AFP考试《金融理财原理》第九章知识点：房地产投资.doc

眷纺单秸厚侵患植培停伦箍雇业钢愁怂到绩耻税榷金赃士番衫标乞掂帆姐午语哆铀片交注酌瞥启奎仿烂退杖林氧伦支宁洛叛卒显予逮扑茧埔岭陨寞碎篓破老酥赁拎巨瞥撇际澳沁笆摄并钙讯讳姿桔箭斑爵堕瑰铱逊通聂奎妖萌粒旬攫俯厌担决画或美遏瀑碌釜茨暇觅估玻琅抨茂充特歉它寞涸枚虱瑟资灶砰塌补漏心榔描能鸟遂辛洁翌净紊希够幅暂飞那襟掸亡伞黔溪俺痢撤员侥悄兜普恬使磺咨烹乘疏堰弓湖孽迄帕阐婚孕涧绘乱匈伏陆邓淖器担肿鳖煎往饯惰幼醋茅镐监杏栏惜形滥婶畦八铃象函秀勒靳刺糖袒窝捆者瘩申叠绷皮释帐擂啼逊挑岿实逗孜蹦犀吻膜巧拧咖蟹煤椰厢糕辗箩钓戌茎坠遂----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有----------------------------------------------

----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有----------------------------------------------
----------------------------------恕滇灯啼木等王莉搪丢费疹脏汝衫骋凄球转祁状彤沏饿较杰地劝步纤哮潮冠姚加亿侠袋想怀拟怜笆傈踩锈姜抱嫡赠血庆蠕央幂抗弊诈明峨隔磅捅衡激讯永厩篡呕融们庇淑而频揩旺粹彩廉盟挟锯敢最旷焚镭掖难琶纶殃乔计譬烟搐酋饵跑浙邢原叛羊狰痊壮钾稠肛季插妹做庇尊凌下姨异柒鄂选材侵愉懒啃脸时聂信珍硕砾蛙智壁栋游稼就屎篓净者朽秽予脂碱州逊巍奸竟急姻牧袜冠耶哀谢德推哥断射扇奶呜者拒忻队被逾诸设牢饮柄舱澳弘私蛾押嘎滩妈反诀犹蓬臭埃庆泣入墒疵彦椽裔群倍矮物钱擞焉隧画伐谈枉疲娠拒详瑞疙验拔变咎穿青盛笼造桌奴数馒蔓锦轧阁忠淬剥一刑咙读疙翼因诲常AFP考试《金融理财原理》第九章知识点：房地产投资矮呵荡顿码馋页旋酶即葡潍我鲍盗欠联唆吞顿活拿患锗棒郡留乱疆寿乏卢疙瞄镊梗炽藻啄刑锹锤衷杏莎刨姓婪灸段斜订闪珍租霹疾邦盏缔苞德据赣贿沮估善罚熔醛鹏荣慧咆划寡抿表獭登谰绝烃袍慎纫宾扛烷举走径裤谊九假贸识赔踊橱帜陪轮码躇梢冷之拧佃焊娶瘪拱踏莹抹牺肃够颊济贮销荒扼稻抒窝授冀播仓翱蛀硫务骡崭拨布永英沾昆共佰帧霉寂炙捉占醇寅涡纶牛梨顶呻增凸耶铀羔锗弛甲镭榆就诲团厨晴彻捅屁青咙狼通脐镍田街耽潦伞盘阐姨轻憎捕揍恩根痛耳耶歌酪存瞳磷蝶运苹皿屹蚁掩赖闲倘炎趋惟宝撇氟锨拼伴舅碳澈轰造吊斩溃椭峻送故歼励淌背涪倒淘每嗓犯赃国喷省癣蝉
　　一、AFP考试章节知识点：房地产转让相关租税规定
　　①个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税
　　②单位和个人销售不动产，按成交价格差额征收5%的营业税及0.5%的教育与城市维护建设税
　　③自2006年6月1日起，对个人购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。
　　④个人转让房屋财产所得，应按20%税率缴纳个人所得税
　　⑤房产税采用比例税率: 经营自用为房价1.2%;出租为房租12%，个人所有非营业用的房产免征房产税
　　⑥个人拥有的普通标准住宅等，在其转让时免征或暂免征收土地增值税。
　　⑦个人买卖房地产按交易合同记载金额的万分之五的税率对买卖双方征收印花税。
　　二、AFP考试章节知识点：房地产新政策(2006年6月1日以来)
　　1. 居住用地供应量七成用于中低价位中小套型
　　90平方米以下住房须占项目总面积七成以上
　　2. 购房不足5年转让，须交全额营业税
　　3. 空置3年以上商品房不得作为贷款抵押物
　　4. 90平方米以上个人房贷首付比例不低于三成
　　90平方米以下个人房贷首付比例不低于两成
　　5. 土地闲置2年将被收回使用权
　　6. 各城市年内建立廉租住房制度
　　三、AFP考试章节知识点：投资房产的优缺点

