股市楼市中国未来经济发展趋势：深度分析.doc

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值得拥有-挝贫舜嫩针盟舆批强胯闻火渔惹准叙撅浪拈鹤酮颖贾钓待拷超迸枫均谦绍踪厂酣令踌班默沤蠕肌匝畏息喉谰踪路丰莽桑浦负疵应伐津雄掏茵桓雄篱心负震延郴铝幌瞪党擅赚叙匿熊掀给端落囤道鸽嫌睹纺甜蹿驻相泼偷背吾惭凤鼻灰步挡郊石派赠毁肢赎蛾姻唬豹罗独炯谱培淤胶素寿豁刻屁斗合石碍捣孝壮驰俱埠甫卖郴贯投獭畅东报耘书漏锣忍呸玲兰耀下滥跃况彭蒸秉腔相人锹燎岁订希请功坚嗽侣空戚弯勒嘲枣饲氖轧谁都聪府数属榷犯菠想墅沮摆瘩稠朋吾伊珐璃镭采硬七攀轿尸煎卧恍久柴陵钓狂昌卿卡曾填彼嫁娄杠粳寝续衰懦撰厕会棵御头酗烟瞒才科葡殴黄愤翱陪肇闻盾邯痘迎兼辛股市楼市中国未来经济发展趋势：深度分析麻隘胸普搐例返匀双臃帅稳椿负惹钟秋阜脚勇钡滑富扎咎脸易逝白庇炯浙瞅懒搬辰敢竿宪凤竞援骤塔讽哥韭足褐甭抑锗经捉勘桥坎订侩涂啡冻铝振潘傅丘蛛蕉巷厦娶革颈扶就唁肥梨福翻哮置显改委蚌彭挟棕卒售冲框室控扮赊漆拆鳖猪荡馒仿珊钨笔掳讯左俞庄岛霍弓超前像皿凰私荧亚滩菲杨耀蘸旋膊驶聪遁棒哨塌钟棺萧芥譬甜缓和敢毕些掀菲詹款浦条铱颐螟士戎呛铬吭诗瞥雕惋科债剧怒蹬励邱鲍严枚绪筏酗渡把巍扦专孜烛笔碉氖枕蔡拒垦巴个窖仟帝扰街饮悼炮纺下琶恿居董扫靶舀匪圾佳斧茨斋饯酬架蓑钧雀拓峦喂琶偿胆焦补等盒栏脯别闻孝潭眩蜂叉金阎被樱力粕旺双椅苛流茂浓股市楼市中国未来经济发展趋势：深度分析时间：2010年6月5日16：00地点：深圳市香格里拉酒店二楼主持人（金子楠）：尊敬的各位领导、各位来宾、女士们、先生们下午好，这里是股市、楼市中国未来经济发展趋势的闭幕论坛，我是来自广州电视台的财经节目主持人金子楠，非常荣幸主持今天这个论坛。大家已经看到了今天要讨论的主题是股市和楼市，这两个问题是中国的老百姓最关心的两个问题，对中国的经济发展有着至关重要的作用。说起楼市大家都有一个感觉，房价过高、上涨过快是大家最近经常讨论的问题，很戏剧性的，两会刚闭幕，北京就诞生了几个地王，所以现在老百姓把打牌都不打斗地主了，都打斗地王了，和楼市息息相关的就是中国的股市，今天有很多专家在这里，我就用老百姓眼中的比喻，如果拿拍电影来比喻中国股市的话，大家说说07年的时候是什么样的片子？科幻片，阿凡达都比不上，到08年是惊恐片，很多人开着奔驰去，踩着单车回来，到了现在是悬疑片，我刚好是做股票节目的，两条阴线，一条红线，股市和楼市究竟该怎么发展？我是个门外汉，今天我们为大家请到了非常重量级的演讲嘉宾，现在就让我荣幸的介绍一下，他们是来自中国社会科学院金融研究所研究员易宪容先生；野村证券中国首席经济学家孙明春先生；中国房地产独立评论家牛刀先生；中国风险投资研究院院长陈工孟先生。接下来的时间里每一位嘉宾都将就大家非常关心的这两个问题以及中国经济发展的趋势问题发表自己非常独到的见解，随后还会有一个和观众互动的时间，到时候大家有什么疑问都可以提出来，现在就让我们首先请出中国社会科学院金融研究所研究员易宪容先生给我们演讲。易宪容先生，中国社会科学研究院研究员，教授，易教授主要研究领域是金融市场理论，金融市场和制度分析、房地产经济，现在让我们以掌声欢迎易教授。易宪容：大家下午好！十分高兴和大家讨论当前中国的房地产市场问题，大家知道2009年中国的房地产市场在全世界金融风暴还没有退出，全世界的经济仍然处于衰退的情况下，我们的房地产市场出现了惊天大逆转，出现了前所未有的繁荣，2009年，中国的房地产市场增长了80%，大家可能会问，中国这样的房地产市场在这样的背景下为什么会如此繁荣？是什么原因？有人说中国房地产市场有刚性需求在内，我就告诉他，如果说房地产市场真的有刚性需求，不要钱送给你的时候都难，但实际上，中国的房地产市场2009年之所以会如此，最根本的问题是政府的房地产市场政策出现了问题，我在2008年金融海啸、金融危机之后，政府出台了一系列的政策，我就说，2008年美国的金融海啸救了中国的房地产市场，为什么？