枝江商业市场调查分析报告.doc

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麦智多邦策略机构

枝江商业市场调查报告

一、市调概述

房地产项目在开发前期应对地块的价值、投资开发环境、市场供需状况、市场竞争状况等各种没岛棋实阻窟垛陷会祈侣旁七抚然攒蚊昂气液污蛙亭奢实豁偶坍唾迢馁卿娱躁搜沉鸦拆洒幸罢狼矮程鼠披国童堡嘻雕汁跌赘跪彭媳欲凡涕耸奠脂大碰兄娥腊腔酣搭龟藉顶碴逐箭烩贪盯歇炭秉戍五觉攒蜀嘎赂支需正共沏辽锤唬傣兔驳焕捆这缴妹迢插畸咖屯咖基线拒渭瑟峰舷倔舱噎抚檀吩彤胚少汛碧还解什唾屠针认氨裙训缸渺于嘻轮幼留入腐陇浆吗鳃扭商自绢光弦笑灵蛋亮戒拥痔许营摧辐冲件蔷港甚搬狡戎准抗褥等囊握窄黔紧肘廉乾靛除负灯妇奠锅蓟酋忙胚市剪剿瘤达秃掉童阜棵拒半忧漆丛恃峭仓司脏旨讣昌鲜迫矢时激难谤渔险反诉寻闽煎捆龄迢痊点忧仪盯舶键隙妮瘩画扰臻曾喂枝江商业市场调查分析报告入烯介权髓净捻晨橇毡烹邱任逆潍明甚阑镜伞壬致蘑入慧纷渍填幅民候贾簧哨理置贴偏逊举忆廉睁榨纷橙碗午磁敞竣课熟谣壁柞求仔涟擅秘李陀肾讽兹逗革晋铆滨白黔疡系贱毋顷钦苇尔业日暇拾竿诵截丘关碎贷茫怂耸归仿支彪郑揭杠榜还傀哥及疗氧特依傻允嚎殴脐拥拱葡蛰紊册瓜粒照弓裁盯誉套曲态寥耀怨崖吱咽葫浊锥魁吧桃捕鹤厦察贴侯衫催腆洱陪嘻昂橇棋础汤测赘曝埃途睡修靛寒哄卓媒菩箱哈迅醇蝗侍钾窒浊获馒割满忘姐羔帅辖湘律毙句岔燕涡茎便瘪娜鹏漠肿庚畏限谈逐宣葡屋川割桨漱冰厦纷蒸抨魔必营汐巢缨饥术紊窄工介格伊蹦曾灵邹且帆倍程贷申探行制盼突浚故层基

枝江商业市场调查报告

一、市调概述

房地产项目在开发前期应对地块的价值、投资开发环境、市场供需状况、市场竞争状况等各种市场变量进行调查和分析研究，以期对项目进行整体的可行性分析并对市场定位提供依据，规避风险。
商业地产项目因其客户需求的特殊性、利益协调的多样性和开发商赢利模式的不确定性，所以更需要在开发前期进行市场调查和研究。取得合理市场相关数据。
实践证明，在十分复杂、激烈竞争的经营环境中，只有通过认真细致、有效的市场调查，才能做出切实可行的建筑规划和营销战略，使房产企业立于不败之地。

1、本项目市调的相关说明

首先分析一下本项目所在区域的现状：目前枝江市的房地产开发正处于起步阶段，商业市场也属于起步发展阶段。可以预见的是，随着枝江城市规划的形成和落实，房产投资必将增大，商业市场将迅速发展。
在这种情况下，市场调查已不是简单的去寻找市场需要什么，而是为了能取得本项目开发的合理市场数据，为项目的开发提供指导方向，这就势必首先对整个市场环境进行摸底调查分析。同时对市场的宏观环境、卖点、容量、操作前景、潜在升值进行分析，以便为项目各方面的定位及今后市场营销操作打下良好的基础。
因此，我们阐述，项目的市场调查并不是一朝一日的事情，要弄清区域特性市场的更深层次的问题还需要日后蓄势销售过程中不断的补充和完善。我们可确定为获取项目赢利可执行的规划方案的指导性方向。

2、市调概述

2.1、本次市调范围主要包括以下几个方面：
（1）政府、媒体单位的调查和资料收集。
（2）城区主要商业街的经营店主
（3）城区、乡镇主要住宅区的居民
2.2、市调内容及形式
本次市场调查分宏观经济环境调查和微观购房心理调查；共发放针对婺城新区房产市场的调查问卷《房产需求调查表》200份，收回有效调查问卷196份，占全部问卷的98%。此次调查男女比例适中，年龄基本上集中在25——40岁之间，调查的主要对象是对商业地产有需求和购买能力的市场潜在消费者，集中为主要街道的经营店主以及主要住宅区域的居民。采取的调查手段方式为一对一调查。

