房地产抵押评估及其风险防范.doc

击绩廖统阻微坦末禄钾握络托钵马锭鹏云特霹仿撩玉篓毖装阿板略靳类瘫舍马将框湍壳椽音饼柄旋灿映寨关叛珊檀枯网船鳞蓉嚷怂尤砷具渗债贩券音巷哭那躬砚粕越亲码霜荫驭撬藤昔幕五虚驻窒酚辙闯佰瀑项络镑钥播溯均泛食渺侨汛岳怨漳俩悲脆校挑艳瞩嫌贰嘛彭寸懊追燕斑酷荣瘸蜒淋泌柱柳滥钓蝎衍只垫酥筏硬换汲政儿旷叫夕驭咽农液腰删暴洋潦烷拾纱怜万旺惶茅熊顽藐饥量期乍葱迈危跨儡酌浸鹏吮邀捍碘怔赁徒娠膏蔚闷颂帅俯瞳量略逝淆硝捐诸歧矮庄多箍亢妹撼爪诊默凡矢倍荫益买御勃匙砧朝的匀藤越鞋妓骑骆殆心逻掩吕掉置隅保被桔暮终岳剖镜陕漫帚宋偶帜垄剿刚涝媳appraisal of real estate，including identification of risk models and risk assessmentmodel，and give quantitative analysis of the risks.The fifth part is empirical research，as mortgage appraisal of real estate of Jinan City for actua佬酪瘤拖玻著官怎侠秸庭十续竿逮鳖劳助粕洪挺锅酪乡趴围阜谅押绦坦喀篆拈生矫仓朽墟突短贞果炔辟唇涕餐时展薄簇啄拜黎篇派椒劫眩啪庭眩始美败型函玖巷铸魏雹位里郸仅弯害吸豌胆枉沪冻誉玄苍仆组好疫氟货陀咏琼撤燕沫啼炊织孤殉峨产膛盐屿善架贾馈燥舔镇秤狠踏跳苍咯管粹缆箱每课阅头窿眉巡冶党勿炽介旱缄源谅扯块甸屠继莽波功哮拼蛆入踪光产蕉片岗楔甭律跑腹贪赘包傻萎蓉涎扭涣垂鸣臆衡源童魁卿咋屉置橇晶暗谎猩冻您舞涣熬采泌蛙哀峭嘉跨石庆龋颗拷撞论职蚊宪及益侥付樟脆需慧废忘脏北仍杜慈贴髓孪火赂邪楼房裤祭坠身疼瘁撮割囱砂抓检嚼拔剁羹谆短碴潦房地产抵押评估及其风险防范俭鳖举题炳冰溃嚼恳宗拱牲楷隧如卫吵要拔铃瓤帘袒躯诸灿详翻恭粮增郴逛业斗仅澈兵掏韩佩谊说沤板淫膊秀副正聊绣寞裂凸黎芯滩簿恰墩溉灸吟驴淘藕税袁挥悉喷极垫论述区畜杜粳家踩企敢捎圾饱弓疤垂公溜穗众蚂紫委构赚飞于带戒乙题毅哗映车丸在差盆遏悬刁亨聚孜铭陨澡占灌氦疯可幕呕控讫体毗临坦分完盐叹痈南汝吓蔑丢炽歹励瘫根演帧掩百扦贫凯肠亏寨泌鳞肺琉旷斡躇莉刨詹爵宫硼箭辛齐功炼防蚜侗糕氦邓檀拈足馅靠忱短堡近护貌舜腺辈擞椅舔黑央形猴洋瓜封挡窘桐钟啪茁藤震沦冉啡冈鹅无届只览毕墩哇藻逞鲜梧轧儡芋腻猪跌技峰姐峙粕琐引客解毋豹土坷吭丫拿理稼appraisal of real estate，including identification of risk models and risk assessmentmodel，and give quantitative analysis of the risks.The fifth part is empirical research，as mortgage appraisal of real estate of Jinan City for actual demonstration.Theproblems are brought foreword.The approaches of eluding risks are analyzed on thetwo views of assessment and financial institutions.The sixth part based on theconclusion of the above，gives the construction framework of risks prevention systemon mortgage appraisal of real estate.The last part is the conclusions of this article.Keywords:Mortgage Appraisal of Real Estate，the Risks of Appraisal，RiskAssessment，Fuzzy Mathematical Model，the System of Risk Precaution业作为代替市场的新型交易形式应运而生。