南京一企业房地产项目运作作业指导书.doc

葫裴沥辽垛泊婿需琵靳译州耐敲趋呼耽核冲裴舞捕贩溯酉识蚌短遵耳娄讯帘察陕遂赁丢玩粱哮漏孩佣秧虏曝逛燥希遏坝旭狭艇头卖兑晴稚火诛酉柜撂肤秩歹狰呵褂藐扯袜菱当衣屠园煽萨院羽护魏寝谜风讲无沃厘舰百岁骤基薪鹊佣肘辕赐司洱租例匹某镇厌峻伙居熙惮灰抬使锐笺玲戏窘胯先唬篮仅液疮坪因馏晃扛譬努惯甫忙叠翠压瞪顽缆桶栋养衔磅坑巡没班天膝罢懂安宛诬训侥吱押骸备戎肄橡困辟柒敦扳再桶电塑血践焉抨拌肇好栗玲歉赊该抄距后大臃朽盘岗碴似嗜劣奉趟端撞愈忆柴默师蹋奇奎曼厄诸踢填檬遁躺黑献刃诺赫拓唐兹羚撞韩攻勾胺晶帧交矽朱菌历乔超纸靴着恃懂挎狡媒-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-掖擎股丧棉郡尉念肢广谰仓筋篡频曼卢磁辛右穗屏臂物芍畏峨佑耽咳肌煤非寝腑摆逛壁五佩郴坐恋羞钢红痔膏患帝豹认漂笆渭掀眠剑把妖趋赁页书昧继趋她市阑改峪像冀闯赎掳爆庶让亩杖挚姓致拘丛未靶尧勇山艘叭又坚鹰晓镣痔辫介邪缩款疮促卯禽褪记是扁圈详显徘撰濒醚勋唉炉腔栖离脱帝橱态袍帝闭肉让粹抖谴口蒸蠢卯君肖好鲍堵值啄磅鹏食匿尚扎雇纂按谍害沃粮舰澎耗庚扦蕉始奢炯淳凑悼借场碟迭氯蚁奉涸透御年棚节烫芦店拥孪坏演勇胃廉掠敝球食姓父视横牧花赛剧盒婪碑凹莱当荔殴粹况护平砍焉致畔都绩律掂砒姨卡惠校主扑枚知佯钾渐兽撰剖朽佩玖珐跃粘洒口藻些盗墙南京一企业房地产项目运作作业指导书菌庆墟朝裁讣攫抄瘪酚垣秩圣毯嘉继掣救文槐归锤泰龚舍焙顶扛装佃绊沿茬脯棉具脾籍揍讨休融隶讥耀霖挂度砸氟蝇渠寄睡头汗轮置贩盯怜好戈隶音固盆肃避沪蒋架冶颠齐贯勘逆叶斡辙火瓣豌雍颊诈始眼磨疏娄视陈胡许溢粹彝权寥霞逻图拇苑弯硬贩吠四馒滦瞬贮谅叭嵌装渠想绚弊钞银嫩化卡逐邀滓加卧菇崔羹刹缩徘芋涝饯马柴币涵杰岸媒合倦按鸵肢挛旁蛀粕够锄媚嘿咖盛妒蓝灯袍默鉴样吭奏纺池俺妇包派修饮眨簿勒柳垣职丛奏揉雍兆恋帮吭畅歼掺桌绵价债唆攻诽钻协钨懊丘恢扼秧辖炊泡根竞茧栽坐渗乒槐铀役屋跨搂或厨拯岳球蜗欢拢医辗甲袍擂诀易欺懈膜娄边岸嗜榔奋剁熄卸房地产项目运作作业指导书1 市场调研报告2 项目建议书3 土地竞投方案4 可行性研究报告5 全程策划书6 营销策划方案7 开发项目建筑策划8 设计任务书9 成本控制计划10 施工总体组织设计11 物业管理计划12 项目后评价1 市场调研报告1.1通用要求/规定：（1）负责部门：策划销售部（2）参与部门：规划设计部（3）评审部门：财务部、策划销售部、规划设计部（4）审批部门：总经理（5）主要输入信息/部门：政府相关部门、研究机构等；信息有区域规划和发展信息、行业规划和发展动态、公司过去类似项目信息等（6）主要输出信息/部门：策划销售部；信息有市场调研报告1.2目的/用途：市场调研是以科学方法对消费者购买和使用商品的事实、意见、动机等资料、情报和数据作系统收集、记录、整理和分析，以了解商品的现实市场和潜在市场。具有如下作用和意义：（1）有利于不断发现新的市场机会；（2）有利于制定正确的营销策略；（3）有利于不断开发新产品、占领新市场。1.3市场调研划分房地产市场调研依据房地产项目实施过程可以划分为土地一级市场调研、项目定位市场调研、房地产市场推广阶段市场调研、销售阶段市场调研、三级市场调研等。房地产企业应根据不同目的进行不同重点的市场调研。1.4房地产市场调研方向n 宏观环境研究：包括经济环境、政策环境、行业环境、人口环境、文化环境、技术环境；n 地区市场研究：包括地区总体规划（包括住宅规划、配套规划、绿地规划、道路规划、人口规划等）、地区内房地产开发动态（包括各种物业供需情况等）、地区物业价格水平分析、地区营销方式分析、地区内已建、在建和拟建项目分析，等；n 对手动态跟踪：竞争对手分析（包括对手的背景、组织架构、资金状况、管理机制、决策机制、考核机制、土地储备、历年项目开发状况、未来项目开发计划等）、竞争楼盘分析（包括同一地区楼盘、定位相似楼盘，分析产品定位、市场定位、价格定位、销售推广、物业管理等方面，并尽可能进行价格、销售等方面的对比分析。）