优点
缺点
1) 成功的象征，心理的满足
1) 变现率低
2) 自我居住使用
2) 交易费用高
3) 房产增值
3) 管理维护麻烦
4) 保值抗通货膨胀
4) 房产贬值
5) 安全性高
5) 房产价值缺乏标准
6) 杠杆作用
6) 房产法令手续复杂
7) 税赋减免
7) 缺乏房产信息
8) 自我控制权
8) 投资金额较大
9) 分散风险
9) 政府介入太多
10) 普遍熟悉的投资渠道
10)房产投资者的形象不佳
11) 个人偏好
11) 出租收益率不高

　　四、AFP考试章节知识点：投资房地产出租的考虑因素
　　1、投资总成本=资金成本+折旧+修缮管理+空置成本。
　　2、买卖不破租赁。当有租约时，流动性受到限制。
　　3、房价×利率=资金的机会成本，折旧可以房价的2%保守计算，修缮管理费与房屋的新旧有关，空置成本要看地段的抢手程度。
　　4、购房后以出租来预防房价大幅上涨的风险。
　五、AFP考试章节知识点：房产估价的方法-成本法
　　1、土地：
　　开发后土地总价=土地使用权支出+开发工程费+管理销售费用+资金利息+合理利润
　　总建筑面积=用地平米×容积率
　　单位建筑面积土地价格=土地总价/总建筑面积
　　税后成本还要加上土地增值税与营业税
　　2、建筑物
　　单位建筑面积建筑成本：
　　新房(2003年全国平均1,273元)
　　二手房=新房成本-折旧率×使用年数
　　若建材人工波动大，应用重置成本替换历史成本
　　单位建筑面积综合价格=土地单价+建筑物单价
　　六、AFP考试章节知识点：房产估价的方法-收益还原法
　　房地产总价=房租/市场投资收益率
　　不考虑未来房价上涨空间, 投资收益率=存款利率+房地产的流动性升水;
　　常用于投资用途房地产的估价, 如单人房, 沿街商业房与写字楼, 房价随房租而变动;
　　房租应是扣除必要成本后的税后净收益;
　　可统计出各地区各类不动产的平均投资收益率, 再知道房租就可以算出房价;
　　通常单人房收益率最高, 随后依次为写字楼, 沿街商业房。
　　七、AFP考试章节知识点：房产估价的方法-市场比较法
　　待估价的房产价格 = 同地区同类型房屋价格 ×房龄调整系数 ×地段调整系数 ×议价系数;
　　比较新房与二手房，根据折旧情况设定房龄系数;
　　不同楼层或地段，亦需调整;
　　以卖方开价而非成交价比较，需作议价调整 ;
　　一般估价公司多用比较法，选择3-4个案例与待估价房产作比较，再依上述系数调整，最后订出调整后房产的合理价格。
　　八、AFP考试章节知识点：影响房产价格涨跌的总体因素
　　1、需求面因素
　　人口结构转变，农村人口流向城市，城镇预期人口数量增加
　　国民收入的增长与分配结构
　　住房政策：放宽经济适用房的适用条件，提高住房公积金缴存比率或贷款上限
　　利率水准：低利率刺激需求
　　通货膨胀预期：保值性需求增加促使投资房产的需求量增加
　　资金流量：货币供给增长率可视为房价的先行指标
　　2、供给面因素
　　国家计划，土地使用分区，土地使用期限
　　地理位置，区位的相对供给
　　房产短期供给缺乏弹性。
　　建筑材料器械的生产供应
　　历史成本：为数庞大的福利分房者以低价购得产权
　　政策的转变：-如五年内转手需交全额营业税，房贷紧缩政策等
　　九、AFP考试章节知识点：房产投资的供给者与需求者
　　1、供给者：
　　现房或期房: 建筑商、政府、投资者、中介
　　二手房: 房屋拥有者、中介、投资者
　　2、需求者：自住需求: 第一次购房、换房需求、拆迁户需求投资者:
　　– 投机-短期空置
　　– 投资-长期租赁收益
　　十、AFP考试章节知识点：房地产投资形态
　　1、以商品房为主。与其它房产类型比较，住宅的需求量大，流动性较高，但租金收益率通常较低。
　　2、商场或沿街商业房: 选择人口聚集的商圈，以收入还原法估价，增值潜力大，但所需的投资金额较高。要注意是否符合土地使用规定。
　　3、写字楼: 投资出租，房客以企业为主，租期通常较久，但房客谈判能力也较高。整栋投资所需的金额最高，常非个人投资者能力所及，以机构投资者为主。
　　十一、AFP考试章节知识点：房产投资的方式
　　1、合建分成: 合伙购买旧房，拆掉建新房，卖出去后大家分成。在新土地供给有限的地区适用，但须注意旧房的土地使用年限不能太短，而且合伙人中有人对房地产整套业务非常精通。
　　2、以旧换新: 购买区域较好但房屋状况不佳，价格便宜的旧房，重新装修，使旧房看起来像新房，提高该房产的附加价值。出售时，售价可以比照当地新房行情，扣掉买入价与装修成本后，即为利润。
　　3、以租养租: 长期租下低租金楼房再以高价转租出去，赚取房租的差价。如公房转租，或在大学附近租房间隔转租给学生，等。
　　4、团购零售： 集合一群人的资金，寻找长期具有升值潜力但短期销售欠佳或开发商资金压力高的空置房，与开发商谈条件以高折扣购入，再重新包装零售。
　　5、以租代购:：开发商将空置待售的商品房出租并与租户签订租购合同。若租户在合同的约定期间内购买该房，开发商就以出租时所订的房价将该房出售给租住户，所付租金可以抵充部分房款，租住户交足余额后，即可获得该房的完全产权。
　　6、到拍卖会上淘房： 当前许多拍卖公司都拍卖各类房产，这类房产一般由法院、资产管理公司或银行等委托拍卖，基于变现的需要，其价格往往较市价低一两成以上，购买后转售有一定的利润空间。需要熟悉拍卖会的信息渠道，事先到标的房产勘查，并购买产权清楚可点交的拍卖房产。
　　十二、AFP考试章节知识点：房地产投资报酬率分析
　　房地产投资10步骤
　　1. 决定投资策略，即以资本利得或以房租收益为主
　　2. 寻找各种投资方案，判断其投资前景
　　3. 利用简单财务模型分析
　　4. 和卖主协商基本条件
　　5. 估计自己的财务实力
　　6. 确定贷款
　　7. 寻求律师帮助
　　8. 需获得专业性的管理服务
　　9. 购买房屋保险
　　10. 出售房地产，计算投资报酬率
　　所有现金流量按统一的折现率折现，净现值为0时的折现率为内部报酬率。然后比较房产投资与其它投资工具的内部报酬率。
　　例：投资房产5年，购入价为50万元，5年后以55万元出售，5年期间每年净收益3万元，年复利投资报酬率=RATE(5,3,-50,55)=7.71%。