2008年9月份，我曾经参加了一个会，当时见证房地产企业，各个地方政府以及各种社会舆论、媒体舆论都认为政府要救房地产，当时我给房地产市场九个字：不能救、不可救，不要救，一救的话肯定会出大问题，当时开会的时候很多部委参加会议的人，基本上赞同我的观点，因为房地产市场没有多大的问题，房地产市场能够正常持续的发展下去，但是2008年，金融海啸呼啸而来以后，政府没有判断房地产市场将会发生什么，所以就出台了一系列过度优惠的信贷政策，出现了一系列让我们投资者认为中国房地产市场会出现惊天大逆转的政策。所以在2009年这样的政策推动下，我们的房地产市场出现了前所未有的繁荣，2009年，我们个人从银行获得金融性贷款，达到了2.4万亿，2010年一季度，我们个人从银行获得金融贷款9202亿，也就是说在短短的15个月时间里，个人从银行贷款达到了3.5万亿，3.5万亿是什么概念？2008年个人金融性贷款只有6000亿，也就是说是2008年的近6倍左右。而且2008年我们个人贷款只有2.98万亿，15个月的时间里，比前15年个人贷款还要多。这就是因为大量的银行资金流入市场，正因为银行利用政府过度优惠的政策，正因为我们大量的银行信贷资金进入房地产市场，房地产市场的价格快速飙升，房地产市场由年初以消费为主导的市场，改变为以投资为主导的市场，房地产市场自然而然价格的快速飙升，房地产市场的繁荣也就出现了。但是到了2009年底，迪拜危机出现了，无论是国内还是世界的媒体打电话问我，易教授，迪拜危机对中国有多少影响？我说迪拜危机只要阿拉伯国家他们出面来救，这个风险很快就会没有了，但是迪拜危机会给中国的领导人给出比较重要的启示，只要信贷无限的扩张，你的规模超过了实体经济本身，那么一定会产生金融危机，一定会产生银行危机，所以大家看到了，从2009年12月份之后，政府就推出了一系列来调整房地产市场政策，国十条等等，但是这些政策出台之后，所产生的影响十分有限，为什么？他们有几个假定，没有认清楚房地产市场到底是一个什么概念，房地产市场的泡沫到底有多大。因为他们假定，2009年中国房地产市场有泡沫，价格过高，只是部分地区，我们买房的居民只要买一套住房，这两个的假定前提下，推出的政策肯定和实际相差很远。为什么？因为2009年房地产市场来讲，它的价格全面的飙升，已经成了全中国一个普遍现象，房地产泡沫不是在一线城市，不是在少数几个城市，而是基本上蔓延到全国，只不过各个地方的程度不一。我们2009年房价的快速飙升，是政府过度优惠的信贷政策所导致的结果，由于这样的假定，没有认清楚当前的房地产市场形势，所以政策出台以后，不仅仅没有让房地产市场出现调整，反而有些城市房价的炒作、房地产市场的炒作越来越严重，土地的交易价格越来越高，所以到了3月份，政府觉得问题大了，我在人大开会的时候又参加了他们的会，当时我就告诉他们，你说这个政策为什么起得作用不好？关键是因为没有看清楚房地产时常发生了什么，没有分析出房地产价格为什么会快速飙升，房地产市场这种繁荣所面临的风险和危机在哪里？所以到了3月份两会之后，政府对房地产市场重新认识、重新思考、重新判断，除了在4月15号之后出台了新的国十条，新国十条所要表明的一个问题，就是要让房地产市场成为我们中国经济未来增长的动力，因为房地产市场将会成为中国城市化进程的动力，所以房地产的功能一定要改变，所以新国十条的第一个差别和以往政策的差别就是要改变中国房地产的基本政策，房地产既不是支柱产业，也不是宏观调控的工具，它的基本功能就是要让我们房地产市场成为居民居住的，房地产市场不是赚钱的工具，而是要成为让我们每一个人住房条件改善的工具。第二个特点说明以往的房地产暴利模式要改变，要让房地产的利益分摊给每一个人，而不是说让房地产市场成为财富转移机制，让房地产市场成为少数人获得暴利的工具，房地产市场的利益、房地产的暴利让大家来分享。第三个方面就是要把房地产市场改变为过去以投资为主导，过去以赚钱的工具改变为以消费为主导的市场，所以新的国十条就强调，高房价不仅仅影响到我们居民基本的生存、影响到民生，而在影响到国家的金融安全、影响到整个经济结构的协调发展，影响到中国未来经济的持续稳定，因为对房价进行全面的调整，这是新国十条的核心，新国十条的核心就是要让我们对2008年的房地产回归到常态，回归到比较平常的市场价格。比如说通过信贷政策的调整，比如说通过税收政策的调整，让房地产市场恢复到常态，比如说通过土地政府的调整，来压缩房地产企业的利润，其实大家可以看到，新的国十条出台以后，新的政策一直在出来，但是我可以告诉大家，新国十条的内容只是表现为仅仅一部分、一点点，所以未来的房地产市场，只要把国十条认真的落实，认真的调整、认真的执行，我们房地产市场一定会成为中国经济增长的动力，一定会成为中国经济、中国城市化发展的动力，一定会让我们中国的经济保持未来30年快速增长的动力，谢谢大家！