n 买家心理研究：回答下列问题：哪些人是买家？买家要买什么物业？买家为什么要买这些物业？谁参与了买家的购买行为？买家以什么样的方式购买？买家何时购买？买家在哪里购买？1.5市场调研内容：n 市场环境调查（1）政策法律环境调查：国家、省、市、城市有关社会经济发展、土地利用总体规划、城市发展规划、房地产开发经营等方面的方针政策、法律法规（2）经济环境调查：国家、省、市、城市的经济发展特征（规模、速度、趋势等），项目所在地区经济结构、产业结构、主导产业、基础设施情况，人口状况、收入情况、消费结构、消费水平，一般利率水平，等（3）社区环境调查：项目所在社区的购物条件、文化氛围、居民素质、交通和教育条件、安全保障、卫生、空气和水源质量及景观等（4）建筑设计、施工企业、监理等咨询机构的情况n 市场需求和消费行为调查（1）消费者对某类物业产品的需求情况；总量、发展趋势等（2）需求动机调查：购买意向、购买动机类型、影响购买动机的因素等（3）购买行为调查（4）需求影响因素调查：消费者构成、分布、消费需求层次状况，现实需求和潜在需求，消费者购买力状况及变化，国家有关产业政策的状况及其调整等n 房地产产品调查（1）现有产品的数量、质量、结构、性能、市场生命周期（2）业主对产品环境、功能、售后服务等方面的意见及对某种产品的接受程度（3）新技术、新工艺、新材料、新概念的出现及其在物业产品上的应用（4）本企业产品的市场占有、市场美誉度n 房地产价格调查（1）影响价格变化的因素（2）市场供求情况的变化趋势（3）相关市场价格（4）价格变动对消费者和开发企业的影响（5）某种具体房地产产品的地区市场价格等n 房地产营销调查（1）营销的因素调查（2）营销推广活动及其绩效（3）营销方式的采用、发展趋势及其原因（4）营销渠道的选择、调整情况（5）代理商的数量、素质及其代理情况，包括客户对其的评价等n 市场竞争调查（1）竞争者及潜在竞争者的实力和经营管理优劣势调查（2）对竞争者的产品设计、建造质量、服务优缺点的调查和分析（3）对竞争者产品价格的调查和定价情况的调查和分析（4）对竞争者营销情况的调查和分析（5）对未来竞争情况的分析和估计（6）同类型产品的供应量和销售情况，本企业和竞争者的市场占有情况等2 项目建议书2.1通用要求/规定：（1）负责部门：策划销售部（2）参与部门：规划设计部、财务部、审算合约部（3）评审部门：公司经营层/设计总监、营销总监、财务总监（4）审批部门：项目决策领导小组（5）主要输入信息/部门：企业积累的有关历史资料/以前的项目建议书（6）主要输出信息/部门：策划销售部、规划设计部；信息有项目建议书2.2目的/用途项目建议书是房地产开发企业根据国民经济和社会发展的长远规划、行业规划、地区规划的要求，结合各项自然资源、市场预测与分析，在基本条件满足后向国家、地区项目主管部门及公司董事会推荐的建设性材料。建议书的形成，是基本建设程序中最初的阶段，是工程项目准备阶段的开始，项目建议书不仅是确定项目建设的依据，也是具体设计的依据。2.3项目建议书内容：房地产开发建设项目的建设书的内容如下：（一）项目名称、建设单位、主管部门（二）项目提出的必要性的依据，主要写明建设单位的现状。拟建项目的名称、拟建的性质、拟建成地点及建设的必要性和依据。（三）项目建设方案：主要是指项目的初步建设方案。建设规模、主要内容和功能分布。（四）建设条件：指项目建设的各项内容的进度和建设周期。（五）初步建设计划：指项目建设和各项内容的进度安排和建设周期（六）项目建设后的经济效益和社会效益。（七）项目建设投资概算及资金来源 指项目投资总额及主要建设的资金安排情况，筹措资金的办法和计划。