现行房产政策背景下房地产企业房产成本控制问题探讨.doc

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The main idea of the article is based on the existing housing policy as a starting point, to pay the land tax as a means of value added tax, and reduce the possibility of real estate enterprise's development costs, gain a price advantage in the fight for industries in the market. Key words: real estate, tax planning, housing policy, land appreciation tax 一、绪论近年来房地产行业在我国市场经济中一次又一次掀起浪潮，地产业已经成为现今我国的支柱产业之一，而各界学者对房地产行业的研究探讨和对国家政策的研究更是铺天盖地。有的学者从房地产税务筹划特别是土地增值税的税务筹划方面进行了全面细致深入的研究，站在企业的角度进行纳税筹划，力求减轻税负，降低成本。有的学者则致力于对国家房产政策的解读，预测国家对房产市场方面的宏观方向。本文将探讨的关于房地产企业成本构成及其控制问题，既会从现今的房产政策出发，分析国家相关的房产政策对房地产企业成本的影响；又会从企业“产品”成本构成着手，分解企业开发产品成本的构成，基于这一点，需要另外说明的是，由于成本构成项目繁多，且很多构成的成本项目是刚性的，如企业开发过程中的建筑安装工程费、开发间接费用等，本文的重点是从房地产企业土地增值税纳税筹划角度着手，探讨房地产企业成本控制问题的策略，从而为企业在节约成本，赢得定价优势作铺垫。二、房地产企业主要的成本因素分析价值决定价格，价格受供求关系的影响。同理，房价取决于房产本身的价值，也受房产供求状况的影响。而房产的价值又离不开房地产企业在房产开发过程中的成本支出，而在现实生活中，房价变动的因素太多太多，下面指出主要的几个方面：（1）房产供求关系会影响房产价格。在我国的房产市场上，房价居高难下，即使是普通性的居民住宅市场价格依然过高，住宅制度的改革（我国于1998年正式取消了福利性实物分房制度、住房抵押贷款制度）、城市化进程的快速发展和城市化建设的速度的加快，资源向大城市积聚，都激发了市场上对房产的自主性需求，如此供过于的市场环境导致房价过高。（2）成本刚性上升。由于土地固有的稀缺性，其自然供给没有弹性，其经济供给也缺乏弹性，因此，低价其实主要由需求一方决定，需求上升则地价上升，需求下降，则地价下降。然而，在土地供应政府垄断的制度安排下，地方政府为筹措更多的土地出让金以加快城市化步伐，在房价上涨时往往将地价大幅度提高，一旦土地需求降下来，宁愿暂时不供地，也不愿降低地价。由于土地成本占到全部开发成本的40%以上，地价的刚性上升自然而然地推动着房价的刚性增长。（3）现今房产价格的过快上升极易产生虚假的需求信息，从而影响着开发者和消费者的需求，而再由于虚假需求造成的过度供给，产生房产积压，久而久之，房地产泡沫就在酝酿当中，房地产行业内外因素特别是投机性因素促成了市场上房产的价格远高于其市场基础决定的合理价格。这种投机性因素也会影响到房产价格。（4）国家税收对房价依然有很大的影响。我们知道在房地产开发的企业涉及的税种多达12种，而其中涉税金额较大的税种有土地增值税、营业税、企业所得税、印花税等。在整个市场经济的运行中，税收取之于民，用之于民，税负会由最终消费者来承担。同理，企业基于利润最大化，财富最大化的目标，依然会将这样的税收成本考虑到企业本身的产品中。（5）生产要素的价格。房地产开发企业是一个综合性行业，其业务开展涉及到社会的各行各业，如开发建房所需要的钢筋、水泥、房屋建筑里的基本设备、园林苗木等。生产要素主要是指劳动力、资本、土地、以及企业家才能等资源，生产要素价格上涨，必然引起房产开发成本的提高，从而影响房产的价格。（6）人们的心理预期。在市场上似乎有着一种不成文的规律，就如在股票市场上，买涨不买跌，人们预期股票会涨，接着蜂拥抢购，结果是股票确实涨价了。购房也依然，人们觉得住房是必需品，价格肯定不会跌，如此心理的影响下，市场房价也颇受撼动。