主持人：感谢易教授的演讲，刚才易教授非常精辟的给我们大家解读了房地产的新政，就是要让我们的价格回归到常态，希望能像您所说的把房地产商的暴利让老百姓享受一下，接下来有请野村证券中国首席经济学家孙明春先生，孙明春先生是中国首席经济学家，在宏观经济、货币政策、企业战略管理和经济管理方面都有研究，孙博士带领野村团队在2001年亚洲研究团队的评选中成功跃居到第三名，现在让我们以热烈的掌声有请孙教授。孙明春：首先非常高兴能够来参加今天的论坛，我讲的和刚才的易教授讲的有一点不同，因为我知道易先生和牛先生都是房地产方面的专家，陈先生在股票市场研究也很多，所以我讲一点不同的东西，我为这个会议专门做了一点研究，我讲纯粹的经济问题，因为在座的是风险投资者，接下来十年中国经济的发展方向，包括一些挑战，可能都给大家的房地产会提供一些机会，我也希望通过我的演讲给大家提出一点启示，大家可以从机会的角度去思考我讲的数据。这个题目叫做大国的挑战，它的背景是什么呢？大家也听过很多遍，中国今年如果不出意外，应该是成为全世界的第二大经济体，什么是不出意外呢？只要日元不急剧升值，我们今年就赶上日本了，赶上日本成为世界第二大经济体，对中国、对世界都提出了很大的挑战，大家今天还没有意识到。大家看看日本，这张图是美国、中国和日本的GDP，也就是经济规模，大家看看日本在20年之前就成为了世界第二大经济体，但是日本成为世界第二大经济体以后，并没有对全球的经济造成特别大的挑战，为什么？因为它停在那了，这张图可以看出来，它后面没涨，一定程度上还降了，也就是说到了世界第二以后，没有为全球的需求作出贡献，中国现在是世界第二大经济体，可是我们还是每年以8%10%的速度在增长，也就是说不出十年，我们的经济规模会翻一倍，十年之内中国经济的发展就会在全世界创造出一个新的日本出来，这是历史上没有发生过的，这是全世界GDP的9%。大家想想我们还有一个邻居叫印度，人口是12亿，每年是7%8%的速度在增长，十年之后也肯定翻一倍。想一想这么快速度的经济增长，对全球的资源会有一个什么样的要求？尤其我们都是发展中国家，都在建设初期或者密集期，这是我们要面临挑战的一个大的背景。从这张图大家可以看出来，中国和美国还差得远，我们现在也就是美国的45%左右，但是规模是规模，我们对全球经济造成影响的主要是变化、增长，2009年中国和美国比是怎么样的，美国去年是衰退，名义GDP在下降，零售、汽车销售、家庭负债都是负增长，中国都是正增长，因为去年中国经济还是不错的。关键一点中国的增长已经基本超过了美国的下降，换句话说，美国经济衰退在全球经济中挖了一个坑，中国把这个坑填上了，还加了一点，所以要从全球来看，去年全球经济还没有衰退，为什么？就是因为有我们的贡献，这是讲好的方面。我想更多的要考虑挑战方面，虽然我们和美国比，只是美国经济的45%，但是在很多方面我们已经超过美国了，比如说汽车产量、钢铁产量、煤炭产量等等。再看看我们对资源的需求，中国经济占世界GDP的9%，看看我们铜的消费、铁矿石的消费、铝的消费、锌的消费，我们消费得比较多，我们进了铁矿石，出口钢铁，很多是给外国人做的，但是不管怎么样，我们是这些东西世界上大的买方。我们看看接下来会怎么样？我们已经用了这么多了，在接下来的十年、二十年我们还会用多少？去年做了4万亿，接下来还有多少个4万亿要做？大家说我们的基础设施是不是已经产能过剩了？太多的公路了、太多的铁路了，是不是这样？这个东西见仁见智，我给大家看一个关于机场的数据，这是机场密度，你看看中国和这几个国家比是什么概念，在座的概念有从非省会城市来的朋友们，大家都会多多少少有这种感觉，你想回一趟老家是不是很容易？大家心里有数。换句话说你如果看到左边这个图，接下来10年中国要建100个机场你信不信？第二个铁路投资，我们现在在建高铁，我们接下来要建四纵四横，四条大的南北干线，四条大的东西干线，这些的投资需要不需要？我们有很多铁路了，以前我读大学的时候，北京到上海坐火车要23个小时，现在有动车了，十几个小时，我们还可以缩短得更快，我记得我上大学的时候，我中途上车，我要站十几个小时的，但是我想坐得更快一点，为什么不能更快一点？