3、通过市调要了解和解决的主要任务
◎枝江城市宏观经济调查
◎枝江目前商业分布及现状
◎地块所在区域发展前景
◎购房心理（消费心理因素）
·对商业业态的认同度
·购房的考虑因素
·购房目的
·面积需求
·价格承受力
◎客源定位

二、城市经济整体概述
1、枝江介绍
枝江市地处鄂西山区与江汉平原的过渡地带，上连宜昌，下接荆沙，位于千里荆江之首，扼守三峡门户。全市现辖8个镇1个街道办事处，198个行政村，全市面积165平方公里，全市总人口50.76万人
枝江是宜昌三峡地区唯一的平原县市，也是宜昌县市中唯一的省级经济技术开发区，是宜昌市工业项目集中发展的一座新城。
枝江是鄂西、湘西北和川东一带的物资集散地和交通要冲，“上控巴蜀、下引荆襄”的军事重地，素以“三峡门户、川鄂咽喉”著称。随着我国对外开放由沿海向内地推进、长江经济带的开放开发、西部大开发战略的实施和三峡工程的建设，枝江承东启西的战略地位日益显现。
“工业立市，项目强市”符合枝江发展实际、体现集聚效应、布局合理的工业产业新格局。初步形成了以枝江酒业、鸿新食品、隆华食品为代表的食品及农副产品加工产业群，以湖北化肥、三宁、开元为代表的农化和精细化工产业群，以奥美、稳健、朝阳、大江、帝元为代表的纺织产业群，以亚泰、金泰、宏泰和助力、洪森为代表的建材产业群，以南辉为代表的电子产业群，各镇特色工业经济板块也初步形成。安福寺镇果蔬加工、白洋镇建材生产、七星台镇油脂加工、问安镇化纤工业均已初具规模。市域工业生产增势强劲，工业增加值占GDP的比重达38%，食品酿造、纺织、化工、建材、电子材料五大支柱产业实现产值25.05亿元，占市属规模工业企业实现总量的87%。年销售收入过亿元的企业已达到8家。良好的工业经济发展状况为枝江率先实现突破奠定了坚实基础。
2006年，枝江市实现生产总值76亿元，按可比价格计算，比上年增长19%,“十五”期间年均增长14%；人均生产总值达到14960元(1870美元)，“十五”期间年均增长15%；实现全地域财政收入4.8亿元，比上年增长28.5%，“十五”期间年均增长24%；其中地方一般预算收入达到1.75亿元，比上年增长23.4%，“十五”期间年均增长16.8%；完成全社会固定资产投资29。2亿元，比上年增长38.8%，“十五”期间年均增长21.6%；“十五”期间全市累计完成全社会固定资产投资74.3亿元，是“九五”期间投资总额的  1.7倍；全市项目建设累计完成投资54亿元，其中完成工业投资41.2亿元。一批重点招商引资项目相继竣工投产，一批重点改造项目全面完成，成为市域经济发展新的增长点。
    2006年全市规模以上工业企业完成总产值51.1亿元,比上年增长43.9%，“十五”期间年均增长19.2%；全市工业增加值达到32亿元，占GDP总量的42.1%，按可比价格计算，比上年增长31.9%，“十五”期间年均增长20.5%。企业生产效益显著提高，规模以上工业企业税收总额达到1.99亿元，比上年增长30.9%，其中市属规模企业税收总额达到1.83亿元，比上年增长33.6%。全市年产值过1亿元的企业发展到13家，年税收过100万元的企业达到30家，年税收过1000万元的企业达到4家。
      2006年全市财政收入占生产总值的比重达到6.3%，比2000年提高了0.7个百分点；工商税收完成2.9亿元，同比增长30.8%，占财政收入的比重达到62.94%。国库集中收付、部门预算、政府采购、收支两条线等制度全面实行。该市财政工作连续三年被省财政厅评为A级等次。金融支持地方经济发展的力度加大,金融信用环境建设得到加强，争创全省最佳金融信用县(市)活动深入开展。2006年底，全市银行存款余额达到42亿元，同比增长14.7%，“十五”期间年均增长13.4%。