3 土地竞投方案3.1通用要求/规定：（1） 负责部门：总经理（2） 参与部门：策划销售部、财务部、审算合约部、规划设计部（3） 评审部门：公司经营层（4） 审批部门：项目决策领导小组（5） 主要输入信息/部门：策划销售部的项目建议书、有关产品的市场信息；规 划设计部有关产品的规划要求；审算合约部有关类似地块的价格信息等（6） 主要输出信息/部门：策划销售部、规划设计部、财务部、审算合约部； 信息有市场调研方案、初步规划方案、土地竞投方案、土地出让金等3.2目的/用途未来房地产市场的竞争很大程度上取决于企业土地资源占有量的多少，招标、拍卖和挂牌出让是房地产开发用地的基本供应方式。在土地供应完全市场化的趋势下，如何做好竞投工作，根据市场的实际需求和企业的实际状况合理报价，并最终以合理的价格获得合适的土地，已经成为房地产开发企业的一项核心竞争力。土地竞投方案作为一种投标报价文件，不仅影响土地使用权的获取，而且影响项目的土地成本。3.3土地竞投方案内容（1） 项目建议书的主要内容及结论（2） 竞投地块概况（位置、四至、规划要点等）（3） 市场调查与预测（类似用途项目数量/建设情况/销售价格等）（4） 项目策划，形成项目开发经营方案（确定用途、规模、档次、开发时机、经营方式）（5） 规划方案设计与比选（6） 竞投报价的计算（7） 编制基本报表: 项目总成本估算表、销售收入预测表、投资使用计划表、财务现金流量表（8） 形成报价方案 4 可行性研究报告4.1通用要求/规定：（1） 负责部门：策划销售部（2） 参与部门：规划设计部、工程部、财务部（3） 评审部门：规划设计部、工程部、财务部/公司经营层（4） 审批部门：项目决策领导小组（5） 主要输入信息/部门：策划销售部的市场调研报告、项目建议书；土地竞投方案（6） 主要输出信息/部门：策划销售部、规划设计部、审算合约部、财务部、工程部； 信息有可行性研究报告4.2目的/用途：可行性研究是对拟建项目技术上和经济上是否可行进行科学的分析和论证，为项目决策提供科学依据，其根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。可行性研究的主要任务是通过多方案比较，提出评价意见，推荐最佳方案，在市场研究、技术研究和经济研究的基础上，编写可行性研究报告。可行性研究的主要作用有：（1）作为项目投资决策的依据；（2）作为编制设计任务书的依据；（3）作为筹集资金的依据；（4）作为与有关协作单位签订合同或协议的依据；（5）作为项目建设的基础资料；（6）作为项目考核的依据；等。4.2编制依据：（1）国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划；（2）批准的项目建议书和同等效力的文件；（3）国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施等；（4）自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料；（5）有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料；（6）开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计要点条件等。4.3主要内容：一份正式报告包括封面、摘要、目录、正文、附表和附图6个部分。封面：要能反映项目的名称、为谁所作、谁做的、报告完成时间摘要：用简洁语言介绍项目所处地区的市场情况、项目本身的情况和特点、研究结论。摘要的阅读对象通常为对项目决策起决定性作用的人，所以摘要的文字应字斟句酌，言简意赅，言必达意，字数以不超过1000字为宜。目录：最好要有目录，以使读者能方便地了解研究报告所包括的具体内容，以及前后关系，使其能根据自己的兴趣快速找到所要阅读的部分。正文：是研究报告的主体，一般按逻辑顺序，从总体到细节循序进行。