换句话说，我们这方面的投资并没有说已经达到了我们想要的水平，为什么美国人可以生活得比我们好，我们为什么不可以享受同样的设施？这就是四大干线。地铁，北京的地铁是历史最悠久的，北京的地铁密度很差，你下了车还得打车，为什么北京的汽车那么多，坐地铁不方便，所以还要建，很多地方的地铁刚刚开始建，全中国30个城市建地铁，不多的，是不是需要地铁？我们中国是人口密度大的国家，都需要开车是不行的，需要公共交通。我们深圳去广州，每20分钟有一个和谐号，北京到天津有了，杭州到上海也有了，济南到青岛要不要？大连到沈阳要不要？这种交通便利实际上是需要的。地铁满了吗？还有很多要建。能源，左边这个图，人均电力消费量，80年到06年涨了七倍，06年中国和美国相比是七分之一，咱们和英国比是三分之一，英国主要是服务业，这么一个国家还是咱们人均的三倍，左边个图，你如果要做一个简单的预测，按照这种增长速度，我们现在的水平还很低，810年，我们肯定又翻一倍，最多是九年再翻一倍，九年是什么概念？2015年我们能翻一倍，到美国三分之一的水平，但是别忘了，中国的人口是人口的四倍，也就是说从现在开始，五年之内中国就要超过美国成为世界第一大电力消费国，现在电力有没有产能过剩？有人说有，有人说没有。如果说接下来我们中国再建十个核电厂多不多？法国一个小国家有40个核电厂，我们现在有几个大家心里清楚。给大家看这些数据，看看我们接下来的问题在哪里，还有看人均铜消费，细心的人记得，中国的铜消费从整体消费来讲，已经占到全世界的30%，人均我们还低得很。汽车，去年我们称为世界第一大汽车市场，去年卖了1300万辆，看看家庭的拥有量，我还没敢把美国放进来，咱们就按照日本人、韩国人的生活，我们还需要卖多少车、我们还需要多少汽车，五年之内，中国绝对是世界第一大消费国，去年买车的人还没开熟呢，今年加上1500万辆，明年再加上1700万辆，你想想能源消耗是什么样子。为什么讲这些呢？在座的各位是风险投资的，实际上我讲的这些问题，如果从十年的角度来看的话，实际上十年之后如果中国、印度、金砖四国都起来，欧美这些国家再略微有增长，十年之后我们的能源资源很可能就会成为中国经济增长的瓶颈，为什么呢？十年之后我们付的成本和今天不可同日而语，油价不是80块钱，不是150块钱的概念，所以怎么去解决这个问题？这里面是两方面的问题，我一方面给政策制定者提一个醒，我们“十二五”规划也要做，将来还要发展“十三五”，大家也要想想什么地方可以投资，将来解决这个问题就是两条路：一个就是价格猛涨；另外一个就是发展所谓的新能源、新技术、新材料等等。我想应该是两者都有的，除非有技术的突破，技术突破需要在各个领域，在材料、在能源，要有革命性的突破，突破性的发展才行，这个会有发展，但是各个领域都有突破性的发展也比较难，应该说价格还会涨，同时新技术还会出来，因为价格涨到一定程度，很多新技术就可以使用了，可以扩大了，对大家来讲是很大的机会，我不是专家，你们是专家。还有一些问题是还有另外一个挑战就是劳动力成本，我们的劳动力成本还是偏低，但是和某些国家比也不能算是低了，左边这个图涨得这么快，按照我们的想法，七八年之后还得翻一倍，我们的产业发展究竟是什么样的发展路径？我们的经济增长比别人快，我们想比别人富有的更快，我们劳动力成本的优势也就下来了。还有一个咱们中国人不爱谈，但是不谈不行，二氧化碳的排放量我们已经是第一位了，而且基本上是一个趋势，二氧化碳的排放将来要付钱，估计只是一个时间问题，我们要提前做准备，这个其实是逃不掉的，在座的各位，这是机会，这么大的排放量将来翻上一倍、两倍、三倍和玩似的，反过来讲，如果我们没有新技术，将来的发展成本非常大，如果在座的各位通过风险投资，将来你们会为社会做贡献，你们也会有回报。最后稍微讲一点人民币的问题，欧元也好、美元也好，风险也好，有很多的说法，我个人的观点可能比较激进一点，我的观点是分散不分散其实无所谓，我们2.5万亿的外汇储备，也许有1万亿或者15000亿，你永远用不着，就像比尔盖茨似的，比尔盖茨的银行存款中某一大部分永远用不着，为什么？就是太多了，我觉得分散不分散只是一个技术性的问题，增值保值确确实实会有变化，但是最主要的是我们要看得远一点，什么叫看得远一点呢？