物业人员管理制度.doc

物业人员管理制度

    为加强小区管理，严明纪律，发挥效益，创一流服务质量，特制定以下行为规范：
    1、工作人员应以认真负责的态度，严谨务实的作风做好本职工作，办公讲求效率；
    2、员工应自觉遵守公司各项规章制度，严格执行劳动纪律，上班不迟到，不早退，不准中间私自离岗，外出办公说明去向；
    3、讲究礼貌，注重仪容。员工服装庄重、大方、整洁；
    4、保持办公环境优美清洁，不得随意丢弃杂物；
    5、爱护公共财物，节约用水用电；
    6、重视防水、防盗和安全生产；
    7、办公时间要保持肃静，不准串岗聊天嬉闹，高声喧哗和争吵；
    8、接待客户时，要做到热情周到，细心听取客户意见
物业管理部经理岗位职责: 
    一、热爱本职，忠于职守；自觉遵守国家法律、法令，熟悉有关物业管理的法规和政策，负责贯彻实施公司各项指令和有关规章制度，传达上级下发的各类文件；
    二、牢固树立“业主至上，服务第一”的服务宗旨和“忠诚公司，爱岗敬业”的职业道德；
    三、熟悉掌握所管辖物业小区房屋、建筑物的情况，详细了解使用人和产权人基本情况；
    四、认真做好日常性的工作检查，坚持抓好抽查、巡视制度，能真正做到敢抓敢管；
    五、团结和带领部门员工圆满完成公司交办的各项任务指标，充分激励和调动职工的工作热情；
    六、制定部门阶段性工作计划并组织实施，定期检查计划落实情况；
    七、协调各部门关系，对部门问题进行及时认真处理，领导部门员工管理好小区；
    八、负责定期向小区业主委员会汇报工作；
    九、领导交办的其他工作。
物业管理员岗位职责
    一、负责辖区物业日常管理工作；
    二、做到每日进行巡视，对水、电、气等公共设施的供给、运作情况和服务情况随时检查掌握，发现问题及时解决处理；
    三、贯彻落实各项管理规定，巡查辖区住户，对违反规定的行为及时制止，并作相应处理；
    四、落实各项防患措施，对辖区内发生重大事故或超出本岗位处理权退职的事件应立即（当天内）向部门经理报告；
    五、每月不定期地组织对水、电、气、房屋、公共设施和辖区环境的综合性检查，认真听取意见，及时解决问题；
    六、与业主保持密切联系，及时处理或反映业主的投诉意见，会同相关人员，检查落实，并向当事人反馈处理意见或结果；
    七、熟悉辖区入住业主的情况，掌握辖区各种配套设施的运行情况，认真、及时替业主排忧解难；
    八、遵章守纪，认真完成领导交办的其它工作。
保安队长岗位职责
    一、热爱本职，自觉遵守国家法律、法令和有关政策，遵守公司各项规章制度。并组织保安员认真学习国家的法律、法规；
    二、牢固树立“业主至上，服务第一”的服务宗旨和“忠诚公司，爱岗敬业”的职业道德；
    三、主持保安部门的工作，安排、组织好保安人员的值班、巡视工作，向物业管理部经理负责；
    四、负责保安部门的年度和日常工作计划，检查并督促实施；
    五、组织保安人员的政治和业务学习、训练并严格管理；
    六、熟悉各小区各门点、重点保卫部位，并随时巡查保安工作；
    七、公司、物管部门或地方相关部门临时交办的工作任务。
保安员岗位职责 
    一、热爱本职，自觉遵守国家法律、法令，负责小区的安全保卫工作，保障小区物业管理工作的顺利进行；
    二、恪尽职守，有高度的事业心和责任感，对治安安全保卫工作要有敏感性，认真负责地做好区内安全保卫工作。
    三、维持小区内区域的正常工作秩序，维护区内治安秩序，消除隐患于萌芽状态，防患于未然。
    四、加强对区内重点部位的治安防范，加强防火防盗活动，对违反治安条例的行为，查清事实，收集证据向公司或公安机关报告；
    五、对进出车辆和停放车辆要严格管理，统一指挥，严禁乱停乱放，严禁贮装易燃易爆危险品的车辆进入小区；
    六、配合领导做好值班和交接班工作，认真履行门卫职责。
    七、妥善保管好配发的安保器械，不得丢失和擅自使用。
    八、保安人员应做到：
　　①服务领导，听从指挥，加强组织纪律性，遇事勤请示、报告；
　　②坚守岗位、恪尽职守，不脱离睡岗、不闲聊；
　　③明辨是非，保持警惕，遇到复杂问题，多思多想，对周边情况仔细观察；
　　④遵守制度，文明服务，注意工作方法，着装整洁、态度和气；
　　⑤坚持原则，机智灵活，做到反映情况快，解决问题快。
　　⑥不得超越法律私设公堂、打骂、搜身、体罚、拘留，不能触犯个人隐私权；
　　⑦完成物管部领导和保安队长临时交办的其他任务。 　　