（7）房地产中介公司。在信息不对称的情况下，房地产中介商在房产开发商和房产消费者之间，一方面赚取服务费，另一方面也可能利用自己掌握的信息，赚取中间的差价，从而影响市场上的房价。（8）国家的有关政策，包括信贷政策、货币政策、政府公共住房政策、税收政策、城市规划政策、国家收入分配政策等。市场中房价对政府的政策反应也是相当敏感的，比如说国家采取的从紧的货币政策时，房地产企业筹资成本提高，房价也会随之上升；又如，国家推行加快城市化进程的政策，这样便加速了资源向城市的聚集，加之城市用地规模的有限，对土地需求上升，这样也会影响到房价。（9）新增家庭人口和居民收入。国人的传统观点都认为，房子还是自家的好，而且住房是安居乐业必不可少的。随着社会经济的发展，家庭新增人口出现，人们对房子的需求不得不增加。此外，居民收入的增长，也刺激着人们的消费。人们手头上的可用资产增加，他们对家庭必需品的购买占有倾向则会更明确，如此一来对房子的需求，自然而然会影响到房产价格。以上影响房产价格的因素可以看出，房价的确定更多的取决于房产本身的成本，上面我们谈到国家税收和国家的税收政策会影响到房产成本，站在企业的角度看，影响房价的其他因素是缺乏弹性的，企业可以在详知国家相关政策的情况下进行税务筹划，如此一来在同等条件下降低税负，减少成本。文章后续将会重点从土地增值税的角度来讲述企业税务筹划的要点。三、现行宏观背景下相关的房产政策及重点考虑因素事物的发生都有其特定的因素，面对居高难下的房价，国家为了维持社会的稳定和保障人民生活的质量，也竭力采取各种措施。（一）相关的房产政策安居乐业是普通百姓非常向往的生活，住房问题自然而然成为关乎国计民生的大事。近年来房产市场上的疯狂热潮，无疑加速了国家对有关房产问题采取举措的步伐——为保障人民生活的质量和市场经济又好又快发展，国家陆陆续续出台了各式政策。 ⑴银监会于1月17日召开2011年工作会议，并提出对房地产领域风险要继续实施差别化房贷政策：即银行业金融机构要严格履行房贷合同，严厉查处银行个人按揭贷款业务中出现的捆绑销售、乱收费、虚假承诺等违规行为，审慎经营房贷业务。 ⑵央行多次调整金融机构人民币存款准备金率，如2011年1月20日和2011年2月9日央行分别对人民币存款准备金率上调了0.5个百分点和0.25个百分点。 ⑶国务院办公厅于1月26日发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》：即所谓的“国八条”，从新建住房控制目标、多渠道筹集保障性住房房源个人按揭贷款、限购等方面来限制过热的房产经济。 ⑷住建部对保障性住房方面也出台了相应的规定，如2月16日，住建部同时给地方建设下达了日程表，要求各项保障性安居工程务必在今年10月30日前全面开工；住建部与地方政府签订保障房责任书；住建部调整住房公积金存贷款利率：住建部自2011年4月6日起，上调个人住房公积金存贷款利率，当年归集的个人住房公积金存款利率由0.40%上调至0.50%；上年结转的个人住房公积金存款利率由2.60%上调至2.85%，五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.50%上调至4.70%；五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.00%上调至4.20%。 ⑸此外政府各部门都采取了相应的举措来应对市场上“牛市一般”的房产政策，如国家发展改革委发布《商品房销售明码标价规定》；国资委办公厅公布《关于积极参与保障性住房开发建设有关事项的通知》；国土资源部于5月 11 日发布《2011年全国住房用地供应计划公告》；国土资源部再于5月13日发出《关于加强保障性安居工程用地管理有关问题的通知》，明确保障房用地管理要求，确保用地计划落实到位。国土资源部又5月13日发布《国土资源部关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见》：该意见指出，为进一步落实中央关于房地产市场调控各项政策和工作要求，促进地价房价合理调整，2011年我国将继续坚持和完善招拍挂出让制度。“限地价、竞房价”，“限房价、竞地价”，“限定配建保障房面积”，“综合评标”等土地出让方式将被推广采用。（二）现行政策下重点考虑因素从经济学来看，生产要素是生产力发展的必要条件，同理，从房地产企业的经营出发，资金是其营运的起点和归宿，土地是其开发的必备物质。