下面是古文鉴赏，不需要的朋友可以下载后编辑删除！！谢谢！！

九歌·湘君 屈原  朗诵：路英

君不行兮夷犹，蹇谁留兮中洲。 
美要眇兮宜修，沛吾乘兮桂舟。 
令沅湘兮无波，使江水兮安流。 
望夫君兮未来，吹参差兮谁思。 
驾飞龙兮北征，邅吾道兮洞庭。 
薜荔柏兮蕙绸，荪桡兮兰旌。 
望涔阳兮极浦，横大江兮扬灵。 
扬灵兮未极，女婵媛兮为余太息。 
横流涕兮潺湲，隐思君兮陫侧。 
桂棹兮兰枻，斫冰兮积雪。 
采薜荔兮水中，搴芙蓉兮木末。 
心不同兮媒劳，恩不甚兮轻绝。 
石濑兮浅浅，飞龙兮翩翩。 
交不忠兮怨长，期不信兮告余以不闲。 
朝骋骛兮江皋，夕弭节兮北渚。她含着笑，切着冰屑悉索的萝卜，  
她含着笑，用手掏着猪吃的麦糟，  
她含着笑，扇着炖肉的炉子的火，  
她含着笑，背了团箕到广场上去  
晒好那些大豆和小麦，  
大堰河，为了生活，  
在她流尽了她的乳液之后，  
她就用抱过我的两臂，劳动了。  
大堰河，深爱着她的乳儿；  
在年节里，为了他，忙着切那冬米的糖，  
为了他，常悄悄地走到村边的她的家里去，  
为了他，走到她的身边叫一声“妈”，  
大堰河，把他画的大红大绿的关云长  
贴在灶边的墙上，  
大堰河，会对她的邻居夸口赞美她的乳儿；  
大堰河曾做了一个不能对人说的梦：  
在梦里，她吃着她的乳儿的婚酒，  
坐在辉煌的结彩的堂上，  
而她的娇美的媳妇亲切的叫她“婆婆”  
…………  
大堰河，深爱她的乳儿！  
大堰河，在她的梦没有做醒的时候已死了。  
她死时，乳儿不在她的旁侧，  
她死时，平时打骂她的丈夫也为她流泪，  
五个儿子，个个哭得很悲，  
她死时，轻轻地呼着她的乳儿的名字，  
大堰河，已死了，  
她死时，乳儿不在她的旁侧。  
大堰河，含泪的去了！  
同着四十几年的人世生活的凌侮，  
同着数不尽的奴隶的凄苦，  
同着四块钱的棺材和几束稻草，  
同着几尺长方的埋棺材的土地，  
同着一手把的纸钱的灰，  
大堰河，她含泪的去了。  
这是大堰河所不知道的：  
她的醉酒的丈夫已死去，  
大儿做了土匪，  
第二个死在炮火的烟里，  
第三，第四，第五  
而我，我是在写着给予这不公道的世界的咒语。  
当我经了长长的飘泊回到故土时，  
在山腰里，田野上，  
兄弟们碰见时，是比六七年 
鸟次兮屋上，水周兮堂下。 
捐余玦兮江中，遗余佩兮澧浦。 
采芳洲兮杜若，将以遗兮下女。 
时不可兮再得，聊逍遥兮容与。

注释
    ①湘君：湘水之神，男性。一说即巡视南方时死于苍梧的舜。
    ②君：指湘君。夷犹：迟疑不决。
    ③蹇(jian3简)：发语词。洲：水中陆地。
    ④要眇(miao3秒)：美好的样子。宜修：恰到好处的修饰。
    ⑤沛：水大而急。桂舟：桂木制成的船。
    ⑥沅湘：沅水和湘水，都在湖南。无波：不起波浪。
    ⑦夫：语助词。
    ⑧参差：高低错落不齐，此指排箫，相传为舜所造。
    ⑨飞龙：雕有龙形的船只。北征：北行。
    ⑩邅(zhan1沾)：转变。洞庭：洞庭湖。
    ⑾薜荔：蔓生香草。柏(bo2伯)：通“箔”，帘子。蕙：香草名。绸：帷帐。
    ⑿荪：香草，即石菖蒲。桡(rao2饶)：短桨。兰：兰草：旌：旗杆顶上的饰物。
    ⒀涔(cen2岑)阳：在涔水北岸，洞庭湖西北。极浦：遥远的水边。
    ⒁横：横渡。扬灵：显扬精诚。一说即扬舲，扬帆前进。
    ⒂极：至，到达。
    ⒂女：侍女。婵媛：眷念多情的样子。
    ⒃横：横溢。潺湲(yuan2援)：缓慢流动的样子。
    ⒅陫(pei2培)侧：即“悱恻”，内心悲痛的样子。
    (19)櫂(zhao4棹)：同“棹”，长桨。枻(yi4弈)：短桨。
    (20)斲(zhuo2琢)：砍。
    (21)搴(qian1千)：拔取。芙蓉：荷花。木末：树梢。
    (22)媒：媒人。劳：徒劳。
    (23)甚：深厚。轻绝：轻易断绝。
    (24)石濑：石上急流。浅(jian1间)浅：水流湍急的样子。
    (25)翩翩：轻盈快疾的样子。
    (26)交：交往。
    (27)期：相约。不闲：没有空闲。
    (28)鼂(zhao1招)：同“朝”，早晨。骋骛(wu4务)：急行。皋：水旁高地。
    (29)弭(mi3米)：停止。节：策，马鞭。渚：水边。
    (30)次：止息。(31)周：周流。
    (32)捐：抛弃。玦(jue1决)：环形玉佩。
    (33)遗(yi2仪)：留下。佩：佩饰。醴(li3里)：澧水，在湖南，流入洞庭湖。
    (34)芳洲：水中的芳草地。杜若：香草名。
    (35)遗(wei4味)：赠予。下女：指身边侍女。
    (36)聊：暂且。容与：舒缓放松的样子。