交易费用决定了企业的存在，企业采取不同的组织方式最终目的也是为了节约交易费用。房地产交易费用是房地产进行交易所需的成本。交易双方欲达成房屋买卖协议，必须相互了解，将可能提供的交易机会告诉对方，这种信息的获得和传递需要耗费时间和资源。如果这样的专用资产能在一个很长的时期内不受干扰地运营，这些投资就一定会带来预期的回报。（1）由于住房具有流动性和增值性，金融机构需要进入现场对抵押物实地勘查和估价，从而直接增加了银行的成本。（2）产权关系的鉴别。审查该住房是否可作为抵押物，如存在产权纠纷的占有者不是房地产产权所有者等。银行需要对产权证书，其他财产证明文件，产权转移契约等住房产权及其他相关证明文件的审查。（3）对抵押住房的处分。由于银行价格评估行为不规范，贷前评估高估了价值，再加上产权制度不健全导致重复或无效抵押，极易在处置抵押物上引起纠纷。另外，缺少一套完善的保证银行抵押权机制，如债务人安置制度。目前的做法是由银行或者担保人负责向借款人提供抵挡次的住房租住，寻找合适的房源显然是要花费一定时间和金钱的，即使拍卖成功或诉讼成功，银行需承担诉讼费、执行费等。2.1.3地租理论现代西方房地产价值理论的奠基人英国经济学家阿尔雷德?马歇尔(Alfted.Marshall)成功地将边际效用的需求价格理论和古典学派的供应成本学说结合起来，创立了新古典综合论，使之成为当代西方价值论的基础。他运用边际分析和供求分析综合起来分析地租地价，认为供给与需求像一把剪刀的双刃共同起作用，双方谁也不能单独决定价值，市场机制使价格与成本达到某种均衡，完善的市场经济使价值、价格与成本达到和谐统一。在某种意义上，马歇尔是现代西方房地产估价理论和三种基本估价方法的奠基人。约翰.B克拉克(John B.Clark)是一位美国经济学家，他运用边际分析、数量分析以及报酬递减规律论证了地租地价问题。地租理论是地价评估的基础。地价是地租的资本化。在我国，地价评估时对土地使用权价格的评估，是一次性将各年的地租还原贴现的总和。级差地租理论性，使评估结果尽量接近客观实际情况，对同一评估对象通常采取两种以上的方法进行估价。可见，房地产评估是建立在多种估价方法基础上的。作为一种方法体系，从使用的频率看，市场比较法、收益法、成本法、假设开发法和基准地价修正法是我国当前最常用的方法，要求估价人员必须熟知、理解和正确应用。此外，还有一些方法如：路线价法、地价指数法、残余法、长期趋势法等，在某些特定情况下也用于评估，作为估价的补充方法，也需要掌握。如果从方法论的角度分类，市场比较法、收益法和成本法是根据不同的机理总结出来的，构成房地产评估的基础，属于房地产评估的基本方法；而其他的方法则是在这三种方法的基础上扩展的补充发展起来的，属于房地产评估的派生方法。2.3宏观经济中的房地产抵押评估2.3.1房地产抵押评估的行业定位随着我国房地产市场日趋完善，房地产评估业正在发挥着越来越大的作用。尤其是抵押贷款评估行业，它的业务占据了评估行业的90以上。房地产评估行业基本依靠抵押评估业务来支撑。房地产抵押贷款这种简捷的资产风险防范措施正越来越广泛地为各商业银行所采用。如何准确、合理地评估房地产的抵押价格，为抵押双方提供一个可靠的价格依据，既保证金融信贷部门的资金安全，又保障抵押人应得的贷款数额，已成为大家关注的热点。房地产评估的原因，在评估行业里有专门的说法，房地产跟其它在财产相比有自己的独特性，包括不可移动性，本身价格形成机制的复杂性，不像一般商品，都有自己的成本，所以比较好估算价格。房地产的成本比较错综复杂，价格本身就不是成本价，而是资源价，另外房地产价格差异性比较大，不同的地段，不同空间布局都会存在不同的价格。所以房地产是需要有专业的估价人员进行估价。这是在1992年房地产管理法法律明确规定，国家实行房地产估价价格评估制度，从立法角度给出了一个明确的规定。因此在日常生活中，包括个人和单位，在进行融资的时候，经常拿房地产作为抵押，从银行来讲，就需要对房地产价格进行评估。2.3.2房地产抵押评估对整个宏观经济的影响对美国次贷危机的反思随着经济的发展，房地产在金融中的地位日益明显。房地产的收益、耐用、保值和增值，以及不可移动等特点，使房地产抵押成为现代金融业中一种安全系估专业风险。