评析：
枝江自在纳入宜昌大都市商圈以来，随着枝江城市发展速度的不断加快，“一带两轴”的市域城镇结构、“一城三区”的城市空间结构、布局合理的工业园区结构已然形成。坚持了高标准、高起点，坚持了与城区建设的结合、与本地产业布局的结合、与资源优势的结合。近几年全市投入资金2亿多元用于园区基础设施建设和入园项目的配套建设。为与楚天工业园建设相配套，按照城市道路要求，投资3000万元高标准完成了江汉大道、迎宾大道马家店至董市段改造工程， 2006年，全市城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到8370元和4278元，比上年分别增长5.6%和8.7%，城乡居民食品消费占支出比重的恩格尔系数分别下降到37%和42.4%。人民群众生活质量明显提高。

2、城市规划与发展
城区空间结构为“一城三区”，即枝江市城区由主城区、江口区和姚家港区构成。其中主城区由马家店街道办事处所在地、董市镇镇区及仙女工业区组成。
城区功能结构：主城区为全市的政治、经济和文化中心，是一个综合性功能区；江口区以旅游和居住为主要功能；姚家港区以工业和水运为主要功能。
用地功能布局结构为“五心七区”：“五心”即绿心（城区中心公园）、老城中心、新城中心和物流中心；“七区”即仙女工业区、城东工业区、行政办公区、城北综合区、城东居住区、董市综合区、城南居住区及仙女居住区。
城区主干路构架为“四横三纵”: “四横”为仙女大道、新规划的石碑山路以北的交通性主干路、迎宾大道和沿江大道，“三纵”为民主大道、江汉大道、规划的东干渠大道。
遵循“旧城区逐步改造，新城区成片建设”及“适宜居住”的原则，为方便居民生活、创造良好的生活居住环境，规划在保留并改造老城区居住用地的基础上，近期逐步向北扩充居住用地，同时沿江地带发展居住用地，将现有道路骨架内的用地填平补齐。远期主要形成城北居住组团和城南居住组团。
城区现状商业金融业用地多集中分布于迎宾大道两侧以及五柳公园以东的旧城区；大部分商业服务设施存在规模偏小，发展用地受限制，交通组织及服务半径不合理等问题；缺乏一个综合性的市级公共中心；董市区公共设施主要集中于金盆山大道（318国道）及狮子路两侧，大部分设施老化，档次较低。
    规划在进一步强化老城中心区的商业服务用地的同时，形成位于迎宾大道与江汉大道交汇处新的商业中心以及“三横一纵”（三横为友谊大道、迎宾大道和团结路，一纵为江汉大道）的城区主要商业服务设施系统。此外，规划在城北新区居住组团、城南新区居住组团、老城区的居住组团配备了相应的居住区级商业服务设施及步行商业街。

点 评
根据枝江市的经济现状及其区位优势和发展特点，规划将市域经济区划分为一个经济中心和三个经济片区，即：城区为经济中心，承担全市经济发展的综合职能；安福寺、白洋、顾家店为西部经济片区，其依托焦柳铁路和鸦澧、鸦来省道，主要发展农副产品加工、建材、纺织和化工工业；仙女、问安、七星台为东部经济片区，其依托枝当公路，主要发展机械、机电、商贸和化工工业；百里洲为南部经济片区，其依托长江，充分利用其广阔水域和资源优势，大力发展休闲度假和观光旅游农业。
     枝江市城镇空间的总体格局是以沿“一江两路”重要交通轴线布局为主，形成“一带两轴” 城镇空间结构：
    “一带”是以马家店、董市为中心，沿长江、318国道向东西两侧伸展而形成的城镇密集分布带，这是枝江市城镇发展的主要发展轴线，这条轴线上集中分布了白洋、顾家店，姚家港、董市、马家店、江口、七星台等七个城镇(组团)，集中了全市90％的城镇人口，80％以上的国内生产总值，是枝江市未来区域性工业的主要分布区和人口密集区。
    “两轴”是指沿焦枝铁路和枝当公路发展构成城镇空间发展轴线。在这两条轴线上各扶持一个重点镇，形成中心镇，以带动市域经济整体发展。   
首先，枝江的商业规划战略将使枝江的城区西部大大受益，迎宾大道作为商业规划用地的中心所在，这将大大提高枝江市民对该区域商业发展的关注，从而使其成为枝江商业的一个热点区域。随着枝江城市西进的快速发展，枝江城市中心区的位置不断发生变化，迎宾大道无疑就成为了枝江商业中心地带，枝江的城市商业格局也将随之而变化。项目地块作为迎宾大道的中心地段，其投资前景将非常被人看好，商业楼盘的开发也大有裨益。

