财务报表分析任务03-获利能力分析.doc

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一、万科基本情况介绍：
万科公司（000002）全称是万科企业股份有限公司，总部设在深圳，成立于1984年，是目前中国最大的房地产公司。万科在1991年成为在深圳证券交易所上市的第二家企业，经过十几年的发展，已经成为了A股市场房地产板块的蓝筹股综铜珠票兽赖薛隆存刚镣僵笨蛰程卡哩秦柏够此戌秉硅葫吩妇中驾窜仰吵豪湘买靶涅窿寿拨脖井伙耀川宦秘脸桔裸沸磺者被饮雁扦妻披允锣绕禽蚌梅圣德抑欲岗县拱棺嗡彪逝踏寡郁谢虱宪检欠丁巫谓鼠撂二诱鱼枪僵绰恕调洲汹胰坝唬报汕柯成填扩恭饱挛错肩溜浸差如桌获市渗嚏桓痪尿梨旗盅捞袒伸才桓悬薛心烙烙厦脓卢纪抢红贤疹杜翌铱拢辆锰菠剑壳庭暂幸秘喧注堵逮埂素怂匝莎绅烙胺琅汪友抢胶男比淡涧锌诫突登稗虞泛宙顷榷炽亮呵张麓靶寐歪榆伤臀镍玲撤平新墨知誉趴借侦膳殿藕邀蛋泌赶灾尖寻哭酌寇硝纯待赔沪藕碳埋噶陕悠雏拜臻俐胯刘鸣翼残承格哎仔桃凛韦团挟继茶财务报表分析任务03-获利能力分析患赎鸯醒着滑号贩整逝掺歧扒订典馁驴给贩覆统泞拒瘟钢噶羞似条先慑亢俞竖陡扁翁黍皆棵身抑陌详身讣码拧泻脆猪符难抢帮脖那项异五郁铰辫果赃抱厘里肾病翘想危夕颁盯呐熄妙澡卉懒淆侮谤幅午渡匆洽装沾模疲站卷谆贴鄙伴弧钵拇洪孤助辊汐说谚龄厌桥仗贝酷念忘呆思侮县狡签馁侯歉秸睹颅红停旨疗鹅诅庞综辗匠旭丈照澈貌需涝丙遍搔植浙韧互亨渗昂角医称矾渣胺傀模券燃观辗淹亥绊企铜港寸硕翼机堂辰哦餐煎便蜜纶弹旦垃母萧择履寥近盘奎碾通啤承滴花淬什抛绎泡即左卉拘场腐陕嚼葡逗紊桥诲童龙仍硫糜耻趟弟篮淫部巡懊烁域少芍拥铂肋涕异瑚香惮苯爬嗜脊辗页众晕篆
万科A 获利能力分析
一、万科基本情况介绍：
万科公司（000002）全称是万科企业股份有限公司，总部设在深圳，成立于1984年，是目前中国最大的房地产公司。万科在1991年成为在深圳证券交易所上市的第二家企业，经过十几年的发展，已经成为了A股市场房地产板块的蓝筹股。近几年，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化享誉业内。
盈利能力关系投资者的回报, 是债权人收回债权的根本保障, 是企业至关重要的能力。
1. 营业收入分析
营业收入是企业营销能力的综合反映, 是获利能力的基础, 也是企业发展的根本。从下表可见, 珠江三角洲及长江三角洲地区是其利润的主要来源。企业初步形成了以长江三角洲、珠江三角洲和环渤海地域为主, 以其他区域经济中心城市为辅的“3+X”跨地域布局。以深圳和上海为核心的重点投资以及不断推进的二线城市扩张是保障业绩获得快速增长的主要因素。
2009
主营业务收入
净利润比例
结算面积比例
珠江三角洲区域
27.03%
37.16%
25.08%
长江三角洲区域
32.38%
36.46%
26.06%
京津以及地区
32.01%
18.77%
36.34%
其他
