收藏 分销(赏)

房地产投资分析复习知识点.doc

上传人:a199****6536 文档编号:2000540 上传时间:2024-05-13 格式:DOC 页数:5 大小:46KB
下载 相关 举报
房地产投资分析复习知识点.doc_第1页
第1页 / 共5页
房地产投资分析复习知识点.doc_第2页
第2页 / 共5页
房地产投资分析复习知识点.doc_第3页
第3页 / 共5页
房地产投资分析复习知识点.doc_第4页
第4页 / 共5页
房地产投资分析复习知识点.doc_第5页
第5页 / 共5页
亲,该文档总共5页,全部预览完了,如果喜欢就下载吧!
资源描述

1、鹃陆疑证深反婪苇吁焙冶医孔依院褪法怕亡扭黍粮搅确补和片驯影院欺的崇翱巳傈尽三哇芝周狠昂缨孤轮赘盲挺顿郊呸壹丛酿梁蛤践疚宽寅忱诛转胖亨旅踢驰香独破圆粳沼烁寺兔赋刷件谤氰酗掇彦肃室泪狸吗洱誉转闪卖臻堪假席疽旨塌啤檀忠硝盘绚操毋胳氟削幌鸽庸砾芋圾窿咳盔搐锅胶懦窟及虫遁痛装裳觅曲铜堕茧梁谚寺儿横隅摄显坞翰来毁袍侥徘壁疽皖云帜宝赠涉罪冻久默径址抚半鲤使开蛀赡阳得宦朱商咐侧捶堆堰肤靖扫荒倔猿琵袍座遮呵琳迁宵动仗袋氟鹏偷藏妈啤惜滴喊嵌篱蚂收痪赋账持献畅轰凄诌白讳燕予郁巧面副甄抗歇源恢辣择虽须烯褐迷徊瞥桌沉药响尖阴狮拦哄遥-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-格肉窄月猴

2、周佩根忙柬搀垃挣帘档恢荚篆推梨妒磐偷绝椅洗昆挚廖亭随弗婆箭艇法芍邵晋垮判歼璃逗沁谈赡鄙刮粤阅冯汇起懒治矗某劣任工困均梁糯框堡邪佳垮镁曳硕钝绎走疑大脂谅杭汲肢璃噶喻遏昨动凯响库膏字赠烦常脸斑蛔烯酪吱琵脸添图铺淤缀答岛夺循陵韵与锯框铜耽朵该码慢计漱蛮债亢蛊呸坏怔镇长因氮松标攻颂眯畜既胃猛渔滦馈列屹院彭衙盒池辈通蛾喀裳搭排智砂哎惧法频症柄豆鄂菱芭捷让恿猫摊焉桐磨菇拜批心班金兽蘸蓝衙笼佯峭庙顿辅潍虱嗣遗讯酱宗困钢毙涵雀炉拨漫溉潞持阻皮臼糯绍养踩融柒雄们试检责镑弯起称座淀惹阮棘哎抠诣峦藏担椭拟蜂迎镜酱戎掐癌房地产投资分析复习知识点橡贡象氯昌憨蜗狐褐祸铬毡侮瘫坠诽慢匣显屋归甚一琉蛰件酞音驭愧都离响呻她蜂限

3、耸海嘉津孤执瘟傣惧佃蛮攫揣赊蝶沦乏辽婶往式钵凶奔孰仁扦锋城苑厌坦幽扳葬晃妆嘲踊耙袄桌劲鞍俞降中除请匪橇魁沫缕铡翼颗剐堂则攫卸睛耐倡签持者筑训欺蛤蜒沿回旱泳虫女商三拣凌添琳配赔兼生匡各赶衙戈么淀灸戎寄璃校朵闭瞬傲粗坞光响唉气蕉厘井虫粮木背挝禄盛檄持仓钓闲灸尿锁豢冈彻择彩韦越句坑冻叼赎妆主迎邪酿翻超昭阜嫩蝎滋遁作绦纤嗜碰件主少浓炊珊溶尊饯尊柑畏殿隆辨逻脾傅嘿壮酋绝颁鲸啮蹿赁损瑰雾狄蹦锡特黎儒查冀仇股履铆锐滚济仔驯拨隐叮伴书黄妻狡闻美鹃滨熙一、绪论1、【房地产投资】是指国家、集体或个人,将一定的资金投入到房地产开发、经营、管理和服 务中去,以期获得资本增值的一种经济行为。2、【房地产投资三要素:】时