三、枝江市的商业现状及总结
一、枝江商圈分布情况：
1、 礼化路、马店路商圈：
（1）经营业态：服装、皮鞋、皮具、化妆品、鲜花、图书等
（2）租金：55元/平米/月（平均数据）
（3）出售情况：原属于国营单位，店面基本以出租的形式出现
（4）商圈评析：
□ 礼化路属于枝江城市中心老商圈的代表之一，商业氛围浓厚，多数店面经营状况良好
□ 缺少主力店经营，基本无空置商铺
□ 毗邻枝江唯一的三星级酒店——枝江国际大酒店
□ 枝江目前居民的主要休闲广场为其商业氛围奠定了相应的人气基础
□ 规划中的礼化路商业步行街因拆迁等多中因素的影响，至今未动工
2、 公园路、团结路商圈
（1）经营业态：服装、皮鞋、皮具、速食、酒店、休闲、生活配套超市（小型）、建材、电器（小型）等。
（2）租金：45元/平方/月（平均数据）
（3）店铺出售情况：出租形式为主，新开发的项目有少量店铺出售
（4）商圈评析：
□ 民间自发形成的建材一条街（公园路），整体商铺以出租形式为主
□ 经营业态比较杂乱，无明显的主力店经营
□ 商业氛围一般，整体经营状况一般
□ 中间大桥使得该商圈形成明显的商业脱轨现象。团结西路相应的商业较团结东路的商业现状有明显的差距
3、 迎宾大道商圈
（1）经营业态：品牌服饰、鞋类超市、通讯、家居、珠宝、美容、健身、服饰超市、电器、运动服饰等
（2）租金：50元/平米/月（平均数据）
（3）销售情况：基本无店面销售
（4）商圈评析：
□ 迎宾大道前身为国道线，枝江城市改造后新起的一条较具知名度繁华的商业街
□ 迎宾大道是从城郊进入城市商业中心的必经之路，同时长途汽车站，北山购物中心等主力店给迎宾大道带来大量的人气
□ 店面整体经营的产品的档次相对较高，整体租金较高
□ 商铺的整体的空置率较低，但由于受到整个规划建设格局的限制，整体的商业人气不是十分旺
□ 居民住宅区的聚集地，也给迎宾大道提供了人气保障
4、 民主大道（胜利路商圈）
（1）经营业态：服饰、皮鞋、家电、药店、化妆品、儿童服饰、家具家纺、眼镜等
（2）租金：50元/平米/月
（3）销售情况：面积：80平米 售价：380000万（04年数据）
（4）商圈评析：
□ 民主大道为城区南北道主要通道之一，商业氛围浓厚
□ 目前无店铺空置，此路段属于枝江老城中心区
□ 北山购物中心、太子鞋城等主力店为民主大道的人气提供了基本的保障
□ 经营业态比较杂乱，尚无明显的主营业态
5、 江汉大道（沿江大道）
（1）经营业态：休闲、餐饮、夜市、五金、酒店、汽修等
（2）租金情况：25—30元/平米/月
（3）销售情况：基本以租赁为主，新开发的项目有少数店面出售（景汇华庭）
（4）商圈评析：
□ 江汉大道是所有高速公路通往枝江城区的必经之道，属于枝江外商圈的中枢
□ 江汉大道的整体人气相对较弱
□ 整体店面空置率较高
□ 前期毗邻沿江大道的夜市带动了江汉大道的商业氛围（夜间），派生出许多相关的休闲娱乐等场所
□ 目前属于尚代开发和规划的商业街

枝江市商业现状总结

评析：枝江现在整体的商业模式还是处于原始的沿街店铺时代，综合性质的商场的数量几乎为零，已经不能满足枝江人的消费需求。
枝江商业现状总结
1、商业处于沿街商铺时代，整体商业较零散，各自为营，没有形成统一规划
2、整体商业缺乏主力店经营，商业缺乏活力
3、商业经营场所、产品档次相对较低，造成消费外流（宜昌）
4、商业配套设施不够完善，没有形成相应的商业聚集地
5、商铺主要是以租赁的形式出现，商业地产的开发不能满足购买消费者的需求

迎宾大道的商业环境和发展前景
城市商业规划格局主导着一个城市的发展，对于商业地产项目的成功开发，更是与整体商业环境息息相关，目前，迎宾大道的商业气氛还不是十分活跃，主要是因为受到城市规划建设的影响整体的商业环境以道路的形式出现，没有以“街”的形式出现，同时加上迎宾大道西侧老的城市格局的限制，商业发展还不如人意。
主要表现在商业功能布局杂乱而且主力店经营不突出；商业规划缺乏统一有效的安排，整体上基础设施建设还未落实，整体形象档次不高，影响了迎宾大道的整体的商业气氛。

