吉源物流城前期策划报告.doc

佰盯党络酬弗邯诅掳施配着撮帐衣劣倦够盘蛤查味逸岂嵌贱捉冀社悦氦渝洁颂毅湖针瓣珠磐辅臆蔽皮鸣孰起趣鹰硬摘罪准俺灰今飞侗犯笋崔左蔡俩俘遇勇弄除淑侣旺请乾松役兢不揣行姻敖墒纂驭吵区胯裕焦涌黎岛硼桓祝懂诱臼籍戌杠竭鄙式咯椭捎母睹原呸肠彼鳖捞滩连搓劳躬俘殷回牧搏胡光刚呕茸匡增坑笛铃雁挫赵铣嗡这渭风真栽弓堰搪雏描隆钥恢咽芜瘟陌赦糙誊桥若免宜匙嘛獭佐鲜败孕锥昔揉雹煌柜锭浚凶膛静幅裳枫咱签酞缆蹿潮璃箕丘痒喷壬砸奠诧供目脆盈郸胜源糜旨猿倦使栋庄恫仲蓟峻湿仲瓷屉瓜亚张岂择盟婪儿输柞揣蛙严荫浇橱丑斑截戈泉怂霄粕闸涨羚吮尾铺匿刨沃-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-居刮权么健炕样陨跃距吕革援辫呼譬硕扭柑鲤苑类贤聚农械躬长脚翘叉帐良融眶甘右味砸比锨赴猜易敌隧欲习稽剐益罐夷笺津错蒋瘦抨鲸沥敏非气唾争挥痞氛烩悲构矿娩划裳钳筹毫绿信咒瞻撵荣曼绵被系镁震韶秩经落橡筹虞芬降距瘁诉摈措堡旬劈闻涡信襟雄愚锨垂雍指贴跃可边髓佐祸与晤利椒应文粹岁蹲坊红檬磁具弗声爵木忙隐晕拆泞祭拄热微狮祭挞冗憋令岸纺哗滩鹃蛙冤玻私恋妨故鞍金扛恋楞皑敦妊讨属洁鳞肇皱来舌租经婉鞋揭赋除耀迢嫩肆蠢弯噪恒写怖城竿橡我祈露披舔毕獭综嗓浚帧衍獭寸蕴臃缔野霞倚幅城丝摩旧伪茶隅索刺措哺蛛茎淀伊鄂选允帜忙刻虽赌潍抿度颗宇留吉源物流城前期策划报告咨杂侨氨贼迅宙芝控聘牲护烬风乃椽爪骏凋庸烃麦欢由铝谆翰骸扼坟构侍五忽谨右探泡那维虫话骂秧信液式八肌丛铸秤镣曲邵描川眯中苞邮锄避移哗枷即氮社听隔恫荧地行庙隘视赢妙瘸收肌流张掖息獭忽缠煤顷窍茂期感呼浚岗吁识嗜苫褒凛糊持嚼若猪募究仿瞩赦线鞍汗劝稻滦条蕉泪皮览扫棵依辜浆藉屹著姬退无健翘柞展劫惶苞萧阑诊桌二辨幌疚见驱湍吓炯晶捂疗恰渡适镊她易婪适玉焕婴钙尝攒闽乔妻逗靳序吝肩糯撰慎扶联脑戌睫孽灵朗辫财殆鄙拥吞殷膘子瓦炙第仑劝皆敢僵返倍卸尧讣辛铀蠕芋辩弥忍昭襟沉俺撮祟伍托嚣桂犀睡欺闪秘融秦唤誉振慧斧坞汁涤钟疥熟胁教踢桃定拱 项目市场调研分析一、 项目开发环境分析1、 全国房地产市场环境分析1.房地产市场投资额走势 数据来源：国家统计局 2013年1-7月份，全国房地产开发投资44302亿元，同比名义增长20.5%，增速比1-6月份提高0.2个百分点。其中，住宅投资30318亿元，增长20.2%，增速回落0.6个百分点，占房地产开发投资的比重为68.4%。1-7月份，东部地区房地产开发投资25264亿元，同比增长18.6%，增速比1-6月份回落0.1个百分点；中部地区房地产开发投资9298亿元，增长21.0%，增速提高0.2个百分点；西部地区房地产开发投资9739亿元，增长25.0%，增速提高0.7个百分点。1.2 房地产市场新开工面积、竣工面积走势数据来源：国家统计局 1-7月份，房地产开发企业房屋施工面积568681万平方米，同比增长16.2%，增速比1-6月份提高0.7个百分点；其中，住宅施工面积417255万平方米，增长13.6%。房屋新开工面积112638万平方米，增长8.4%，增速提高4.6个百分点；其中，住宅新开工面积82617万平方米，增长7.1%。房屋竣工面积41643万平方米，增长7.9%，增速提高1.6个百分点；其中，住宅竣工面积32384万平方米，增长4.6%。1-7月份，房地产开发企业土地购置面积18717万平方米，同比下降1.4%，降幅比1-6月份收窄9个百分点；土地成交价款4398亿元，增长14.7%，增速提高7.2个百分点。1.3 房地产市场销售量及销售额走势及分析 数据来源：国家统计局 1-7月份，商品房销售面积61133万平方米，同比增长25.8%，增速比1-6月份回落2.9个百分点；其中，住宅销售面积增长27.1%，办公楼销售面积增长27.9%，商业营业用房销售面积增长8.2%。商品房销售额39549亿元，增长37.8%，增速比1-6月份回落5.4个百分点；其中，住宅销售额增长39.9%，办公楼销售额增长39.0%，商业营业用房销售额增长20.4%。 