保洁员岗位职责
    保洁员在物业管理部经理的领导下，负责本小区的环境卫生清扫、保洁工作，主要职责如下：
    一、小区的道路、停车场、广场、绿地等公共场所每天清扫二遍；楼道每日清扫一遍，每周拖一次；楼梯扶手每日擦洗一遍；共用部位玻璃每周擦拭一次；路灯、楼道灯每月清洁一次；及时清除道路垃圾、积水；定期清洗二次供水水箱，定时检测水质。
    二、当班时间责任区内垃圾、杂物等，必须做到随收随清，保持责任区的卫生；
    三、蚊虫消杀：公共场所每周二次，重点是垃圾桶。雨水井、污水井、绿化槽等处；
    四、维护责任区内卫生，劝阻和制止不卫生、不文明的现象和行为；
    五、发现异常情况或需维修事项及时向主管汇报；
    六、完成部门经理交待的其他任务。
保安工作管理制度: 
    第一条  仪容、仪表
    1、保安人员上岗时间内要求服装整洁，当班期间严禁喝酒。
    2、保安人员上岗时间要提高警惕，集中注意力，举止端庄，处理问题要认真分析、果断、公平。
    3、保安人员不准留长头发、胡须、长指甲，违者将给予通报批评，限期改正。
    第二条  执勤部分
    1、日常工作做到文明值勤，礼貌待客，严格把关，一丝不苟。
    2、在值班时间内必须坚守岗位，不得与闲杂人员聊天，违者罚款10.00元。
    3、上班期间严禁睡岗，违者罚款50.00元，如离岗睡觉的，除罚款50元外，当班作旷工处理。
    4、遇到突发事件，经警必须迅速赶赴现场，沉着、冷静、准确地向有关领导报告。对遇到异常情况不妥善处理又不及时汇报者，视其情节轻重和影响大小给予必要的处分。
    5、保安应保持门卫室干净整洁及大门口卫生区域的卫生。
    6、保安人员用餐时必须有人替岗，不得空岗用餐。
    7、按规定经常巡视小区重点位置（如配电房、存车处、围墙周边等），发现可疑的人要查问清楚，防止发生意外事故。
    8、外来车辆进出小区时，均需停车接受登记或检查，如载有物品，需由业主陪同说明后始准放行。
    9、保安未经领导批准，不准擅自调换值班时间。
    第三条  考勤处理方法
    1、做到不迟到、不早退，不中途外出，如违反的，迟到15分钟以下的罚款5.00元，迟到16-30分钟罚款10.00元，迟到超过半小时的，除罚款10.00元外，只记半天出勤。若因迟到而索性不上班者，一概按旷工处理。
    2、请假必须在事前办理书面审批手续，除非特殊情况不准别人代请或通过电话请假。
    3、病假必须有医院证明，由物业管理部经理批准，并将病假条附在当月考勤表上，方可作病假处理。
    4、按时交接班，交接班时要详细填写值班记录，交接人必须签字。
    5、严格遵守保密制度，不许泄漏小区安全重点防范部位及保卫人员编制等相关情况。
卫生保洁员收集垃圾管理规定： 
    为保证小区内业主良好的生活环境，特对收集垃圾制定以下管理规定：
    1、保洁员每天7：00到岗，先将整个小区外位保洁一遍，将路面上残留的纸屑、烟头等杂物清扫一遍；
    2、保洁员在8：00之前，将各楼道垃圾收集完毕并及时运到清运站，注意收集垃圾时保持安静，不得大声喧哗；
    3、垃圾清运后继续将小区内卫生保洁，做到日产日清，内墙和地面保持干净，无乱画、乱贴标语广告等，保证周围环境整洁，无垃圾杂物；
    4、每日将垃圾车停放地周围进行消杀，以防细菌、昆虫繁殖； 
卫生保洁员日常作业要求：
    为让保洁员明确岗位范围、职责、要求，特制定以下作业要求：
    一、住宅楼：
    1、楼层内垃圾每日至少清理两次，清理垃圾时注意检查垃圾袋有无破损，是否有垃圾污水漏出等；
    2、每日至少清扫一次楼层，保持楼梯边角无明显尘沙、杂物，楼梯扶手干净明亮；
    3、楼层如有大杂物，各种指示牌脱落等问题要及时上报并记录；
    4、每日擦拭内容包括：扶手、消防栓、各种装饰牌、指示牌、各类电板、业主房门、感应器、栏杆、电梯门、楼道玻璃窗、以及各类凹凸槽、信报箱等；
    5、清晨清扫时要轻手轻脚，以免噪音过大引起业主投诉；
    6、装修楼层勤拖洗，保证每天拖洗四次地面，遇装修不关门者及时报告领导；
    7、楼层栏杆每日必须细心、全面用拧干水的毛巾擦拭干净；
    8、窗台玻璃要求干毛巾擦拭，无明显污迹，无毛巾脱落物沾附；
    9、各类清洁工据用好后要摆放整齐有序，不允许随意丢放。
    二、小区环境卫生
    1、每天保持小区内环境卫生的整洁、清爽；
    2、区内道路及绿植草坪内无明显白色垃圾；