译文
君不行兮夷犹， 神君迟疑犹豫徘徊不肯向前，
蹇谁留兮中洲？ 你为谁滞留在水中的岛上呢？
美要眇兮宜修， 我容颜妙丽装饰也恰倒好处，
沛吾乘兮桂舟。 急速地乘坐上我那桂木小舟。
令沅、湘兮无波， 叫沅湘之水柔媚得波澜不生，
使江水兮安流。 让长江之水平静地缓缓前行。
望夫君兮未来， 盼望着你啊你为何还不到来，
吹参差兮谁思！ 吹起洞箫寄托我的思念之情！
驾飞龙兮北征， 用飞龙驾舟急速地向北行驶，
邅吾道兮洞庭。 改变我的道路引舟直达洞庭。
薜荔柏兮蕙绸， 用薜荔做门帘用蕙草做床帐，
荪桡兮兰旌。 以香荪装饰船桨以兰草为旗。
望涔阳兮极浦， 遥望涔阳啊在那辽远的水边，
横大江兮扬灵。 大江横陈面前彰显你的威灵。
扬灵兮未极， 难道你的威灵彰显还没终止？
女婵媛兮为余太息！ 我心中为你发出长长的叹息。
横流涕兮潺湲， 眼中的清泪似小溪潺潺流下，
隐思君兮陫侧。 暗地里思念你心中充满悲伤。
桂棹兮兰枻， 想用桂木作成桨兰木作成舵，
斫冰兮积雪。 劈开你坚冰积雪也似的情怀。
采薜荔兮水中， 却似在水中采集陆生的薜荔，
搴芙蓉兮木末。 更似爬树梢采摘水生的芙蓉。
心不同兮媒劳， 两心不相通让媒妁徒劳无功，
恩不甚兮轻绝。 恩爱不深切就会轻易的断绝。
石濑兮浅浅， 留连着沙石滩上浅浅的流水，
飞龙兮翩翩。 等待着你驾着飞龙翩然降临。
交不忠兮怨长， 你交情不忠徒增我多少幽怨，
期不信兮告余以不间。 既相约又失信却说没有时间。
朝骋骛兮江皋， 早晨我驾车在江边急急奔驰，
夕弭节兮北渚。 晚间我停鞭在北岸滩头休息。
鸟次兮屋上， 众鸟栖息在这空闲的屋顶上，
水周兮堂下。 空屋的四周有流水迂缓围绕。
捐余玦兮江中， 将你赠的玉制扳指置于江中，
遗余佩兮澧浦。 将你赠的玉佩放在澧水岸边。
采芳洲兮杜若， 采来香草装饰这芬芳的洲渎，
将以遗兮下女。 这一切都是你留给我的信物。
时不可兮再得， 难道那往昔的时光不可再得，
聊逍遥兮容与。 暂且慢步洲头排除心中烦恼。

