房地产状况.doc

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目前我国房地产市场发育状况评析
默认分类 2007-03-26 22:22:09 阅读353 评论0   字号：大中小 订阅
1、多级化的有序市场结构已初步形成， 但房地产商品在各级市场中的流转不规范。
我国土地一级市场由政府垄断，土地使用权可以在各种使用者之间依法转让、出租、抵押，房产的商品属性已成为人们的共识，已能依法在开发商与消费者及消费者之间自由流转，这些事实标志着我国房地产市场的结构框架区基本建立。但市场级别的划分是以交易对象的权利限制为依据的，因此，不同权利限制的房地产只能在规定级别的市场中存在，否则，便违反了市场准入规则。我国目前一级市场上的划拨土地使用权大量加入次级市场、公房转租牟利、部分产权房的流通受阻与提前进入次级市场等问题，引起了市场运转的混乱，造成了国有收益的流失。
当前应该制定国有房地产的市场准入规则：（1 ）评估各类划拨土地使用权的地租价格（地租在一定年限内的资本化，归国家所有）与资本价格（归土地投资者所有），采取重新出让收取补交的地价。收取土地使用费（地租及部分投资折旧、得息）及土地增值税（社会投资回收）、折价入股等方式参与交易者的收益分配；（2 ）加强分房的租赁管理，应允许公房转租，但应经产权人同意，转租增值收益应部分收归国有；（3）鼓励部分产权房购买者补交购房款，获取完全产权， 依法自由流通；原产权单位对部分产权房进入市场要严加监控，并按规定参与部分产权房交易的增值收益分配。
2、已出现多样化的房地产交易方式， 但有的交易方式缺乏法制化、规范化、程序化管理，同时亟待发展、完善新的交易方式。土地出让有拍卖、招标及协议等方式，土地使用权转让及房产租售已很普遍，房地产抵押已是新的热点，甚至典当这种古老的方式也重新出现。多样化的交易方式使房地产的使用价值及潜在价值在多级化的市场体系中有了多种实现方式，有利于活跃市场、盘活房地产资金。但有些交易方式缺乏法律约束，交易缺乏公正、公平。例如：房地产抵押这一在国外非常普遍的融资方式，在我国则出现了不履行抵押程序，不办理抵押登记、多头抵押、重复抵押，甚至利用伪造产权证诈骗贷款等问题。因此，加强抵押、租贷、典当等交易方式的立法建设与监督管理是当务之急。
房地产证券化是一种新型的融资形式。1990年诺贝尔经济学奖获得者夏普和米勒指出：房地产证券化是未来金融发展的重点。房地产证券化就是将房地产投资转变为证券形态，将投资者与投资标的物之间的关系，由拥有房地产所有权改变为拥有有价证券的债权。房地产抵押贷款实质上也是房地产证券化的一种方式。房地产信托投资在我国未来房地产金融业中亦将具有重要地位。总之，房地产投资证券化将是我国今后房地产市场与金融市场接轨的必由之路，值得大力发展。
3、我国目前的房地产中介咨询机构、 房地产专业报刊杂志已如雨后春笋，不断涌现，有的公司还推出了在全国范围内联机情报检索网络上运行的房地产专业信息系统，房地产信息正朝着社会化、产业化方向发展。但也存在如下缺陷：（1）获取信息的渠道不畅通， 机会成本高：许多购房者很难获得充足的信息相互比较，不少中介公司收费不合理，且提供的价格偏高；（2）中介商操作水准低，服务范围小， 还停留在单一的信息服务的初级阶段。
沟通市场信息的主要手段有：（1 ）政府主管部门及时收集资料进行统计分析，并定期向社会公布。如建立定期的房屋重置价格、租金、基准地价、交易行情公布制，建立房地产价格指数系统等。深圳市对地产市场管理实行的四项公布制就值得借鉴：即规划公布制、土地出让和地价公布制、发展商行为规范公布制、交易管理公布制等，表现了极强的管理服务意识，增加了市场透明度。（2）加强对中介行业的整顿、指导与管理。成熟的房地产中介服务组织，应该努力保障客户权益，以诚信取胜，应该参与房地产开发过程的每一个环节，从投资咨询、价格评估、项目策划到市场分析、营销策划、中介代理等各种中介服务。
