评估工作底稿编制实务及案例讲解-.ppt

中国资产评估协会中国资产评估协会评估工作底稿编制实务及案例讲解中 国 资 产 评 估 协 会China Appraisal Society教学目标教学目标了解资产评估执业准则资产评估档案中评协201734号1了解管理类底稿如何编制2了解操作类底稿如何编制32中 国 资 产 评 估 协 会China Appraisal Societyv第一部分 了解资产评估执业准则资产评估档案中评协201734号3中 国 资 产 评 估 协 会China Appraisal Society资产评估执业准则资产评估执业准则资产评估档案资产评估档案 v第二条第二条 本准则所称资产评估档案，是指资产评估机构本准则所称资产评估档案，是指资产评估机构开展资产评估业务形成的，开展资产评估业务形成的，反映资产评估程序实施情况反映资产评估程序实施情况、支持评估结论支持评估结论的工作底稿、资产评估报告及其他相关资的工作底稿、资产评估报告及其他相关资料。料。v第五条第五条 工作底稿工作底稿应当应当反映资产评估程序实施情况，支反映资产评估程序实施情况，支持评估结论。持评估结论。v第六条第六条 工作底稿工作底稿应当真实完整、重点突出、记录清晰应当真实完整、重点突出、记录清晰。资产评估机构及其资产评估专业人员可以根据资产评估资产评估机构及其资产评估专业人员可以根据资产评估业务具体情况，业务具体情况，合理确定工作底稿的繁简程度。合理确定工作底稿的繁简程度。v检查发现问题：只有计算过程，没有管理类底稿检查发现问题：只有计算过程，没有管理类底稿4中 国 资 产 评 估 协 会China Appraisal Society资产评估执业准则资产评估档案中评协201734号第七条第七条 工作底稿可以是纸质文档、电子文档工作底稿可以是纸质文档、电子文档或者其他介质或者其他介质形式的文档形式的文档，资产评估机构及其资产评估专业人员应当根，资产评估机构及其资产评估专业人员应当根据资产评估业务具体情况谨慎选择工作底稿的形式据资产评估业务具体情况谨慎选择工作底稿的形式审核部门的处理原则审核部门的处理原则：实行电子化是必然的趋势，有很多：实行电子化是必然的趋势，有很多的好处，如：调档，现场收集资料的好处，如：调档，现场收集资料但主要注意的是：监管部门调取资料时，需纸质底稿但主要注意的是：监管部门调取资料时，需纸质底稿建议：用废纸打印时要注意反面的内容，有时会导致时间建议：用废纸打印时要注意反面的内容，有时会导致时间逻辑错误，无法解释逻辑错误，无法解释5中 国 资 产 评 估 协 会China Appraisal Society资产评估执业准则资产评估档案中评协201734号v第十一条第十一条 资产评估专业人员收集委托人和其资产评估专业人员收集委托人和其他相关当事人提供的资产评估明细表及其他他相关当事人提供的资产评估明细表及其他重要资料作为工作底稿，应当由提供方对相重要资料作为工作底稿，应当由提供方对相关资料进行确认，确认方式包括签字、盖章关资料进行确认，确认方式包括签字、盖章或者或者法律允许的其他方式。法律允许的其他方式。v法律允许的其他方式主要是指海外项目法律允许的其他方式主要是指海外项目6中 国 资 产 评 估 协 会China Appraisal Society资产评估执业准则资产评估档案中评协201734号第十五条第十五条 资产评估档案自资产评估报告日起保资产评估档案自资产评估报告日起保存期限不少于十五年；属于存期限不少于十五年；属于法定法定资产评估业务资产评估业务的，不少于三十年。的，不少于三十年。建议：保存期限统一为三十年，不区分法定或建议：保存期限统一为三十年，不区分法定或非法定业务非法定业务7中 国 资 产 评 估 协 会China Appraisal Society资产评估执业准则资产评估档案中评协201734号第十四条第十四条 资产评估专业人员通常应当在资产评估专业人员通常应当在资产评估报告日资产评估报告日后后 90 日内日内将工作底稿、资产评估报告及其他相关资将工作底稿、资产评估报告及其他相关资料归集形成资产评估档案，并由所在资产评估机构按料归集形成资产评估档案，并由所在资产评估机构按照国家有关法律、行政法规和本准则规定妥善管理。照国家有关法律、行政法规和本准则规定妥善管理。重大或者特殊项的归档时限不晚于评估结论使用有效重大或者特殊项的归档时限不晚于评估结论使用有效期届满后期届满后 30 日日。