    3、区内宣传牌内无用信息清理与打扫；
    4、休闲用排椅和健身器材始终保持清洁；
    5、垃圾车停放在规定地点，不得随意停放，并注意防止垃圾的丢漏，垃圾应及时送处理站。
其中专业理论知识内容包括：保安理论知识、消防业务知识、职业道德、法律常识、保安礼仪、救护知识。作技能训练内容包括：岗位操作指引、勤务技能、消防技能、军事技能。
二．培训的及要求培训目的
安全生产目标责任书
为了进一步落实安全生产责任制，做到“责、权、利”相结合，根据我公司2015年度安全生产目标的内容，现与财务部签订如下安全生产目标：
一、目标值：
1、全年人身死亡事故为零，重伤事故为零，轻伤人数为零。
2、现金安全保管，不发生盗窃事故。
3、每月足额提取安全生产费用，保障安全生产投入资金的到位。
4、安全培训合格率为100%。
二、本单位安全工作上必须做到以下内容：
1、对本单位的安全生产负直接领导责任，必须模范遵守公司的各项安全管理制度，不发布与公司安全管理制度相抵触的指令，严格履行本人的安全职责，确保安全责任制在本单位全面落实，并全力支持安全工作。
2、保证公司各项安全管理制度和管理办法在本单位内全面实施，并自觉接受公司安全部门的监督和管理。
3、在确保安全的前提下组织生产，始终把安全工作放在首位，当“安全与交货期、质量”发生矛盾时，坚持安全第一的原则。
4、参加生产碰头会时，首先汇报本单位的安全生产情况和安全问题落实情况；在安排本单位生产任务时，必须安排安全工作内容，并写入记录。
5、在公司及政府的安全检查中杜绝各类违章现象。
6、组织本部门积极参加安全检查，做到有检查、有整改，记录全。
7、以身作则，不违章指挥、不违章操作。对发现的各类违章现象负有查禁的责任，同时要予以查处。
8、虚心接受员工提出的问题，杜绝不接受或盲目指挥；
9、发生事故，应立即报告主管领导，按照“四不放过”的原则召开事故分析会，提出整改措施和对责任者的处理意见，并填写事故登记表，严禁隐瞒不报或降低对责任者的处罚标准。
10、必须按规定对单位员工进行培训和新员工上岗教育；
11、严格执行公司安全生产十六项禁令，保证本单位所有人员不违章作业。
三、 安全奖惩：
1、对于全年实现安全目标的按照公司生产现场管理规定和工作说明书进行考核奖励；对于未实现安全目标的按照公司规定进行处罚。
2、每月接受主管领导指派人员对安全生产责任状的落
其中专业理论知识内容包括：保安理论知识、消防业务知识、职业道德、法律常识、保安礼仪、救护知识。作技能训练内容包括：岗位操作指引、勤务技能、消防技能、军事技能。
二．培训的及要求培训目的
安全生产目标责任书
为了进一步落实安全生产责任制，做到“责、权、利”相结合，根据我公司2015年度安全生产目标的内容，现与财务部签订如下安全生产目标：
一、目标值：
1、全年人身死亡事故为零，重伤事故为零，轻伤人数为零。
2、现金安全保管，不发生盗窃事故。
3、每月足额提取安全生产费用，保障安全生产投入资金的到位。
4、安全培训合格率为100%。
二、本单位安全工作上必须做到以下内容：
1、对本单位的安全生产负直接领导责任，必须模范遵守公司的各项安全管理制度，不发布与公司安全管理制度相抵触的指令，严格履行本人的安全职责，确保安全责任制在本单位全面落实，并全力支持安全工作。
2、保证公司各项安全管理制度和管理办法在本单位内全面实施，并自觉接受公司安全部门的监督和管理。
3、在确保安全的前提下组织生产，始终把安全工作放在首位，当“安全与交货期、质量”发生矛盾时，坚持安全第一的原则。
4、参加生产碰头会时，首先汇报本单位的安全生产情况和安全问题落实情况；在安排本单位生产任务时，必须安排安全工作内容，并写入记录。
5、在公司及政府的安全检查中杜绝各类违章现象。
6、组织本部门积极参加安全检查，做到有检查、有整改，记录全。
7、以身作则，不违章指挥、不违章操作。对发现的各类违章现象负有查禁的责任，同时要予以查处。
8、虚心接受员工提出的问题，杜绝不接受或盲目指挥；
9、发生事故，应立即报告主管领导，按照“四不放过”的原则召开事故分析会，提出整改措施和对责任者的处理意见，并填写事故登记表，严禁隐瞒不报或降低对责任者的处罚标准。
10、必须按规定对单位员工进行培训和新员工上岗教育；
11、严格执行公司安全生产十六项禁令，保证本单位所有人员不违章作业。
三、 安全奖惩：
1、对于全年实现安全目标的按照公司生产现场管理规定和工作说明书进行考核奖励；对于未实现安全目标的按照公司规定进行处罚。
2、每月接受主管领导指派人员对安全生产责任状的落