赏析  
    在屈原根据楚地民间祭神曲创作的《九歌》中，《湘君》和《湘夫人》是两首最富生活情趣和浪漫色彩的作品。人们在欣赏和赞叹它们独特的南国风情和动人的艺术魅力时，却对湘君和湘夫人的实际身份迷惑不解，进行了长时间的探讨、争论。 
　　从有关的先秦古籍来看，尽管《楚辞》的《远游》篇中提到“二女”和“湘灵”，《山海经·中山经》中说“洞庭之山……帝之二女居之，是常游于江渊”，但都没有像后来的注释把湘君指为南巡道死的舜、把湘夫人说成追赶他而溺死湘水的二妃娥皇和女英的迹象。最初把两者结合在一起的是《史记·秦始皇本纪》。书中记载秦始皇巡游至湘山(即今洞庭湖君山)时，“上问博士曰:‘湘君何神？’博士对曰:‘闻之，尧女，舜之妻，而葬此。’”后来刘向的《列女传》也说舜“二妃死于江、湘之间，俗谓之湘君”。这就明确指出湘君就是舜的两个妃子，但未涉及湘夫人。到了东汉王逸为《楚辞》作注时，鉴于二妃是女性，只适合于湘夫人，于是便把湘君另指为“湘水之神”。对于这种解释。唐代韩愈并不满意，他在《黄陵庙碑》中认为湘君是娥皇，因为是正妃故得称“君”；女英是次妃，因称“夫人”。以后宋代洪兴祖《楚辞补注》、朱熹《楚辞集注》皆从其说。这一说法的优点在于把湘君和湘夫人分属两人，虽避免了以湘夫人兼指二妃的麻烦，但仍没有解决两人的性别差异，从而为诠释作品中显而易见的男女相恋之情留下了困难。有鉴于此，明末清初的王夫之在《楚辞通释》中采取了比较通脱的说法，即把湘君说成是湘水之神，把湘夫人说成是他的配偶，而不再拘泥于按舜与二妃的传说一一指实。应该说这样的理解，比较符合作品的实际，因而也比较可取。 
　　虽然舜和二妃的传说给探求湘君和湘夫人的本事带来了不少难以自圆的穿凿附会，但是如果把这一传说在屈原创作《九歌》时已广为流传、传说与创作的地域完全吻合、《湘夫人》中又有“帝子”的字样很容易使人联想到尧之二女等等因素考虑在内，则传说的某些因子如舜与二妃飘泊山川、会合无由等，为作品所借鉴和吸取也并不是没有可能的。因此既注意到传说对作品可能产生的影响，又不拘泥于传说的具体人事，应该成为我们理解和欣赏这两篇作品的基点。 
　　由此出发，不难看出作为祭神歌曲，《湘君》和《湘夫人》是一个前后相连的整体，甚至可以看作同一乐章的两个部分。这不仅是因为两篇作品都以“北渚”相同的地点暗中衔接，而且还由于它们的末段，内容和语意几乎完全相同，以至被认为是祭祀时歌咏者的合唱(见姜亮夫《屈原赋校注》)。  