例如：国资委项目的备案流程很长，会出现快过报告有例如：国资委项目的备案流程很长，会出现快过报告有效期但尚未完成备案的情况效期但尚未完成备案的情况建议：在规定时间内将底稿整理好，尚缺的资料列好资建议：在规定时间内将底稿整理好，尚缺的资料列好资料清单，同底稿一起提交给审核部门进行底稿预先归料清单，同底稿一起提交给审核部门进行底稿预先归档。档。8中 国 资 产 评 估 协 会China Appraisal Society资产评估执业准则资产评估档案中评协201734号第十八条第十八条 资产评估档案的管理应当严格执行保密制度。除资产评估档案的管理应当严格执行保密制度。除下列情形外，资产评估档案不得对外提供：下列情形外，资产评估档案不得对外提供：（一）财政部门依法调阅的；（一）财政部门依法调阅的；（二）资产评估协会依法依规调阅的；（二）资产评估协会依法依规调阅的；（三）其他依法依规查阅的。（三）其他依法依规查阅的。其他依法依规查阅包括：公检法、审计署、证监会其他依法依规查阅包括：公检法、审计署、证监会XX条，公民有配合的义务。条，公民有配合的义务。建议：除此之外，如果有其他个人或单位要调阅底稿，必建议：除此之外，如果有其他个人或单位要调阅底稿，必须向领导请示后才能调阅。须向领导请示后才能调阅。9中 国 资 产 评 估 协 会China Appraisal Society完整的底稿编制的顺序完整的底稿编制的顺序1、封面、封面2、档案移交表、档案移交表3、管理类和操作类底稿目录（项目经理、公司检查痕迹）、管理类和操作类底稿目录（项目经理、公司检查痕迹）4、管理类底稿、管理类底稿-重点重点5、操作类底稿、操作类底稿-重点重点6、备考表、备考表每一册底稿都要将本次底稿内容形成目录放在每一册底稿封面之后每一册底稿都要将本次底稿内容形成目录放在每一册底稿封面之后达到的效果是：看目录就能知道该册底稿有哪些科目的底稿达到的效果是：看目录就能知道该册底稿有哪些科目的底稿10中 国 资 产 评 估 协 会China Appraisal Societyv第二部分第二部分 了解管理类底稿如何编制11中 国 资 产 评 估 协 会China Appraisal Society管理类底稿编制管理类底稿编制第九条第九条 管理类工作底稿通常包括以下内容管理类工作底稿通常包括以下内容:（一）资产评估业务基本事项的记录；（一）资产评估业务基本事项的记录；（二）资产评估委托合同；（二）资产评估委托合同；（三）资产评估计划；（三）资产评估计划；（四）资产评估业务执行过程中重大问题处理（四）资产评估业务执行过程中重大问题处理记录；记录；（五）资产评估报告的审核意见。（五）资产评估报告的审核意见。12中 国 资 产 评 估 协 会China Appraisal Society管理类底稿编制管理类底稿编制注意两方面的内容：注意两方面的内容：v时间逻辑时间逻辑v内容内容13中 国 资 产 评 估 协 会China Appraisal Society时间逻辑注意点时间逻辑注意点1、G1项目洽谈记录项目洽谈记录 不晚于不晚于 G2风险初评表风险初评表 不晚于不晚于 G3业务约定业务约定书书 不晚于不晚于 G4立项通知书立项通知书 不晚于不晚于 独立项自查表独立项自查表 不晚于不晚于 G5计划表计划表 不晚于不晚于 G13 公司二公司二三审核日期三审核日期 不晚于不晚于 签发时间签发时间 不晚于不晚于 出具报出具报告日期告日期 不晚于不晚于 企业签收单日期；企业签收单日期；2、封面的存档日期、备考表的立项时间、档案移交表的存档时间、封面的存档日期、备考表的立项时间、档案移交表的存档时间、G12项目总结这项目总结这4个时间均为报告出具日后个时间均为报告出具日后90天之内且这天之内且这4个时间个时间保持一致保持一致14中 国 资 产 评 估 协 会China Appraisal Society1、现场工作时间与与报告中的第八项评估程序实施过程和情况中的、现场工作时间与与报告中的第八项评估程序实施过程和情况中的进度、进度、G23、操作类底稿的盘点表、现场勘查表时间不要矛盾、操作类底稿的盘点表、现场勘查表时间不要矛盾2、审核时间与、审核时间与G13各级审核的时间不要矛盾各级审核的时间不要矛盾3、时间进度、时间进度-客户要求出报告日期需在报告出具日当天或之前客户要求出报告日期需在报告出具日当天或之前时间进度计划执行情况现场工作时间2017年11月12日至2017年11月24日已完成汇总及出具初稿时间2017年11月24日至2017年11月26日已完成审核日期2017年11月27日至2017年11月30日已完成客户要求出报告日期2017年12月5日前已完成项目备案日期15中 