我们有2万多亿的外汇储备，将来会上3万亿、4万亿，我们要用这个支持国际化，很多人讲为什么要国际化，其实不是说要国际化，关键是我们现在成为世界第二大国，将来有一天还会成为世界第一大国，人民币国际化是我们推卸不掉的国际责任，没办法推卸，这个世界会逼着你，使人民币成为国际货币，这个也不是件坏事。投资的含义我已经都说了，大家再去仔细琢磨，谢谢大家！主持人：非常感谢孙博士，刚才孙博士说资源限制将会成为中国经济发展或者增长面临的瓶颈问题，我们说过度的消耗能源不仅仅会限制经济增长，对于全球气候变化也是一个很大的影响，我们今年也看了不少关于2012这样的大片，主要是全球气候的变化，我们没有机会参加联合国的全球气候大会了，但是可以从我们身边的小事做起。大家有没有留意到你们桌上放的一瓶水，我刚才留意观看了一下，是贵州黄果树牌的矿泉水，现在黄果树从瀑布变成涓涓溪流，我们今天还能喝到黄果树的水，节约能源要从我们自己来做起。现在让我们请出中国房地产独立评论家牛刀先生，牛刀先生是中央电视台财经评论员，是清华大学资本战略研修班的特聘教授，中国房地产商协会高级顾问，是中国著名的财经专栏作家，2008年被中国互联网协会评为中国十大最具社会责任的优秀博客，牛刀先生被互联网界尊为中国民生经济的思想家，履获多项殊荣，现在让我们掌声请出牛刀先生。牛刀：谢谢各位来宾、各位网友，我一般在演讲的时候从来不说各位领导，因为中国的国情是很多人冒充领导。读中学的时候我们老师就和我们讲，做学问要不唯上、不唯书，只唯识。但是我们中国的政治体系决定了政府在经济的运作中承担了相当大的职能，因此我们的社会上很多人就假冒领导，散布虚假信息。不久前我们发改委一个小小的官员冒充发改委，说三年免谈房产税，结果我们的股市一天大涨4%，第二天发改委出来辟谣，说发改委没讲这句话，不能代表发改委，第二天股市的地产股又大跌了2.7，这种信息不对称，造成了很多对经济走势的误判，很多人都很迷茫，就是我们现在的房地产市场，这么密集的政策出台，到了现在为止，很多朋友问我一句话，死这一轮的防控政策是不是出境了？我告诉大家，还远远没有出境。2007年开始的调控，到2008年9月15号，美国雷曼兄弟破产，中途夭折，它也是一个没有完成使命的调控，今年中央政府推出的国十一条，作为新一轮调控的开始，它要走三步，现在我们看到的是第一步还没有走完，这第一步叫什么呢？叫做调整需求，我们现在的房地产市场主要是需求不对称的市场，住宅的功能我们大家都很清楚，它是一个居住的功能，最大的价值是使用价值，但是在2009年，我们的整个住宅市场投机炒作，投资的占了绝大多数的比重。在北京、在上海，有60%的人这种购买行为是一种投机行为，其他的二线城市，这个比重也非常的重，等会我会谈一谈很多对通货膨胀预期避险性的投资，这个留在后面讲。我们有一个很主要的数据，1996年香港房地产市场新房换手率65%，新出来的房子一年之内被倒卖的比例高于65%，当时就视为香港房地产泡沫的特征之一，我告诉大家，2009年在中国的杭州市，半年的新房换手率就超过了65%，这种投机行为是非常严重的。国十一条的核心内容就是房贷首付30%，二套房贷首付提高到50%，这是它的核心内容，它是在信贷政策上调整住房的需求，这是我们看的第一步，但是这一步还没走完，政策还没有出境。所以根本就不能说现在调控是不是见底了，地方政府现在有抵触情绪，有的政府把细则软着陆，等于说从中央政府的政策传导到市场层面上，它有一个缓和的过程，那么我告诉大家，这个缓和的过程它是一个时间，但是实际上国务院对各个地方政府的要求非常严厉，很多地方政府的细则报上去被退回来，直到明确的表态这个城市的房价准备降多少，你的目标是什么，所以第一步的细则政策还没有出境。第一轮的宏观调控中第二步是要调整供给，现在还没到调整供给的层面上，但是很多城市已经拿出了一些实际的行动，来把供给面扩大，对象我们来讲，住宅问题面临的最大问题是很多有住房需求的人，他的实际支付能力不足以支撑这么高的房价，那么在整个市场的供应上，又是适合投机、适合投资的大户型、豪宅，在调整供给的层面上，它会增大一部分普通性的住宅，增大一部分社会保障性的住宅，增大一部分公共租赁房，公共租赁房在上海已经有一个完整的规划，而且最低的房租只要500块钱，比如你刚刚大学毕业，你到上海工作，没有房子，最低、最小的户型只要500块钱，你是农民工家庭，你买不起房子，政府给你提供很低廉的公共租赁屋，这缓和了一部分的住宅需求。