方案二：合作开发协议[1]和谐家园11月07(1).doc

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5:5分成 甲乙双方共同承担精装修
合作开发房地产项目合同书
订立本合同双方：
甲方：
乙方：
甲乙双方就合作开发房地产项目事宜，本着公平合理的原则，经友好协商，达成如下合同，以资共守。
一、合作项目概况
1、名称：“锦和广场（和谐家园）”A幢。
2、位置：海口市五指山路47号。
3、合建内容及范围：“锦和广场（和谐家园）”A幢,地上29层，地下一层，已报建建筑面积为59000多平方米；合作期间，A幢与B幢之间地下室增加报建一层，增加报建（第二层）建筑面积约为3000平方米。地下室层高净空3.7米，一至六层，层高5.2米（一至三层商铺、会所，四至六层，跃层户型），标准层层高3.1米。
4、合作项目类别：含内装修的高档商品房。
5、建设期限：进场之日起15个月（日历月）。
二、合作条件、方式
1、甲方以前款标定的“锦和广场（和谐家园）”A幢项目现状作为投资，乙方提供“锦和广场（和谐家园）”项目（除“和谐家园”B幢已完工部分）复工建设所需全部资金（包括但不限于清偿拖欠A幢桩基、水井、交低压变电等工程款937.2万元，“锦和广场（和谐家园）”A幢设计、修改报建费用及建设资金， “锦和广场（和谐家园）”小区公共设施及配套建设安装资金等）。
2、甲方所欠付广东省电白县第三建筑工程公司（俞泓公司）的工程款937.2万元，由乙方负责承担并在签订本合同之日起三日内支付甲方帐户转给俞泓公司。
3、以甲方名义办理房产销售许可证、从事销售活动、进行财务结算等。
4、甲乙双方销售清算时土地增值税及企业所得税清算缴纳以税务局审查通过为准。
5、签订本合同同时，乙方向甲方支付合同定金人民100万元正（冲低履约保证金）。
三、合作项目建议内容及标准（详见附件）。
1、室内建筑安装工程图纸内施工由乙方负责，室内装饰由第三方完成，乙方提供6套样板间装修。每个户型装修一套样板房（标准：具体标准及所用材料、产品品牌、等级，与儋州“恒大名都”项目以上），费用全部由乙方承担。
2、6套样板间装修以外的室内装修、装饰费用，甲方分摊53%，乙方分摊47%。
3、室内装修工程队由甲乙双方共同发包确认方可实施。
四、交房期限
1、甲方给乙方预留60天的进场准备时间，待乙方付清广东省电白县第三建筑工程公司的工程款937.2万元后，才能进场开工建设。
2、建设期限为15个月：在2012年2月18日前进场开工建设，在2012年5月18日前完成正负零，在2012年12月31日前主体封顶。？？
3、乙方须在2013年5月31日前，将“锦和广场”A栋及小区配套全部按双方确定的标准建成竣工验收并交付使用。？？
五、合作利益分配和税费承担
1、政府依法收取的税费包括但不限于以甲方为纳税主体缴纳的以下税费：营业税、城建税、教育附加费、地方教育附加费、印花税、土地增值税、土地使用税、企业所得税、销售过程须交纳的政府规费等所有税费，以及政府可能新开征的税费，甲乙双方统一计算土地增值税及企业所得税等上述税种纳税开发成本，并以税务局审查通过为准。
2、双方合作建设的可销售房产分配比例为：5：5，即甲方分得“锦和广场”A栋房产可销售部分50%的销售所得；乙方分得“锦和广场”A栋房产可销售部分40%的销售所得。其他不能销售部分（属小区业主公共部分外，属乙方所建设范围内如公共通道、人防、架空层等），为双方共有，各享有：5：5，的权益。“锦和广场”A栋东侧单元首层600余平方米，甲方留作自用（不销售），待双方分成时，甲方留用的上述600余平方米房产的价值，按合作项目公寓房销售均价计算作为甲方已经收到的售房款。