4、房地产商品的供求弹性扭曲或失真， 对于发育成熟的房地产市场来说，价格信号是房地产供求双方的重要决策依据。如果供给的价格弹性大于需求的价格弹性，这时存量价格的微弹性大于需求的价格弹性，这时存量价格的微小变化，就会影响较多的供给，政府可以通过价格政策或供给管理来平衡市场，反之则需求管理措施更为有效。我国目前房地产价格中摊派不合理，成本不真实，造成房地产价格偏高，形成投资过热；同时又由于投机的存在及集团购买力的软预算约束，又形成了旺盛的需求，从而造成供求两旺的虚假繁荣，加剧泡沫经济的形成。而利率的变动、银根紧缩，则又使房地产市场大幅度降温，这种大起大落是不利于房地产市场稳步发展的。因此，加强房地产商品对于各种市场参数的供求弹性的研究，强以使政府及投资者了解公众对市场波动的反映程度，预测房地产市场走向，从而正确决策。
5、我国房地产法制建设近几年已有重大收获， 尤其是《城市房地产管理法》的颁布，标志着房地产立法已跃上一个新台阶，但仍有许多问题亟待解决：（1）、对房地产权利的法律规定尚不全面。 作为一种特殊的社会财富，房地产权利种类繁多附之于上的既有租赁权、所有权及所有权构成要素的分离与组合，又有用益物权，如地上权、地役权等，更有新型的抵押权、典权、部分产权等，值得在实体法及司法实践中加以详尽阐释。（2）房地产市场管理法规远未健全， 包括房地产进入市场的条件、市场主体的行为规范、政府调控市场的法律手段、中低收入者住房权益的立法保护及市场中介服务的法律规定等，因此，在《城市房地产管理法》出台之后，我们还亟需土地法、住宅法、房地产价格法、房地产金融法等配套法规的制定与实施。
6、由于我国经济的泛福利化及居民金融资产结构的不稳定， 造成了不合理的消费结构与非理性的消费选择。改革开放以来，居民收入增长很快，但居民的金融资产绝大部分为现金与储蓄存款，其他方面的投资很少。居民在金融资产与实物资产的选择中，存在不稳定的决策，因而造成了1988年的恶性通货膨胀与1989—1991年的市场持续性疲软。如何引导居民的金融资产向住房及其他耐用消费品投资，是一项很复杂也很重要的工程。在企业产权不明晰、预算约束软化及放权让利的改革过程中，企业也表现了在房地产投资方面的盲目性。前两年，内地企业、金融机构甚至政府部门都千方百计筹巨资进军沿海地区炒地皮、炒楼花便是例证。形色色的房地产开发公司，真假莫辩，扑朔迷离。企业急功近利的投机心理与短期行为造成了房地产市场虚旺，使政府不得不为之扼腕，随之而来的是大幅度降温，引起房地产市场资金流向及产品结构的失衡。因此，如何引导房地产市场主体依据市场经济规律与市场信号理性地参与市场，是房地产市场建设的关键。当前应采取的措施是继续推进住房制度改革与土地使用制度改革，深化房地产商品化观念；同时要继续整顿房地产开发企业，严格新企业资质审查及新项目计划审批，以期培育合格的市场主体。
7、虽然房地产的固定性与异质性，导致房地产有较强的垄断性，但成熟的房地产市场必然是开发的统一的系统。不但消费者应该有多种选择自由，而且房地产企业也应该相互竞争。无视居民住房消费的多样化及大众化，片面追求价高利大的单一的产品结构如豪华宾馆、花园别墅、高档住宅等，只能导致商品房的积压、滞销与空租。同样，在区域性的房地产市场中，房地产开发经营由一家或少数几家企业垄断，由不利于房地产资源的合理配置与技术进步。据1993年12月4 日《房地产报》载：山东莱州市坚持建设与销售相平衡的原则”，只设一家房地产开发公司，事实上，由于房地产投资的巨额性、房地产项目建设周期长、技术的复杂性等特点，只有一家房地产企业无论在融资、技术力量、经营管理水平及开发新项目等方面是难以承受的，除非它是一个庞大的企业集团。当然，一个小小的城市涌进来众多的开发公司万马争相搞开发，也不是好事。因此，如何根据城市规划及固定资产投资计划，合理地供给土地，合理地确定开发企业的数量，做到适度竞争、公平竞争，是政府宏观调控的一个主要任务。
以上约略评析了我国房地产市场的现状、存在的问题及对策。可见，我国的房地产市场已告别了它蹒跚学步的童年，正走向充满活力的青春时代。但它的健康成长，它的黄金时代的到来还远远有待于政府部门的有效引导、扶持与调控，有待于投资者、消费者及相关行业的理性参与。
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