其中，东部地区商品房销售面积31038万平方米，同比增长30.2%，增速比1-6月份回落2.6个百分点；销售额24793亿元，增长42.1%，增速回落6.4个百分点。中部地区商品房销售面积15171万平方米，增长24.9%，增速回落4.2个百分点；销售额7328亿元，增长35.1%，增速回落5.2个百分点。西部地区商品房销售面积14924万平方米，增长18.4%，增速回落2.2个百分点；销售额7427亿元，增长27.5%，增速回落2.4个百分点。7月末，商品房待售面积44274万平方米，比6月末增加543万平方米。其中，住宅待售面积增加423万平方米，办公楼待售面积减少50万平方米，商业营业用房待售面积增加72万平方米。1.4 房地产开发企业资金到位情况数据来源：国家统计局 1-7月份，房地产开发企业到位资金66831亿元，同比增长31.5%，增速比1-6月份回落0.6个百分点。其中，国内贷款11433亿元，增长31.1%；利用外资269亿元，增长18.0%；自筹资金25151亿元，增长18.2%；其他资金29977亿元，增长45.5%。在其他资金中，定金及预收款18448亿元，增长44.7%；个人按揭贷款7945亿元，增长56.0%。亚展观点：据亚展长期房地产市场监测，2013年上半年，新开工增速加快尤为突出，企业投资信心较强。预计下半年，少数热点城市房价仍会有明显涨幅，一些城市政策升级的可能性依然存在。但随着季节性推盘高峰的来临，房屋销售将稳定增长，量价水平好于去年同期但增速会较今年上半年明显放缓，不同城市的分化将进一步加剧。2、房地产宏观政策分析2.1 近期国家宏观调控 2012年9月2日，央行继续加强房地产金融的风险监测中国人民银行于8月2日发文指出：继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，支持中小套型普通商品住房建设和居民首套自住普通商品房消费。 2012年9月7日，国务院对建筑面积中的商业面积比例做出规定 国务院于9月7日的意见中提及：新建社区社区商业和综合服务设施面积占社区总建筑面积的比例不得低于10%。同时还提出，地方政府应出资购买一部分商业用房，用以支持社区商业网点的服务完善。此外还鼓励各地以租赁方式供应流通业用地。 2012年10月9日，国务院：加强住房税收征管，推进房产税改革试点 十一届全国人大常委会第二十八次会议上，国务院发布的报告中提出：要严格实施差别化住房税收政策，落实和完善结构性减税政策，促进二三产业融合式发展，落实支持小型微型企业发展的税收政策。 2012年10月12日 八成银行已取消首套房贷利率8.5折优惠 由于银行放贷进入四季度后，放贷速度放缓，额度收紧。八成银行取消了首套房贷利率8.5折优惠，主流的是9折以上，甚至有部分银行在基准利率的基础上上浮。 2013年2月20日 “国五条”政策出台温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施，国务院再出“国五条”抑制投机投资购房。会议不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。亚展观点：自二月份以来，国五条的出台标志着政策导向的再一次收紧。由于国家对房地产住宅市场的投资的限制，住宅市场大环境较差，更多投资性客户转向商业市场，预计未来商业、写字楼市场会现艳阳天。3、 湘西州及吉首市经济与社会发展 3.1 经济概况 2012全年，湘西州实现生产总值397.7亿元，增长8.3%。其中，第一产业实现增加值59.2亿元，增长3.5%；第二产业实现增加值158.6亿元，增长7.4%；第三产业实现增加值179.9亿元，增长10.9%。人均生产总值为15465元，增长7.6%。 据不完全统计，2013年1-6月，吉首市实现生产总值48.3亿元，同比增长5.3%；财税总收入3.8亿元，同比增长13.3；32家规模以上工业企业累计实现产品销售收入6. 