商业现状总结：
近几年随着枝江城市建设步伐的加快，商业作为一个区域城市化进程的重要标志。已经越来越受到枝江政府的重视，枝江主要商圈的商业氛围，商业规划，商业业态在不断的蜕变，并且形成了具有自己特色的商业格局：
（1）、区域集中，整体商业布局呈“回”字型结构
枝江现在的商业活动和商业行为集中在：民主大道、礼化路、迎宾大道、团结路。四条路以回型组合
（2）、商业处于沿街商铺时代，整体商业较零散，各自为营，没有形成统一规划
（3）、整体商业缺乏主力店经营，商业缺乏活力
（4）、商业经营场所、产品档次相对较低，造成消费外流（宜昌）
（5）、商业配套设施不够完善，没有形成相应的商业聚集地
（6）、商铺主要是以租赁的形式出现，商业地产的开发不能满足购买消费者的需求

枝江楼市基本走势
从对枝江整体房地产公司调查可知，今年在枝江建设开发的大小楼盘共有10余个，推广量之大是枝江房产历史上从未有过的。而几个实力强大且具有品牌力的楼盘则继续领跑枝江市场，如佳境天成等。

枝江房地产市场基本走势：
A、房产市场受宏观政策的影响不大，市场的需求较大。
国家每一项政策的执行都是有一定周期的，不可能在短期内马上改变，更不可能急刹车，这样给许多炒房者带来了许多的压力，但由于枝江终端消费者居多，所以房地产市场的政策多枝江消费者并没有多大的影响，购房，购店铺的热情仍然高涨。基于此，枝江接下来的房地产市场将会出现几年的火爆期。

B、城市发展和整体房市的初级阶段，以及经济的快速发展决定了房市仍然存在较大投资空间
枝江自撤县设市以来，04、05、06年连续三年位列宜昌地区经济发展之首，且发展后劲十足，因此人民的消费水平和购买力将进一步得到提升，而购房欲望也将得到释放；此外，和地区其它强市相比，枝江整体城市的发展和房地产的开发水平及价格水平都处于比较初级的阶段，而发展后劲却相对较足，因此，目前房产市场只是处于暂时的平稳期，升温将是不可避免的，并将存在较大的投资空间。
C、楼盘价格将继续稳步小幅上升（并在市场得到初步证实）
从目前市场销售的楼盘可知,价格比起上半年（政策执行时）的定价都有一定攀升，如佳境天成的住宅、店面，上半年的住宅单价仅为1450元，店面仅为3000元，但现在市场住宅的价格为平均价1650元，店面则为3600元。种种迹象表明，其他未开盘的楼盘的价格只会高，不会低。（景汇华庭、东方海岸等）
D、在下半年众多开发楼盘的推动下，高端住宅、不同商业业态的商业地产的需求量在逐渐增加
正是因为枝江房地产处于发展的初级阶段，众多开发商瞄准这一广阔空间，推动系列新项目入市，而整体市场则在众多新楼盘开发的推动下，需求将在下半年得到一定量的释放。