国 资 产 评 估 协 会China Appraisal Society管理类底稿编制管理类底稿编制-封面及备考表封面及备考表封面及备考表注意事项：封面及备考表注意事项：1、报告号后面补充立项号、报告号后面补充立项号2、保管期限不区分法定业务和非法定业务，统一为、保管期限不区分法定业务和非法定业务，统一为30年年3、存档日期为报告出具日后、存档日期为报告出具日后90天内天内4、备考表立卷时间为报告出具日后、备考表立卷时间为报告出具日后90天内天内5、立卷人、检查人、审核主管、项目经理、两位评估师都必须本人、立卷人、检查人、审核主管、项目经理、两位评估师都必须本人签字。组员可直接打印名字，并注意组员与独立性自查表、评估计划签字。组员可直接打印名字，并注意组员与独立性自查表、评估计划里的组员一致性里的组员一致性16中 国 资 产 评 估 协 会China Appraisal Society管理类底稿编制管理类底稿编制-移交表移交表资产评估项目档案立卷移交表注意事项：资产评估项目档案立卷移交表注意事项：1、复核人签字、复核人签字2、存档日期为报告出具日后、存档日期为报告出具日后90天内天内3、存档人签字、存档人签字17中 国 资 产 评 估 协 会China Appraisal Society管理类底稿编制管理类底稿编制vG11、记录人员需签字、记录人员需签字2、注意洽谈时间、注意洽谈时间3、产权归属证明文件的状况、评估项目所涉及的资产范围与评估对象的结构类型与、产权归属证明文件的状况、评估项目所涉及的资产范围与评估对象的结构类型与G23申报表、评估说明的内容一致性申报表、评估说明的内容一致性vG21、编制人需签字、编制人需签字2、注意编制日期、注意编制日期3、评估结论不要空白、评估结论不要空白vG31、评估委托合同的评估目的、评估对象、评估范围、评估方法应当和评估报告保持一、评估委托合同的评估目的、评估对象、评估范围、评估方法应当和评估报告保持一致。中途变更的，应当有变更文件致。中途变更的，应当有变更文件2、评估委托合同不得有或有收益条款，如：发债完成后，收款、评估委托合同不得有或有收益条款，如：发债完成后，收款30%3、必须为双方盖章的原件、必须为双方盖章的原件18中 国 资 产 评 估 协 会China Appraisal Society管理类底稿编制管理类底稿编制vG41、项目负责人、开发人、项目负责人、开发人、2个评估师签字，质量控制负责人签字个评估师签字，质量控制负责人签字v独立性自查表独立性自查表1、独立性自查表放在、独立性自查表放在G4和和G5之间之间2、独立自查需项目组全体人员亲笔签字，注意日期时间、独立自查需项目组全体人员亲笔签字，注意日期时间3、所有项目组人员都要进行独立性自查并在自查报告中签字承诺，包括中途离开和后、所有项目组人员都要进行独立性自查并在自查报告中签字承诺，包括中途离开和后续加入项目组成员（防止操作类底稿中的评估人员记录与独立性自查表不一致）续加入项目组成员（防止操作类底稿中的评估人员记录与独立性自查表不一致）vG51、评估小组主要成员及分工与独立性自查表与备考表的人员要一致、评估小组主要成员及分工与独立性自查表与备考表的人员要一致2、时间进度与报告中的第八项评估程序实施过程和情况中的进度保持一致、时间进度与报告中的第八项评估程序实施过程和情况中的进度保持一致3、时间进度、时间进度-现场工作时间现场工作时间与操作类底稿的时间记录一致，与操作类底稿的时间记录一致，G23的时间在现场工作时间的时间在现场工作时间之内之内4、时间进度、时间进度-审核日期，公司内部的三级复核制度时间需与之保持一致审核日期，公司内部的三级复核制度时间需与之保持一致5、时间进度、时间进度-客户要求出报告日期需在报告出具日当天或之前客户要求出报告日期需在报告出具日当天或之前6、评估方法的选择与评估报告保持一致、评估方法的选择与评估报告保持一致7、需项目负责人签字，审核人签字、需项目负责人签字，审核人签字19中 国 资 产 评 估 协 会China Appraisal