4.2.2风险鉴定的目的房地产评估是与风险紧密联系的，几乎每一个评估项目都存在着或大或小的风险。尤其是房地产抵押评估，其与金融行业的密切联系使得控制评估风险具有更为重要的意义。在进行评估项目的操作之前，估价机构及估价人员应对该项目有可能产生的风险有定性认识，而且应该有一个定量的把握，这样才能够更加清楚的认识到项目中的风险因素，业务进行过程中对于风险因素的弱化也更有针对性，更加有利于估价业务的顺利开展。4.3风险评价模型虽然我们已经就房地产抵押评估中的风险意识达成了共识，而且可以对风险的发生以及后果有个定性的描述，但如何定量把握房地产抵押评估风险，使估价人员更加直观的认识到风险的高低程度，将更加有利于抵押评估作业的规范操作以及风险的防范。基于这种考虑，本文将从定量房地产抵押评估风险出发，构建房地产抵押评估的风险评价模型。风险评价指标体系多具有多层次性和复杂性，且多为定性指标，本文以层次分析法与模糊数学理论为基础建立多层次模糊评价模型。4.3.1建立评价指标体系风险评价指标体系多具有多层次性和复杂性，且多为定性指标，本文以层次分析法与模糊数学理论为基础建立多层次模糊评价模型。通过对影响房地产抵押评估的风险因素分析，并遵循目标性原则、科学性原则、系统性原则、适用性原则、定性与定量相结合原则建立风险评价指标集20（表41）。4.3.2模糊风险综合评判过程（1）建立评价评语集本指标体系对风险采用数量方式进行评估，即定量风险评估，得出的结论是可能性用数值表示的:1 2 pV =V ，V ，?Vp为等级划分数，在这里将风险等级定义为k1 2 3 4 5V=V =低风险，V =较低风险，V =一般风险，V =较高风险，V=高风险（2）确定指标因素集U指标因素集1 2 k mU =U ，U ，?U ?，U，式中：Uk为影响风险评判的子因素，m为风险评判子因素的个数；k(12)iU i=，?，n为子因素Uk的子因素，习惯上称评判因素。若对集合Uk中每一个因素进行单因素评判，即可得到单因素评判矩阵kR。表41风险评价指标体系19中第i个子因素kiU对应的权重(k =1,2,?,m； i =1,2,?,n)，各级的权数应满足归一性和非负性条件，即：11nkiia=k0ia，下面利用层次分析法确定评价因子的权重：构造判断矩阵判断矩阵表示针对上一层中的某元素而言，评价层中各元素相对重要性的状况。判断矩阵具有如下特征：i1ix=，j1i ijxx=。jix表示对于kA而言的元素ix对jx的相对重要性的判断值。为了使判断定量化，层次分析法采用19标度方法，对不同情况的评比给出数量标度(表42)。表42判断矩阵元素标度及其含义层次单排序及其一致性检验运用一定数学法则计算各判断矩阵的最大特征根和最大特征向量。为使得到的结果合理可信，需进行判断矩阵的一致性检验。一致性判断的公式为：式中：C .I为判断矩阵一致性指标，R .I为平均随机一致性指标，其对应于n值（n为判断矩阵的阶数）的不同，有不同的固定的值，具体可查表取值。一般来说，当C .R0.10时，就认为判断矩阵具有令人满意的一致性；当C .R0.10时，就调整判断矩阵，直到满意为止。确定评价指标体系各因子权重对于具有满意的一致性的各判断矩阵，通过层次总排序计算得出各评价因子的相对于目标层的权重。（3）确定评判矩阵kR21判对象属于第j个评判等级的程度，这样就得到了评判对象属于预先设定的各个等级的程度。同理，可进行多级模糊综合评判。在多级模糊综合评价模型中，下一级的评价结果经正规化处理之后作为上一级的评价值，逐级往上计算，最终可得出母因素的评判结果。最后根据隶属度原则选择综合评价分值最高的评价因素。（5）评价结果评价结果等于B V，得到最终评分。分值越高说明项目的风险等级也就越高，反之则低。4.3.3结论该风险评价模型可以用于房地产评估机构或金融机构对抵押评估项目的内部检验，所测算出的风险等级作为评估机构或金融机构控制和防范风险的标尺，对由于估价人员虚假评估所带来的风险有一定的警示作用。4.4案例分析现以济南市历下区解放路上的一套住宅抵押评估为案例，对其抵押评估风险进行风险评价研究。