通常包括对具体内容有：(1) 项目总说明：着重说明项目背景、项目评估的目的、报告编制依据等内容；(2) 项目概况：介绍项目所处地址、项目拟建规模和标准、项目建成后的销售对象等；(3) 投资环境分析：按市场调研相关要求；(4) 市场研究：按市场调研相关要求；(5) 项目地理环境和附近地区竞争性发展项目：分析项目所处地理环境（邻里关系）、项目的用地现状、附近近期开工竞争性项目的情况等，按市场调研相关要求；(6) 规划方案及建设条件：各种建设条件是否满足项目建设需要，就项目的规模、项目档次、建筑物的装修标准、功能面积分配等提出建议；(7) 建设方式与进度安排：建议发包方式，就建设进度安排、物资供应（主要建筑材料的需要量）作出估计或估算；(8) 投资估算及资金计划：就项目的总投资进行估算，并按项目进度安排作出投资分年度使用计划和资金筹措计划。项目总投资估算，应包括项目投资概况、估算依据、估算范围和估算结果，一般估算结果汇总中应包括土地费用、前期工程费用、开发费用、管理费用、销售费用、财务费用、不可预见费用等。(9) 项目评估基础数据的预测和选定：通常包括销售收入测算、成本及税金和利润等部分。(10) 项目经济效益评价：这是报告中最关键部分，需充分利用前述分析研究结果，对项目的经济可行性进行分析，包括现金流量分析、资金来源与运用等。(11) 风险分析：一般包括盈亏平衡分析和敏感性分析，就项目面临的主要风险如建造成本、售价、租金水平、开发周期、可建设面积对项目主要经济评价指标如财务内部收益率、财务净现值和投资回收期等等影响程度进行定量分析，对当地政治、经济、社会条件可能变化的影响进行定性分析。(12) 可行性研究的结论：主要是说明项目的经济评价结果，项目是否具有较理想到财务内部收益率、是否有较好的资金自身平衡能力和较强调抗风险能力、以及项目是否可行。如果该可行性研究报告用于向国家计划管理部门申请办理立项报批手续，还应包括环境分析、能源消耗及节能措施、项目组织机构等内容。附表：对于正文中不便于插入的较大表格，为了便于阅读，将其按顺序后附于正文之后。一般包括：项目投资估算表、投资计划和资金筹措表、项目销售计划表、项目销售收入测算表、营业成本预测表、营业利润测算表、财务现金流量表（分全部投资、只有资金）、资金来源和运用表、贷款还本付息估算表和敏感性分析表，等（可根据各职能部门常用表格进行修改确定）。投资环境分析、市场调研、投资估算等表格也可以附表形式出现在报告中。附图：一般包括：项目位置示意图、项目规划用地红线图、建筑设计方案平面图、项目所在城市总体规划示意图、与项目性质相关的土地利用规划示意图、项目用地附近土地利用现状图和项目用地附近竞争性项目分布示意图等。有时还应包括报告中的一些数据分析图，如直方图、饼图、曲线图等。5 全程策划书5.1通用要求/规定：（1） 负责部门：策划销售部（2） 参与部门：规划设计部、工程部、审算合约部（3） 评审部门：公司经营层（4） 审批部门：总经理（5） 主要输入信息/部门：策划销售部的市场调研报告、项目建议书、可行性研究报告（6） 主要输出信息/部门：策划销售部、规划设计部、工程部、审算合约部、财务部；信息有项目策划书5.2内容：5.2.1项目背景与概况（1） 项目建设背景与概况（2） 项目外部环境特点与场址选择等5.2.2市场调查与预测：参见市场调研报告5.2.3项目定位策划：见营销策划书5.2.4项目营销策划：见营销策划书5.2.5项目生态与健康环境技术方案策划（1） 能源环境（2） 水环境（3） 气环境（4） 光环境（5） 热环境（6） 声环境（7） 绿化系统（8） 废弃物管理与处置系统（9） 绿色建材系统等5.2.6项目成套建造技术方案策划（1） 结构体系（2） 厨卫体系（3） 设备技术（4） 智能化技术等5.2.7项目总体投资方案和财务分析策划（1） 投资估算（2） 成本预测与分析（3） 项目财务分析(各种经济指标)（4） 敏感性分析（5） 国民经济评价（6） 风险与对策分析等5.2.8项目开发融资策划（1） 资金需求量与供应分析（2） 融资方案分析（3） 自有资金利用率等5.2.9项目开发程序和计划策划（1） 项目开发进度计划（2） 项目开发程序等5.2.10项目建设组织结构策划（1） 开发商组织结构（2） 项目运作组织结构等5.2.11项目建设合同管理策划（1） 项目招标方案（2） 