Society管理类底稿编制管理类底稿编制vG61、站在委托方或被评估单位、产权持有者的角度写资料清单、站在委托方或被评估单位、产权持有者的角度写资料清单vG121、时间在报告出具日之后、立卷日当天或之前、时间在报告出具日之后、立卷日当天或之前vG131、公司内部的三级复核制度时间与、公司内部的三级复核制度时间与G5时间进度时间进度-审核日期保持一致审核日期保持一致2、审核记录由项目负责人和审核人员签字、审核记录由项目负责人和审核人员签字3、注意审核时间的顺序、注意审核时间的顺序 项目经理审核项目经理审核-二审二审-三审三审-签发签发4、各级审核意见不得冲突，审核记录、答复交易所问询函、答复证监会反馈意见、各级审核意见不得冲突，审核记录、答复交易所问询函、答复证监会反馈意见的相关内容不得冲突，有冲突的以上一级审核意见为准，删除下一级冲突的审的相关内容不得冲突，有冲突的以上一级审核意见为准，删除下一级冲突的审核意见核意见20中 国 资 产 评 估 协 会China Appraisal Society管理类底稿编制管理类底稿编制vG151、注意客户签署的时间在报告出具日之后、注意客户签署的时间在报告出具日之后2、需客户盖章签字、需客户盖章签字3、报告签收单中签收数量与总部签发单中签发数量的合理性、报告签收单中签收数量与总部签发单中签发数量的合理性 签发数量签发数量=客户签收数量客户签收数量+留底报告份数留底报告份数vG161、确认是否为最终版，电子版定稿与纸质版定稿一致。、确认是否为最终版，电子版定稿与纸质版定稿一致。2、出具的评估报告已在公开媒体发布的，工作底稿相关内容应与其保持一致、出具的评估报告已在公开媒体发布的，工作底稿相关内容应与其保持一致3、留底的评估报告签字页必须由评估师本人亲笔签字，不允许代签或用签字章、留底的评估报告签字页必须由评估师本人亲笔签字，不允许代签或用签字章4、评估师承诺函日期不能晚于报告出具日期、评估师承诺函日期不能晚于报告出具日期vG221、需拿到审计报告的原件留底（或者是扫面件打印出来）、需拿到审计报告的原件留底（或者是扫面件打印出来）vG231、申报表中不要出现评估人员：、申报表中不要出现评估人员：*2、填报时间需在、填报时间需在G5时间进度时间进度-现场工作时间现场工作时间、报告第八项的时间之内、报告第八项的时间之内21中 国 资 产 评 估 协 会China Appraisal Society管理底稿编制管理底稿编制vG31必须取得被评估单位基准日股权结构的证明文件，如：工商资料查询、章程等等必须取得被评估单位基准日股权结构的证明文件，如：工商资料查询、章程等等企业财务记录的股东结构与工商不一致企业财务记录的股东结构与工商不一致22中 国 资 产 评 估 协 会China Appraisal Society管理类底稿发现的问题总结管理类底稿发现的问题总结v时间逻辑错误，不知道时间该怎么编制时间逻辑错误，不知道时间该怎么编制-导致导致程序性问题程序性问题v管理类底稿内容与操作类内容矛盾管理类底稿内容与操作类内容矛盾v特别事项说明中列示的事项未取得说明，盖章特别事项说明中列示的事项未取得说明，盖章页缺失页缺失23中 国 资 产 评 估 协 会China Appraisal Societyv第三部分第三部分 了解操作类底稿如何编制24中 国 资 产 评 估 协 会China Appraisal Society操作类底稿编制操作类底稿编制第十条第十条 操作类工作底稿的内容因评估目的、评估对象操作类工作底稿的内容因评估目的、评估对象和评估方法等不同而有所差异，通常包括以下内容：和评估方法等不同而有所差异，通常包括以下内容：（一）现场调查记录与相关资料，通常包括：（一）现场调查记录与相关资料，通常包括：1.委托人或者其他相关当事人委托人或者其他相关当事人提供的资料提供的资料，如：资产评估明，如：资产评估明细表，评估对象的权属证明资料，与评估业务相关的历史、细表，评估对象的权属证明资料，与评估业务相关的历史、预测预测、财务、审计等资料，以及相关说明、证明和承诺等；、财务、审计等资料，以及相关说明、证明和承诺等；2.现场勘查记录、函证记录等；现场勘查记录、函证记录等；3.其他相关资料。其他相关资料。（二）收集的评估资料，通常包括：市场调查及数据分析资（二）收集的评估资料，通常包括：市场调查及数据分析资料，询价记录，其他专家鉴定及专业人士报告，其他相关资料，询价记录，其他专家鉴定及专业人士报告，其他相关资料。料。