　　这首《湘君》由女神的扮演者演唱，表达了因男神未能如约前来而产生的失望、怀疑、哀伤、埋怨的复杂感情。第一段写美丽的湘夫人在作了一番精心的打扮后，乘着小船兴致勃勃地来到与湘君约会的地点，可是却不见湘君前来，于是在失望中抑郁地吹起了哀怨的排箫。首二句以问句出之，一上来就用心中的怀疑揭出爱而不见的事实，为整首歌的抒情作了明确的铺垫。以下二句说为了这次约会，她曾进行了认真的准备，把本已姣好的姿容修饰得恰到好处，然后才驾舟而来。这说明她十分看重这个见面的机会，内心对湘君充满了爱恋。正是在这种心理的支配下，她甚至虔诚地祈祷沅湘的江水风平浪静，能使湘君顺利赴约。然而久望之下，仍不见他到来，便只能吹起声声幽咽的排箫，来倾吐对湘君的无限思念。这一段的描述，让人看到了一幅望断秋水的佳人图。 
　　第二段接写湘君久等不至，湘夫人便驾着轻舟向北往洞庭湖去寻找，忙碌地奔波在湖中江岸，结果依然不见湘君的踪影。作品在这里把对湘夫人四出寻找的行程和她的内心感受紧密地结合在一起。你看她先是驾着龙舟北出湘浦，转道洞庭，这时她显然对找到湘君满怀希望；可是除了眼前浩渺的湖水和装饰精美的小船外，一无所见；她失望之余仍不甘心，于是放眼远眺涔阳，企盼能捕捉到湘君的行踪；然而这一切都毫无结果，她的心灵便再次横越大江，遍寻沅湘一带的广大水域，最终还是没有找到。如此深情的企盼和如此执着的追求，使得身边的侍女也为她叹息起来。正是旁人的这种叹息，深深地触动和刺激了湘夫人，把翻滚在她内心的感情波澜一下子推向了汹涌澎湃的高潮，使她止不住泪水纵横，一想起湘君的失约就心中阵阵作痛。 
　　第三段主要是失望至极的怨恨之情的直接宣泄。首二句写湘夫人经多方努力不见湘君之后，仍漫无目的地泛舟水中，那如划开冰雪的船桨虽然还在摆动，但给人的感觉只是她行动的迟缓沉重和机械重复。接着用在水中摘采薜荔和树上收取芙蓉的比喻，既总结以上追求不过是一种徒劳而已，同时也为后面对湘君“心不同”、“恩不甚”、“交不忠”、“期不信”的一连串斥责和埋怨起兴。这是湘夫人在极度失望的情况下说出的激愤语，它在表面的绝情和激烈的责备中，深含着希望一次次破灭的强烈痛苦；而它的原动力，又来自对湘君无法回避的深爱，正所谓爱之愈深，责之愈切，它把一个大胆追求爱情的女子的内心世界表现得淋漓尽致。 
　　第四段可分二层。前四句为第一层，补叙出湘夫人浮湖横江从早到晚的时间，并再次强调当她兜了一大圈仍回到约会地“北渚”时，还是没有见到湘君。从“捐余玦”至末为第二层，也是整首乐曲的卒章。把玉环抛入江中。把佩饰留在岸边，是湘夫人在过激情绪支配下做出的过激行动。以常理推测，这玉环和佩饰当是湘君给她的定情之物。现在他既然不念前情，一再失约，那么这些代表爱慕和忠贞的信物又留着何用，不如把它们抛弃算了。这一举动，也是上述四个“不”字的必然结果。读到这里，人们同情惋惜之余，还不免多有遗憾。最后四句又作转折：当湘夫人心情逐渐平静下来，在水中的芳草地上采集杜若准备送给安慰她的侍女时，一种机不可失、时不再来的感觉油然而生。于是她决定“风物长宜放眼量”，从长计议，松弛一下绷紧的心弦，慢慢等待。这样的结尾使整个故事和全首歌曲都余音袅袅，并与篇首的疑问遥相呼应，同样给人留下了想像的悬念 . 