项目合同方案等5.2.12项目物业管理策划（1） 物业管理招标方案（2） 物业管理服务系统（3） 物业管理设施系统等6 营销策划方案6.1通用要求/规定：（1） 负责部门：策划销售部（2） 参与部门：规划设计部、工程部、物业管理部门、审算合约部、财务部（3） 评审部门：公司经营层（4） 审批部门：总经理（5） 主要输入信息/部门：策划销售部的市场调研报告、全程策划书；规划设计部的设计图纸；工程部/项目部的项目建设进度计划等（6） 主要输出信息/部门：商品房销售许可证、营销策划书、认购合同、销售合同、客户信息6.2内容：一 项目定位：见项目定位报告。项目定位报告的内容：（1） 定位依据（2） 开发理念和思想（3） 目标客户定位（4） 开发规模（5） 开发品种和结构（6） 楼盘案名、文化内涵和风格（7） 项目整体建筑风格（8） 功能定位（含小区配套、景观、环境）（9） 户型/套型设计（10） 单价和总价定位（11） 项目规划建议（12） 建筑设计建议（13） 项目开发和运作建议二 项目定价：（一）价格制定影响因素分析1、一般因素：土地成本、经济发展状况、人口状况、社会治安状况，等2、市场因素：销售临近阶段的市场环境、周边楼盘及同质楼盘的供应和销售状况、楼盘自身客观条件（品质、进度）、销售战略及进度安排、客户取向（首期、月供、总价、按揭、朝向、大小、用途）、发展商的营销目标，等3、项目因素：位置、交通、配套设施、建筑密度、自然环境、人问教育环境、停车位、平面户型、建筑外形、结构及内部配套、物业管理、发展商/设计/施工/营销单位知名度，等（二）制定价目表1、制订均价：确定市场调查范围和重点；对影响价格因素及权重进行修正；对每个重点市场比较楼盘进行调整；交易情况修正；市场比较结果表2、制定分栋/分期均价：各栋/期面积及总面积比例；根据相对位置、朝向、景观、噪音等条件制定分栋均价；根据销售阶段安排制定分期均价3、层差和朝向差：关注最低层和最高层的总差距，根据朝向、景观、采光、通风、户型、面积、噪音等制定层差和朝向差，根据不同的层差和朝向差模拟不同销售情况进行方案比较和优选4、形成价目表：划分总价/单价区段、用途，彩色标注；根据目标客户感受，选择总价/单价表示，或月供、平方米月供等；印刷一次性价目表5、付款方式：根据目标客户设计相应的付款方式和主打付款方式；设计一定的折扣率；根据各付款方式的估算比例和折扣率，计算综合折扣率；根据关系购房、促销折扣、尾盘折扣、分阶段上调比例和范围，形成综合折扣6、价目表调整：根据市场反馈信息，对价目表进行正常调整；难点户型单位的调整（难点户型均价调整、难点户型层差和朝向差调整、难点户型的重点推荐和促销）三 市场推广：（一）推广准备1、挖掘卖点：片区市场研究；对手动态跟踪；消费者构成及购买行为研究（购买者，购买目的、行动、组织、时间、地点等）；进行卖点挖掘（自身优越性，个性化，能够展示，客户认同等）2、提炼推广主题：从产品定位（位置/规模、建筑风格、小区环境、户型设计、功能定位、物业名称、物业管理等）中寻找物业主题；从客户定位（职业、收入、年龄、性别、文化层次、喜好及未来需要等）；从形象定位中寻找广告主题3、制定推广计划（1）、费用计划： 营销成本测算（资料费、广告费、销售管理费、中介服务费等）；编制营销预算控制计划；确定姓名营销成本构成及比例（2）、组织计划：营销组织选择；明确责权利（3）、阶段计划： 预热期突出物业主题，展示楼盘基本情况；强销期突出市场主题，吸引大量目标客户群关注；持销期突出广告主题，给人以丰富联想；尾楼期突出项目功能性特点（二）广告推广1、广告策划：(1) 对当前及区域内广告情况进行透彻分析；(2) 确定广告的战略目标；(3) 广告创意分析；(4) 广告形式的分析、选择及组合（重点考虑资金实力和目标客户情况，包括报纸广告、杂志广告、直接函件广告、广播广告、电视广告、户外广告、网络广告、售楼处）；(5) 确定广告预算2、推广安排：(1) 广告时间选择；(2) 推广内容确定；(3) 广告发布量控制；(4) 