（三）评定估算过程记录，通常包括：重要参数的选取和形（三）评定估算过程记录，通常包括：重要参数的选取和形成过程记录，价值分析、计算、判断过程记录，评估结论形成过程记录，价值分析、计算、判断过程记录，评估结论形成过程记录，其他相关资料成过程记录，其他相关资料25中 国 资 产 评 估 协 会China Appraisal Society操作类底稿的原则操作类底稿的原则每一个跟评估结论有关的参数都要有底稿每一个跟评估结论有关的参数都要有底稿支撑支撑26中 国 资 产 评 估 协 会China Appraisal Society操作类底稿编制操作类底稿编制v资产基础法底稿编制资产基础法底稿编制v收益法底稿编制收益法底稿编制v市场法底稿编制市场法底稿编制v估值报告底稿编制估值报告底稿编制v其他底稿编制，如：房地产开发企业底稿编制、其他底稿编制，如：房地产开发企业底稿编制、特殊项目底稿如何编制：劣后资产、特殊项目底稿如何编制：劣后资产、27中 国 资 产 评 估 协 会China Appraisal Society资产基础法底稿编制资产基础法底稿编制1、盘点表、盘点表2、勘查记录、勘查记录3、询证函、询证函4、往来款替代性测试、往来款替代性测试5、存货底稿编制、房屋建筑物底稿编制、机器、存货底稿编制、房屋建筑物底稿编制、机器设备底稿编制、土地使用权底稿编制设备底稿编制、土地使用权底稿编制6、长期股权投资底稿编制、长期股权投资底稿编制7、无形资产评估底稿编制、无形资产评估底稿编制28中 国 资 产 评 估 协 会China Appraisal Society目前公司发现操作类底稿中不规范的普遍现象有：目前公司发现操作类底稿中不规范的普遍现象有：1、企业拿到的资料未经核对，比如：原材料的、企业拿到的资料未经核对，比如：原材料的售价、产成品的不含税价未与发票、合同进行核售价、产成品的不含税价未与发票、合同进行核对对2、采用其他中介机构底稿时，评估师没有验核、采用其他中介机构底稿时，评估师没有验核的痕迹，如：询证函的痕迹，如：询证函3、有些科目不知道拿什么资料，随便拿了点资、有些科目不知道拿什么资料，随便拿了点资料就作为资料了，如：递延所得税资产、长期待料就作为资料了，如：递延所得税资产、长期待摊费用摊费用29中 国 资 产 评 估 协 会China Appraisal Society操作类底稿编制操作类底稿编制-资产基础法资产基础法1、现金盘点表、存货盘点表、现金盘点表、存货盘点表u盘点日与基准日不一致时，没有入库、出库记录盘点日与基准日不一致时，没有入库、出库记录u盘点日现金盘点日现金=基准日现金基准日现金+现金支出现金支出-现金收入现金收入u盘点日存货盘点日存货=基准日存货数量基准日存货数量+出库数量出库数量-入库数量入库数量存货的盘点表要留有盘点记录，把出库、入库数量统计在盘点表中，体存货的盘点表要留有盘点记录，把出库、入库数量统计在盘点表中，体现倒算的过程现倒算的过程2、生物性资产盘点表、机器设备盘点表、房屋建筑物盘点表、土地使、生物性资产盘点表、机器设备盘点表、房屋建筑物盘点表、土地使用权现场勘查表用权现场勘查表u除现金、存货外，其他资产在盘点时需补充现场勘查记录表，记录资除现金、存货外，其他资产在盘点时需补充现场勘查记录表，记录资产的现场勘查状况产的现场勘查状况u盘点表需企业人员、评估师签字，盘点日期与管理类底稿不要矛盾，盘点表需企业人员、评估师签字，盘点日期与管理类底稿不要矛盾，盘点表需留有盘点的记录，特别是设备类资产，不要全部打钩。盘点表需留有盘点的记录，特别是设备类资产，不要全部打钩。u 盘点表需被评估单位盖章确认盘点表需被评估单位盖章确认30中 国 资 产 评 估 协 会China Appraisal Society操作类底稿编制操作类底稿编制-资产基础法资产基础法3、询证函、询证函主要为银行询证函、往来款询证函、存货异地询证函、设备异地存主要为银行询证函、往来款询证函、存货异地询证函、设备异地存放询证函放询证函u询证函可以采用审计或企业的询证函，但必须有核对的记录，如：询证函可以采用审计或企业的询证函，但必须有核对的记录，如：评估人员在询证函复印件上留有评估人员在询证函复印件上留有“与原件核对一致与原件核对一致“的记录，一位评的记录，一位评估师签字确认估师签字确认u询证函需标记评估明细表的序号询证函需标记评估明细表的序号31中 国 资 产 评 估 协 会China Appraisal Society操作类底稿编制操作类底稿编制-资产基础法资产基础法4、银行存款对账单、余额调节表、银行存款对账单、余额调节表u银行对账单需标记评估明细表的序号银行对账单需标记评估明细表的序号u当银行对账单基准日金额与企业银行存款明细账余额不符时，需编制当银行对账单基准日金额与企业银行存款明细账余额不符时，需编制余额调节表。