信息不对称情况下影响房地产投资决策的问题分析.doc

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会计学 职称 助 教 2011年1月10日信息不对称情况下影响房地产投资决策的问题分析 经济管理学院 会计074班 黄诗淇摘 要：房地产投资这一话题在近几年里已经被翻炒成炙手可热的话题。高涨的房价，不断变化的房地产政策在社会中引起很大反响近日。而如今，中国房地产市场信息的凌乱、失真和滞后，已经成为导致房地产市场乱象丛生的重要影响原因之一。不完全或不对称的房地产市场信息，不仅严重扰乱了市场秩序，而且还干扰了当前房地产调控政策的制订与实施，产生现如今在房地产市场中不可避免的泡沫经济。关键词：房地产投资；信息不对称；泡沫经济；投资决策房地产作为生存与发展所必需的物质资料，和我们的生活息息相关。随着我国住房制度改革的不断发展，房地产作为商品的观念已深入人心，一个住房分配货币化、消费市场化、物业管理社会化的新体制也已经形成。但由于房地产市场规范化程度低，规范覆盖面不广、约束力有限、规范效果不理想、各项法律法规相对来说不健全，房地产市场还存在这样或者那样的问题，侵害消费者合法权益的行为屡屡发生。据我国消费者协会统计，房地产市场上的消费投诉数量正逐年攀升。为什么会有那么多的房地产投诉呢？从信息经济学角度来看，“信息不对称”现象的存在是导致消费纠纷产生的主要原因。因此，对房地产市场“信息不对称”现象进行分析，并提出相应的解决办法，对于房地产市场的健康发展是有益的。1 房地产市场基本概况及我国现状1.1房地产市场的概念及特征 1.1.1 房地产市场的内涵及条件所谓房地产市场，是指房地产企业开发经营的，带有房地产特征的产品或服务的市场，是房地产商品交换关系的总和。它包括房地产资金市场、房地产开发市场、房地产交易市场和房地产劳务市场在内的市场体系，是有关房地产开发、生产经营、流通和消费的内在运行机制，是房地产经济运行的枢纽，是社会主义市场体系中的一个相对独立并且具有明显特征的专门化市场。房地产市场的核心功能是形成房地产市场交易价格。一个完善而灵活的房地产市场必须具备下述条件：（1）有一个稳定、明确及长远的房地产政策；（2）有一个完善的法制基础，使房地产开发、房地产交易和房地产管理均有法可依；（3）一个完善的房地产市场运作体系；（4）有一个统一、简明、灵活有效的房地产现代化管理制度。本文所研究的房地产市场，是侠义概念，即指房屋本身的交易。而交易的主体，是房地产开发商和购房者，以及涉及到的中介企业。2.2.2 房地产市场的特点房地产市场作为市场体系的基本组成部分，具有市场的一般规律性，如价值规律、竞争规律和供求规律的作用和要求。但也有不同于一般商品市场的特点，概括如下：第一、房地产市场供求关系的特殊性。从总体上看，房地产的自然供给基本上没有弹性，其经济供给由于自然供给的限制，弹性也有限。因此，房地产价格主要取决于需求。需求增加，地价或地租上涨；需求减少，地价或地租下跌。正是由于房地产的市场价格一般是由单一的需求价格决定，从而使得房地产市场具有较强的投机性。第二、房地产市场是不完全竞争市场并且交易成本很高。一个完全竞争的市场必须具备三个条件：商品同质，可以互相替换；某一商品的卖主和卖主人数众多，且随时自由进出市场；信息充分，传播畅通。但房地产市场不具备上述三条件。房地产市场竞争的不完全性和交易活动的高技术性使得交易成本格外高。第三、房地产市场是区域性市场。由于房地产的不可移动性，房地产市场的区域性极强，人们不能将一个地方的房地产搬到另一个地方。