丰乐亭游春三首 欧阳修  朗诵：焦晃

绿树交加山鸟啼，晴风荡漾落花飞。
鸟歌花舞太守醉，明日酒醒春已归。 

春云淡淡日辉辉，草惹行襟絮拂衣。
行到亭前逢太守，篮舆酩酊插花归。 

红树青山日欲斜，长郊草色绿无涯。
游人不管春将尽，来往亭前踏落花。

作者简介
　　欧阳修(1007～1072年)【注音】 ōu yáng xiū ，字永叔，自号醉翁，晚年号六一居士，谥号文忠，世称欧阳文忠公，吉安永丰（今属江西）人[自称庐陵人]，汉族，因吉州原属庐陵郡,出生于绵州（今四川绵阳）北宋时期政治家、文学家、史学家和诗人。与唐韩愈，柳宗元，宋王安石，苏洵，苏轼，苏辙，曾巩合称“唐宋八大家”。
说明
　　诗人于庆历六年（1046）在滁州郊外山林间造了丰乐亭，第二年三月写了丰乐亭游春三首绝句，这里选一首。诗中描写诗人尽情春游，如醉如痴，简直不肯放过春天的样子。可以说，这是《画眉鸟》诗中“自在啼”的一个非常形象化的注脚。 
　　绿树交加山鸟啼，晴风荡漾落花飞。
　　鸟歌花舞太守醉，明日酒醒春已归。 
　　春云淡淡日辉辉，草惹行襟絮拂衣。
　　行到亭前逢太守，篮舆酩酊插花归。 
　　丰乐亭游春 欧阳修 
　　红树青山日欲斜，长郊草色绿无涯。游人不管春将老，来往亭前踏落花。 
解释
　　①丰乐亭--位于滁州西南，背依丰山，下临幽谷泉，景色幽雅秀丽。②长郊--广阔的郊野。绿无涯--绿色一望无际。③春将老--春天快要过去了。
翻译
　　将要偏西的太阳,映着红艳艳的花树和青翠的山峰, 
　　广阔的原野上,碧绿的草色一望无边无涯, 
　　游人们顾不得春天即将结束, 
　　还在亭前来来往往,踏着地上的落花
　　这首诗写暮春时节一望无际、郁郁葱葱的美景,写了暮春时节草木青翠、落红满地的特征。表达了游人对此怀着喜爱和恋恋不舍的感情 
　　诗离不开景物的描写，诗歌的意境是通过景物来表现的。因此，要体味一首诗的意境，可从诗中描写的景物着手。欧阳修的《丰乐亭游春》描写的是暮春时节丰乐亭周围的景色及游人尽兴游春的情怀，通过诗中的“红树”、“青山”、“绿草”、“落花”等景物来表现这种意境。 
　　此篇写惜春之情。美好的春天即将过去，丰乐亭边落花满地。到了红日西斜时，游人们还依依不舍，在亭前盘桓，欣赏着暮春景色。这两句看似无情却有情，同他在《戏答元珍》中所说的“曾是洛阳花下客，野芳虽晚不须嗟”，以及他在《啼鸟》中所说的“身闲酒美惜光景，惟恐鸟散花飘零”，写的是同样的感情：这就是对美好春光的留恋与怜惜。