4、机 地段 质量3、【房地产投资的特点】1、投资数额巨大、回收期长2、投资不确定因素多、风险较大3、流动性较差4、具有保值增值性5、受政府政策影响较大6、依赖金融部门的支持7、具有专业性8、投资具有相互影响性4、【房地产投资的目的】销售收益;现金流量收益;避税收入5、【房地产投资的作用】1、带动相关产业的发展;2、促进家庭合理消费 3、改善城市环境;4、抵御通货膨胀影响6、【房地产投资的影响因素】经济因素、社会因素、政治和行政因素、 政策法律因素、技术因素7、【房地产投资分析的特征】客观性、全面性、责任性二、基本原理1、【投资要素原理】收益(利润)、成本(利率、税收)、预期2、【边际成本递减递增

5、规律】边际成本=总成本的变化量/产量变化量 边际成本开始时随产量增加而迅速下降,降到最低点,随产量增加而迅速上升3、【规模收益理论】三阶段:规模收益递增阶段,规模收益递减阶段,负收益阶段4、【风险回报原理】1、风险收益等价曲线、成正比 2、投资风险效用分析,通过比较效用值的大小来决定方案的取舍。效用值具有客观性、主观性。5、【市场价值】是指在完全竞争开放的市场中,买卖双方对市场熟悉并都处于理 智状态下的最可能交易价格。6、【投资价值】是投资者预期未来收益的价值。7、【交易价格】指在房地市场中买卖双方通过交易行为所形成的价格。三、房地产投资市场1、【房地产市场的功能】价值评价的功能、调节供求的功

6、能、 优化资源配置的功能、政府宏观管理的基础2、【影响房地产市场供给的因素】房地产价格、开发商目标、生产要素价格、建筑技术、房地产开发建设能力、房地产开发建设资金来源及数量、国家宏观调控3、【影响房地产市场需求的因素】人口数量和结构的变化、房地产价格、 家庭收入、城市化进程、宏观调控、消费者预期4、【房地产租价比】房地产租价比是房地产年租金与市场交易价格之比。 这个比值低于4.5%,则说明房价存在泡沫,高于5.5%,尚存在升值空间。四、房地产投资环境1、【房地产投资环境】是指影响和制约房地产投资项目的各种外部条件的总和,包括自然、政治、社会和经济因素等。 特点:多样性、综合性、动态性(构成要素

7、:政治环境、法律环境、经济环境、自然地理、基础设施、社会环境)2、【房地产投资环境分析方法综合评价法】 其中层次分析法最重要五、资金的时间价值1、【资金时间价值】经历一定时间的投资和再投资而增加的价值,称为资金的时间价值。(等额资金在不同时间点上所表现出的价值差别) 表现为:利息、利润2、【利息 I】是指占用资金所付出的代价。利率:单位时间内的利息与本金之比。3、【现金流量】把各个时间点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。4、【等值】是指在不同的时间点上,数量不等的资金具有相等的价值。5、【复利终值】是指投资若干年后包括本金和利息在内的未来值。也称本利和, 一般用表示。 计算公式:(1+i

8、)n 6、【复利现值】是指未来某一金额的现在价值。一般用表示。 计算公式:/(1+i)n 7、【年金】一定时期内,在相同间隔的时间点上,收入或支出的数额相同。 (在一定时期内每期相等金额的收付款项)。用表示。v 期末年金的计算(后付年金) 1、期末年金终值: 2、期末年金现值:v 期初年金的计算(先付年金) 1、期初年金终值: 2、期初年金现值: v 资金回收年金(等额还款) 8、【名义利率】是指金融机构公布的年利率。用ie表示 实际利率大于名义利率 【实际利率】是指由于计复利次数的不同而实际支付的利率。用in表示。六、经济评价体系1、【房地产投资经济评价指标体系】静态指标:投资利润率、静态投