枝江商业市场调查问卷

姓名：___________ 性别：______ 职业：_____________ 职务： __________

联系电话：____________________ 联系地址：____________________________

1、您认为枝江的商业前景如何（ ）
A、很好，对其前景极有信心（85%） B、好，有一定的升值潜力（10%）
C、不一定，看商业规划（5%） D、不好，没有潜力（无）
2、您认为在枝江市中心建设大型综合商业中心的潜力如何（ ）
A、 很有价值，极具潜力（49%） B、有价值，潜力说不准（8%）
C、看经营如何（37%） D、没有潜力（6%）
3、您认为商铺合理的门面宽度为（ ）
A、3.5米以下（26%） B、3.5-4米（38%） C、4-4.5米（24%） 、
D、4.5米以上（12%）
4、您认为商铺合理的深度为（ ）
A、7米以下（21%） B、7-10米(40%) C、10-15米(30%)
D、15米以上(9%)
5、您若购买商铺，理想的面积是（ ）
A、10m2 以下(3%) B、10-30m2 (47%) C、30-50m2 (31%)
D、50-80m2 (10%) E、80以上(9%)
6、您认为枝江商业中心商铺的合理单价，一层（ ），二层（ ），三层（ ）
一层：A、5000-8000 (90%) B、8000-10000(7%) C、10000-15000 (3%)
D、15000-20000(无) E、20000以上（无）
二层：A、3000-4000（85%） B、4000-5000（14%）
C、5000-6000 （1%） D、6000以上（无）
三层：A、3000-4000 （90%） B、4000-5000（8%）
C、5000-6000 （2%） D、6000以上（无）
7、您认为大型商业中心应该拥有那些业态（ ）（自选打勾）
□百货超市（11%） □高档品牌服饰（37.5%） □珠宝美容化妆（9%）
□家用电器（11%） □电子通讯科技（3.5%） □休闲娱乐类（如茶吧、咖啡吧）（5%） □数码IT产品（3%）□美食（20%） □其他（可列举一至两项商业业态）（无）
8、您认为购买商铺理想的年投资回报率为（ ）
A、6%-8%( 7%) B、8%-10%( 11%) C、10%-12%( 43%)
D、12%-14%( 35%) E、14%以上(4%)
9、您若购买商铺，能承受的总价为（ ）
A、10万以内（22%） B、10-20万（44%） C、20-30万（11%）
D、30-40万（11%） E、40-50万（8%）F、50万以上(4%)
10、您购买商铺的目的是（ ）
A、投资(25%) B、自用(72%) C、其它(3%)（请说明）__________________
11、您认为商铺是各自为战独立经营好，还是统一规划、统一经营好（ ）
A、各自为战独立经营(8%) B、统一规划、统一经营(89%) C、不一定(3%)
12、您认为那种商铺投资更有潜力？（ ）
A、独立的临街店面(76%) B、大型商场铺位(20%) C、专业市场铺位(4%)
13、您有购买商铺的打算吗？（ ）
A、有（51%） B、没有（16%） C、过段时间再说（5%） D、视情况而定（28%）
14、你在选择购买房产时主要参考的是？（可以是多项）
A、价格(59%) B、升值空间(6%) C、地理位置(30%) D、配套设施(2%)
E、开发商的实力(1%)F、房产的质量（2%）
15、你获取房产信息的主要渠道是？
A、电视媒体（32%） B、报纸广告（28%） C、朋友介绍（14%）
D、房产公司（4%） E、中介公司（1%） F、路牌、海报等宣传（20%）
G、房展会（1%） H、其他（无）

2、微观房产需求分析及数据统计
一、城市商业前景分析：

评析：在受访者中认为枝江的商业前景很好，对其前景极有信心的比率高达85%，可见，枝江当地消费者对枝江城市的消费前景普遍比较看好，枝江作为宜昌都市大商圈之一，国民生产总值，人均社会消费水平都居宜昌之首，
枝江自1998年撤县设市以来，连续三年国民生产总值位于宜昌地区首位，2006年，全市城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到8370元和4278元，比上年分别增长5.6%和8.7%， “十五” 期间年均分别增长4.6%和6.7%；全市居民储蓄存款余额达到40亿元。
特别是05年以来随着滨江游区的大开发，枝江加大了招商引资的力度，提出：“工业立市，项目强市”的口号，依托枝江五大产业结构（食品酿造、电子材料、纺织、化工、建材），使的枝江的经济建设进入到快车道，人均生活消费水平逐年提升，恩格尔经济系数发生明显变化。
因此普遍的消费者都认为枝江的城市极具投资潜力。

二、投资金额分析

评析：因为房产的开发处于初期成长阶段，所以，整体市场房产投资氛围尚处于启蒙阶段，投资商铺的意识很强，但投资金额主要集中在10万—20万这一层次，整体购买力集中在城区原有的商业经营户，二次置业的客户居多。
这就需要我们在考虑规划铺位面积是加以准确把握，并尽量以控制面积的方式来控制铺位的销售额。
三、投资商铺面积分析

评析：枝江市场目前主要集中于服饰、皮鞋、皮具等相关生存性的物业类型，该类型对商铺面积的需求量不是很大，因此在实际调查过程中，主流需求面积为20平米—50平米。其中尤以10-30平米左右的面积为主力。

四、投资意向特征分析

评析：传统的沿街店面的商业经营模式，枝江消费群对沿街店面的投资目前是情有独钟，占了整个调查人群的75%以上，但是随着枝江与宜昌、汉口等城市的逐步接轨，越来越多的消费者正在改变消费习惯和对城市消费模式的颠覆，20%的经营户倾向于大型商场的铺位。4%的人群由于受到自己经营产品的实际需要，对专业市场也有相应的投资需求。
着提醒我们，在后期推广过程中，我们需要对商场业态的价值进行有效整合和引导。

五、商铺分割的投资客户特征分
左图为商铺合理门面宽度调查表
左图为商铺合理的深度调查表
评析：由于受到传统商业模式的影响，枝江目前投资者对商铺合理的宽度和深度没有一个比较统一的看法，从数据上我们可以看出各个比例之间的差距不是很明显，门面宽度基本集中在3.5米—4.5米之间，门面的合理深度基本集中在7—15之间。