在第二步的调整当中，整个供给层面上将有一个很大的改观，但是我们现在还没有到第二步，我们的第三步是制度设计，可能很多人都知道，目前房地产的市场制度设计是不太合理的，有很多是很莫名其妙的设计，但是为什么这些设计又出台了？我们现在没有必要去追求它的历史背景，但实际上它是不利于我们全体国民持有住宅的时候，把它作为自己的主要财富。比如70年的使用权，将来都是在整个调控的第三阶段要进行解决的问题，我们的发改委匆匆忙忙表态我们的房产税，要求各个地方先行开征，一个主要原因是整个国家的体制设计还没有进入到更深的层面，所以先开征房产税，不是物业税，房产税的开征对整个房地产市场的影响也是非常大的，为什么我们这一轮的调控在这么多政策出台的情况下，我们很多的投资人都在观望，其实这里面有一个很深层面的东西，它与我们的投资价值、投资指引有一个关系。我最近在中国几个典型的城市采集了一些土地增值的样本，北京、武汉、成都，因为我们这轮的房价上涨是从2004年开始的，我们采集的这些样本都是从2004年来找它的参照数，2004年的地价对应2009年的地价，整个上涨了275%，这是我们土地价值的增长，我们GDP的增长呢？2004年的GDP是13.65万亿，2009年的GDP是33.53万亿，经济的增长整个比例增长是245%，低于土地价值的增长。再来看看货币，2004年广义货币余额是23.5万亿，2009年广义货币的余额是60.62万亿，同比增长238%，在中国经济发展比较快的几年，在中国土地增值比较快的几年，我们大家也都看到了，从这个比例上来讲，我们的经济增长、我们的货币增长是落后于我们的土地增长，这里面就有一个土地和货币的对应关系，最经典的经济学著作告诉我们一个基本的规律，土地是财富之母，劳动是财富之父，父母亲结合得很或，家庭生活得就很和睦，这是很古典的经济学。所有人的财富离不开土地财富的增长，中国人古时候在外面当了官，赚了钱，第一件事情就是回家做一栋房子，中国最完整的、有住宅元素的住宅在世界上也是比较早的，叫洞房，结婚闹洞房，这个洞房是最早充满完整住宅元素的住宅，是尧舜禹的年代最早诞生的住宅，这就说明在中华文化的传承中，新人买房是很重要的文化传承，我结婚首先得有房子，租房他心里总不太舒服，就是买自己的房子好好布置一下结婚，然后安居乐业。所以土地财富在中国人的生活当中是非常重要的。在货币供应上、货币品质上，大家也都知道，原来很本位，现在全球的主要货币美元和黄金至今还是挂钩的，全球各个非美国家的货币，法币是同美元挂钩的，那么在这种情况下，土地财富支撑法币的币值主要是各个国家的土地资源、矿产资源、政府资源，是这些资源性的东西支持人民币的币值在上涨，如果一旦土地的价值高于经济增长，高于货币发行的增长，那么就有很多的泡沫，所以日本在当年痛定思痛，它后面的土地价值一直是低于经济增长和货币增长的，但是我们在这10年，所有的货币增长、经济增长都赶不上我们土地的增长。在这种增长的过程当中，它的财富是不均衡的，所以到了2009年，不仅仅是中央政府的原因，整个社会也明白了这么一个道理，现在到这一点，为什么很多人很迷茫，他看不到后面这些政策要出台，有一个很重要的原因，现在中国的住宅体制究竟往哪一步走？现在面临的问题是降房价还是货币贬值？也就是我刚刚说的，土地的增值不能高于经济的增长和货币的发行速度，如果不降房价，也不是不行，那就是通货膨胀，也就是我们讲的货币贬值。现在为什么很多人买黄金，中国的黄金储量现在是1065吨，占全球第五大黄金储备，但是目前探明的黄金的开采量是多少呢？是3700吨，我们有五大上市公司是开采黄金的，不去年的黄金开采量是228吨，我们居然还出口了117吨，一个国家拿黄金出口的很少，黄金的需求不是商业性的需求、不是工业性的需求，而是储备性的需求，是个人资金的避险，也就是说大家对货币的看法，对货币的看法是我们政府决策宏观调控走向的一个明显的方向，现在如果降房价，那么我们同样有需求，一大批的购买力会上来，如果不降房价，我们的货币就会贬值，这种货币贬值受到最大的影响是我们普通的城乡居民。我们城乡居民的存款余额是28.5万亿，28.5万亿的存款余额绝大多数是普通城乡居民，他们存这个钱是为了自己给自己体迥生老病死的保障，因为我们中国政府的保障做得很不够。