因此一个地区的房地产市场与当地的经济发展水平、开放程度、城市规划、城市化程度、外来人口率等有密切的联系；另外不同地区的收入水平、气候条件、文化特点、居住习惯决定了人们对房屋的要求也有所不同。1.2当前我国房地产市场存在的主要问题近两年，房地产开发投资一直保持强劲的增长态势。2002 年房地产开发投资 7736 亿元，较上年增长 21.9%，2003 年房地产开发投资 10106 亿元，比上年增长 29.7%。1房地产开发投资的快速持续增长主要源于房地产销售状况良好。房地产投资的大幅提高使房地产业成为了国民经济的一个新的增长点。然而，与房地产市场的繁荣景象同时出现的，是市场内部存在的一些深层次矛盾的逐渐暴露。主要体现在以下几方面：1. 市场供求结构性矛盾突出，大量商品房空置2. 房地产企业交易行为不规范，市场纠纷多3. 片面宣传策划的作用，虚假广告和炒作之风盛行4. 物业管理滞后，营销管理虎头蛇尾5. 住房三级市场发展不平衡2 房地产企业与消费者之间的博弈在房地产交易过程中，房地产交易双方处于一种信息非对称状态下。买卖双方都拥有一定数量和质量的公共信息和私人信息，但它们在市场中所属地位的不同决定了他们之间的委托代理地位关系。显然，这里讨论的消费者与企业的博弈属于逆向选择问题。在逆向选择理论中，委托人在签订合同时不知道代理人的类型，问题是选择什么样的合同来获得代理人的私人信息。2.1 信息不对称的主要体现根据信息经济学委托代理理论的观点，委托人在市场中处于信息劣势地位，而代理人处于信息优势地位。代理人为自身的利益，会尽可能充分地利用自身的信息优势，从而它们的市场行为会使委托人正当利益受到极大的损害。在房地产市场中，这一问题显得尤为明显。问题的本质在于市场信息不对称使得消费者处于逆向选择和道德风险两大困境中。消费者的信息劣势主要体现在：1. 在房地产交易市场上的信息劣势处于卖方的房地产开发商和销售代理商掌握着房地产产品的大量实质性信息，具有包括地理位置、地形、交通情况、户型等在内的公共信息；也有包括产品的成本、质量、盈利能力、增值潜力等在内的隐蔽信息；还包括物业管理等后续服务在内的不确定信息。这些信息可以基本确定该产品的综合品质以及它在市场上的状况。而交易的买方消费者拥有信息只包含一定量的公开信息和诸如消费偏好、消费能力等大量的私人信息，这些信息的价值在于让消费者明确自己的消费定位，确定目标产品范围，但是对产品本身的影响很小，因而消费者处于信息劣势的地位。2. 合同订立房地产商和代理商的信息优势地位还体现在订立合同的时候。由于绝大多数消费者不是房地产业内人士，专业知识相当匮乏，以及一些消费者法律意识淡薄，不能很好地利用法律手段保护自身的利益，这就给了卖方一个很大的空当可钻。此外双方并不处在平等地位上，卖方从而可以尽量将条款制定得更有利于自己。房地产商和代理商往往会想出各种手法在合同上做文章，最常见的包括订金和定金的问题、付款方式问题和物业管理条款等问题。3. 房屋质量在我国目前房地产市场中处于代理人一方的开发商为了降低成本、增加效益，经常利用自己的信息优势地位在产品质量、配套设施、物业管理等方面做文章。例如开发商未经买方同意更改设计从而达到缩小使用面积、加大公摊面积的目的。这增加了开发商的利益，提高了投资回报率，但损坏了消费者的应得利益。并且，对于在项目开发中出现的大量风险和损失，开发商往往以不可抗力为借口，将它们转移到消费者身上。4. 物业管理虽然从理论上讲物业管理问题应该是物业公司和业主之间的问题。但是目前全国 70%以上的物业管理项目是由房地产开发企业派生的物业管理企业和原房管所转制的企业管理，市场还处在物业管理发展的初级阶段。