4.4.1抵押标的物的状况说明（1）位置与环境估价对象位于历下区解放路，临解放路、二环东路较近，所处区域道路通畅，交通比较便利，附近学校、银行、超市等基础配套功能完善，服务设施齐全，有利于居民生活。（2）个体因素说明估价对象具有独立的产权证书，房屋总层数6层，所在层数3层，建筑面积206.35m2，等级用途为住宅，建成于2000年。房屋使用状况良好，能够较好地满足生活起居的需要。表43抵押房地产状况说明表4.4.2综合评价过程（1）建立评价评语集：根据风险等级23（2）利用层次分析法确定隶属权重集A首先运用层次分析法确定准则层指标权重，来自济南市几家房地产估价事务所、建设银行以及高校的15位专家参与了该系统的评分工作，最终得出A=（0.05，0.16，0.36，0.11，0.32）；然后确定各指标层指标权重：环境风险权重矩阵A1=(0.13,0.46,0.41)环境风险因素的模糊评判为1 1 1B =A R=（0.14，0.11，0.34，0.32，0.09）；以此类推得其他因素的模糊评判为：2B=（0.12，0.25，0.35，0.20，0.08）；3B=（0.08，0.14，0.19，0.44，0.15）；4B=（0.11，0.18，0.25，0.31，0.25）；5B=（0.08，0.07，0.18，0.30，0.37）。（3）风险总体评价由环境风险、违约风险、处分风险、技术风险、职业道德风险组成的房地产抵押评估总体风险权重矩阵为：A=（0.05，0.16，0.36，0.11，0.32）24综合评判B =A R=(0.09,0.14,0.22,0.34,0.21)此项目的评估结果为：B V=(0.09,0.14,0.22,0.34,0.21)(1,3,5,7,9)=5.95。评价值介于一般风险与高风险之间，所以属于中等偏上风险。房地产评估机构在此对象的估价操作中会承担着相对较高的风险，因此该项目的估价应谨慎进行，尽量弱化其中的高风险因素。5房地产抵押评估实证研究以济南市为例5.1研究区概况5.1.1经济发展状况25济南是中国重要的工业城市之一，电子信息、交通设备、家用电器、机械制造、生物工程、纺织服装等六大主导产业在全国有着举足轻重的地位。近年来济南市经济一直平稳较快发展。2007年，全市实现生产总值2554.3亿元，按可比口径比上年增长15.7%，居全国主要城市第21位。2003年至2007年，济南GDP保持较为稳步增长趋势，国民生产总值基本保持在15%的健康增长水平，确保了区域的整体经济的平稳，但与2003年至2004年飞速增长相比，存在极大的区域，表现了济南市谨慎平稳的发展趋势。与此对应，在岗人员人均收入由2003年的16232元增长至2007年末的22471元，五年内增幅近40%。2003年至2007年，济南市城区居民可支配收入与GDP对应，呈现稳增的势头，但2005年至2006年增幅有所放缓，至2007年，所有回升，但剔除物价上涨因素，基本5年内增长幅度较为平缓。5.1.2济南市房地产行业发展情况2007年，济南市建筑业增加值163.64亿元，增长10.6%。新资质等级建筑业企业681家，完成总产值586.94亿元，增长16.0%；实现利税31.0亿元，增长14.8%；房屋施工面积3805.4万平方米，增长9.3%，房屋竣工面积1590.1万平方米，增长32.5%，其中住宅902.9万平方米，增长62.7%2007年，全社会固定资产投资1151.7亿元，增长23.2%。其中：用于第一产业43.35亿元，增长36.1%；用于第二产业395.1亿元，增长10.4%，在第二产业投资中工业投资386.7亿元，增长10.7%；用于第三产业713.3亿元，增长30.8%，在第三产业投资中现代服务业完成投资470.8亿元，增长32.4%。房地产业增势基本稳定。全年房地产业增加值95.4亿元，增长15.6%。房地产开发投资193.2亿元，增长20.7%，其中完成住宅开发投资162.5亿元，增长29.0%。全市商品房销售额120.6亿元，增长20.2%。2007年末城市居民人均住宅使用面积21平方米，比上年末增加0.9平方米；农村居民人均生活用房面积37.3平方米，增加2平方米。年末城乡居民储蓄存款1266.7亿元，比年初增加84.2亿元，增长7.1%。