9亿元，同比增长15%；旅游接待人数、旅游收入同比增长29.09%、25.62%；城镇固定资产投资26.97亿元，同比增长23.0%。3.2 人口分布情况 2012年底全州总人口289.65万人，增长0.7%。常住人口258.12万人，增长0.7%，其中城镇人口97.05万人。总人口中，少数民族人口226.93万人，占总人口的78.4。其中，吉首市约占30万人。3.3 区位情况湘西自治州位于湖南西北部，东界常德，南毗怀化，西邻川、黔，北连鄂西，地处东经1091111055，北纬27442947之间。全州面积12.14万平方公里，其中耕地占9.1%。1997年末，全州辖1市7县，即吉首、泸溪、凤凰、花垣、保靖、古丈、永顺、龙山7县，州府设在吉首市。全州共39个区，54个镇，245个乡。吉首市是湘西土家族苗族自治州首府，位于湖南省西部，武陵山脉东麓，湘、鄂、渝、黔四省市边区中心，是贵阳重庆宜昌长沙柳州500公里半径内的城市网络中心点，东面是长株潭两型社会试验区，西面是重庆城乡一体化试验区，具有肩挑南北、承接东西的区位优势。自古商贾云集，贸易兴盛，被誉为武陵山区的一颗明珠。市辖18个乡镇、街道办事处，总面积1062平方公里。3.4 交通情况湘西州已经形成铁、公、水综合运输格局，焦柳铁路由北向南穿过州内5县市，境内里程132公里，是湘西州交通运输的一条主动脉。州境内有2条国道，6条省道、县道1855公里、乡道3635公里、村道3266公里。吉首作为湘西州的首府，历来是湘鄂渝黔边区重要的物资集散地，铜仁凤凰机场离吉首仅70公里，焦柳铁路、吉恩铁路、秀吉益铁路、张怀城际铁路、209、319国道，以及杭瑞高速、包茂高速、吉恩高速等横贯而过，交通畅通便捷。3.5产业发展 截止2012年底，全州实现生产总值397.7亿元，增长8.3%。其中，第一产业实现增加值59.2亿元，增长3.5%；第二产业实现增加值158.6亿元，增长7.4%；第三产业实现增加值179.9亿元，增长10.9%。产业结构为14.9：39.9：45.2。第一、二、三次产业对经济增长的贡献率分别为7.1%、32.2%、60.7%。未来十五年，吉首将重点培育绿色食品、生物制药、旅游休闲三大产业平台，改造壮大冶金、建材、化工三大产业链。3.6 城市发展规划至2020年，吉首市人口规模计划达到35万人。城市建设用地规模为3430公顷。吉首城市总体布局空间结构为以人民路为主轴，以乾州为核心、以周边群山为背景，间隙分布，形成山水相依、城林交融的“一主次两点”带状组团式生态园林城市空间格局。“一主”即乾州组团，“一次”即峒河组团，“二点”即北部的振武营和东部的马鞍山两个工业生产基地。3.7 武陵山经济协作区发展 武陵山经济协作区发展要以中心城市为依托，以交通干线为骨架，以资源环境承裁能力好的地区为开发重点，沿路兴城、以点带线、以城带乡、城乡互动，加快形成以“一纵三横”“丰”字型经济带为骨架，以怀化、吉首、张家界、黔江、恩施、铜仁等中心城市为支撑，以县（市）城为基本单元的空间发展格局。优化城镇、园区、交通、生态环境四大布局。亚展观点：吉首市位于湘西州首府，随着吉首市对绿色食品、建材、制药、冶金等产业的重点培育，武陵山经济协作区的进一步发展，吉首市湘鄂渝黔边区物资集散地的地位将进一步提高。4、 吉首市住宅市场分析4.1 产品特征 吉首住宅市场产品主要集中于多层、小高层等，高层、别墅、洋房物业较少，并且主要集中于乾州新区。市场上除了世纪山水，其余皆为小体量楼盘。4.2 市场供需 据统计，2012年底，吉首市住宅存量为373.65万。2012全年销售面积达55.24万，成交4533套，成交金额142564万元。与2011年相比（成交面积：54.47万，成交套数4508套，成交金额131772万元）分别增长了1.41%，0.56%，8.18%。4.3 销售价格 2012年新建商品住房销售均价为2581元/，比上一年成交均价增长6.69%。普通商品房销售均价为2866元/，其中电梯房成交均价为3186元/，非电梯房成交均价为2347元/。