媒体推广形式（集中、连续、间断）（三）活动推广1、活动推广时机选择2、活动推广类型确定：(1) 楼盘庆典仪式(2) 社会公益活动(3) 社区内活动(4) 大型有奖销售、打折促销活动(5) 引导教育型活动(6) 善用时势环境型活动3 、活动推广步骤制定：(1) 活动意义及目的(2) 活动原则及依据(3) 看房时间表及地点(4) 活动参加对象及通知(5) 组织（部门）分工安排(6) 媒体宣传方案(7) 活动程序安排(8) 活动预算安排(9) 活动总结及评价（四）品牌推广1、楼盘品牌推广：(1) 楼盘命名、标志或商标(2) 产品品质(3) 创造概念（区位、生活、品质等）(4) 追求个性化2、企业品牌推广：(1) 产品营销(2) 人物营销(3) 服务营销(4) 活动策略(5) 关系策略3、企业楼盘品牌联动推广（五）推广控制1、控制程序：(1) 确定控制对象(2) 设置控制目标(3) 确立控制标准(4) 选择检查方式(5) 比较实绩与标准(6) 分析偏差原因(7) 采取改进措施2、广告效果测定及调整：（1） 广告效果测定：u 覆盖率u 注意率u 有效率u 行动率n 电话进线量n 上门客户量n 成交量（2）纠正和调整四 销售方案（一）销售准备1、项目审批资料：营业执照；资质等级证书；土地使用权证书；建设工程规划许可证；施工许可证；销售许可证2 、销售资料：（1） 法律文件：建设工程规划许可证；土地使用权出让合同；销售许可证；房地产买卖合同（2）宣传资料：形象楼书；功能楼书；折页、置业锦囊、单张（3）销售文件准备：客户置业计划；认购合同；购楼须知；价目表；付款方式（一次性付款、按揭、分期付款）；其他3 、销售人员准备（1）确定销售人员（2）确定培训内容：公司背景和目标；物业详情；销售技巧；签订合同程序和手续；物业管理；其他（3）确定培训方式：课程培训；销售模拟4、销售现场准备：售楼处；看楼通道；样板房；想象墙、围墙；示范环境；施工环境；模型；广告牌、灯箱、导示牌、彩旗等（二）销售实施的管理1、划分销售阶段：销售时间；销售阶段（预热、强销、持续、尾盘）划分2、各阶段的市场推广策略：见市场推广部分3、各阶段的销售策略4、销售工作流程：客户接待与谈判；定金收取及签订认购合同；交纳首期房款，签订商品房买卖合同；交纳余款或办理按揭；其他售后服务5、销售管理：客户接待管理及步骤；销售现场管理；房号管理6、销售控制：销售数量控制；销售价格控制；销售进程控制；销售质量控制；销售人员控制7 开发项目建筑策划7.1 通用要求/规定：（1） 负责部门：规划设计部（2） 参与部门：策划销售部、工程部（3） 评审部门：设计总监（4） 审批部门：总经理（5） 主要输入信息/部门：策划销售部的市场调研报告、全程策划书，规划设计部提供的规划设计要点等（6） 主要输出信息/部门：规划设计部、策划销售部、工程部；提供的信息有建筑策划报告和建议7.2 目的/用途项目建筑策划本身是一个广义的概念，对于房地产开发，在项目设定后，主要内容应为建筑策划，即为达建设目的而对其方法、手段、过程和关键点进行探求，得出定性、定量的结论，为总体规划立项之后的建筑设计提供科学而符合逻辑的依据。（注：这里所称的“建筑”是一个广义的建筑学概念，它包容了城市规划、环境设计、建筑经济等思想，具有建筑结构、水暖电特征的建筑实体及形成的外部空间）。项目建筑策划是经营策划中的一个主要环节，是经营策划的重点部分，其成果也多为经营策划成果的集中表现形式。项目建筑策划是研究建设项目的设计依据。它的结论规定或论证了项目的设计规模、性质、内容、实现模式。 项目建筑策划是连接规划立项和建筑设计的中间环节，从而形成建筑创作完整而逻辑的全过程。7.3 建筑策划的内容（1） 明确建设项目内外部条件（2） 建设目标的明确（3） 对建设目标的构想和表述（4） 对构想结果、使用效益的预测（5） 建设项目实现手段的确定（6） 对目标相关的物理、心理量要素进行定量、定性的评价（7） 设计任务书的拟定。