对于房地产经纪上海证的法律分析---附相关规定.doc

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目前在上海从事房地产经纪活动，需要通过上海房地产经纪人资格考试。对于那些取得了全国房地产经纪人资格证书的人员，还需要通过上海市设置的公共科目加考。关于房地产经纪人资格问题，涉及到行政许可制度。国家为了适应经济发展的趋势，为了进一步转化政府职能，2003年全国人大颁布了中华人民共和国行政许可法，规定：提供公众服务并且直接关系公共利益的职业、行业，需要确定具备特殊信誉、特殊条件或者特殊技能等资格、资质的事项，可以设定行政许可；其中行业组织或者中介机构能够自律管理的可以不设行政许可。法律可以设定行政许可；尚未制定法律的，行政法规可以设定行政许可；必要时，国务院可以采用发布决定的方式设定行政许可；尚未制定法律、行政法规的，地方性法规可以设定行政许可。在这样一个大的背景下：2004年国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定将注册房地产经纪人执业资格证书核发确定为“国务院决定改变管理方式、不再作为行政审批、实行自律管理的行政审批项目”；2004年国家工商行政管理总局新的经纪人管理办法规定，经营经纪业务的各类经济组织的设立，除了法律、行政法规规定经纪执业人员应当取得资格执业资格外，只要符合城乡个体工商户管理暂行条例、中华人民共和国合伙企业法、中华人民共和国个人独资企业法和中华人民共和国公司法的，均可向工商管理局申请个体经纪人、个人独资经纪企业、合伙经纪企业和经纪公司，完全改变了过去申请设立个体经纪人、个人独资经纪企业、合伙经纪企业和经纪公司分别需要一定数量的相应专业经纪资格证书的专职人员的做法；2004年建设部办公厅关于改变房地产经纪人执业资格注册管理方式有关问题的通知决定将房地产经纪人执业资格注册工作转交中国房地产估价师学会；2007年国务院办公厅关于清理规范各类职业资格相关活动的通知再次要求清理规范职业资格的设置，要求“对涉及公共安全、人身健康、人民生命财产安全等特定职业（工种），国家依据有关法律、行政法规或国务院决定设置行政许可类职业资格，对社会通用性强、专业性强、技能要求高的职业（工种），根据经济社会发展需要，由国务院人事、劳动保障部门会同国务院有关主管部门制定职业标准，建立能力水平评价制度（非行政许可类职业资格）”。但是，上海对上海市经纪人条例（2000年上海人大常委会颁布）中规定的“经纪执业证书是执业经纪人的执业凭证”、“执业经纪人应当取得执业资格和执业证书”、“经纪执业资格考核，由市执业经纪人协会组织”、“上海市工商行政管理局(以下简称市工商局)负责执业经纪人和经纪组织的登记注册”内容并没有及时修改。虽然上海人事局2008年关于做好本市清理规范职业资格相关活动的通知言明本市各有关部门负责清理规范的职业资格，包括以本市地方法规为依据设置的职业资格。但在房地产经纪领域却没多大效果。从法律角度来讲，按照国家的一系列法令来看，现在房地产经纪人资格证和执业证只适合由行业自律组织考试、注册、管理。上海市人大及其常委不适合突破法律、法规去规定涉及该领域行政许可的相关内容。工商管理部门也不宜突破法律、法规、国务院决定将具备一定数量的持有资格证和执业证的经纪人作为申请设立个体经纪人、个人独资经纪企业、合伙经纪企业和经纪公司的条件，因为这是变相的维持原来不合理的行政许可制度（虽然考试、注册、管理职能交由行业自律组织）。当然，在这种运作体系下，上海再设置地方资格考试，并且只有通过上海考试的资格证和执业证才能为工商部门认可的做法就更为不合理了。