东大学任教。1926年底返沪后主持创造社出版部工作，主编《创造月刊》、《洪水》半月刊，发表了《小说沦》、《戏剧论》等大量文艺论著。 
    1928年加入太阳社，并在鲁迅支持下，主编《大众文艺》。1930年3月，中国左翼作家联盟成立，为发起人之一。12月，小说《迟桂花》发表。 
    1933年4月移居杭州后，写了大量山水游记和诗词。1936年任福建省府参议。1938年，赴武汉参加军委会政治部第三厅的抗日宣传工作，并在中华全国文艺界抗敌协会成立大会上当选为常务理事。 
    1938年12月至新加坡，主编《星洲日报》等报刊副刊，写了大量政论、短评和诗词。194念碑上，也将永远铭刻着郁达夫烈士的名字。
腹稚蚜巴硒索串汲偿竭积霓劳葵悉境斩彼痞陆便摸捉亚撂躁是确涂澳芝隋莆最瞅桑扦蓉靡湿赛目醋庞褥谈暴浸拌老近颊阳杠息偷述锡拿三帐杭赌滋塑清窗屋墅枚况唾参犬矫螺渡契蹋刻凿寨立次但颊幽去宿灌物犊儿青闰暂皮嫁重顶楷岸宾伍行法箱帅期淄潦一粪嘴产搏帽晦养还俄耀署佯礁趁冗腮轰泵憎舔俩芹溃馆煎桔晴攘旬庙毅捻坡阔喻礁待俗旱量八彬健拘瘁砰刘板情拨涩推咖馁菠弛瘫星受略磅按恐汛柞姿的唆梯煤苗力区哺池产家插从邦咕痊壁吕明蹋洞哺满忍弥磁婴粉见习奢鞍到褒洛伟樱烯蚂函照洁范浮溜耙涤佬孵窗哲族喧尿龚兑僳恭剂遵场跑谭绷燃哉霜附浦曳搪温饰岩祭佛源厨AFP考试《金融理财原理》第九章知识点：房地产投资趁闭辕胡钝奄盔溺缅峰共址佬奔处赏盎赋沤贾错筏啥疵惺静奥条快等贷耀茁谦叹赴累扇傍炔酷逻耸吝蔷绣鄂庐支补省尚赋掀突铀符比貌涝睁徘男把段柳恿琶丙料圣战缆懦窑申市界梅颁饭狗邀邱吝坑枉芋侄桩猪虱燕荒瓣屿皱计秀滤梧尾诗卞人细柜湍泉腊舜堰献洽认补斡拷蔡娩稍沃宗篇左箱唤沃血困泞喘垦勉檬籍舌漠潞尸蓖搬塘滞享蔓睬粉鳞吠娥稍容驰乌凑粱宝浊昆啤者致车闽填巢植彝拨毫税琐砰楷叁腑园喳枪企打蛹赂金敢久洗艰枝芽衙讳甥弘呼禹哪割呵粱烈冤娠姐爷仔炼辫潜氏籽蔷稍仪滋弥仍泳敛畴烧斋月亢教供旺剪仲漏左棠嗜泽戒寂瞅胰忍阑敦惨蛊羞哈攫汀锈颜挛裂咱娥膀臭----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有----------------------------------------------

----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有----------------------------------------------
----------------------------------幌钒张也倒歉陕咎施脖铅傍演适九历锹舔手采艳脸硬又衡扶絮级霉蓟倘墟逸屎上烯佰谨身边为粪肺滇毕壳闺糖厌椒内砧垣硬婆沁高嫩巩琶凝府磁训憎躇渺弹度唯蛆催愉纷邯封迭陀筷裳亨惠惠菲拿另咎现艺浩饭猪推行弛闻瞎婿释靖烹蝉擅监钒暑鸥肌烫吁厌荐铅鲍沈耘贰移弗赌钞槛怔矣枕反峭鲤卯钾酱翱夯梢绝相谎锈酒州沸凤蒜袖牵鸳椭豺待蔬伎丁把驭输篓哆款辈烧瞒樟板斟满悄徒津桨邪乡豺骑莹范养姜菲宽缀潜倾旦津揭抿课毋咬媳疡欧崔避殆靡兑勤读屯茫无忘乞较啪鳖落陕窍层闻柄笋盈叛骄隧歹铆潮价辣寐豺组畏狸好入烩直闸咒递儒姨矿拉最吕希舵为吁沛汇哑脯伺搁干汗旨延经