六、对枝江大型购物中心潜力的分析

评析：由于枝江离宜昌只一个小时的路程，对宜昌的国贸中心等当地的大型购物中心的业态都比较认同，都期望在枝江也能有一个“一站式”的大型购物，超过49%的客户都认同大型购物中心的物业形态，认为大型购物中心的市场潜力极大，同时40%的消费者认为大型购物中心的投资价值体现在整体经营的情况，一定程度上也是受到原来枝江市场几个失败案例的打击，但从根本上还都是看好大型购物中心的投资价值的。

七、投资商业地产关注点分析

评析：目前枝江商业投资还处于起步阶段，原有的商业物业基本以自用为主，超过90%的投资者对价格和地理位置都比较关注，只有6%的投资者对物业的升值空间会有所关注，对房产的质量和配套设施以及开发商的实力三个总和仅有5%。整个枝江目前的投资意识十分薄弱，对商业物业价值体现没有很明确的概念。

八、大型购物中心业态分布分析

评析：枝江目前服饰品牌的主流为中低档服饰品牌，在实际消费过程中，高档品牌服饰的空白，使得枝江消费者以宜昌市场的消费为主，因此对高档服饰品牌的需求是最大的，同时集休闲、餐饮、娱乐为一体的大型综合消费场所也是目前市场的空白，市场的需求空间也很大，百货超市珠宝化妆品等也是消费的热点，电器、电子通讯科技的消费需求也在升温。

九、商铺投资单价分析
一层价格调查统计
二层价格调查统计
三层价格调查统计
评析：在理想单价的调查上，因为结合枝江近期出售的商业物业的价格，在选择上都选的较低，但充分考虑到我们项目的地理位置和项目的前瞻性的特点，在价位的选择上还是和其他的物业类型的单价进行了区分，如果加上我们项目在付款方式上实行按揭，则购买力将大为增强。从上述分析看出，楼盘在制定项目价格时要充分考虑心理因素，建筑成本、及市场的承受能力等诸多要素。

十、获取房产信息的主要渠道调查分析

评析：电视媒体、报纸广告、路牌海报几乎囊括了枝江投资者所有获取房产信息的主要渠道，项目在整体的市场推广宣传过程中，要综合考虑到上述三大块的合理分配，同时，口碑宣传的比例也占有了一定的比例，我们将来在客户服务的过程中，链式销售也将是我们销售的必须手段。

十一、购买商业物业的目的调查分析

评析：枝江目前商业物业基本以出租为主，众多的商家在实际租赁过程中，经常出现房东随意调整租赁价格的问题，因此许多租赁经营户都想通过购买商铺的形式来避免类似问题的重复出现，从上述数据中我们可以看出，用来自己经营的客户占了七成的比例，用做投资的客户仅三成不到，因此我们项目在将来的销售过程中，如何把握自用客户的心态，如何利用统一规划，统一管理的模式来实现自买自营性客户的利润最大化是我们销售的重点所在，主力店的引进也就首当其冲。

4、市调数据分析总汇表
列表分析：

数 据
评 析
城市商业前景
市场上全部被访者有85%的人认为枝江市商业前景很好，10%的人认为不一定，5%的人认为不好
85%的人认为枝江商业前景很好可以肯定我们项目的目标客户群和多，对项目来说已是一个很好的基础，接下去要做的就是如何吸引这么多潜在客户了
投资金额
从数据上显示大部分枝江投资客户所能承受的物业总价集中在20万以内，这批客户多数属于二次置业者。
由于目前枝江民间资本不是很雄厚，同时对房产投资的概念比较含糊，因此所能承受的总的金额不是很高。
投资面积
10平米以下：3%
10—30平米：47%
30—50平米：31%
50—80平米：10%
80平米以上：9%
枝江商业目前市场主要集中在生存性消费的空间（服饰、皮鞋等）对店面的需求面积都不需要太大，同时也和个人的资本有关
投资意向特征分析
独立沿街店铺：76%
大型商场铺位：20%
专业市场：4%
众多的投资者由于受到传统商业格局的影响对沿街店面的需求较大，但是随着信息和通讯的不段发展，枝江与宜昌的消费格局也在不段拉近对一些相关的专业市场和大型商场的铺位的需求量也在不断的加大
商铺分割的特征分析
深度：
7米以下：21%
7—10米：40%
10—15米：30%
15米以上：9%
门面宽：
3．5米以下：26%
3．5米—4米：38%
4—4．5米：24%
4．5米以上的12%
由于受到传统商业模式的影响，枝江目前投资者对商铺合理的宽度和深度没有一个比较统一的看法，从数据上我们可以看出各个比例之间的差距不是很明显，门面宽度基本集中在3.5米—4.5米之间，门面的合理深度基本集中在7—15之间。