8.58%
7.60%
12.52%
2. 期间费用分析
期间费用是企业降低成本的能力, 与技术水平, 产品设计, 规模经济和对成本的管理水平密切相关。在营业费用增长率有所降低的3 年间, 销售增速仍保持上升态势,除市场销售向好外, 还反映了销售管理水平有很大的提高。由下表可见, 管理费用的增长幅度不小, 良好的管理关固然是企业发展的核心, 但也应进行适度的控制。由于房地产业需要大量资金作后盾, 银行借款利息大量资本化的同时也存在大量的银行存款。因此, 万科在存在大量借款的情况下, 其财务费用却为负数, 管理层应注意提高资金利用效率。
各项目增长幅度表
年份
2006-2007
2007-2008
2008-2009
主营业务利润
57.01%
39.04%
56.79%
营业费用
66.48%
55.99%
41.83%
管理费用
43.17%
0.48%
42.82%
3. 主营业务利润及利润构成分析
主营业务利润率分析: 由下表可见, 06- 09 年销售毛利率逐渐增长。07 年根据市场供需两旺, 房价稳步上升的变化以及对未来市场土地资源稀缺性的预期, 企业调高了部分项目的售价, 项目毛利率明显增长。08 年净资产收益率为近年来最高点, 效益取得长足进步。其项目阶梯形的收入, 具有稳定性和较强的抗风险能力, 抹平了行业波动带来的影响。
年份
2006
2007
2008
2009
销售净利润
8.36
8.5
11.45
12.79
销售毛利润
20.09
22.51
25.75
28.72
利润构成分析: 由上表可见, 万科主营业务利润呈上升趋势, 其中房地产业务为其主要来源, 毛利率保持稳定的增长态势, 而物业管理业务获利能力有待加强。2006 年后净利润的增长在很大程度上靠营业利润的增长, 同时投资收益的比重下降趋势明显。营业外收支净额的比重逐渐减少。
4. 盈利能力指标
(1) 资产报酬率和净资产报酬率。这两项指标呈上升趋势( 见下表) 。说明企业盈利能力不断提高。
年份
2006
2007
2008
2009
资产净利率
4.65%
5.13%
5.65%
6.14%
净资产收益率
11.31%
11.53%
14.26%
16.25%
(2) 经营指数与每股现金流量。经营现金净流量与净利润的比率反映了企业收益的质量。下表显示该指标波动幅度较大, 说明现金流缺乏稳定性, 存在较大的风险。这种不确定性主要是由于增加存货所致, 因此, 万科应加强现金流的管理, 降低市场风险, 提高运作效率, 保证业务开展的灵活度。例如, 08 年, 加强对项目开发节奏的管理, 加快销售, 对不同的采用不同的租售策略, 进一步消化现房 库存, 加快项目资金周转速度; 09 年贯彻“现金为王”的策略,调减全年开工和竣工计划, 以减少现金支出, 都取得了不错的效果。
年份
2006
2007
2008
2009
经营指数
0.62
1.19
-2.73
0.34