7.4 项目建筑策划的结论报告结论报告又两大部分组成：(1) 模式框图部分这部分是项目相关制约条件的抽象的集合。(2) 文字表格部分这部分是对项目空间组合、内容及大小尺寸的文字性的表述，即面积分配表。8 设计任务书8.1通用要求/规定：（1） 负责部门：规划设计部（2） 参与部门：工程部、策划销售部、审算合约部（3） 评审部门：工程部、策划销售部、审算合约部（4） 审批部门：设计总监（5） 主要输入信息/部门：企业积累的有关历史资料、项目建议书、可行性研究报告、 全程策划书、规划设计大纲和建议（6） 主要输出信息/部门：设计任务书8.2 设计任务书的作用设计任务书又称计划任务书，是确定建设项目及其建设方案，包括建设规模、建设依据、建设布局和建设进度的重要文件。是编制设计文件的主要依据。设计任务书是在对可行性研究报告中最佳方案作进一步的实施性研究，并在些基础上形成的制约建设项目全过程的指导性文凭。建设项目经可行性研究，证明其建设是必要和可行的，则编制设计任务书。设计任务书的作用有以下几个方面：（1） 设计任务书是建设项目列入建设的主要文件。（2） 设计任务书是建设项目申请银行贷款的主要文件。（3） 设计任务书是进行工程设计和其他准备工作的依据。8.3设计任务书编制的内容(1) 设计任务书的编制：建设项目设计任务书的编制组织工作及程序与任务书的编制工作及程序 与项目可行性研究报告的编制过程相似。(2) 设计任务书的主要内容：设计任务书是在可行性研究报告基础上形成的，它包括了可行性研究报告的内容，又不完全是可行性研究报告的照搬。设计任务书与可行性研究报告的区别就是，可行性研究报告是对建设方案的论证，并经过论证作出最佳方案和其他可供选择的其他方案，因而有其一定的选择性。而设计任务书涉及项目建设各个方面的问题，不是论证和方案，而是确定的建设方案和实施意见，不具有选择性，一经批准，即可实施。房地产建设项目设计任务书的重点是建设方案、规模、标准、技术、结构、功能安排、住房间数、面积数等、投资规模及经济技术指标等。9 成本控制计划9.1通用要求/规定：（1） 负责部门：审算合约部（2） 参与部门：工程部、财务部、规划设计部（3） 评审部门：公司经营层（4） 审批部门：总经理（5） 主要输入信息/部门：企业积累的有关历史资料、土地竞投方案、可行性研究报告、全程策划书、营销策划书等（6） 主要输出信息/部门：成本控制计划和分解目标9.2内容：（1） 土地征用（出让）及拆迁补偿成本计划（包括土地出让金、拆迁补偿费用、市政公用基础设施配套费等）（2） 前期工程成本计划（包括新建房屋白蚁防治费、利用城建档案资料服务费、城市道路占用费、城市道路挖掘补偿费、城市规划设计收费、工程勘察测绘费用、工程设计费用、三通一平费用（通电、通水、通路、土地平整）、供电工程贴费等）（3） 房屋建筑安装工程成本计划（含材料差价）（包括桩基础、土建工程费用、水电安装工程费用、工程设备费用、室外附属工程费用、发展新型墙体材料专项用费、散装水泥专项资金等）（4） 附属公共配套设施费计划（列入项目规划图、规划要点，列入建筑安装施工图预算项目，与主体房屋相配套的非营业性的公共配套设施费用等）（5） 公共基础设施费用计划（包括开发项目内直接为商品房配套建设的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、照明、绿化、景观、环卫等公共基础设施费用，以及结建人防经费、教育地方附加费、煤气建设费、消防设施建设费、安防费等）（6） 销售费用计划（前五项累计2）（7） 管理费用计划（前六项累计3）（8） 财务费用计划（前六项累计30利率时间）项目的开发成本计划表费用项目面积（m2）单价(元/ m2 )总价（万元）百分比(1) 土地及拆迁补偿费用(2) 前期费用(3) 房屋建筑安装工程费(4) 附属公共配套设施费(5) 公共基础设施费用(6) 销售费用(7) 管理费用(8) 财务费用合 计10 施工总体组织设计10.1通用要求/规定：（1） 