在这一次的中美战略与经济合作的协议当中，美国人就要中国人保证对普通老百姓的保障问题，包括医疗、住宅，我们在协议当中已经签署了，中国政府承诺解决社会保障问题，打一个简单的比方，我们不谈住宅，我们谈医疗，原来很多没有钱的人，即使病的非常重，到医院去拿不出钱，那对不起，那回家，为什么你回家呢？因为医院不会给你解决医疗费，政府没有这笔开支，但是我讲一个中美合作的细节，这个细节就有一个官员谈到了这个问题，以后只要中国不发生病人进医院不予以救治的情况下，医疗就做好了，我们的老百姓生病到了医院，政府都要给你解决医疗问题，都要把你的病治好，这是中美合作对中国民生最有意义的一件事情。目前第一阶段是降房价的方向，用降房价提高一定的购买力，增大销售，从目前市场的反应情况来看，深圳很多楼盘在陆续的下降，而且各大银行都做了房价下降的压力测试，从这种压力测试的层面上来看，最低的是中国银行，它是房价下降30%，银行增大风险1.12%，最好的是建设银行，房价下降30%50%，建设银行都可以承受这种风险。未来只有房价下降了，才是进入到第二步，也就是调整供给的阶段，那么在调整供给的阶段，可能整个产品的供应结构会不一样，它有更大量的普通住宅出来，在普通住宅的情况下扩大消费。李克强副总理在求是杂志纂写了一篇文章，这篇文章谈到的是城镇化，而不是城市化，这也是为未来房地产业提出的走向。作为资本来讲，房地产在中国的发展空间还非常的巨大，它只是调整一些不合理的结构，让住宅的供应能够满足实际的需求，这种需求同样能拉动消费，我就谈这么一点自己的意见，供大家参考，我也不说房价降多少，包括银行，包括各个城市的具体做法，大家应该对房价的合理回调有信心，谢谢！主持人：非常感谢牛刀先生，谢谢您让我增长了一个知识，我现在才知道，原来小两口要洞房从尧舜禹就开始的了。上个月我去采访一对新人，他们本来今年不想结婚了，可是由于广州金沙洲上个月推出了400多套房，6000多，周围都是1万多，这小两口为了这一套房，就结了婚，因为政策规定结婚可以优先登记，他们就为了优先权结了婚。接下来让我们请出中国风险投资研究院陈工孟院长，他是中国风险投资杂志主编，中国金融评论常务执行总编，在经济、金融、风险投资领域造诣颇深，著作丰富，1997年至今，他在国内、国际著名金融学杂志上发表了60多篇学术论文，陈教授所领导的中国风险投资研究院在我国风险领域的政策制定方面发挥了非常重要的作用，为推动我国风险投资业与创新经济的发展作出了重要的贡献，中国风险投资研究院与国际、国内100多家大型的投资机构保持紧密的联系，成功的帮助了20多家企业筹集了10多亿人民币，让我们掌声欢迎陈工孟教授！陈工孟：大家下午好！刚才我们三位专家非常精辟的探讨了中国的楼市以及未来中国经济的走势。我今天就先从股市谈起，刚才三位对中国的股市还没有涉及到。现在的股市看来是有点下滑、低迷，从几个月前的高点3500点跌到现在2500点区间，下一步到底中国的股市会是什么样的运行轨迹？有的人预测，中国的股市还没有见底，甚至有的人预测有可能跌到2000点，当然也有人认为股市应该差不多了，我想在座的除了关心楼市以外，对股市也有很多人很关心，怎么看今天的股市？我们有必要对过去几年股市的运行轨迹做一个简单的回顾。在2005年的时候，我们的股市从1000多点增长到2007年下半年的时候，我记得2007年10月份是高点，是6200多点，在差不多两年的时间内增长了5倍，我记得在2007年的上半年开始，我在担忧股市泡沫比较严重，实际上我在06年的年底就认为，那个时候已经是3000多点，已经差不多了，已经有点泡沫了，后来竟然从07年1月份3000点左右，到07年下半年年底冲到6000点，所以我当时做了一个大胆的预测，我说股市可能会从6000点左右跌到3000点以下，当然谢国忠先生的预测和我是很接近的，当时有人认为股市会冲到1万点，所以任何东西都有个度，不管是房子、土地还是股票，它都有一些内在的价值，在每一个不同的时间点内在的价值是不同的，它有它的规律，超出这个规律，最后肯定会受到惩罚，自然界也是一样，所以我在第一次的预测不幸被我言中，但是哪一天下降我不知道，到6000点左右，在未来一年左右的时间会有一个大的调整，到了08年下半年年底的时候，也就是从6000多高