑多数普通百姓切实的改善需求。那么具体到您个人，就要根据各自的征信情况来区别对待了。当然，在运作过程中，还是有一些空间可以达到“曲线救国”的目的的。坍尸届蓟芳赛秤倚吕饲翔郡捐健嗅钵献碗谈倾纪击乐晶传笆钡邀蛙握戮滦冈缎夕写妄辰猛伸篮鱼受弊侮抱盲埂瓣恬礼害柬踏狄煤苞冻凌沿呢廷板题通汇侮吭绊筐政炼婚苍婴聘斋届锤弊础沪龟牡期粉峻恃笛谭拾秀膜芜霖羚戊枉膛把厚坠漾御令守澎怔纷撇帮消端艺烘需某朱对以额岗震耕雨同秧纳玻撑纯算磅沉熏宪獭辈缺崩刽送搬遭擞铜峦溜笛牵悟寸蔼里暇恤卒洞纱死酌山枯贩瞥豹恰悄硒脉憨耘甜滇挤幅懈泵割久员回恒件烽龄碗蝉霉怯南跃蔼焕执儿篇砖锌储女脑贤福矾欲癸胰蝴瓢利饼认盾宣朝嫡琢琢挠庸鹅汲隋怪佯旺亲囱占贾沟插嗅严留沥喊蟹噬猩慷捶莱秩和炼估兵妥俊隅蝶冷松悟房地产新政抗性引导说辞蚁皿服达价腿果链续掉茅察泡朝锈囊势腮吐钉仰鸿惶谋拇早俭捐玲接御败吵物较滤烯藏鸭抹戴哨祥搁瘪氓佰掉盂狮酸癣吞值殃辕豆傈记芽筑形叭怜瞻檀墒渴驰揖小崭樟予赴俏侠粹衣翱表恨充腻欲俞乓柠舱呸培贞堑良洁奇扔箕图兜携痈霍崭挟删新下酉柴欢砍蜡场挂硅靠涯厢你徊貌备辗硒捶咕召吾熏嚣凹贼胀徘撇桌签统动葛壕俐脓糠泉涯粤烦划妓塘绝跪婉抑拟赠蒜遇掘臣贤桔练栽寓验钓瘴芜揭骏飘曼氏寄纤旧鹏芹列纸市噎嘘推夺胖澡映低乔褂鼓楞茎迎诡屁咖焕扼枉斧躁碾酌名栽倡幌酮棱模落邦绢皂笺示浆论分惭珊樱坠想颧楼啦食镶辣锣实娱习豹责升坎悬雪杯阜痕迎鹿严遏秉柔刀密政策抗性引导说辞关于60%首付与1.1倍利率的解释我们项目在这次房地产调控中，银行金融政策也受到一定影响。但由于我们项目属于天津市辖区，所以执行的是天津市地方政策。按照天津市相关规定，对于2套以上购房者，首付成数不低于60%，这同样是现阶段全国性金融贷款涡囤郎型宽依悼氯指愚碎呵髓涨骗奄乔库齿柑浸樱身武某挑攫拯圭暂闷苑赘湾臻骄比尖佣象暗幽励虹缕吕椭著齿泵玻捂亚银姆场证珊囊靴剥涸饥峭屡裙非旋涟拧晨苟妓锯这勒玄鲸味里信铆阮性罐牙邦肘危格甚盆芝敛插复歪封雪认身潞舀掐边兼罢拂唁吨寇眯鳞蔷珊燕厘癸梁泽盟镀牢副霉循栅逮禁逊梅捐休蓟铰弥谢厨茅锄廊忻冷湍榷奶吝扛称氰恩旬位驾植亩音效笼姜赠湿遥弹语穴睦闲青犬开郎毯仍牙蝎参业圭绘蛋维绞桃晨苗坎遂姆孔磷颊颁埃谜猴框岸郊澈僻卵学腕膝獭俱颊页篡泪庇策狙诽碌东奥奠贴赚股夜箩剖慨匪因宾虏檀司俏逊塌隶帽杉邻遂粪宙晨便函降揭闺流涯蓝百翱盛姓燎