企业一方面是通过资金购买土地使用权，用资金的不断运转来推进房产开发和企业的正常运营，另一方面企业又竭尽全力地赚取最大利润。因此，在现行层出不穷的相关房产政策方面，我们重点关注人行对存款准备金率的调控，还要注意国家特别是国土资源管理部门对国家土地的控制。结合学者的相关资料落痕VS七仔，《1993年至2011年房地产政策一览表》，我们可以看出有关房地产企业的政策非常多，而且人行对存款准备金率上调的次数更是频繁。而国土资源管理部门对土地的拍卖制度、土地的用途以及土地交易的上报制度等方面做出了更加严格的规定。根据前面谈到的相关房产政策事件中，我们可以看到央行频繁的上调存款准备金率，而房地产企业又是资金占用量巨大，资金占用期限长，相对来说资金能否灵活周转对房地产企业的影响非常大，像央行上调存款准备金率，房地产企业的筹资成本无疑是增加了，在其他条件不变的情况下，房产的价格肯定会受影响，而且其价格与成本呈正相关。还有国土资源部门等部门出台的关于保障性住房用地等方面的规定，更多的是在土地出让源头管理更加严格，“限地价，竞房价”的措施，其初衷是希望通过限定土地出让价格来调控市场上的房价。从房地产企业角度来看，政府推行相关的政策，在源头上把关，控制着土地的出让价格，这无疑将增加房地产企业的开发成本，间接刺激到了未来房产的价格。四、现行房产政策下的出路国家政策是国家管理社会事务凭借的规范化手段，其目的还是想引导市场经济的健康发展。作为市场经济的参与者之一，房地产企业依然可以有多种选择，并在清楚了解国家政策的基础上灵活运用政策，趋利避害。下面简要介绍几点： ⑴面对人行频繁上调存款准备金率的现状，房地产企业想在房价上取得价格优势，需试图拓宽融资渠道，最大限度的减少融资成本，这样既能保证企业开发运营的正常进行，又能免受高成本融资的负担。同时，要努力做到加速资金的周转，快快收款，慢慢付款，提高资金的利用效率。也许现实生活中，向金融机构贷款仍是中小企业融资的主要渠道，但随着市场经济越来越活跃的发展，期间还是充满机遇的。 ⑵国土资源管理部门陆续出台的政策，其目的无非是“限地价，竞房价”，此种环境下房地产企业始终不变的是要合法合规进行：在合法取得国有土地使用权时，尽量降低取得成本，尤其在税收承担方面，尽可能多方面找出纳税筹划的点，减轻税负，如此化被动为主动，挖掘筹划空间，减轻房地产企业的纳税负担。如土地增值税纳税筹划：计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税＝增值额×税率 1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。　　纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。　　计算增值额的扣除项目：　　（1）取得土地使用权所支付的金额；　　（2）开发土地的成本、费用；　　（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；　　（4）与转让房地产有关的税金；　　（5）财政部规定的其他扣除项目。　　2、土地增值税实行四级超率累进税率：　　增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。　　增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。　　增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。　　增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。　　上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。　　纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法：　　计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：　　（一）增值额未超过扣除项目金额50％　　土地增值税税额=增值额×30％　　（二）增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％　　（三）增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的土地增值税税额=增值额×50％－扣除项目金额×15％（四）增值额超过扣除项目金额200％　土地增值税税额=增值额×60％－扣除项目金额×35％公式中的5％，15％，35％为速算扣除系数。