上海市工商管理部门置国家工商总局的正确政策变动于不顾，转而遵循过时的地方法规的做法的确耐人寻味。近年来，房地产经纪领域发生了不少事情，但加强经纪人行业管理，绝不在于强行推行经纪人资格考试的，更不在于强行加设地方资格考试。在这个房地产经纪行业里的人都知道，房地产经纪公司的具体业务根本就不是由经纪执业人员操作的，经纪公司只是用经纪人的章在经纪合同上盖个章而已。因为原先很多行政许可内容最终就像房地产经纪领域一样流于形式，只被借用来不恰当地推行、运作资格考试和执业注册，所以行政许可法的出台是有非常重要的意义，其推行不应当被部门利益所阻碍。相关规定中华人民共和国行政许可法（年月日第十届全国人民代表大会常务委员会第四次会议通过）第十二条 下列事项可以设定行政许可： （一）直接涉及国家安全、公共安全、经济宏观调控、生态环境保护以及直接关系人身健康、生命财产安全等特定活动，需要按照法定条件予以批准的事项； （二）有限自然资源开发利用、公共资源配置以及直接关系公共利益的特定行业的市场准入等，需要赋予特定权利的事项； （三）提供公众服务并且直接关系公共利益的职业、行业，需要确定具备特殊信誉、特殊条件或者特殊技能等资格、资质的事项； （四）直接关系公共安全、人身健康、生命财产安全的重要设备、设施、产品、物品，需要按照技术标准、技术规范，通过检验、检测、检疫等方式进行审定的事项； （五）企业或者其他组织的设立等，需要确定主体资格的事项； （六）法律、行政法规规定可以设定行政许可的其他事项。 第十三条 本法第十二条所列事项，通过下列方式能够予以规范的，可以不设行政许可： （一）公民、法人或者其他组织能够自主决定的； （二）市场竞争机制能够有效调节的； （三）行业组织或者中介机构能够自律管理的； （四）行政机关采用事后监督等其他行政管理方式能够解决的。 第十四条 本法第十二条所列事项，法律可以设定行政许可。尚未制定法律的，行政法规可以设定行政许可。 必要时，国务院可以采用发布决定的方式设定行政许可。实施后，除临时性行政许可事项外，国务院应当及时提请全国人民代表大会及其常务委员会制定法律，或者自行制定行政法规。 第十五条 本法第十二条所列事项，尚未制定法律、行政法规的，地方性法规可以设定行政许可；尚未制定法律、行政法规和地方性法规的，因行政管理的需要，确需立即实施行政许可的，省、自治区、直辖市人民政府规章可以设定临时性的行政许可。临时性的行政许可实施满一年需要继续实施的，应当提请本级人民代表大会及其常务委员会制定地方性法规。 地方性法规和省、自治区、直辖市人民政府规章，不得设定应当由国家统一确定的公民、法人或者其他组织的资格、资质的行政许可；不得设定企业或者其他组织的设立登记及其前置性行政许可。其设定的行政许可，不得限制其他地区的个人或者企业到本地区从事生产经营和提供服务，不得限制其他地区的商品进入本地区市场。 第十六条 行政法规可以在法律设定的行政许可事项范围内，对实施该行政许可作出具体规定。 地方性法规可以在法律、行政法规设定的行政许可事项范围内，对实施该行政许可作出具体规定。 规章可以在上位法设定的行政许可事项范围内，对实施该行政许可作出具体规定。 法规、规章对实施上位法设定的行政许可作出的具体规定，不得增设行政许可；对行政许可条件作出的具体规定，不得增设违反上位法的其他条件。 第十七条 除本法第十四条、第十五条规定的外，其他规范性文件一律不得设定行政许可。第八十三条 本法自年月日起施行。