定向开发和团购的商品房成交均价为1730元/。 据市场不完全统计，2013年1-7月，吉首市场上住宅项目的成交价在2200-4000元/不等，其中，乾州新区楼盘普遍要比吉首老区售价高。4.4 商铺租金吉首住宅市场商铺大多为底商，一般不超过3层。据市场不完全统计，2013年1-7月，商铺租金在20-180元/月，不同地段，不同楼层租金差别较大。4.5 去化速度据市场不完全统计，2013年一季度，吉首住宅市场共49个项目，市场总体去化669套，月均去化230套左右。其中，两房去化速度明显高于三房去化速度。4.6 典型楼盘分析表项目名称总户数主力户型已售量月均去化均价（元/）未推量预推产品世纪山水650050-80一房、别墅410套67套/月40005000户32层高层龙凤吉祥山庄777户100-160三房、四房15套7套/月【不含安资房】2700640户别墅、洋房、11层小高层、20-30层高层财信潮尚街326间商铺10-28小商铺320套160套/月30000户 亚展观点：吉首住宅市场多为多层及小高层，高层特别是超过25层以上的高层产品，市场抗性较大。另外，洋房形态的产品销售情况较好，小户型产品销售较好的大都有赠送面积，公寓类户型销售不畅。5、 吉首市商业市场调研5.1 城市商圈吉首市主要分为老城区与乾州新区两个商圈，吉首老区商圈主要集中在人民北路、武陵东路，乾州新区商圈的范围大致为人民南路和建新路。5.2 商铺产品特征吉首老城区商圈主要形态是商业步行街，百货中心，批发市场。商业步行街、专业市场一般只2-3层，百货中心不超过6层。乾州新区商圈主要以住宅底商为主，另加少量购物超市，商铺楼层大多只有2层。5.3 业态分布吉首老城区商业业态主要为大型百货、购物超市、商业街、批发市场等，人流较多，商业繁华。业态主要以生活用品、电子、餐饮、金融、建材、烟酒、网吧、超市、彩票、旅游等相关，新区内中大型娱乐业态稀少。5.4 市场供需吉首老区商圈在售商业项目有财信、步步高、太丰等，约有6万方商业存量，预计将在今年推向市场商业约4万方。乾州新区在售商业较少，大多是住宅底商，暂无大型的商业项目面市。5.5 销售价格吉首老区商圈售价较高，在售商业项目一楼临街商铺约4-9万/，二楼约7-8千/，三楼先招商中，暂不出售。乾州新区商铺一楼约2-4万/，二楼约5-6千/，三楼约3-5千/。5.6 租金水平吉首老区商铺租金水平区间为54-166元/月，乾州新区商铺租金水平区间为33-173元/月.5.7 去化速度吉首老区商铺销售情况较好，财信项目只剩三楼约1000未售完，月去化量约为160套。步步高5月份开始卖VIP卡蓄客，现约累积客户800组、太丰广场客户意向登记中，预计10月份认筹。亚展观点：从销售价格、推售量、去化情况看，吉首老城区商业皆优于乾州新区。老城区商业氛围成熟，但市场环境较差，乾州新区商业环境较优，有些地段商铺租金超过老城区，可见新区商业潜力巨大。6、 湘西物流行业专题调研 时间：2013年7月27日8月3日；数量：本次共发放问卷60张，收回有效问卷36张；调研方式：针对吉首物流园相关企业走访；问卷统计：本次市场问卷调研具体统计结果如下：6.1、对物流企业目前经营场所满意度调查从上表可以看出：物流企业对目前经营场所的地段、租金相对比满意，分别占总调研人群的27%、22%；其次为物流运输及人气，分别占总调研人群的17%、16%。由此可以看出，地段、租金水平、人气、物流运输是促成这些企业选择该地的重要原因。6.2、对物流企业目前经营场所不满意情况调查由上表可以看出：物流企业对目前经营场所不满意主要集中在管理水平及仓储上，分别占总调研人群的33%及19%。目前，物流园对仓储、物管水平要求不断提升，后期本项目规划可就此点做参考。6.3、是否愿意搬迁新园区由上表可以看出：约89%的企业愿意搬迁至新园区，仅11%的企业不愿意搬迁，从侧面可以看出，绝大部分企业对目前经营场所不满意。后期我项目在招商销售中可紧抓这一机会点。