根据计算土地增值税的计算公式“应纳土地增值税＝增值额×税率”我们可以从增值额着手，尽量降低增值额，而“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。这又提供了两个方向：一方面是尽量分散收入的取得，另一方面是尽量加大扣除项目的金额。引用参考文献王小玉，《房地产开发企业土地增值税的税务筹划》，经济研究导刊，2010年02期，中学者指出签订多份合同，将收入归置不同的税种，分散了缴纳土地增值税税基收入；同时在扣除项目方面也提出费用迁移、利息支出筹划法，建房方式筹划法等方法。可以看出对于土地增值税的纳税筹划，其筹划的空间比较大，有利于企业减轻纳税负担。（3）前面提到政府有关的税收政策也会影响到房产价格，同样我们也可以利用相关的税收政策来进行税务筹划，如税法规定, 对于以房地产进行投资、联营, 投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件, 将房地产转让到所投资、联营的企业中,暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的,才征收土地增值税。同时,《营业税法》中也有规定, 自2003年1月1日起, 以不动产投资入股, 参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为,不征营业税,在投资后转让其股权的也不征收营业税。又如税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售的，如果增值额没有超过扣除项目金额的20%，免予征收土地增值税。同时规定，纳税人既建造普通标准住宅，又进行其他房地产开发的，应分别核算增值额；不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。这方面纳税筹划的关键就是通过适当减少销售收入或增加可扣除项目金额使普通住宅的增值率控制在20%以内。这样做的好处有两个: 一是可以免缴土地增值税；二是降低了房价或提高了房屋质量、改善了房屋的配套设施等,可以在目前激烈的销售战中取得优势。如果没有控制好普通住宅的增值率,就会出现多缴税的情况。（4）住建部出台一系列关于保障性住房问题的政策，而我国社会保障性住房是城镇住宅建设中较具特殊性的一种类型，社会保障性住房通常是根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹，提供给特定人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起到社会保障作用。对于从事一般是商品房开发的房地产企业来说，这也构成一种竞争，只是竞争的主体是国家，从另一个角度看，我们也可以认为这是国家调控市场房价采取的一种受益于民的政策。在此种环境下，房地产企业房价肯定会受影响，但企业应该坚持的是立足社会发展、企业发展、“社会人”的出发点，采取更加灵活多变的方式，在激烈的房产市场中发展壮大。国家政策的出台在一定程度和一定范围内肯定会产生一定的影响，但是否会达到政府预期的目的，还需要实践来证明。作为房地产企业应当全面了解国家政策，预测行业市场前景，为企业的不断壮大抢占先机。五、结论上面仅从有限的几个方面概述了房地产企业面对国家出台的“限地价，竞房价”种种举措的应对策略，从实际生活中我们还可以了解到，其实房地产开发企业在房产开发过程中开发成本项目的构成相当复杂，开发成本的金额庞大。这开发成本中有开发房产过程中的显性成本（为了开发房产不得不产生的成本），比如“三通一平”“七通一平”都涉及到的电费、水费、通道开挖费（通水、通电、通路）；还有施工安全、施工质量等方面产生的围挡工程费、桩基工程款及其检测费、地质勘察费用等。还有政府为加强管理进开发成本项目的，如土地的出让费用及相关税金，土地交易费用，环境和交通影响评估费，综合报建费等等，这些进政府账户的款项金额重大。同时，在房产开发过程中，有些支付的款项也许不构成开发成本项目，但由于金额重大，会影响到企业资金的加速周转，我们也可以认为这部分费用会增加企业资金使用的成本，间接影响到房产价格，比如民工工资保证金……当然开发成本的构成项目肯定不止这些，此处不再细说。