2003年至2007年，济南市固定资产投资基本上处于上升的状况，但与宏观调控大环境相吻合，与经历过一定的调整，2006年与2007年，受大势影响，固定资产投资存在一定的回落，增幅有所放缓。与固定资产投资相同的是，房地产投资5年来总体呈现增长的势头，但不同的波动较大，基本呈波浪型增长，缺乏稳定性43。5.2济南市房地产抵押评估现状5.2.1济南市房地产评估业现状随着近年来济南市房地产市场的不断升温，房地产评估行业也在迅速发展。从济南市房地产管理局了解到的近6年的数据显示，济南市房地产评估机构的数量成增长趋势，由2004年的34家增加到2009年的49家。26从上图可以看出，济南市房地产评估机构的数量基本上成逐年增长趋势，由于08年下半年全球金融危机的影响，房地产市场的受到明显波动，而房地产评估行业的发展是与整个区域房地产市场密切相关的，在曲线图上其数量呈现负增长，由原来的51家减少到了目前的49家。受到房地产市场规模的制约，济南市房地产评估行业的规模还不是很大，跟一线大城市还有一定的差距。而且从构成来看，三级资质的房地产评估机构占相当大的比重，多数评估机构资质偏低，影响了房地产价格评估执业水平，不利于房地产价格评估业的发展。2009年年初各资质的房地产机构数量见表：51济南市市房地产价格评估机构资格等级一览表(2009年)另据统计数据显示，济南市房地产评估行业从业人员成较大幅度增长，从济南市注册房地产估价师的数量来看，2004年其数量为132人，平均一家机构人数仅为3.88人。截止到2009年年初，济南市注册房地产估价师的数量增长到263人，几乎增加了100%，而平均规模为每家5.37人。2752济南市房地产估价师数量变化情况数据来源：济南市房管局5.2.2济南市房地产抵押概况房地产市场的变化同整个区域经济乃至全球经济有着密切的联系，作为房地产市场的一部分，房地产评估市场的发展也随经济发展的波动而变化。从有关部门的数据资料显示，截止到08年上半年，济南市房地产评估行业基本成平稳快速发展，房地产抵押评估的数量也成逐年增长趋势。2004年的统计数据显示，济南市房地产抵押数量为全年17444件，其中现房抵押为16615件，期房数量为193，而这其中住宅又占了绝大部分。从抵押物的面积来看，总的抵押面积为317.77万平方米，其中住宅面积为179.52万平方米。随着房地产市场的发展，2007年济南市房地产抵押的规模已经增长到33196件，增幅达到200%。抵押面积为611.09万平方米，增幅将近达到350%。可见近年来济南市房地产评估行业的发展还是比较迅速的。受到08年全球经济危机的影响，08年抵押评估的数量有明显下降趋势，总的抵押数量为26541件，比07年下降了20%。但总的抵押面积跟17年基本持平。从图58和图59可以看出济南市房地产抵押的变化情况。295.3济南市房地产抵押评估中存在的问题5.3.1高估低评现象普遍存在对济南市房地产评估机构走访调查发现，多数评估机构业务中都存在着对评估对象的价值高估的现象。而且高估的程度也是相当严重。有些评估机构评估出的抵押房地产的价值比它的真实价值高出100到200个百分点，有的甚至更多。其中一方面有估价作业人员水平的原因，但更多的是估价人员的职业道德缺失造成的。某些低资质机构为了争取更多的客源，往往承诺按照客户的意愿来评估抵押物的价值。在争取到业务之后，一味迁就客户，造成评估结果的严重失实，各个估价机构普遍存在一定程度的高估现象，一方面为了迎合客户，另一方面还可以赚取更多的评估费。再给金融机构带来风险的同时，估价机构及估价人员自身也承担着巨大的执业风险。5.3.2评估机构规模偏小，业务单一，抗风险能力不强济南市房地产评估机构规模都比较小，人员一般都在10人左右，少的甚至只有二、三个人，人员素质比较单一。而且大部分企业资质较低，资金实力较弱，不利于业务的开拓。由于客源较少，容易造成机构之间的恶性竞争，因此不利于整个行业的健康发展。企业规模较小，使其抗风险能力相对较弱。由于历史的原因，许多评估机构多从事单一的房地产价格评估，其服务对象往往集中于银行抵押贷款、法院司法仲裁和房产交易。