银行余额调节表主要目的是在于核对企业账目与银行账目余额调节表。银行余额调节表主要目的是在于核对企业账目与银行账目的差异，也用于检查企业与银行账目的差错。调节后的余额是该企业对的差异，也用于检查企业与银行账目的差错。调节后的余额是该企业对账日银行实际可用的存款数额。账日银行实际可用的存款数额。32中 国 资 产 评 估 协 会China Appraisal Society操作类底稿编制操作类底稿编制-资产基础法资产基础法5、应收账款（其他应收款、预付账款、预收账款、应付账款、其、应收账款（其他应收款、预付账款、预收账款、应付账款、其他应付款等往来款）替代步骤有关明细帐页及凭证复印件他应付款等往来款）替代步骤有关明细帐页及凭证复印件u期后回款情况，取得期后回款的银行单据期后回款情况，取得期后回款的银行单据u替代测试：以应收账款为例替代测试：以应收账款为例取得应收账款明细账，抽查应收账款明细账借方和贷方发生金额较取得应收账款明细账，抽查应收账款明细账借方和贷方发生金额较大的凭证、合同、单据作为底稿大的凭证、合同、单据作为底稿33中 国 资 产 评 估 协 会China Appraisal Society应收款项操作工作底稿举例应收款项操作工作底稿举例vCZ4-1应收账款询证函回函应收账款询证函回函要求要求:1、评估师发函、评估师发函 2、无法发函情况下，询证函可以采用审计或企业的询证函，但必须、无法发函情况下，询证函可以采用审计或企业的询证函，但必须有核对的记录，如：评估人员在询证函复印件上留有有核对的记录，如：评估人员在询证函复印件上留有“与原件核对一致与原件核对一致“的记录，一位评估师签字确认的记录，一位评估师签字确认 3、询证函需标记应收账款评估明细表的序号、询证函需标记应收账款评估明细表的序号vCZ4-2应收账款替代步骤有关明细帐页及凭证复印件应收账款替代步骤有关明细帐页及凭证复印件要求要求:1、统计期后回款情况，取得期后回款的银行单据、统计期后回款情况，取得期后回款的银行单据 2、取得应收账款明细账，抽查应收账款明细账借方和贷方发生金额、取得应收账款明细账，抽查应收账款明细账借方和贷方发生金额较大的凭证、合同、单据作为底稿较大的凭证、合同、单据作为底稿 vCZ4-3大额款项的购销合同、协议大额款项的购销合同、协议(前前10名名)vCZ4-4收集的坏账申报审批文件。收集的坏账申报审批文件。vCZ4-5评估风险损失综合性分析表评估风险损失综合性分析表34中 国 资 产 评 估 协 会China Appraisal Society操作类底稿编制操作类底稿编制-资产基础法资产基础法1、原材料：因耗用量大，周转速度较快，账面值接近基准日市价，故、原材料：因耗用量大，周转速度较快，账面值接近基准日市价，故按按账面确定评估值。煤、钢材等波动较大的原材料若购入时间距离评估基准账面确定评估值。煤、钢材等波动较大的原材料若购入时间距离评估基准日较远，且波动较大时，按市价评估；废料按市价评估日较远，且波动较大时，按市价评估；废料按市价评估底稿要求：基准日前后的采购合同和发票，且采购价与评估单价一致底稿要求：基准日前后的采购合同和发票，且采购价与评估单价一致2、产成品：评估价值、产成品：评估价值=实际数量实际数量不含税售价不含税售价（1-营业税金及附加率营业税金及附加率-销售费用率销售费用率-营业利润率营业利润率所得税率所得税率-营业利润率营业利润率（1-所得税率）所得税率）r）营业利润率为剔除非正常损益的营业利润营业利润率为剔除非正常损益的营业利润由于产成品未来的销售存在一定的市场风险，具有一定的不确定性，根据由于产成品未来的销售存在一定的市场风险，具有一定的不确定性，根据基准日调查情况及基准日后实现销售的情况确定其风险。其中基准日调查情况及基准日后实现销售的情况确定其风险。其中r对于畅销产对于畅销产品为品为0，一般销售产品为，一般销售产品为50%，勉强可销售的产品为，勉强可销售的产品为100%。