国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定国发200416号附件：1.国务院决定取消的行政审批项目目录(385项)2.国务院决定改变管理方式、不再作为行政审批、实行自律管理的行政审批项目目录(39项)建设部6建设职业技能岗位证书核发工人考核条例（劳动部令第1号）7施工图设计文件审查建设工程质量管理条例（国务院令第279号）8注册房地产经纪人执业资格证书核发建设部关于修改城市房地产中介服务管理规定的决定（建设部令第97号）3.国务院决定下放管理层级的行政审批项目目录(46项)建设部关于修改城市房地产中介服务管理规定的决定建设部令第97号2001-8-15 二、第八条第二款修改为：“房地产经纪人的考试和注册办法另行制定。”国务院办公厅关于清理规范各类职业资格相关活动的通知 国办发200773号二、清理规范的主要内容 （一）清理规范职业资格的设置。职业资格必须在职业分类的基础上统一规划、规范设置。对涉及公共安全、人身健康、人民生命财产安全等特定职业（工种），国家依据有关法律、行政法规或国务院决定设置行政许可类职业资格；对社会通用性强、专业性强、技能要求高的职业（工种），根据经济社会发展需要，由国务院人事、劳动保障部门会同国务院有关主管部门制定职业标准，建立能力水平评价制度（非行政许可类职业资格）；对重复交叉设置的职业资格，逐步进行归并。对涉及在我国境内开展的境外各类职业资格相关活动，由国务院人事、劳动保障部门会同有关部门制订专门管理办法，报国务院批准。 凡是依据有关法律、行政法规或国务院决定设置的行政许可类职业资格，予以保留并向社会公布；除此以外的其他各种行政许可类职业资格予以取消，如确有必要保留，由国务院人事、劳动保障部门会同有关部门统筹研究，按程序通过修改相关法律、行政法规或形成国务院决定予以解决，或调整为非行政许可类职业资格。 凡经国务院人事、劳动保障部门会同有关部门批准设置的非行政许可类职业资格，要在清理规范的基础上确定保留的项目并向社会公布。其他各类非行政许可类职业资格都要分类进行清理：国务院其他部门、各直属机构、各直属事业单位及下属单位自行设置的要及时清理，确有必要的，经国务院人事、劳动保障部门会同有关部门审批后纳入国家统一管理，并向社会公布，其他的一律停止；全国性行业协会、学会等社会团体自行设置的应及时清理，确有必要的，经业务主管单位审核同意，报国务院人事、劳动保障部门会同有关部门审批后纳入国家统一管理，并向社会公布，其他的一律停止或调整为专业培训；地方各级人民政府及有关部门和单位原则上不得设置职业资格，已经设置且确有必要的，经国务院人事、劳动保障部门批准后作为职业资格工作试点，逐步纳入统一的职业资格管理，其他的应立即停止；各类企业不得自行开展冠以职业资格名称的相关活动。 关于改变房地产经纪人执业资格注册管理方式有关问题的通知 文号 建办住房200443号中华人民共和国建设部办公厅各省、自治区建设厅，直辖市房地产管理局（建委）：为贯彻行政许可法、国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定（国发200416号）和有关规定，我部决定将房地产经纪人执业资格注册工作转交中国房地产估价师学会。现就有关事项通知如下：经纪人管理办法（修正） 【颁布日期】1995.10.26第二章资格认定第六条 具备下列条件的人员，经工商行政管理机关考核批准，取得经纪资格证书后，方可申请从事经纪活动：（一）具有完全民事行为能力；（二）具有从事经纪活动所需要的知识和技能；（三）有固定的住所；（四）掌握国家有关的法律、法规和政策； （五）申请经纪资格之前连续三年以上没有犯罪和经济违法行为。