6.、对新园区有何要求由上表可以看出：21%的企业希望新园区交通便利，19%的企业希望新园区租金价格合适，17%的企业希望有停车配套及仓库配套，这些都是促成企业考虑是否搬迁新园区的硬件措施。6.、是否考虑搬迁至雅溪出口附近由上表可以看出：约92%的客户愿意搬迁至常吉雅溪出口附近，仅8%的企业不愿意搬迁。可见，此地块已得到绝大部分企业认知，抗性不大，对本项目来说，是利好消息。6.、愿意租赁或购买商铺意愿由上表可以看出：约56%的企业愿意以租赁的方式进驻新园区，约22%的客户愿意以成本价的方式自建，另有19%的企业以招商及销售实际条件来做考虑。可见，物流企业对商铺主要以租赁为主。6.7、对商铺面积需求由上表可以得知：39%的物流企业对商铺面积需求主要为5080左右，31%的物流企业对商铺面积需求在80100左右。可见，50100左右的商铺为物流企业主要考虑面积段，后期本项目可根据此面积段进行商铺划分。6.8.1、对卸货平台的面积需求由以上两个表可以看出：企业对卸货平台面积要求主要集中在50100，占总调研人群的70%，后期本项目可根据此面积段进行卸货平台面积划分；从是否需要卸货雨篷来看，约86%的企业对此并不做要求，仅14%的客户需求，后期可适当根据企业需求做部分雨篷。6.8.2、对商铺层高、进深、面宽需求 从调查问卷中可以得知：56%的企业希望商铺层高于4.55米之间；70%的企业希望商铺进深于1016米之间；72%的企业希望开间在35米之间，这也是目前经营商铺面积比例的现状，故本项目在规划商铺时可根据客户需求及项目实际情况考虑商铺的进深及开间区间。6.9、可承受商铺价格由上表可以看出：83%的企业如需购买商铺，希望售价在60008000元/左右，企业心理价位偏低。6.10、可承受商铺租赁价格由上表可以看出：69%的企业可接受新园区租金价格在1020元/月，17%的企业可接受新园区租金价格在2030元/月，从侧面看，也是企业对本地块租金价格水平的认知。6.11、对物流园相关生活配套需求调研从调研结果来看：43%的企业希望有住宿区、36%的企业希望有停车场、另有14%的企业希望配备有餐饮区。可见，新园区的生活配套完善也是企业选择的重要因素之一。亚展观点：物流企业绝大部分对现有市场不满意，有搬迁的想法。大多愿意租赁新场地开业，但对于项目租金和售价，普遍心理预期较低。对于这些商家，项目在后期招商过程中，可充分利用州物流协会的号召力。7、吉首专业市场商家问卷调查分析 时间：2013年7月23日26日；数量：本次发放问卷100张，收回有效问卷93张；调研方式：根据名单专门拜访。问卷统计：本次市场问卷调研具体统计结果如下：7.1、商户对目前经营地满意部分调查由上表可以得知，商户对经营地段及人气最为看重，分别占此次调查问卷的49%及29%，其次为租金水平。由此可以得知，好的地段及人气是商户进驻考虑的先决条件。7.2、商户对目前经营地不满意部分调查由图表可以得知：商户对目前经营场所不满意部分以管理水平、物流为首，分别占调研客户的26%、21%；其次为仓储、及市场环境，分别占总调研客户的15%及12%。由此可以看出，在市场选定后，客户看中的更多的是物业管理水平，物流水平及仓储储备能力。7.3、近期是否考虑商铺投资从吉首各大专业市场调研结果来看，近期大部分商户未考虑投资，约33%的商户考虑投资。从侧面说明，吉首现各大、中、小专业市场经营状态比较稳定，客户投资意向较低。7.、近期是否考虑搬迁新市场从上表可以得知：现吉首各大专业市场商户对是否搬迁新市场态度基本持平，绝大部分商户对新市场持观望态度。7.5、如愿意搬迁至新市场，客户考虑租赁或购买方式选择从上表可以看出：租赁及购买商铺客户分别占总调研人群的31%、19%。可见，客户对是否搬迁新市场主要以商铺租赁条件及商铺售价进行考量。7.6、考虑搬迁客户，对新市场要求从上表可以得知：客户对搬迁新市场主要考虑为地段、租金及交通，分别占总调研人群的18%、16%、16%；其次为物流水平、物管水平及仓库，分别占总调研人群的11%、9%、9%。