娄底市房地产市场走势及预测(修改).doc

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奥运会后娄底市房地产市场走势及预测
作者：黄胜群
娄底市房地产市场在短短的几年间，发生了翻天覆地的变化，房地产价格也在不断的变化，首先经历了2002年的市场低迷，随着2003年的起步及2006年初至2007年底的跨越式发展，娄底市城区住宅房地产价格从2002年的均价不到500元/ ㎡，至2008年上半年已经上涨到均价约1800元/ ㎡，电梯房均价更是越上两千元整数关口，达到2000元/ ㎡至2500元/ ㎡，一级商业用地门面平均价格更是超过20000元/㎡。娄底市房地产市场奥运会后走势如何呢？
一、 国际经济环境影响
国际经济环境对各国作用日益明显，主要是因为世界经济一体化，各国经济依赖性增强，单靠本国力量发展经济的时代已经过去，我国现已成为国际经济重要力量，世界经济的好坏对我国经济有着重要影响，从而影响到区域房地产市场的发展。
A、 国际局势不稳定因素增加不利于国际经济发展
不稳定因素主要是美国霸权主义继续扩张，各国特别是小国不安全感增加，包括伊朗核问题、东亚、中东、非洲、中南美洲甚至北极等地问题不断，各国间军备竞赛加剧，国际经济发展受到不利影响。
B、 石油价格持续上涨阻碍世界经济发展
国际石油价格今年以来不断上涨，工业化国家企业成本压力大幅度增加，从而严重拖累世界经济发展速度。
C、世界多极化正日益成型，稳定世界的力量在不断发展，相信在不久的将来，会迎来一个和平的国际环境。
二、国内宏观经济影响
A、房地产政策效果显现
2005年3月26日，国务院办公厅针对房价上涨过快的现象下发《关于切实稳定住房价格的通知》，提出八点要求。紧接着在4月27日，政府提出加强房地产市场引导和调控的八项措施，把解决房地产投资规模和价格上升幅度过大的问题作为加强宏观调控的一个突出任务。5月11日，国务院办公厅发出通知，转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》。05年的这些政策为后续的具体措施的出台提供了基础。2006年5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施（“国六条”），包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面，正式拉开了阶段性房地产调控的序幕，至2008年上半年止共出台针对房地产市场的调控政策包括法律、法规达十多项次，特别是央行在2007年一年内连续6次调高利率、10次上调存款准备金率，2008年上半年又4次上调存款准备金率，一年期存款基准利率提高到4.14%，一年期贷款基准利率提高到7.47%，存款准备金率上调至16.5%。这一系列措施的出台虽然没有起到立竿见影的效果（也是不可能的，这和房地产市场的特性有关），但效果还是在今年上半年慢慢显现出来了，国家发改委、国家统计局日前发布的数据表明，与去年同期相比，今年二季度全国70个大中城市的房价上涨9.2%，相比今年一季度11%的上涨幅度，出现了同比上涨速度减慢的现象。房地产调控措施正在产生效果，可以预计今年下半年房价上涨速度会继续放缓。
B、2008年我国将成功举办奥运会，这对我国经济发展有着长远积极影响。奥运会对我国经济的影响主要表现为有形和无形两个方面。有形影响包括奥运会在拉动我国消费需求、投资需求、出口需求、扩大就业等方面有促进作用；无形影响包括奥运会对我国经济发展环境改善、开放度提高、国家声誉、形象以及政治地位得到前所未有的加强。从我国经济的长远发展来说，无形的影响比有形的影响更重要、更有价值。
C、百年一遇的雨雪冰冻灾害和5.12特大地震灾害接踵而至，给人民生命财产和经济建设造成了巨大的损失，给经济运行带来诸多不确定影响。
三、娄底市区域社会经济发展对房地产市场的影响
A、经济发展持续看好，为房地产提供了发展后劲