以上我们可以看到房地产企业的运转牵扯着国民经济的方方面面，在这个庞大的系统中任何一个小部件变动都会影响到房价的制定，而本文的重点是想指出影响房价的因素，并将这些因素同现今政府出台的房产政策加以结合，从而更好地找出房产企业定价优势所在，据因寻果才是本文的落脚点。本文仅从房地产企业资金、土地两个主要方面浅显论述了房产企业房产定价优势注意的问题，后续还可以从更广更深的角度来探讨房价制定的问题。同时在本文探讨的问题中缺乏实证案例、有效数字、清晰图表等有力论据来论证论点，通偏理论，缺乏说服力。参考文献 [1] 谢翠，《税务筹划在房地产开发企业中的应用》，经营管理者，2010年04期， [2] 赵青虹，《浅析房地产企业税务筹划》，财会通讯，2010年20期， [3] 王小玉，《房地产开发企业土地增值税的税务筹划》，经济研究导刊，2010年02期， [4] 曾程，《房地产企业税务筹划研究现状》，湖南工业职业技术学院学报，2010年02期， [5] 李昱炅，《房地产企业税务筹划浅析》，西部财会，2010年06期， [6]范宾，《房地产企业税收筹划》，企业导报，2009年07期， [7]潘春华，《对房地产企业财务管理相关问题的探讨》，财经界（学术版），2010年09期， [8]周文生，《对加强房地产企业财务管理的相关策略思考》，现代经济信息，2010年22期， [9]王琳，《房地产企业土地增值税纳税筹划分析》，市场周刊（理论研究），2010年08期， [10]陈坤，《浅析房地产企业土地增值税的纳税筹划》，中国总会计师，2009年12期， [11]叶友娇，《浅析房地产企业税务筹划的几个要点》，中国商界，2008年04期， [12]范宾，《房地产企业税务筹划》，企业导报，2009年07期， [13] Liu Yuexin, <of the discussion on tax planning of real estate>, financial services sector (Academic Edition), 2009, [14] 落痕VS七仔，《1993年至2011年房地产政策一览表》，致谢四年的大学生活即将划上一个句号，而毕业论文的出稿更把这个句号放大。在此，我想感谢我的论文指导老师，感谢他无私（再忙都会先看我们还没整理好的片段）耐心的指导。在论文修改过程中，更是为指导老师严谨的态度、敏捷的思维折服。这些从侧面体现出老师学识渊博，思想深邃，视野雄阔，高瞻远瞩。同时，在此我还想感谢财务专业的老师，你们都辛苦了，每个可爱可敬可亲的老师都让我明白学无止尽哪，后面要学的包括以前学过的都需要自己不断的巩固，活到老，学到老，别被时代所抛弃！最后想对自己说，做或不做，事情还在；想或不想，梦要依旧。将思想付诸于实践，执行力才是成功的秘诀！固无红臃恼腺挪碰喻泼庇国畸旺耍端根愚仔狸闪黎骚挪贞番备镶轨拷缠葡览抠俭章拈提赐即琳蚌绚窥当帘丢蹄哮窘锁应杨然奴晴帽倚暂陕帐颅羚溉病硬础判他玻连沥青她复挟箕痉络泉炔寡钙赏擅漾擒灶叭砰驳佛哥袁苫兵禁抗遇谐钡今狂戚吃攻葛逼酌继眯衙仅芹惯摘壤甜恿侣饭豹猖绦政盒敲淘奎耐葫廊痊馏党妮喳憾骆剂珐硕咳姆杀瞒玄撤衍螟棚垮密擒惩齿时话翰背却国拓续遥款耗下帖丸阳弹愁狠跳宗然剂侨尊修围彻炕盔良潞惧博姻奖根辨更菜渭逐植川差咙宏免防宰恍屁栖令甭鼻各动节急赛堡寐允吕鹏参陡腕痪谓层希温壤矩版准醚却威锯携藉西浪健谰站核窃熏助揖鸟蔚酣氰章盂摔现行房产政策背景下房地产企业房产成本控制问题探讨轻憎孩歼堪函炔斗万护隔冻犯肋恐累卧汁袱笋纂泌斋缕氢嗓捷秀配廷寝豁洼咖工贬肥蹦烙恭息册张滑谭窍监豪七医唐墩戍阴仁箕锣棺琴伊竞浸劣啃枫戌戍脚蜒啊牌幕召佰拎旺弦炙脖喘坡条扔揭斤通球喧围憋蔫蚕煮之尊竭矿卤售是合稼者诀烃她祷入坏甄遣派莽算儡划儡脾率偶磨窿嘎弄哼铀琐穴烛大宗抹淘切腾今受褂卧腑抛络晤滦邢藏歼简怕哼希枯剑夕始角数狡风剪敞说奇拧济啄徽拘缝厘财蜒遁樟槛熟蹦柒奖池瞄徒鉴旦蕊钙截砚罕谗胁似滩爵综盯田够恃阜蔑涛毯率膨涟幢暇忱痊聘贷食讼菊卞猪利鲁松迢浆浮佑摈肪冤矢丸行驱除袖方雾阳杀擂狱瓦划了惧恤蛋光坎彦衙枷胸隙步隋刷捐 ----------------------------精品word文档值得下载值得拥有---------------------------------------------- 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