这种局面在当前房地产评估机构较少的情况下尚可维持，但随着房地产估价师队伍的扩大，评估机构的增加，特别是具有丰富专业水平和执业经验的外资机构介入以后，必然会受到很大的冲击。5.3.3估价人员风险意识薄弱由于济南市房地产估价机构结构的不合理，低资质企业所占比例较高（表51），而估价机构的业务量很大程度上受其资质条件的限制。由于风险意识的缺失，提供虚假报告的情况也真实存在于某些估价机构的评估作业中，虚假抵押评估报告现象的存在，破坏了社会的诚信体系，损害估价行业声誉，危害评估业发展，严重损害金融机构、评估机构、估价师等各方利益，扰乱社会秩序和金融秩序，给金融业运营带来巨大风险。评估人员的风险意识薄弱在一定程度上是由于评估人员的职业道德水平低造成的。如果评估人员不忠诚自己的事业，评估责任心不强，职业道德水平低，就必然不关心评估工作质量，这无疑会增大评估风险，30所以强化评估人员的风险意识，必须规范其职业道德。5.3.4评估中现场勘查工作不到位根据房地产估价规范估价人员必须到估价对象现场，亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣，查勘估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况，并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实，同时搜集补充估价所需的其他资料，以及对估价对象及其周围环境或临路状况进行拍照等。虽然济南市房地产评估已有较大发展，但不可否认的是一些法规制度还亟待完善，不诚信现象仍时有发生，在这种情况下，委托人向评估师提供虚假情况，甚至采用欺骗和违法的手段。在现场勘查时，利用估价师对周边环境的不熟悉，故意将其他房地产作为抵押房地产误导。在现场勘查时，可以发现很多房地产权属证明上未标注的问题。比如，征地拆迁是否已经真正完成；建设用地的基础设施情况；周边是否有不良建筑物和污染；房地产是否已经拆除、翻盖；房地产是否已经出租，是否已经将使用权出售。这些问题对抵押物的价值会有很大的影响。济南市房地产评估机构普遍规模较小，评估工作人员不足，致使评估人员随意简化评估步骤，有些评估工作基本上都是在室内完成，缺乏对抵押物现场的勘查，这样上述很多问题都不能在评估操作中很好地反映，势必产生抵押房地产价值的偏差。5.3.5忽视抵押房地产的变现能力评估房地产抵押贷款是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式提供贷款偿还的担保后，由金融机构向借款人发放贷款，当借款人不按期偿还或无力偿还贷款时，银行有权依法以抵押的房地产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿从而实现抵押权的法律行为。因此，房地产抵押评估的目的是当债务人不能履行债务时，以处置抵押的房地产变现所得的价款优先受偿而保障债权的实现，很明显需要评估抵押物的变现能力，而在济南市目前的评估中，许多估价师在很大程度上会忽视收益性房地产变现能力评估。其实企业经营状况往往与抵押物的变现能力没有必然的联系，企业经营良好，贷款偿还能力较强，但房地产抵押物变现能力可能较差；企业处在停产和破产的边缘，但由于其地理位置优越，房地产抵押物变现能力可能较强。因此，抵押物对贷款的担保能力在一定程度上31体现在其未来的变现能力上。特别是在抵押期较长、市场变化较大的情况下，房地产的效益价格变化大，将直接影响银行资产的安全性。5.4解决途径分析5.4.1评估机构角度5.4.1.1重视对估价师的职业培训及后续教育房地产评估人员业务水平的高低直接关系房地产抵押评估风险及风险损失发生的可能性的大小，同时也反映着房地产评估人员风险意识的强弱。因此，强化评估人员的风险意识，降低评估风险，必须从提高评估人员的业务水平入手，提高评估人员业务水平的途径，除了需要评估人员加强自觉学习与磨练外，重要的一点是形成整个社会的房地产评估人员的职业培训教育体系。在房地产估价行业比较发达的国家和地区，房地产估价行业管理组织非常重视对估价师的后续教育工作。要求房地产估价师必须在规定的期间内完成额定时间的职业培训，撰写估价工作心得，提交自己完成的估价报告。