近两年，一些城市开展的物业管理项目招标投标活动取得了一定的经验，但大部分城市还处于谁开发、谁管理，管理规模小，经济效益差的状况没有得到根本改变。管理资源没有流动起来，竞争市场没有形成，整体管理水平也难以提高2.2房地产市场效率 中国目前的房地产市场并不适用“信息效率”分析，原因是中国的房地产市场正处于发展阶段，房地产资产异质性太强，而在没有证券化的情况下，这种异质性有无法得到改变。更主要的原因是，我国的市场信息渠道单一且不畅通，信息、信号遭到扭曲。信息传递、激励合同是用市场机制来提高信息不对称状态下的房地产市场效率的一种有效方式。但是下面的一些原因却导致了房地产市场上市场机制的作用大打折扣：1. 信息的显示可能不真实。信息对消费者的购房决策有着十分重要的影响，因此房地产开发商们会积极向消费者提供对自己有利的信息，而隐瞒对自己不的信息2. 取信息具有一定的成本和信息的稀缺性。在房地产交易中，处于信息劣势的消费者为了避免由于信息不对称对自己利益的侵犯，往往在较早以前通过各种方式来增加对开发商行为及其产品信息的掌握程度，在签订购房合同后又要监督开发商是否信守合同等，所有这些都需要支付信息成本。3. 制定合同的意外成本非常高。4. 合同执行的法律成本很高。由于信息不对称和人们的有限理性，合同绝大多数是不完全合同，因此，违反合同是不可避免的。2.3、房地产市场信息不对称导致的后果在房地产交易市场上，处于代理人地位的开发商和销售代理商完全掌握了商品房信息和市场信息。一方面他们可以利用包括报纸、电视和电台在内的各种公众媒体，发布广告和一些诱导性信息。另一方面，由于我国房地产市场上期房交易仍然占据较大比例，消费者在进行此类交易时看到的仅仅是渲染图、三维模型和样板房，不能看到真实的商品房本身。这些虚假信息明显会影响到消费者的立场，给消费者以错觉并诱使他们以偏高的价格购买名不符实的商品房。由于房地产市场中存在着质量、成本信息的严重不对称，一方面，购房者很有可能因此而为普通的、甚至低质量的商品房支付很高的价格，而开发商则会从中牟取超正常水平的高额利润；另一方面，甚至还有可能出现整个房地产市场的商品房质量由优走向劣，质量好的商品房逐步被质量差的所淘汰出局，房地产市场也从繁荣走向衰落甚至消亡的现象。这两种危害性，政府、开发商和广大购房者们都是不愿意看到的，但是由于质量、成本信息的不对称使得这种趋势成为可能，并且这种现象已经在局部地区的房地产市场中显现。而且，我们还可以看到，在房地产市场信息不对称的情况下，商品房的质量将严重依赖于价格，这跟传统经济学中所讲的商品的价格取决于质量是相悖的。3 完善我国房地产市场的对策研究3.1社会经济成因分析信息在买卖双方之间传递的阻隔和不对称是房地产市场的普遍特征，是市场交易关系中所处地位不对等这一客观状况所造成的。开发商、销售商或出售方，对其产品房地产的真实状况有相对清晰的了解，而购买者对购买标的物的信息占有是不完全的，因而信息传递阻隔和不对称便客观存在。就其具体的社会经济原因，从交易的主、客体，以及交易环境等方面来分析如下：从开发商或房产占有主体的角度来看，有两方面原因使“非诚信交易”得以出现。首先，商品所有者主观上追求短期、局部利益最大化，使其容易产生侵犯消费者利益的动机；其次，房地产企业管理水平低下，使得一些问题在一定程度上无法避免，只能在交易中试图掩盖以满足短期利益最大化要求。从销售商的角度来看，委托代理利益的不一致是交易过程中产生夸大承诺，进而导致纠纷的重要原因。从消费者的角度来看，首先是先天性的缺乏专业知识导致消费者理性、消费理念不成熟；其次是多数消费者不太愿意委托专业中介，而这种缺乏专业帮助的交易往往使消费者失去最有力的维权武器。