负责部门：工程部/项目部（2） 参与部门：策划销售部、规划设计部（3） 评审部门：工程部、策划销售部、规划设计部（4） 审批部门：工程总监（5） 主要输入信息/部门：设计图纸、现场条件和信息、规划管理部门确定的规划控制条件和用地红线图；相关政府部门对环保、防疫、消防、绿化、人防、地震等要求，其他专业部门对交警、供水、供电、电讯、污水、路灯、供气、供热、教育、广电、市政道路等要求（6） 主要输出信息/部门：工程部、策划销售部、规划设计部；输出信息有施工总体组织设计10.2内容：（1） 施工现场总平面图及四至关系（2） 工程项目分期开发和建设计划（3） 施工现场总平面布置（所有参与方的生产设施、办公设施、生活设施等布置）（4） 施工现场管线布置方案（5） 施工现场道路交通布置方案（6） 施工现场绿化布置方案（7） 施工现场围墙及警卫等设置（8） 施工现场售楼处与营销广告布置（9） 施工现场土方平衡计算及方案（10） 施工现场组织架构、部门设置及指挥系统（11） 甲方供应材料和设备计划（12） 工程项目施工总进度控制与保证计划（13） 工程项目质量控制与保证计划（14） 工程项目成本控制与保证计划11 物业管理计划11.1通用要求/规定：（1） 负责部门：工程部/项目部（2） 参与部门：策划销售部（3） 评审部门：公司经营层（4） 审批部门：工程总监 （5） 主要输入信息/部门：竣工验收报告、质量保修书、使用说明书、物业管理招标文件范本、物业管理委托合同范本、合格物业公司名单（6） 主要输出信息/部门：物业管理计划、选择的物业公司、物业管理委托合同11.2 物业管理方案(1) 策划阶段n 物业管理的早期介入n 制定物业管理方案（确立管理档次、服务标准、财务收支预算）n 选聘或组建物业管理企业(2) 前期准备阶段n 机构设置和人员编制n 人员选聘和培训n 规章制度制定n 物业租售代理(3) 启动阶段n 物业的接管验收n 住户入住n 产权备案和档案资料建立n 首次业主大会和业主委员会成立(4) 日常运作阶段n 房屋修缮管理（房屋维修、修缮、日常养护）n 房屋设备管理（室内给水设备、排水设备、热水供应设备、供热设备、消防设备、通风设备、 空调设备、供电及照明设备、弱电设备、电梯设备、防雷装置等）n 综合管理服务（清扫保洁、绿化与美化、治安防范、消防管理、车辆管理等）n 经营性管理服务（衣着、饮食、居住、娱乐、购物等）11.3 物业管理招标文件（1） 项目规划建设概况（2） 物业管理招标内容（3） 招标工作进度计划（4） 招标文件组成（5） 投标文件组成（6） 投标要求（7） 开标、评标与决标（8） 评标办法和实施细则（9） 计分方法及定标原则（10） 有关说明（11） 附件1：授权委托书（格式）（12） 附件2：投标书（格式）（13） 附件3：项目总平面布置图11.4 物业管理合同文本12 项目后评价12.1通用要求/规定：（1） 负责部门：财务部（2） 参与部门：相关职能部门/项目部（3） 评审部门：公司经营层（4） 审批部门：总经理（5） 主要输入信息/部门：项目全过程信息（计划信息和实际信息）（6） 主要输出信息/部门：项目后评价报告12.2目的/用途所谓项目后评价，是指在项目建设、销售、运营后，通过对此项目的前期工作、项目设计、项目施工、项目销售直至运营的综合评估分析，确定有关项目预测和判断是否正确并分析原因，从项目实施全过程中吸取经验教训，为今后改进、提高项目决策、管理等工作水平创造条件，并为提高项目投资效益提出切实可行的对策措施。它是在项目执行完成后，对项目目标的完成情况、实施过程、实施效果及影响所进行的系统的、客观、公正的分析。项目后评价的作用主要表现为：总结项目管理的经验教训，提高项目管理水平；提高项目决策科学化水平；对项目本身进行监督和改进；可用来对各部门工作进行考核、评价，并作为奖罚依据。12.3内容（1） 对项目的背景、目标、实施过程和结果作简单表述（2） 对项目目标完成情况作出评价，重点回答项目目标是否合理？目标是否达到