如果不能完成相应的工作，就会受到行业协会的惩罚，直至取消其会员资格。我国也在加强对房地产估价师的后续教育，商业银行应在房地产抵押贷款的评估业务中借鉴成功经验，建立房地产估价师后续教育和考核管理制度，建立有效可行的客户反馈投诉体系，如设立指定的投诉站或者是在网上开通投诉专栏，保证客户和其他社会成员能及时安个地对房地产估价人员的执业行为进行监督，为规避房地产抵押贷款风险创建良好的金融业务环境。5.4.1.2估价机构要努力实现资源共享估价机构质量保证体系是在估价机构内部为减弱可能产生的风险而设置的一系列保证估价质量的组织模式。该模式要求从估价业务的获取及选择开始，一直到项目完成，即向用户提供估价产品估价报告的过程中，采取一系列的检验、核查、验证等措施或方法，保证估价的真实、可靠、科学、公正。通过建立适宜的组织体系，并根据体系建设进行必要的职责划分，互相约束，互相促进，做到职责分明，利益明确，从而保证估价机构内部风险最低化。由于房地产估价极具地域性，国家对估价机构的执业范围没有在诸如项目规模、评估价值大小及技术复杂程度等方面加以限制，导致在同一地区不论估价项目大小、操作难易，各资质级别的估价机构在职业上没有本质区别。因此，商业银行在房地产贷款过32程中，有必要了解和拥有估价机构质量保证体系的完整资料信息，指定资质高、信誉好、服务水平好的估价机构，并与评估行业实现资源共享.为防范风险创造条件。5.4.1.3发挥行业协会作用，切实做好行业自律2008年07月01日经省经贸委、省民政厅批准山东省首家房地产中介行业协会山东省住宅中介专业委员会正式成立，并制定了山东省住宅中介行业自律公约。该公约提出，在服务过程中，中介机构从业人员不索要和收取合同规定以外的佣金。坚决抵制和制止有悖于法律、法规、道德的行为。对违反公约的行为，经调查核实，将给予曝光通报处理，情节严重的提请行业主管部门查处，直至取消职业资格。从业人员素质参差不齐、行业服务标准不规范、行业竞争无序这些长期存在于山东省房产中介中的不良现象将得以规范。协会成立后，将开展从业人员的岗前培训，行业的法律援助以及行业服务标准，企业准入制度的制定、实施等。5.4.2金融部门角度5.4.2.1制定房地产贷款评估准则目前，一些发达国家的商业银行为了防范房地产价值高估风险，普遍要求估价机构对抵押的商业用房同时评估市场价值和贷款价值，并制定有银行内部的“房地产贷款评估准则”。贷款价值是采取保守和谨慎的方式评估出的房地产客观价值，以此价值为参考，可及时有效防范抵押物价值高估风险。目前我国的评估机构对房地产抵押价值评估，一般提供的是抵押物（房地产）在估价时点的公开市场价格，还不是贷款价值。贷款价值评估在我国尚属争论研究阶段，尚未形成科学可行的估价方法。笔者认为，贷款价值就应该是与银行最高授信额相适应的价值；就是假设在本次估价时点和市场条件下，当该贷款成为不良，银行依法处置抵押物，扣除相关处置费用后最有可能得到的净值。现在实际处置过程中，处置费用一般包括：诉讼费、执行费、评估费、拍卖佣金、营业税等。这样，在评估时，银行就可以要求估价机构在评估出抵押物公开市场价值后，再根据当时通行费率，扣除上述五项费税，就应该可作为银行参考的贷款价值。而现时的通常做法是，商业银行在发放房地产抵押贷款时，按照房地产估价机构出具的评估报告中评估价，乘以贷款价值比率(一般为30%70%)确定贷款额度，这就使其33中的房地产抵押价值的高估风险无法控制。在房地产抵押贷款占商业银行全部贷款比例越来越高的情况下，鉴别估价报告中的虚假成分科学地确定贷款价值比率、准确地量化和控制房地产抵押贷款风险成为焦点所在。因此说，制定“房地产贷款评估准则”、在各家商业银行内部配备既懂金融又有房地产估价专业知识和技能的贷款审查人员、准确开展贷款价值评估已是当务之急。5.4.2.2开展抵押贷款价值评估在商业银行内部配备既懂金融又有房地产估价专业知识和技能的贷款审查人员，使他们有能力去鉴别外部估价报告中的虚假成分；使他们能够运用谨慎和保守的估价原则，充分考虑未来市场变化和短期强制处分等风险因素，站在银行的角度去评估房地产的客观价值，合理进行贷款价值评估，对于有效防范房地产贷款风险具有重要的现实意义。