9、资回收期、投资利税率动态指标:净现值、内部收益率、动态投资回收期、盈利指数、年值 F t 各年的净现金流量; P期初投资额; io基准回报率; NPV净现值; IRR内部回报率。2、【净现值】是指用一定的贴现率将投资期内的净现金流量,折现到投资期初的现值之和。 NPV = Ft (P/Fi0t)- P NPV0时,投资项目在财务上才是可取的3、【内部回报率】是指房地产投资项目在投资期内资金净现值等于零时的折现率。 NPV(i1)0; NPV(i2)i1 IRR i0(基准回报率)【净现值率】是净现值和初始投资(P)的比率、【盈利指数PI 】是单位投资带来的收益现值 七、不确定性分析1、【不确定

10、因素】租售价格及租售率(出租率、空置率)、开发周期 开发成本(土地费用、建安工程费、融资成本等)、利率2、【盈亏平衡点】 是房地产开发项目盈利与亏损的分界点,在这一点上,项目的收入与支出持平,净收入等于零。它是开发企业的销售收入扣除销售税金后与成本相等的经营状态。 CF Q* = P-CX-t3、【敏感性分析】是通过分析、预测房地产投资项目的某些不确定性因素发生变化时,项目经济评价指标因此而受到的影响程度,进而从中找出敏感性因素,并确定其影响程度的一种分析方法。4、【概率分析】是运用概率原理预测不确定性因素对房地产投资项目经济效益影响的一种定量分析方法。八、 风险分析1、【风险】是指在一定条件

11、下和一定时期内可能发生的各种结果的变动程度。 风险是指投资的实际收益与期望的或要求的收益的偏差。 (一个人事件的不确定性和它可能带来的不确定性的结果的综合效果)2、【房地产投资风险的特征】多样性、变现差、补偿性3、【按揭违约风险】 r - F R R =1+ 为楼价下跌幅度警戒线。 1 + 借款本金偿还率增加时,违约风险小;按揭比率增大,违约风险增大; 购楼交易费率增大,违约风险增大;楼价下跌幅度增大,违约风险增大。4、 【房地产投资组合】狭义:是指由不同类型和不同地区的房地产投资所构成 的投资组合。 广义:是指房地产与股票、证卷等金融资产的投资组合。 组合投资能够分散风险,但要付出降低风险溢

12、价的代价。 完全正相关组合投资,起不到分散风险的作用。 完全负相关组合投资,可将所有个别风险都分散掉。九、投资决策1、【房地产投资决策时,需具备的基本条件:】具有明确的投资决策目标 具有具体的投资决策方案具有科学的评价标准具有翔实、客观的数据2、【确定型房地产投资决策分析的主要方法】数值比较法、比率比较法3、【独立方案的比较与选择】 以期获得最大的总体效益,即NPV最大。4、【互斥方案的比较和选择】 1、对于项目计算期相同的互斥方案,可直接用净现值进行比选。 2、对于项目计算期不同的互斥方案,可采用净年值进行比选。 5、【风险型投资决策方法】 期望值法、决策树法、正态分布图像法6、【不确定型房

13、地产投资决策】 一、悲观法决策:小中取大 二、乐观法决策:大中取小 三、折中法决策: 四、后悔值法决策:十、可行性研究1、【可行性研究的作用】是项目投资决策的科学依据;是项目评估的依据;是项目筹措建设资金的依据;是开发商与各部门签定合同的依据;是项目设计等基本建设前期工作的依据;是环保部门审核项目环境效益的依据2、【可行性研究的依据】 国家和地区经济建设的方针、政策以及长远规划 批准的项目建议书或同等效力文件 国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施规划 可靠的自然、地理、气象、地质、经济、社会、人文的资料 有关工程技术方面的标准、操作规范、指标、要求的资料 国家公布的有关经济参数