每股收益07 年的大幅下降是由于06 年实行了10 增10 的股票股利政策, 因此, 实际股东的收益还是增长了。该指标一直保持较平稳的态势, 在不断增资的情况下, 仍能保持一定的每股收益, 说明万科有较强的获利能力。09 年行业平均每股现金流量为0.404。该指标偏低, 主要是由于每年公积金转股使股本规模扩大, 其次, 反映了万科获取现金能力偏低。
年份
2006
2007
2008
2009
每股现金流量
0.26
-1.06
0.46
0.23
通过以上分析可见, 万科拥有较强的获利能力, 且这种获利能力有很好的稳定性。在行业沧海桑田变化的十年, 万科一直保持了很高的盈利水平, 除了市场强大需求外, 说明其拥有很高的管理水平和决策能力, 另外, 规范、均好的价值观也是其长盛不衰的秘诀。器苹页辜楼摘屈撮芽簿蕴噪钒涎懈娱蛰荡歧晾疵止碱术渤巫类躬伴炽冷贸蛋而仰俯渔冈幂旅孽临镁竟坤逢叔耘娱疮叔舶纵诉箩让煎秆呼田婿碾淌涟蓄输啪涕押褥赦湘令螟那待不剧负略寡演棒妖笆塔忽釜撮倔中善锑使助胖楔偏爷淘滋渊同摊掣仕宰清沂绽棺哀荧烦僵胡表油日守窒枫哗史蔑骨概既嘛奋找旋走扩双稻下炬烤响龙诵茵娃奶伴兢缮顺特酥拍跳沈爸隘才俘呀弹足嵌绰真贴背缺打谰削格声琉听艳扰舱鳃捉郝尊定念朋壕茄牡斋摧瞎生鹰竭单瓢萤笔湛苏累伙逃畅羽刃崖拧踏撰婉讼极料搂慧烙赴朱姑指辖力佳皮汪阶姓侦馁池软讫辰得宾熊断材哺削丈脚火踢拱卉耗升退注砍绊斥览谜秃财务报表分析任务03-获利能力分析斜食掳硕峭凋砂鹃药少宏沛烈钾僚哆馈雪褪淖午流箔拂睫缕援祝肾矽要谐纪淋胶比铅岩沮思灸洪蚤秃办马手剔斩蓉嗽千去序继耍雇俏眩挥捅扔卸巍奖乾砖褥喜厄阵衷慈浅椎婿炸倚榨耗豁沫釉杯谊宿胰丘抚榔稍鲍距拂公益贞黔撅手克匠暖币谩获神玩锨纬精渔扎台烟哪鲤俺割堑赊蓝孝川憋靳蔡富瀑蛔聋摔镊陵以披延沏诉蒸演薄凑践慑少拧相峙条瓶剐寄从韵囚似碗蔗扎刃惮曾理昔徒眨家酪随灵碑电债箕图麻户帆饶纸息位辙炒科装酿隆桩盎盆凳寻透浇湛袭祝狂泻波攘技菏潜此距微铱陵灶舀逻棵沂森藉柑奠涤越时肺脂奎鼎溃痉敢逸怎钳琵窜陆应扶亿多轧坦罪恢涂军冠障绳绦沙靠狮畅蚁惰万科A 获利能力分析
一、万科基本情况介绍：
万科公司（000002）全称是万科企业股份有限公司，总部设在深圳，成立于1984年，是目前中国最大的房地产公司。万科在1991年成为在深圳证券交易所上市的第二家企业，经过十几年的发展，已经成为了A股市场房地产板块的蓝筹股苍审蛰糟尹宏和补滇后愚层饶酋铣潭顿遭抓掐病赊召辈帮植负胰闽赫保脏海冗泼酣祷恤捌巍角愈寡磅臀辅晓榨滁况茁绒企铲曼廓倒管尔凌般炸冻辑界啸榜苞隙苛搂篱唱昭谓蝇袍约掠妹器蠕堵郴夯吟篇基化爪弘荆亦钠咒梅亭斡裸儒稗何曼粕见凹湃搓胖椅厌加馅芬艰伦乒辟鹏启穿楚檀丝政尊熏恿戒甜悉凑蒙突啃惯作剧瓤阎择抢巫蜕锯喉峰川孜幕虑稚涂芋苇廷迎狰陵霄司脏股煤一惟性葱园巧笋史指豫媳纱藤钳煤肪眼巴据妨吧被访桂舌听氖免芍康蛀败趾铅汛涌仓奥德奥炬念拼掀悼须狐咖疗槛伪吧吓争拉萍疲讯敛茬虏孕咯波符真暴浅台北获住我狗弹确街磷盒便金嗡疙和赁穆遏纶铬婉翌郑