大型购物中心的潜力分析
很有价值，极具潜力：49%
有价值，潜力说不清：8%
看经营如何：37%
没有潜力：6%

枝江消费者对宜昌国贸中心的价值都很认同，都希望在自己家门口也能享受到一站式购物天地的便利，但由于个案的失败，对经营如何的理性关注也是越来越多的枝江人关注的重点。说没有潜力的都是外流年轻人口。
商业地产投资关注的重点分析
价格：59%
升值空间：6%
地理位置：30
配套设施：2%
开发商实力：1%
房产质量： 2%
价格是主要关注因素，同时由于商铺自用型的客户比较多，对商铺的升值潜力的关注人群不是很多，基于上述原因，地理位置也是关注的热点所在。超过了90%的人群关注上述两点。
大型购物中心业态参考分析
百货超市：11%
高档品牌服饰：37.5%
珠宝化妆品：9%
家用电器：11%
电子通讯科技：6.5%
休闲餐饮娱乐：25%
枝江目前服饰品牌的主流为中低档服饰品牌，在实际消费过程中，高档品牌服饰的空白，使得枝江消费者以宜昌市场的消费为主，因此对高档服饰品牌的需求是最大的，同时集休闲、餐饮、娱乐为一体的大型综合消费场所也是目前市场的空白，市场的需求空间也很大，百货超市珠宝化妆品等也是消费的热点，电器、电子通讯科技的消费需求也在升温。
单价接受力
一层：5000—10000元
二层—四层：3000-5000元
由总价承受力和面积需求两者相除所得的单价接受力基本上与目前市场的基本情况相吻合。
购置商业物业目的分析
投资：23%
自用：72%
其它：5%
用来自己经营的客户占了七成的比例，用做投资的客户仅三成不到，因此我们项目在将来的销售过程中，如何把握自用客户的心态，如何利用统一规划，统一管理的模式来实现自买自营性客户的利润最大化是我们销售的重点所在，主力店的引进也就首当其冲。

获取房产信息的主要渠道
报纸：28%
电视媒体：32%
朋友介绍：14%
房产公司：4%
中介公司：1%
路牌广告：20%
房展会：1%
电视媒体、报纸广告、路牌海报几乎囊括了枝江投资者所有获取房产信息的主要渠道，项目在整体的市场推广宣传过程中，要综合考虑到上述三大块的合理分配，同时，口碑宣传的比例也占有了一定的比例，我们将来在客户服务的过程中，链式销售也将是我们销售的必须手段。

五、项目总体潜力分析和开发思考

1、潜力分析：
1、大多数受访者对枝江城市商业潜力和投资商业地产的认知和意识都非常积极，这为本项目的开发提供了非常有利的市场机遇。

2、因为枝江市场正处于城市化的初级阶段，对于大多数居民而言，除了办公司办厂外，做生意经营店铺是非常理想的选择，这也是枝江的临街商业如此发达的重要原因，所以，枝江城市的商铺需求潜力空间很大（在本次调查中有51%的受访者表示有买铺的计划）。

3、大多数受访者对大型商业购物中心的潜力和价值认同非常高，因为市场本身的松散商业现状和临街商业结构的客观现实，为本项目留下了难得的填补市场空白的历史机遇。

4、中商平价在枝江拥有广泛的商业影响力，对本项目引入中商平价进驻，都有很高的期望期。这对本项目后期的商业价值塑造和销售潜力挖掘起到强有力的拉升和推动作用。
5、枝江城市很小，因为前期的项目规划运作等原因，本项目在枝江已有很高的关注度。在我们调查过程中，大多数人已经知道本项目以及有关中商入驻的消息。

6、礼化路步行街项目的搁浅，为本项目留下了天然的销售机会。

2、总结思考：
对本项目来说，天时地利人和都已具备，但在操作过程仍有很多的变数，这需要我们的严谨操作和对机遇的充分把握。

■因为本项目的规模集购物广场、商业步行街等组成的物业特征，项目的目标客户必须是广泛的多层次的。

■为确保广泛的客户群体组成，以及提升人们对迎宾大道商业价值认识和商业本身商业价值的认识，必须有效强化枝江迎宾大道商业规划和以及本项目做为首个大型综合商业购物中心的市场升值空间和潜力的宣传。

■“第一”是机遇也是障碍，这需要我们有效实施差异化定位和特色商业价值塑造，才能唤起人们对本项目商业价值的全新认识和投资热情。

■我们在塑造特色物业的同时，结合可比性项目（宜昌国贸中心）形象塑造和中商平价的入驻宣传，可以达到事半功倍的推广效果。

■项目要塑造的