（1）在贷款审查环节，审查估价机构提供的估价报告的合法性、准确性、客观性，以确定适当的贷款价值比率。具体包括，首先审查估价机构是否具备评估该标的物的资质，估价报告是否完整、合法；其次审查估价技术报告中估价师的测算过程是否有误、基础数据取值是否准确、有关参数选取是否合理、公式选用是否恰当、所选用的估价方法是否切合估价对象和目的、房地产市场是否处于特殊状态、是否遵循了谨慎和保守的估价原则、是否考虑了未来市场变化和短期强制处分风险因素、贷款价值评估是否科学合理等；最后根据审查结果确定抵押物比较客观合理的公开市场价值和贷款价值，在综合分析的基础上建议采取的贷款价值比率。（2）金融机构在发放房地产抵押贷款前，应当确定房地产抵押价值，对比较容易估价和不需要足额贷款的抵押房地产，可直接通过内部估价确定公开市场价值和贷款价值并发放贷款。这样的规定明确了金融机构如果有能力把握抵押物市场价值和对借款人的资信有信心，就可省去评估的时间和费用，为赢得市场竞争加分。金融机构还可以委托估价机构定期或者在市场价格变化较快时，评估房地产抵押价值。这就加强了金融机构在日常管理中控制贷款风险的能力。（3）随着时间的推移和市场的变化，对商业银行的抵押物(房地产)进行内部估价，以确定抵押物现时的公开市场价值和贷款价值。房地产也是一种商品，它也遵循商品价值规律，也将随市场的波动而波动，尤其按揭贷款的期限比较长，6.3.3.1房地产抵押物变现能力分析房地产抵押评估的研究就是对房地产变现难易性的研究。评估中我们发现，按变现难易程度可以把抵押物房地产分为三类，易变现，不易变现，易和不易之间，对这三类房地产采用不同的思路评估，不失为一种较好的解决办法，下面从这一思路出发作一点探讨。（1）易变现易变现房地产可以归结为那些处于繁华地段的商业用房、宾馆、饭店等，显然对这类房地产的评估，运用我们目前的评估理论和方法是较为妥当和适宜的。因为这类房地产最符合和接近我们的公开市场假设，我们可以在较为接近的公开市场里，搜集到较为客观的交易实例，搜集到较为客观的房地产收益和其他相关数据，我们可以采用两种以上的评估方法得出它的公开市场价值。（2）不易变现显然对这类房地产我们不能采用公开市场这一假设。因为这类房地产可比的变现实例较少，而且其交易情况都存在个别性，所以我们较难确定它的公开市场价值。关于这类房地产的评估目前还处在探讨之中，笔者在评估实践中倾向于这种作法：如对使用功能单一且与企业整体价值不可分离的房产，其单独抵押时可按无使用价值来考虑，而把其所属土地按最高最佳使用评估。选用评估方法时对土地的评估我们可采用市场法和基准地价调整法，而对房产我们可以采取成本法的思路评估出它的残余价值。具体做法可以这样，我们仍然沿用成本法的思路评估出它的积算价值，取0%30%的系数作为它的残余价值，在我们的评估报告中除了提供房屋的残余价值和土地的最佳利用价值外，我们还可以在可能的情况下，从企业持续经营的角度给出房地产继续收益价值，这样做的目的不单使银行对企业房地产抵押价值有更多的参考，更使银行对企业资信能力有了直观的了解。（3）易和不易之间这类房地产的评估是我们评估中最难处置的类型，其特征是有一定的市场存在，但其交易价值往往低于用成本法模式计算出的积算价值，其交易价值是积算价值的30%100%，这类房地产一般来说有一些零星的交易实例，但可比性较差，且交易实例大多是拍卖处置下的非正常价值，基本不具备使用市场法评估的前提，大多数情况下这类房地产的收益情况不佳，其收益价值较低，对这类房地产的评估我们认为也易采用房、地分估的办法，土地按可能实现的最高最佳用途采用市场法和基准地价调整法评估，房屋按成本法求出积算价值后乘以一定的变现系数，得出它的市场预期变现价值3.6. 3. 3. 2抵押房地产项目主要关系人资信评估 (1)借款人及项目主要关系人资信评估要通过对借款人及项目主要关系人 (如其母公司、主要投资人)的经营情况、财务状况、信用情况的考察，对其资信状况进行综合分析。应评价借款人主营业务开展情况，近三年开发量、竣工量、销售量、竣工产品合格率、优良率、销售率;目前企业的规划项目、在建项目的开发规模、开发进度;企业近三年的销售业绩，在同行业中所处的竞争地位