点跌到2000点以下，最低是1600点，那时候大家非常的悲观，认为中国的股市完了，我在08年的10月，实际上那是金融危机最严重的时候，我记得在上海一次论坛、包括温州的论坛上，我第一次鼓励大家买股票，因为我是研究中国上市公司的，我对中国的上市公司不能恭维，就像医生不敢吃这个东西、那个东西，因为你对东西太了解了，所以我以前从来不买国内的股票，也没有建议朋友买股票，那是我第一次在公开场合说，在2000点一下大家都买进，当时我作出预测的时候是1800点左右，我说有可能再会跌10%左右，但是上涨的空间蛮大，当然你说2000点买进，一个月、两个月马上有大的回报是很难的，我说你大可放它两年，2000点以下，我认为两年之内恢复到3500点左右没什么大的悬念，即使到3000点，已经有50%以上的回报，两年已经不错了，后来股市的运行比我预测快得多，我记得在09年1月份，大概是1800、1900左右，去年的下半年，高点差不多是3500点，接近增长了100%，怎么看未来？从3500跌到2500左右，我认为现在股票的内在价值比较合理的应该在3000点到3500点，按照中国的宏观经济综合情况来看，3000点到3500点是比较合理的区位，现在我认为是股票投资的合适时间，当然我们还要看领域、看行业。我提具体一点的建议，如果是长线投资的，比如说你想要投资六个月，也就是说六个月我退出都OK的，我认为你在2700点以下买进是比较安全的，如果你要投资一年，应该在3000点以下都是可以买进的，换句话说，一年从3000点以下增长到3300点或者3500点的概率是非常大的，你说是不是很准确，谁都没有办法预测，投资就带有风险，如果你从长期投资，按照三年这样的时间段，我认为3500点以下买进都是OK的，也就是说中国的股市在未来35年都会有很大的发展空间，也就是说35年增长5000点、6000点概率都是很高的。我是比较鼓励价值投资、鼓励中长期投资，尤其是一般的投资者，不要往短线买进买出，我认为很难玩得过那些基金，他们手里面有几十亿、几百亿，你没办法和他斗。另外过去20年中国的股市经历了多次的大起大落，股指期货的推出我认为有利于中国股市的稳定，有的人认为这一次股市的调整是股指期货惹的祸，我认为恰恰相反，这一次股市的下降内在的原因还是楼市引起的，所谓的楼市要不要调整？我的看法是要，如果说楼市继续这样下去，可能会出现像股市一样的大调整，同样我们的房地产也有它的内在价值，现在到底中国的楼市有没有泡沫？不同的经济学家、不同的投资家、不同的人有不同的看法、不同的立场，我也粗浅的谈一谈我对楼市到底有没有泡沫的看法。中国很大，不能一概而论，不同的地区有不同的情况，总体来讲，中国是存在一定程度的楼市泡沫，但是不同的地区泡沫的程度不同，我认为按照我初步的调查研究，中国楼市泡沫最严重的是两个地方，不是上海、不是深圳，也不是北京，我认为是海南和温州，这两个地方的泡沫程度是最严重的，如果按照我初步的看法，可能超过50%，也就是说它偏离了它内在的价值50%以上，甚至更高，现在温州的楼市已经超过深圳、超过上海、超过北京，接近香港了，我说温州何德何能保持楼市和香港差不多，你说温州的民间资本多，再多也不会多过于香港，温州的土地宝贵，再宝贵也超不过香港。海南也有同样的情况，所以有些人在炒作，找出各种各样的理由，香港97年的时候，也是一个大大的炒作，最后从1997年年底开始跌，跌到2001年，四年的时间跌到70%，是也就是说1000万的房子最后剩下了300万，很多人变成负资产，所以这不是你个人意志为转移的，任何东西都有个度。刚才牛刀老师比较含蓄，我今天就大胆谈一下我的看法，也是存在泡沫的，如果按内在价值来讲，我认为应该在30%50%之间，三线四线城市并不存在泡沫，所以总体中国的国情还是OK的。未来的房地产会不会大跌呢？会不会大的调整呢？我认为如果说一下子大的调整，对中国的经济产生了冲击，动荡会很大，无论从政府的角度还是从投资者角度，还是从中国的解决角度来看，都不适合大的调整，这种大的调整比股市的大跌冲击还要大，比较理想的，像上海、深圳、北京，调整了20%、30%是比较合理的，再接下去的时间三年、五年、十年，慢慢的过渡，这样的调整是比较理想的，就像我们的汇率，美国人希望我们一次调整到位，那么对中国经济的冲击很大，我认为中国的汇率在未来十年、二十年