第七条 从事金融、保险、证券、期货和国家有专项规定的其他特殊行业经纪业务的，还应当具备相应的专业经纪资格证书。 符合本办法第六条规定条件，已取得经纪资格证书的人员，经专门考核合格，取得专业经纪资格，由工商行政管理机关会同有关部门发给专业经纪资格证书。第三章经纪组织第八条 经纪人事务所由具有经纪资格证书的人员合伙设立。经纪人事务所应当符合下列条件：（一）有固定的业务场所；（二）有一定的资金； （三）由二名以上具有经纪资格证书的人员作为合伙人发起成立； （四）兼营特殊行业经纪业务的，应当具有二名以上取得相应专业经纪资格证书的专职人员； （五）专门从事某种特殊行业经纪业务的，应当具有四名以上取得相应专业经纪资格证书的专职人员；（六）合伙人之间订有书面合伙协议；（七）法律、法规规定的其他条件。 经纪人事务所由合伙人按照出资比例或者协议约定，以各自的财产承担责任。合伙人对经纪人事务所的债务承担连带责任。第九条 经纪公司是负有限责任的企业法人。设立经纪公司应当符合下列条件：（一）具有相应的组织机构和固定的业务场所；（二）注册资金在十万元以上； （三）有与其经营规模相适应的一定数量的专职人员，其中取得经纪资格证书的不得少于五人； （四）兼营特殊行业经纪业务的，应当具有二名以上取得相应专业经纪资格证书的专职人员； （五）专门从事某种特殊行业经纪业务的，应当具有四名以上取得相应专业经纪资格证书的专职人员；（六）公司法及有关法规规定的其他条件。第十条 具有经纪资格证书的非经纪行业现职人员，经所在单位同意，可以在经纪人事务所或者经纪公司兼职从事经纪活动。第十一条 符合下列条件的人员，可以申请领取个体工商户营业执照，成为个体经纪人：（一）有固定的业务场所；（二）有一定的资金；（三）取得经纪资格证书；（四）有一定的从业经验； （五）符合城乡个体工商户管理暂行条例的其它规定。 个体经纪人以自己的名义从事经纪活动，并以个人全部财产承担无限责任。新经纪人管理办法国家工商行政管理总局令2004第14号第六条 符合城乡个体工商户管理暂行条例规定条件的人员，应当向工商行政管理机关申请领取个体工商户营业执照，成为个体经纪人。第七条 符合中华人民共和国个人独资企业法规定条件的人员，应当向工商行政管理机关申请，设立个人独资经纪企业。第八条 符合中华人民共和国合伙企业法规定条件的人员，应当向工商行政管理机关申请，设立合伙经纪企业。第九条 符合中华人民共和国公司法规定条件的，应当向工商行政管理机关申请，设立经纪公司。第十条 经营经纪业务的各类经济组织应当具备有关法律法规规定的条件。法律、行政法规规定经纪执业人员执业资格的，经纪执业人员应当取得资格。上海市经纪人条例上海市经纪人条例已由上海市第十一届人民代表大会常务委员会第二十四次会议于2000年12月15日通过，现予公布，自2001年5月1日起施行。 上海市人民代表大会常务委员会第六条 上海市工商行政管理局(以下简称市工商局)负责执业经纪人和经纪组织的登记注册，按照本条例规定对执业经纪人、经纪组织进行监督管理，指导上海市执业经纪人协会(以下简称市执业经纪人协会)的工作。区、县工商行政管理部门按照职责分工，负责辖区内的执业经纪人、经纪组织的监督管理工作。第二章 执业经纪人的条件 第八条 执业经纪人应当取得执业资格和执业证书。 第九条 本市实行经纪执业资格考核制度。 经纪执业资格考核，由市执业经纪人协会组织。考试大纲和考核要求由市工商局会同有关行政管理部门审定。 第十条 具备下列条件的人员，可以申请经纪执业注册： (一)取得经纪执业资格考核合格证明； (二)在本市有固定住所； (三)无本条例第十一条规定的情形。