2007年，全市生产总值为449.51亿元，增长15.2%，比上年提高2.7个百分点，连续5年保持“两位数”增长的态势。其中，第一产业增加值87.69亿元，增长5.6%；第二产业增加值217.14亿元，增长20.2%；第三产业增加值144.68亿元，增长13.2%。按常住人口计算，人均GDP为11565元，增长14.1%。财政收入增长较快，全市财政总收入实现32.75亿元，增长25.2%，其中地方财政收入19.05亿元，增长24.3%。
B、人居环境日益改善，对房地产价值的提升不可小视
2007年，中心城区完成城市基础设施建设投资4.1亿元，新建改造城市道路20公里，垃圾填埋场投入使用，污水处理厂主体工程已经竣工，中心城区的主要街道命名工作全部完成；中心城区绿地率32.6%、绿化覆盖率36.2%。县市城区与小城镇建设步伐加快，城镇化率达到34.2%。娄底在相继获得省级卫生城市、文明城市和全国绿化模范城市的基础上，在2007年9月12日北京国际城市发展研究院发布的对全国287个地级以上城市的《城市品牌价值报告》中,娄底位列全国地级以上十佳宜居城市第8位,全省第1位。
C、基础建设继续加强。2007年，全市基础设施投资48.24亿元，增长17.5%。其中，完成交通固定资产投资10.66亿元，增长12.4%。二广高速、娄新高速已经完成前期准备工作，部分路段并已经组织招标，S312线涟源至新化段改建工程竣工。
D、房地产业增速明显放缓，基本符合房地产市场发展规律，也与全国房地产市场保持密切相关性。2003-2007年娄底市房地产累计投资61.02亿元，5年年均增长高达63.3%，对经济发展起到了积极的拉动作用。但由于连年持续高速增长使房地产市场饱和度相对提高，加上国内房地产市场整体趋于疲软，今年以来娄底市房地产业增速明显放缓。上半年，房地产开发投资10.0亿元，增长20%，增速同比减缓34.3个百分点；商品房销售面积30.6万平方米，增长1.7%，增速同比减缓23.7个百分点。
四、奥运后娄底市房地产市场走势及预测
A、娄底市城区房地产价格现状
由于经济的持续看好、人居环境的不断改善，娄底市房地产市场快速发展，房地产价格飞速上涨，普通商品住宅均价从2005年的695元/平方米上涨到2008年上半年的1800元/平方米，高档商品住宅（电梯房）均价更是达到2500元/平方米；商业用房的增速更快，2007年相比2005年年增速超过100%，一级商业用地门面平均价格超过20000元/平方米。
B、娄底市城区房地产市场总体走势分析
影响房地产价格的因素众多，前面所阐述的也仅仅是影响较大的因素，无论是国际经济环境还是国内宏观经济环境发生变化，都将影响到区域房地产市场，本地区域经济发展更是直接影响到房地产价格的走势，可以预计的是国际经济环境不会出现大的变化，我国经济也会在奥运会后实现软着落，平稳发展将是我国经济的主调，房地产市场的弹性决定了其慢于经济实现软着落。娄底房地产市场的发展速度在今年将达到顶峰，然后是随经济平稳发展，相信届时国家或地方也会出台或休整相关政策措施来保证房地产的平稳发展，以消除前段时间房地产宏观调控措施过猛造成房价大跌，从而防止房地产价格出现大的波动。
C、 房地产各细分市场的发展走势预测
房地产市场竞争日趋激烈，开发商面临更大挑战。细分市场，从越来越细分的市场中寻找到相对应的客户成为房地产开发企业的核心竞争力。
住宅房地产市场方面，受国家相关调控政策影响及本地区社会经济发展影响，预计将会保持平稳发展态势，各开发企业间相竞争加剧，以前鲜见的价格战将会频现，但住宅房地产价格不至会出现大的波动。
商业房地产方面，其中的商业门面、产权式商场现阶段正维持高位运行，部分出现了过热迹象，有价格下调压力；但写字楼、产权式酒店等本地区新生房地产类型会保持适度的发展。

2008-8-5于娄底

作者简介

黄胜群，男，1978年9月出生于湖南省娄底市娄星区，大学本科学历，工程师，现就职于娄底东升房地产评估有限公司，是娄底市较早从事房地产评估的专职注册房地产估价师，在娄底一直从事房地产工作，熟悉娄底市房地产市场，对娄底房地产价格及房地产市场走势有较全面深刻了解。
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