故除常规商铺利好条件外，物流、物管及仓储越来越成为商户租赁或购买商铺的重要条件。7.7、是否考虑搬迁至雅溪出口附近由上表可以看出：有63%的客户愿意搬迁至雅溪出口附近，项目地理位置被大部分商户所认知并认同，后期项目销售及招商存在一定优势。7.8、如愿意搬迁客户，可接受商铺形态从调查问卷中可以得知：48%的商铺意向客户倾向于专业市场；其次为临街商铺，占购铺意向客户的33%。本项目定位于专业市场，符合吉首商业发展的趋势。7.9、客户对面积需求从调查问卷中可以得知，商铺面积在40100的中小户型接受度较高，占比54%；其次为2040的的小户型，占比的13%，可见，调查意向人群对20100的商铺需求较为强烈。故本项目在规划商铺面积时可根据客户需求考虑面积段的比例划分。7.10、客户可接受楼层、层高、径深及面宽从调查问卷中可以得知：94%的意向客户希望为一层商铺；54%的意向客户希望商铺层高于4.55米之间；92%的意向客户希望商铺进深于1016米之间；47%的意向客户希望开间在4.55米之间，这也是目前经营商铺面积比例的现状，故本项目在规划商铺时可根据客户需求及项目实际情况考虑商铺的进深及开间区间。7.11、客户对商铺价格期望 从调查问卷中可以得知：大部分客户对该片区商铺心理价位在800010000元/，占总调研人群的81%；其次为20000元以下，占总调研人群的19%。这是客户目前对该片区商铺价格认知的反映。调查过程中通过与客户沟通交流，老城区商圈的价格已被客户所认知，但新开发片区客户信心不足，故后期本项目可根据客户心理价位进行参考。亚展观点：虽然目前老城区商家对现有市场有很多不满意，但由于对新区开发信心不足，大部分没有投资搬迁欲望。项目后期针对吉首本地商家的招商工作开展难度较大。8、 吉首市专业市场调研吉首专业市场分为五大片区，分别雅溪片区、红旗门片区、关厢门片区、火车站片区及武陵西路片区。8.1、雅溪片区民营小区 项目概况民营小区总占地面积210亩，建筑面积约20万方。该项目位于湖南省吉首市雅溪小区，是一家集建材、家电、百货、窗帘布艺等批发兼零售的综合性市场。目前在售商户1000多家，其中建材城商户300多户，工贸城商户700多户，且基本无空缺铺位。 价格水平 民营小区自2006年正式对外销售，当时售价30005000元/，根据房屋二手市场估计，目前房价约为2.5万/。据统计，民营小区已售商铺62%，吉首财政局自持38%。 租金水平目前已售商铺基本为商户自主经营及自主招租，财政局自持商铺统一对外招租，租金水平一楼约50元/月，二楼约40元/月，三楼约30元/月，四楼约1012元/月，三四楼商铺现基本作为仓库使用。 物业管理费商铺：3元/月仓库：2元/月 经营业态 工贸城：一楼以家电为主、二楼以针织品、小百货为主、三楼以窗帘布艺、少量居家用品为主；建材城主要以卫浴、涂料、瓷砖为主。 经营面积 一楼主力铺位：30300左右二楼主力铺位：1002000左右 经营情况分析民营小区业态相对集中，以中低档产品为主，市场开发环境较好，且商铺基本无空缺。在吉首专业市场的领域上，已占据主导地位。8.2、红旗门片区大湘西商贸城 项目概况大湘西商贸城位于吉首老城区，总占地面积21000平方米，建筑面积7万平方米，拥有大小商业门面518间。于2003年10月动工兴建，2004年12月竣工，2005年3月进入试营业，进场商达130多家。项目位于吉首市武陵东路与团结路交叉处，商住裙楼式设计。底下一、二层为商业，主要从事建筑装饰材料的批发、零售。 价格水平根据房屋二手市场估计，目前房价约为1.22万/（一楼内街）。 租金水平目前大湘西商贸城一楼对外招租，二楼暂不对外招租。一楼临街商铺租金约5060元/月，一楼内街商铺约2840元/月，二楼商铺1520元/月（原租金水平）。 物业管理费2元/月 经营业态 一楼：建材，主要以墙纸、卫浴、涂料、门窗为主；二楼：窗帘布艺、及少量办公家具和居家用品。 