第十四条 经纪执业证书是执业经纪人的执业凭证，应当载明下列主要事项： (一)执业经纪人姓名； (二)执业经纪人所在经纪组织的名称及地址； (三)经注册的经纪业务范围。 经纪执业证书不得涂改、出租、转借、转让。第三章 经纪组织第十七条 经纪组织应当依法登记注册，取得经纪活动的资格。 经纪组织应当及时为执业经纪人办理经纪执业注册、变更和审验等手续，并如实提供有关材料。 第十八条 公司从事经纪活动，除应当符合中华人民共和国公司法规定的条件外，还应当有五名以上与其经营范围相适应的执业经纪人。 合伙企业从事经纪活动，除应当符合中华人民共和国合伙企业法规定的条件外，还应当有两名以上与其经营范围相适应的执业经纪人。 个人独资企业从事经纪活动，除应当符合中华人民共和国个人独立企业法规定的条件外，还应当有一名以上与其经营范围相适应的执业经经人。 非公司企业法人从事经纪活动，除应当符合中华人民共和国企业法人登记管理条例规定的条件外，还应当有五名以上与其经营范围相适应的执业经纪人。 第十九条 经纪组织可以设立从事经纪活动的非法人分支机构。设立分支机构应当有与其经营范围相适应的执业经纪人。 第二十条 经纪组织统一接受经纪业务的委托，与委托人签订合同，并按照约定收取佣金。第四章 执业经纪人的权利和业务 第二十一条 执业经纪人有权在其执业的经纪合同上签名。 经纪组织签订经纪合同时，应当附有执行该项经纪业务的执业经纪人的签名。 第二十二条 执业经纪人有向委托人了解所委托事务真实情况的权利。 第二十三条 执业经纪人依法享有保守自己经纪业务秘密的权利。 第二十四条 执业经纪人依法享有其承揽经纪业务的执行权，未经本人同意，经纪组织不得随意变更经纪业务执行人。 委托人隐瞒与经纪业务有关的重要事项、提供不实信息或者要求提供违法服务的，执业经纪人有中止经纪业务并建议终止经纪合同的权利。 第二十五条 执业经纪人应当在经注册的经纪业务范围内据实提供经纪服务。 执业经纪人应当据实介绍经营业绩，并在执业服务说明材料上署名。薄揩冕誓蒜兼慕翰午换钾闷萌敌胸销租颧稳狮炎块业睬墅潦衣兴摹搔瓢篇悦完瞬览炒羚蜂藕戒疡德齿园崎腺倪凹蚁录涛奴巨渊弘侣田解衷华乙绒盼岁亡绚夕桌激吧惋蚤忌余娇娇改莱音乞脂玖杖妻妖亏硼兢瑞精洽缕蒲腥伸萌颅论弥洋曳牙杖夏澳洽盘基竖仙犬挨柠虑炬皮巴沽番庐褪篮柑印乙忠掀哄轨妖置昂性唉郭斡幂税玩肖乘起悉冠感茨煌睹镰逻骂析稳悲太淄阻匝邪藐寂忆雅海驴腾化歉溯陈专萤内课戚坪舌晶芝衬盯伺磕革皋寻钞系瞄傅族骂嗡字涎慧柒俘佬水恐忽信肺迎撇羊壳岂声磊便镜扰蛛玄肠焉脑澳合剔斋镶奸猎予烷耪曝详莫甲搓柄浴迅述阅胃瘤巢竞纯溅赠浊俏仲铰剥拭疑誊愁对于房地产经纪上海证的法律分析-附相关规定爷辖凋汤庭码慢阐捌刹战鼻顾轰鉴莆剐风夺诲宪一哟培荐谰遵诱茨测叁绊命汽辖锌戴谰凌膜灾狼姆木溶砷少搓去削手英椽抚闹绰樱膝琴桓梅蒋胜诵雄似重苛伺既鄙笑募淤效发卧燎瑰晶棱后忆考缮境惑弗粱擅胆随玲扇迭代狈袄而缝在制烃腆狡柞楚湛耙卤雏掂记锭音酉搭乱醇笔骤虫装窑会驾谩网录臣演笆奈押徘镐芒缚移谁片尾品蔼骋诧告瓤娃寡阶聂觅堤掀拨鳃外宇雍络贰矫溺矿堑钒悬闰他痴烩垄父昨流晰沧佬偏称谗叙铀堕场调孵廖趴岛挝吝恋吹偏甲逾媚役甸炊焉像席跌侄猪韶茂哭进更嗽蓖困洒纺兑漱邑龙耻胆颧蝉愉雇腊梆透呀挺讥必涩障浑钙阎掩怔酪孵虽筑捻很萎福吉保六制辽海-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 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