底稿要求：评估基准日附近的产成品对外销售合同和发票底稿要求：评估基准日附近的产成品对外销售合同和发票(非关联方至少三非关联方至少三份份)不含税售价要企业盖章确认，且评估师抽样核查基准日前后的不含税售价不含税售价要企业盖章确认，且评估师抽样核查基准日前后的不含税售价35中 国 资 产 评 估 协 会China Appraisal Society3、在产品：对应产成品大幅减值情况下，在产、在产品：对应产成品大幅减值情况下，在产品需考虑减值品需考虑减值底稿要求：拿到成本统计表底稿要求：拿到成本统计表4、发出商品：评估价值、发出商品：评估价值=实际数量实际数量不含税售不含税售价价（1-营业税金及附加率营业税金及附加率-销售费用率销售费用率-营业营业利润率利润率所得税率所得税率-营业利润率营业利润率（1-所得税率）所得税率）r），），r一般取值一般取值30%底稿要求：同产成品底稿要求：同产成品36中 国 资 产 评 估 协 会China Appraisal Society操作类底稿编制操作类底稿编制-资产基础法资产基础法v工程施工企业存货科目采用如下底稿目录工程施工企业存货科目采用如下底稿目录工程施工基准日存货账面值工程施工基准日存货账面值=工程施工成本工程施工成本+工程施工毛利工程施工毛利-工程结算工程结算即基准日尚未向甲方结算的工程款项即基准日尚未向甲方结算的工程款项存货操作工作底稿CZ9存货管理制度(或类似资料)CZ9/1存货抽查表盘点表（需签字盖章）CZ9/2代表性的工程的合同、与甲方的工程结算单、照片CZ9/3已完工尚未结算的工程提供竣工结算报告CZ9/4产成品(库存商品)CZ9-5案例资料评估基准日存货的合同、与甲方对应的结算单、照片CZ9-5-1与工程施工方确认的工程施工的发票、合同、单据CZ9-5-2毛利的确认CZ9-5-3产成品作价表CZ9-5-4非案例资料非案例作价过程CZ9-5-537中 国 资 产 评 估 协 会China Appraisal Society序号合同号项目名称开工日期预计完工日期合同预计总收入开工累计收入工程完工百分比(%)开工累计确认成本开累毛利开工累计实际成本工程结算账面价值评估价值19TD13004天津金湾广场工程2014-102016-12 173,229,139.00 167,183,442.05 96.51%123,370,538.51 43,812,903.54 123,370,538.51 159,513,952.07 7,669,489.98 7,669,489.98 38中 国 资 产 评 估 协 会China Appraisal Society操作类底稿编制操作类底稿编制-资产基础法资产基础法长期股权投资长期股权投资1、展开评估、展开评估长期股权投资评估值长期股权投资评估值=被投资单位整体评估后净资产被投资单位整体评估后净资产持股比例持股比例底稿需参考母公司底稿单独成册底稿需参考母公司底稿单独成册2、未展开评估，取得审计报告或财务报表，对整体评估值影响不大、未展开评估，取得审计报告或财务报表，对整体评估值影响不大长期股权投资评估值长期股权投资评估值=被投资单位审计后净资产（或账面净资产）被投资单位审计后净资产（或账面净资产）持持股比例股比例3、成立时间距评估基准日较近的子公司、成立时间距评估基准日较近的子公司长期股权投资评估值长期股权投资评估值=投资成本，投资成本，净资产为负数，一般是企业筹建期发生的费用引起，评估不会确认其减净资产为负数，一般是企业筹建期发生的费用引起，评估不会确认其减值，除非企业确定是投资失败引起值，除非企业确定是投资失败引起相关子公司底稿放入母公司长期股权投资相关子公司底稿放入母公司长期股权投资CZ1539中 国 资 产 评 估 协 会China Appraisal Society操作类底稿编制操作类底稿编制-资产基础法资产基础法1、车辆行驶证上的车辆类型的经济适用年限可参考、车辆行驶证上的车辆类型的经济适用年限可参考机动车强制报废标准规定机动车强制报废标准规定2、40中 国 资 产 评 估 协 会China Appraisal Society3、机器设备的询价过程记录不能与评估明细表、机器设备的询价过程记录不能与评估明细表评估单价冲突评估单价冲突41中 国 资 产 评 估 协 会China Appraisal