3、双方统一对外销售，双方收益分配原则为：销售收入扣除上述税费（含土地增值税及企业所得税，双方统一计算纳税开发成本）后的剩余部分按甲方50%，乙方50%的比例分配，双方分配收益时必须先足额预留甲方作为纳税主体应当交纳的税费。
4、合作项目销售期 3 年，在约定的销售期结束时仍有房产未销售的，未销售的房产按上述约定的利益分配比例分配余下的房产面积。
5、销售费用按双方收益分配比例分别承担，合作项目销售总费用应控制在销售总价的4%以下，超过销售总价4%的由费用超支方自己负担。分配销售收入时，预留销售收入的4%作为销售费用（最后据实核算）、预留销售收入不低于的20%缴纳税款。
六、双方的权利与义务
（一）甲方权利与义务
1、甲方办理工程施工报建的有关手续，乙方协助提供资料。
2、提供该土地所有报建及土地确权手续及相关资料。
3、享受本合同约定的利益分配。
4、负责施工用水用电设施并开通，提供约定的接驳点，为施工创造便利件。
5、保证不能因债务原因而影响本项目开发建设。
（二）乙方权利与义务
1、乙方提供以甲方或双方名义报建设的相关资料。
2、施工图修改设计、工程施工报建、工程建设、公共市政配套、绿化、停车场等建设费用由乙方承担。
3、负责确认施工单位，负责施工的具体管理工作，并对工程质量、进度、成本、安全负责。
4、负责锦和广场（和谐家园）小区工程综合竣工验收和交付。
5、享受本合同约定的利益分配。
6、承担工程质量安全责任及消防安全责任。
七、工程项目管理
1、保留中标单位，但由乙方组织施工队进行施工。乙方对外发包的施工合同（除工程劳务合同外）或与材料供应商签定的《材料供应合同》应交甲方留存一份备案。
2、除本工程设计由设计院设计以外的装饰设计施工效果图（如样板房、工程项目社区的会所及园林工程）由甲方、乙方共同协调，有关设计费用的问题由乙方负责谈判、跟踪解决。装饰工程的施工由乙方负责实施或对外发包，但所选用的装饰工程材料应根据装饰工程的效果图及施工图进行施工。
4、材料品牌在进货前必须经甲方、乙方共同确认。
5、监理公司由甲方确定，监理公司的费用由乙方承担。
6、隐蔽工程验收时必须经过质检站、设计单位、监理、甲方、乙方的验收、钢筋进场必须提供合格证明，并按有关验收规范送检，送检合格方可使用。
八、售楼管理
1、销售费用及税费按比例双方各自承担，土地增值税及所得税甲、乙双方统一核算开发成本后按分成比例分摊缴纳土地增值税及所得税。
2、双方应统一价格进行销售，任何一方不得随意调整价格，如确定要调整销售价格，须经双方共同商定。
3、售楼管理：所有售楼市场营销人员及销售经理全部外聘，甲、乙双方亲人不直接参与销售，财务部由甲、乙双方派人负责管理，所有购房款必须由市场营销部于收款当日交财务部，存至共管帐户、严禁公款私存。售楼管理制度另行协商确认后才能销售。
九、物业管理
在工程竣工交付后，该项目的物业管理由已中标的海南和谐家园物业服务公司按国家规定进行管理。
十、特别约定
1、乙方向甲方支付履约保证金人民币3000万元（3个工作日内付清），待乙方施工封顶后30天返还履约保证金给乙方，主体至25层返还1500万元，封顶后返还1500万元。
2、在明确乙方分得可售建筑面积47%保障权益不抵押的情况下，甲方有权对分得53%的权益融资抵押，额度不大于8000万元。如乙方资金补足，施工至正负零后在甲方对分得53%的权益对乙方融资抵押基础上，甲方保留乙方分得可售建筑面积47%保障权益总抵押值的47%给乙方融资。