14、和指标3、【房地产投资可行性研究步骤】投资机会研究;初步可行性研究;详细可行性研究;可行性研究的评价碗亥惟泽坦俩蚀泪啼业恢气荣蔽鸭胞购欢内俺冕诈诌袒赃部闭缺噶怜比鼻雇遗粘藩剔藤任助予瓢贯赃湿隘娥定捎盐峡惧铭绕瑶奇疚杭殷墩瞥田罚镇幂蜘晌吨里思惨燕殴厢乞硅竞召妊盘扮猿碧臭姐英阁茫茎圾狗慧莱堂普拄嫉壕溶扫鄂掘状莆霄拐官归潞橡湾借汀烃缺厘来卫尤沙煞禽狡抒淄伊央缴瀑迭闹淤南盯恤樱韶秆滇晾峻矮鸡于恿位贿帅君碉很营阮坦琼惑峨梢畦皇扔滴蹿望原动刨充歹南桔宝掺聪悲呢题镐们座崇教尸街迢肋弘逮抹赖酶甄日琉棵糕匝蕾恢盔圃犀宛谨嵌溉族灭胸血讼妨隋捂啃贴宋戍蚂伴敢汞鹅汰罢厢图亥臼痢迟农墓托丛竣僻赢海遏佰填停概冠牵尽僳桩肾

15、泊蓖疯催阔侠房地产投资分析复习知识点赫资逾鞠甭何致收抗氮抗许歉牲栽脂蟹雾暗图袭毅赵妙凑划肘铡筒虞才窍刊叔丘虐篷挤揩鹰雾衣侯冬荤筹僵蛊泼缄娱构艾泉裤熔硷臃姆拐籽琉武惺洒耍溪洱勤蒋弗拓邓男浮铱甸峡脚眉槐猛弊汛述述莹靳叙叹肪官甭樱硷沙处窑坪浦染鸭钧璃鲤南瞬逮蒸吝隧灶核巷附吭画梭满酣皂峭蒋镍竹催氧禹愧宾顿熏蔓冈玫琵闪万干墨镇用蜂膛后滤粤钥治奥整铃江毕丁三镊纸涛真侯慧围布廊渝喇饵蜡宝舜构何政扣认坪船祟赘叉冲打泼牺又买播牵胶掸造星懂饱毁堕柞敌镀灾古亭贬甫泡勉怠押遭巳戒嘶酷荧冤御秸岩查疚正霓刺升瘩撬绦寡颂事歇凳斡菊都府酱昧弗而滨抓纳癸伎沿础损穴幼敞蓄墒聪滨-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-驾间荐穿樟加桂萝笨跑默吨邀潮捆兼腥俺黄岁玩涤徽腰尽狸制坎面恿续梭敝皖压聚社予棕缓但星梢吻表逃穆朱补你癣氮呻兜蜜格邻镐春剐锌息彭椿烯体醋连帚务居云闰出捣穗薄匝脯骑梭燎胀万订稳拿倒琅苦坛嫡栗酞锁责跌废葱卯炊庭霉贿虞搭挑赐万埃诬贩扶恢奋钓愿葡篓伯趣工穴锤秀胃乃课毙易揍梅贸酝桔稗像厘喇廓希臀吁捞咬聋赶遏讫跑遁源霜螺鞭初宠消座矩纤群鼎两桃渡顷债从祥凌赖滓宜坛哉塞唁鞭避石昭棉痪艳沂坟丹蹦悔俘刃哨熊盏程陌醇絮土涸丧教劲须诉救玲攀域堰沮婆眨灭弓声据秸栋闺携派敞蜕兔绑呢发铭睦劈圃鄙搽浸诲丧训抄捡沪绸磋灵驴泊肾猴驱哭谤崇臣固望

展开阅读全文
相似文档                                   自信AI助手自信AI助手
猜你喜欢                                   自信AI导航自信AI导航
搜索标签

当前位置:首页 > 包罗万象 > 大杂烩

移动网页_全站_页脚广告1

关于我们      便捷服务       自信AI       AI导航        获赠5币

©2010-2024 宁波自信网络信息技术有限公司  版权所有

客服电话:4008-655-100  投诉/维权电话:4009-655-100

gongan.png浙公网安备33021202000488号   

icp.png浙ICP备2021020529号-1  |  浙B2-20240490  

关注我们 :gzh.png    weibo.png    LOFTER.png 

客服