Society房屋建筑物类操作工作底稿房屋建筑物类操作工作底稿v有产权瑕疵的房屋建筑物需拿到企业关于权属有产权瑕疵的房屋建筑物需拿到企业关于权属的说明的说明v现场勘察表现场勘察表(有明细表序号、评估人员签字、有明细表序号、评估人员签字、案例单独标识）案例单独标识）v房屋建筑物盘点表（有评估人员签字房屋建筑物盘点表（有评估人员签字,企业盖企业盖章），要有盘点记录章），要有盘点记录v可比案例照片要放入底稿可比案例照片要放入底稿v土地使用权照片上要有评估人员合影土地使用权照片上要有评估人员合影42中 国 资 产 评 估 协 会China Appraisal Society无形资产操作底稿无形资产操作底稿一、权属如何核实一、权属如何核实二、无形资产收益预测二、无形资产收益预测三、无形资产质押三、无形资产质押/出资出资43中 国 资 产 评 估 协 会China Appraisal Society无形资产操作底稿无形资产操作底稿-权属如何核实权属如何核实-专利专利专利的专利的4个法律状态个法律状态1、申请、申请/公告：主要包括申请、受理、初审合公告：主要包括申请、受理、初审合格、格、实审实审、公告等步骤、公告等步骤2、授权授权：指经过审查决定授予专利权，授权后：指经过审查决定授予专利权，授权后才有专利号，专利号是唯一的才有专利号，专利号是唯一的3、无效、无效/终止：由于出现某些特殊情况，专利终止：由于出现某些特殊情况，专利被主管部门宣告无效，如：未按照规定缴纳专被主管部门宣告无效，如：未按照规定缴纳专利维持费或专利期届满利维持费或专利期届满4、恢复恢复：根据专利法实施细则第六条规定，可：根据专利法实施细则第六条规定，可向专利局申请恢复专利向专利局申请恢复专利专利证书只是是专利发证时的权利状态专利证书只是是专利发证时的权利状态44中 国 资 产 评 估 协 会China Appraisal Society无形资产操作底稿无形资产操作底稿-权属如何核实权属如何核实-专利专利专利的两个专业词汇专利的两个专业词汇1、专利检索报告、专利检索报告发明专利强制要求，实用新型没有强制要求发明专利强制要求，实用新型没有强制要求2、专利登记簿、专利登记簿国家专利局登记专利权属的簿国家专利局登记专利权属的簿45中 国 资 产 评 估 协 会China Appraisal Society无形资产操作底稿无形资产操作底稿-权属如何核实权属如何核实-专利专利1、发明专利的评估、发明专利的评估1）一般许可）一般许可/转让：专利证书转让：专利证书+专利维持费缴专利维持费缴纳凭证纳凭证+网站查询网站查询+必要的披露必要的披露2）出资、与上市公司交易、质押、诉讼：专利）出资、与上市公司交易、质押、诉讼：专利证书证书+专利登记簿副本专利登记簿副本+专利维持费缴纳凭证专利维持费缴纳凭证+网站查询网站查询+必要的披露必要的披露46中 国 资 产 评 估 协 会China Appraisal Society无形资产操作底稿无形资产操作底稿-权属如何核实权属如何核实-专利专利2、实用新型专利的评估、实用新型专利的评估1）一般许可）一般许可/转让：专利证书转让：专利证书+专利维持费缴专利维持费缴纳凭证纳凭证+网站查询网站查询+必要的披露必要的披露2）出资、与上市公司交易、质押、诉讼：专利）出资、与上市公司交易、质押、诉讼：专利证书证书+专利登记簿副本专利登记簿副本+专利维持费缴纳凭证专利维持费缴纳凭证+网站查询网站查询+检索报告检索报告+必要的披露必要的披露47中 国 资 产 评 估 协 会China Appraisal Society无形资产操作底稿无形资产操作底稿-权属如何核实权属如何核实-专利专利3、外观设计的评估、外观设计的评估1）一般许可）一般许可/转让：专利证书转让：专利证书+专利维持费缴专利维持费缴纳凭证纳凭证+网站查询网站查询+必要的披露必要的披露2）出资、与上市公司交易、质押、诉讼：专利）出资、与上市公司交易、质押、诉讼：专利证书证书+专利登记簿副本专利登记簿副本+专利维持费缴纳凭证专利维持费缴纳凭证+网站查询网站查询+必要的披露必要的披露48中 国 资 产 评 估 协 会China Appraisal Society无形资产操作底稿无形资产操作底稿-权属如何核实权属如何核实-专利专利特别说明特别说明评估师负有对被评估专利权属进行核实的责任评估师负有对被评估专利权属进行核实的责任49中 国 资 产 评 估 协 会China Appraisal Society无形资产操作底稿无形资产操作底稿-权属如何核实权属如何核实-专利专利v专利的介绍以专利的介绍以专利权利要求书专利权利要求书为准为准v一般只看权利要求一般只看权利要求1，其特征为，其特征为xxxx50中 国 资 产 评