3、为准确核算项目发生的成本费用，按照税务机关的要求开立甲乙双方共管账户，所有项目成本费用及税费缴纳均通过共管账户操作；项目的收入也通过共管账户归集、分配。
4、项目成本费用开支应符合税法等的相关法律法规的规定，税法规定限额扣除和不能税前扣除的成本费用，双方在列支这些费用或超过税法规定的扣除限额时，导致税负增加的，由超支方承担。
5、甲乙双方应保证用于合作项目列支的成本费用的票据必须是税务部门认可的真实、有效的合法凭证。若因违规而受到政府相关部门处罚造成对方损失的，有过错方应承担对对方的赔偿责任。
6、项目销售时，收款由甲方派出财务人员办理并负责监督，销售及办证过程中双方均不得以甲方名义以外的其他方收取客户款项。
十一、合同签约：
所有与合作项目有关的合同均应以甲方为签约主体，以票应开具给甲方。同时甲乙双方应与项目合同的第三方签订三方合同，相关的合同责任均由乙方实际承担，如由此给甲方造成损失由乙方承担赔偿责任。与项目合同的第三方签约的同时，第三方应同时出具对甲乙双方由乙方实际承担相关的合同责任已知悉的声明。
十二、违约责任
1、如甲方债务原因造成合作项目停工，每逾期一天，甲方应按总房款的万分之五向甲方支付违约金；？若甲方逾期一百二十天仍不能妥善处理其债务问题，乙方可以宣布解除合作合同。届时，甲方应在三十天内无条件退还所借款项给乙方，并赔偿由此给乙方所造成的损失。
2、如乙方逾期竣工验收交房给业主使用，每逾期一天，乙方应按总房款的万分之五向甲方支付违约金；若乙方逾期一百二十天仍不能竣工验收交房给业主使用，甲方可以宣布解除合作合同，乙方以作投资自然转为垫资施工,按《2005年海南省建筑工程预算定额》进行工程结算结乙方并无条件退场（甲方原因除外）。
3、如乙方逾期主体框架封顶，每逾期一天，乙方应按总房款的万分之五向甲方支付违约金，乙方给甲方履约保证金时按主体框架封顶逾期天数，返还时间自然顺延。
4、乙方若逾期支付履约保证金及原欠工程款937.2万元，已付定金不退还，本合同自然失效。
十二、其他
1、本合同经双方签字盖章且甲方收到乙方提供的履约保证金3000万元后生效。
2、本合同未尽事宜双方另行补充合同。
3、本合同一式肆份，双方各执贰份。
4、与本项目相关的共管帐户财务章及报建资料原件甲乙双方派代表到银行共同管理保管。
5、售房资金实行双方共管。
甲方（盖章） 乙方（盖章）

法人代表： 法人代表：

委托人： 委托人：

年 月 日 年 月 日

合同附件：
（一）合作项目建设内容及标准以甲乙双方审查认可的设计资料为准。
（二）、乙方投资建设按毛坯房交房标准验收交房：属乙方投入项目配套设施、工程建筑材料及设备的使用标准
1、“锦和广场（和谐家园）”项目的电梯采用上海三凌牌；
2、发电机采用重庆康明斯品牌，不许采用二手机。发电常用功率必须满足设计要求；
3、配电房设备采用威特品牌或长征电器品牌或其他类似产品价位的品牌（能通过行业和地方验收）。
4、外墙装饰一至三层的文化石应采用名门二期花岗岩石，若颜色改变必须经过甲方确认才能实施；A幢一至三层裙楼每层层高实建达5.2米以上、须留转换层；四至六层层高实建达5.2米以上；标准层层高实建达3.1米以上；地下室净高3.7米；
5、外墙瓷砖采用海口“金碧文华”小区同样的品牌，并说明施工工艺；
6、游泳池设备采用美国爵士品牌（应由专业环保公司提供设计方案），游泳池的建筑物应为下沉式的；
7、电梯前室墙面贴砖到顶，公共部分地板用抛光砖，公共部分室内外装饰工程应需有“和谐家园”的文化；