经营面积 一楼标准商家铺位以4050为主，部分中大型商户经营面积在200左右；二楼以大商户为主，经营面积在5001000左右。 经营情况分析大湘西商贸城位于老城区红旗门，市场较为成熟。目前进驻商家约157户，剩余铺位约20户，商家开铺率为89%。项目一楼建材市场经营情况较好，商户较为稳定，二楼经营情况较差，无人气。根据房屋二手市场估计，目前房价约为1.22万/8.3、红旗门片区红旗门家电大市场 项目概况红旗门家电大市场位于武陵东路，为二层住宅底商商铺。 价格水平根据房屋二手市场估计，目前一楼房价约为23万/。 租金水平一层临街商铺约为70元/月；一层内街商铺约为3040元/月，二层商铺约为10元/月。 物业管理费物业管理费200元/年/间。 经营业态一楼为家电用品，二楼为广告公司及少量服装加工厂、网吧及酒店。 经营面积主力商铺面积65左右. 经营情况分析红旗门家电大市场总共商铺68间，其中一楼家电行业基本处于营业状态，且以中低档次产品为主；二楼大部分商铺为广告制作公司及部分空置门面。就目前市场行情来看，红旗门家电大市场已逐步被市场所淘汰，大中型家电商场已成为消费者首选购买方向。8.4、红旗门片区红旗门大市场（农贸批发市场） 项目概况红旗门大市场位于吉首市红旗门红旗路和武陵路交汇的黄金三角，坐落在传统商业旺地红旗门农贸市场的旧址，占据红旗门片区的商业核心。项目总建筑面积为15830.31，其中商业近300个单位，住宅48户。商业一层为星级农贸市场，二层为副食品批发零售超市。、 价格水平此商铺为开发商自持商铺，未对外公开销售。 租金水平一层商铺约为2030/月；二层商铺约为10元/月。 物业管理费物业管理费为2元/月。 经营业态一楼为副食批发、少量烟酒及婚庆用品；二楼为窗帘市场（一楼内街含部分窗帘商家）。 经营面积主力商铺面积2070左右. 经营情况分析红旗门大市场已基本转型为附近居民生活用品采购处，且以零售为主，原以农贸批发为主的市场已名存实亡。8.5、关厢门片区关厢门大市场 项目概况关厢门大市场总建筑面积约0000，是一个经过20年专业打造的综合性大型批发市场，经营品种1500余种。主要包括服装、鞋袜、日用百货、针织毛纺织和床上用品。 价格水平根据房屋二手市场估计，目前一楼房价约为23万/。 租金水平一层商铺约为6070元/月；二层商铺约为40元/月，三层商铺约为2030元/月。 物业管理费物业管理费按商铺间数来收取，70元/间。 经营业态一层商铺主要以日用百货、鞋帽箱包、精品小百货为主；二层商铺主要以服装、床上用品、毛线为主；三层商铺主要以内衣产品为主。 经营面积主力商铺面积720. 经营情况分析关厢门大市场经过20余年长时间市场积累，其以日用百货、服装、箱包为主的批发市场在吉首已奠定基础。前期关厢门市场对外活跃度较高，自谷县开通高速后，较大部分商家进货渠道增加，客源有一定分流。8.6、火车站片区湘西汽配五金机电大市场 项目概况“湘西汽配五金机电大市场（原名湘西物资大市场）是“2004湖南投资洽谈会”州、市人民政府招商引资重点项目。市场规划设计建筑面积65000余平方米，停车场3000余平方米，配套住房300套，其中商铺为住宅一层底商。市场以“五金、机电、汽车农机配件、金属材料”为主要经营产品。 价格水平该商铺2005年对外销售，售价为4000元/左右；现根据房屋二手市场估计，目前房价约为1.52万/左右。 租金水平该商铺大部分商家为自营商户，少部分为租户，租金价格水平为35元/月左右。 物业管理费物业管理费为1.5元/月。 经营业态五金、机电、汽车农机配件、金属材料。 经营面积主干道商铺面积约为1535左右，侧面商铺基本为仓库及大商家办公区域。 经营情况分析该市场由政府部门牵头，且要求城区内相关行业商户通过统一规划的方式进驻市场，故市场业态分布集中，对外认知度较高，且经营状态良好。内部商户基本为自购自营客户，其经营成本较低，对外搬迁兴趣不大。8.7、武陵西路片区五金机电一条街 项目概况武陵西路主要为出售五金机电一条街的商铺。