从市场环境来说，中介、媒体、政府管理的不成熟无法为消费者切实创造一个公平的消费环境。虽然“官僚式”的市场管理者注意到问题的存在，但控制措施或管理方法不力，不能真正地从制度上保证信息得真实性。3.2 对策研究为了有效地解决房地产市场的信息不对称问题，保障购房者合法利益，提高整个房地产市场效率，笔者认为需要从政府、开发商和购房者等多个方面分别着手，进行对策研究。故而，我们从以下几个方面综合考虑，提出一些对策和建议：1、政府规制对信息不对称的弥补由于市场机制在解决信息不对称方面有其自身的缺陷，因此，政府有必要采取一定的措施以弥补市场机制的不足。与市场解决房地产市场信息不对称的合同和信誉方法不同，政府规制具有强制性，政府为缓解房地产市场信息不对称问题可以采取的不同的措施。与市场解决办法相比，政府规制具有以下优势：1) 节约交易成本。2) 通过职业许可证减少信息成本。3) 商品质量标准使市场交易更易达成。故而，我们对政府主管部门提出如下几点建议：1) 完善制度和法规建设2) 完善监督机制3) 建立客观有效的评价标准以避免卖方恶意增加自己的信息优势，增加市场的透明度。2、开发商方面的努力在商品房质量优劣混杂的房地产市场上，信息的不对称导致市场失灵或者市场的低效率，质量好的商品房有时候会被迫推出市场。但是优质商品房的开发商不应该轻易放弃，他们可以通过信号显示的方来标明自己的商品房质量一流，改善市场上信息不完备、不对称的状况，让广大消费者了解自己并相信自己提供的是优质品。开发商应该具有长远的发展眼光，从企业的长远利益出发，在商品房生产过程的每一个环节，都应力求保证质量，同时通过向购房者提供一系列的质量保证和售后服务向他们发送优质品的质量信号，长期过硬的质量和优质的售后服务自然而然就会使得这类房地产开发企业成为名。3、购房者对自身利益的追求和保护一般讲来，在房地产市场中，买卖双方之间信息对称程度越高，买方越有利。为了提高信息对称的程度，最大程度保护自己的利益，购房者应该通过一切可能的途径去收集关于房地产市场及具体商品房的信息。但是我们还要考虑到，在市场中搜寻信息也是需要付出一定代价的，也就是说还有个成本的问题。因此，应该另外制造和传播大量正的市场信号以便有利于市场参与者更准确地认清市场。信息制造和传播的主体最好是能够保证信号公正、准确、科学并具有权威性的行政部门或行业协会，也可以是愿意并能够在市场中为处在信息劣势地位的委托人服务的中介机构。考虑到在市场经济下，政府不应该过多地干预市场行为，即引入中介机构。为了有别于同属中介机构的销售代理商，我们不妨称之为买方代理。参考文献：1. 陶长琪，信息经济学，经济科学出版社，2001.72. 张维迎，博弈论与信息经济学，上海三联书店，上海人民出版社，19963. 施骞、王卫民，住宅市场信息非对称问题研究，重庆大学学报，2000.84. 阿尔温托夫勒，第三次浪潮，三联书店，19845. 黄奕林，信息经济理论的发展，经济学动态，19986. 钟义信，信息科学原理，福建人民出版社，19987. 汤敏、茅于轼，现代经济学前沿专题，商务印书馆，19968. 王要武、罗兆烈、孙平房地产市场，中国计划出版社，19999. 蔡育天，房地产市场，同济大学出版社，200010. 包亚钓、汪洪涛，房地产经济论，同济大学出版社，199912. （美）盖伦E格里尔、迈克尔D 法雷尔著，龙胜平等译，房地产投资分析，199813. 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