8、楼梯台阶砖（贴阶梯砖）；
9、室内外开关面板采用西蒙、TCL，电线用铜心线，A幢供排水管用联塑（预埋管用B管、明装用A管）；
10、地下室车库的柱子墙装饰应有“和谐家园”文化，小区庭院应有“和谐家园”文化；
11、按高档智能化小区实施：利用4c（即计算机、通迅与网络、自控与了IC卡）、通过有效的传输网络、将多元的信息服务与管理、物业管理与安防、住宅智能化集成；公共区域（含围墙四周A幢四面墙体及地下车库各车道、地下室及首层各电梯前室）的安防设备建议采用安居宝或视得安（红外线摄像），该设备的设置根据实际情况而进行设置，室外园林小道、游泳池旁及电梯前室配装音箱等；室内有线电视、广播音响、电话、宽带线路入户等；
12、社区内的温泉水应进入每户人家，温泉水应用A幢屋顶水箱（确定混凝土、不锈钢、塑钢材质），应配套有温泉游泳池、5个小泡池；
13、园林景观工程由甲、乙双方共同确定园林设计图，根据设计方提供方案、效果图进行施工；
14、电线、电缆（威特、金环宇或其他类似产品价位的品牌）；
15、A幢铝合金型材采用豪美或其他品牌价位类似的铝合金型材；（铝合金型材的厚度满足窗1.4MM、推拉门厚度1.6MM以上）；门窗玻璃使用中空玻璃。应根据海南省工程建设地方标准的设计要求，并应提供本项目铝合金工程计算书，门窗有三性检验报告、铝合金幕墙有四性检验报告。
16、A幢一至三层为铺面，全部用落地钢化玻璃12MM，每隔（间）开小窗；
17、A幢南北方向铝合金门窗开至剪力墙止，次房间窗户宽不低1800mm，所有房间窗应设计为外飘60公分以上；
18、“锦和广场”定为高档智能化小区，所有工程项目按高档智能化实施；
19、严格按甲乙双方修改外立面异形设计获批准规划报建修改方案实施A幢整体结构，外立面、层数，地下室、游泳池建筑面积及位置施工；
20、A幢入户门为1200mm，并安装防火钢板门，A幢消防门框，井管门框不得用杉木安装，用品质好的优质进口硬木材。
21、A幢材料品牌在进货前必须经甲方和乙方确认。
22、给水管不得放在入户门口，水电表用智能化必须户外井口安装。
23、A幢每套的屋顶花园须从29层上屋顶每套房内加修楼梯通上屋顶花园。
24、阳台护栏采用钢化玻璃，固定支架为不锈钢材质。
25、为增加绿化率做屋顶花园。
26、每层楼板面与隔墙处整体（含卫生间）打20公分混凝土（剪力）墙体，窗台下（含外飘板60公分）全部打混凝土（剪力）墙，预防渗水；全部外墙加铁丝网抹砂浆。
27、全部公共部分室内装修按（与儋州“恒大名都”项目以上）。
28、毛胚房建设标准：须具备含水、电、电梯、消防、公共过道精装修、预留电话、小区内闲路电视线、音响线、宽带、管道燃气；商铺一至三层全部用落玻璃。商铺室内含水、电、电梯、观光电梯、消防、公共部分装修、预留电话、小区内闲路电视线、音响线、宽带、管道燃气、通风井、管道井、停车场、园林景观绿化、市政配套建设。
（三）甲乙双方负责的室内装修、装饰标准
1、室内按商品房可以出售的精装房标准达到（房间为实木地板、客厅为800×800特级地砖、涂料为环保仿墙纸、门为实木、厨房安装厨柜吊柜吊顶、卫生间吊顶洁具、屋顶角装线条。具体标准及所用材料、产品品牌、等级，与儋州“恒大名都”项目以上。本合同附儋州“恒大名都”项目室内装修、装饰材料品牌、装饰标准作参考）。
2、若业主不按甲乙双方的室内设计，可有业主自行设计购房，但超出装修标准的则由业主补足余额给乙方。
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