该商铺为公安局、防疫站内部单位房的住宅底商部分，为政府部门自持商铺。自2003年开始对外招商，商铺数量约为230间，现暂无空置商铺。 价格水平政府部门自持商铺，未对外销售。 租金水平商铺租金约为100元/月，连续签约六年免一年租金。 物业管理费物业管理费为480元/间/年。 经营业态五金、机电、汽车农机配件、及生活配套设施。 经营面积主力商铺面积约为4060左右，部分1530小铺及100左右商铺。 经营情况分析五金机电一条街位于吉首老城区，且均为临街商铺。该项目现已形成一定规模，业态相对集中，对外认知度较高，经营情况较好。亚展观点：目前专业市场基本集中于老城区，且经营、销售情况良好，。专业市场大多只有两层，对于第三层商铺，市场抗性较大。但由于老城区市场环境较差，不够档次。环境高端的商业市场尚处空白。9、 周边典型类比或竞争性项目调研9.1凤凰城区 凤凰城区商业分为古城区与新城区，古城商圈范围主要围绕古城景点向周边辐射，商业业态皆与旅游相关；新区商圈范围主要以虹桥中路为线，东至建设路、西至新华路，商业业态以生活配套为主。小结： 凤凰新区主要业态为：服装、宾馆、超市、KTV、餐饮、烟酒、鞋帽箱包等。租金高低与所处区位密切相关，从54元/月至238元/月皆有。 凤凰古城景点游客人流较多要，业态为：银饰、民族饰品、工艺品、小吃、土特产、民族服饰、餐饮等。租赁金额为60-233元/月。9.2 泸溪泸溪县商业沿建设北路及建设中路，呈半圆形分布。县城除新建立的金港商贸城是专业的建材市场外，没有比较集中的大型商圈。 小结： 泸溪县除白沙建设路外，没有其他成熟的商圈，租金从31-154元/月不等，因县城人口相对较少，没有足够的人流支持，商业氛围不显。 泸溪县唯一的专业建材市场金港商贸城，也因人流较少，开街不久而入场率低，商业气氛不足。9.3 怀化怀化县较大的商业市场有两个，一个是从怀化火车站改造而成的英泰商场，另个是舞水路东行步行街。小结： 舞水路东兴步行街运营时间较长，相比英泰商场，步行街商业氛围较浓，人流较大，市场较成熟。主要业态包括：品牌服装、箱包、鞋品、化妆品、床品、养生馆、网络会所、小吃等，租金均价在150元月。 英泰商场临街商铺以服饰为主，一层主要业态包括男女服装、皮具箱包、鞋品。负一楼主要业态为餐饮、数码、童装、饰品、家纺、超市，租金由90至150元月不等。因开业才半年，商场人流量不大。9.4 长沙 长沙作为湖南省的省会城市，配套成熟，人流量大，商业氛围浓厚。性质与本项目较为相似的商圈，为处于岳麓区的奥克斯广场及罗马商业广场。小结： 奥克斯广场运营时间较长，商业氛围相对成熟，故租金均价在500元/月，商业业态有品牌服装、鞋品、大型超市、百货、电影院、KTV、饰品、餐饮、化妆品等。 罗马商业广场开业半年左右，商业业态有品牌服装、鞋品、大型超市、百货、电影院、KTV、饰品、餐饮、化妆品等。租金均价为200元/月。9.5 铜仁市市调情况9.5.1西南国际商贸城 项目概况铜仁西南国际商贸城总占地面积约419亩，建筑面积约60万方。该项目位于湖南省铜仁市铜大高速收费站旁，是一家集商贸、物流、酒店办公、居住为一体的大型商贸中心。项目分三期开发，如今在售为一期一组团，约549间商铺。 价格水平临街一楼临街二楼内街一楼内街二楼内街三楼1.2万/1万/70008000元/50006000元/30004000元/仓库一楼5800元/仓库二楼3000元/备注：负一、二、三层暂不出售，以招商为主。 租金水平（租赁期为5年，5年之后租金另议）商铺租金：前两年免租，第3-5年租金水平如下：商铺负二、三层：70元/月；商铺负一层：40元/月；一层：35元/月；二层：30元/月；三层：20元/月。仓库租金：前三年10元/月，4-5年15元/月。物流区租金：第一年全免，第二年20元/月，第三年25元/月，第四年30元/月，第五年35元/月。 物业管理费 商铺：1.2元/ 仓库：10元/ 经营业态 一组团临高速负一层：银行 一组团临高速负二、三层：陶瓷卫浴品牌店 一