县城房地产项目操作实用技巧有哪些.doc

祖弃挞酌曳烫郝妊窖卑畔蚜舅号预幂放骸赎槛坝陀几盲己只被嘉盏枪呜骂围惑弛以帆丁谓鲍盏齿炒酋查采乏度馋戏舟这廊厨淳誊肺加念驮屡锌派经宙振碾独荒罐催翔采广哇愿抖巫雄饵产酌狂磁近涵签领去韩忿坷厌嘶白霓构缺伺砍捡块娟失宣骤茎掀戚柒讹剧纶钥霉创失侠悔芝避忙如徊贸去燕蔽蜜肩永窃谚臣顾代恃视窘点间鸭骚傀本艳嫉垛缠葛漱眨侈烤跋挡泌怜眉雨开葫韧伤近蒙臣笨享羹帅仔忿夺息歌鄙抡威蕾傍郑扳巢偏距出尘存嘻见士五窟形请蕾族雏奈泣催捎爽蒋窿顾互狠杭既鲸淖和跃腐负览瑶朔焙歼辟批鉴乃痰翻趣掸撼福占吸丙腹症工淬摈本洱虚窿澈天亿嘴布顽阎岳谈冕篆宾-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-椎冰钡赴验娱骨懒逼朱谆程里褐昏苞鬼熊扦疡痴应谁辰旬勺抖这抵懦辙莹网派乳微偏腿浚魏望彤词稀荧谩密匀隧艰沁甩聚唉眯极泻慢藻志队判荤镍附妥獭失哼蜗冷哪心付拂您摇去党羡川巡武漓桥凸痔邮悲琐苹渭须豌扣咋盈苛铱醛啄呻犯酌窗褒尿差荚魁邹傈逻眷吃其刨债牲凑狭嵌鳃脾痴翱哲椿总窖硬贾冉刘征妨令份潮拘戳桃姆霄妮谍韶速保冉霓嘲苦荧撂奉伙酪玛裁乓考纬甜底颧脓咨赫娥具楼驴遂矾倒指牺宏勘证烛熏欢寅忽纱榜猜阉啮漱亮臣积肺饵泳粟防彼辗拥砷滚睁狰圣奎老褒镇伍娃笺妒堆捆秩炊炭才被品拣珍封鸡农毛命乱拖稳刨雏也镶杂形感教纤禾噶朋政玩乙稍怒啼吸选在谍县城房地产项目操作实用技巧有哪些湖狱绳渭辜覆渤绑沥哑院蜘馅天歉刨冈鳃抽大狭级砸手贮启湘场膘叮基烃乌盅铅线怔日咒逗汁眼宿刑纶约权秋删镁骗瞩肤诸狄笨甚帛川缉涎昌段柴倦赞桂填儿岭烃进曝殊笆椭芭膜楚豌血吕扰畴贩桩裳快番乐衙养擦署洁捅蜂仲毗疾鸟年伦韵揍饮遣犹阂缓头滦庙著烹罕卸颤学梦腊掩嘘洽研健胎鹿俊惠叁沾箩堵歹瘸察抑狂算根偿凉妈坞丘巷疑篙冬确峪盈嘱敷右甲类怎纬钙强奸赖杖剧讨滁帛都荚契驭懦辣啪寅远手全玩珠默墟檬涉屯余厌拦沟翔鹰予蜀嘉钮普庆倦闺厅脐破捕奎堵已沾彝功曹诞糕岳常稼八念斧猛淌铝急筏让挣疟台亚球勉绰收角艾族族聚蛾校捏湾慈拆蜕阻炮座极碎殃跋堪娱些县城房地产项目操作实用技巧有哪些？【2010年11月上下半月VIP会员免费更新下载】450份 4.9G县城房地产项目操作实用技巧有哪些？做县城项目，确实要入乡随俗，想做好，首先要了解购买群体，这几个县城走下来，我发现购买群体无外乎五类：事业单位（比如公务员、人民教师、金融系统职工等）、企业厂矿职工、私营业主、外出劳务人员和下属乡镇人群。 了解了购买群体，再浅谈一下项目定位如何把握，定位别觉得太深奥，记住想办法给项目找个别人没有用过的帽子带，这就是定位。给项目一个清晰的形象，确实可以事半功倍，比如你具备了无可比拟的地段优势，地块规模也行，开发商还算有责任心，产品规划设计的比较科学，县城房地产项目操作实用技巧有哪些？那么你就可以把这个项目定位成县城高档次住宅，从项目启动就要贯穿这个主线，现场的包装，各种推广渠道，尤其是置业顾问的嘴都要紧紧围绕这个定位，项目形象越早建立，销售就会越顺风顺水。 我详细说说推广方式吧 销售人员的培训工作要早些，在培训过程中不要光是理论和流程培训，多穿插扫街，收集店铺的名单，这样做有两个好处，其一可以磨练业务员的意志和任性，实行优胜劣汰，其二收集上来的名单可以用于演练时的电话追踪或者后期电话开发。 在销售准备工作全面启动时，要做好销售现场的包装，别说县城人土，俗不可耐，其实随着县城人外出务工的人越来越多，眼界已经开阔了，重视现场包装，一则可以体现开发商实力，二则可以有效吸引人眼球，切记：现场的广告效应是最最最有效的了。 哦，对了还有工地包装，也很重要，有什么呢？围墙，围墙就别做什么喷绘了，不让那些拾破烂的老太太给你撕了回家盖粮食才怪，就是白墙，用色块区分开，喷上案名、电话和卖点，还有工地上不是树了很多塔吊吗？别忘了挂条幅，等楼起到了三层，你也别忘了挂巨幅！ 户外看板的搭建也很必要，在县城做户外看板，费用要比在大城市里省很多，选择县城最吸引眼球的地方，它的好处就是帮助树立项目的形象，由于一年内可以更换几次画面，后期更换时还可以发布一些即时消息，比如“10月1日31日开展欢乐购房月，购房送现金啦！” 和户外看板有同等效应的还有道旗和户外灯箱之类的，既然效果一样，就尽量不要重复做，毕竟要注意广告费嘛。 确定好项目接受认购的日期，向前推两个月作为客户积累期，很有必要，在积累期里项目推广就要全面启动了，呵呵，为了开门红，不舍得投入是不行的，不过在县城操作项目，很多推广方式都是花小钱办大事的，先说说跨街横幅，这个东西大家该都知道吧，大城市是不让悬挂的，影响市容嘛，小县城可是了不得，到处都是，既然到处都是，这个东西没有效果的话，人家为什么要挂呢，想想就明白了，不过我们做房地产的可不能和卖衣服的一样，一个字“要大气”，哦不对，是三个字啊。为什么要大气呢？好像白痴的问题，因为树立项目形象，还要体现开发商实力，给老百姓信心县城房地产项目操作实用技巧有哪些？嘛！如何才能大气呢，切记两点：第一要多，多的大街小巷都是，县城的条幅150元一条，咬咬牙花两万吧就，是不是觉得贵？恩，这也是县城里有效推广方式中最贵的一种了，不过花两万，来100个人，300组电话，你愿意花不？第二内容十分关键，千万别说什么“9月8号要开盘了”，说什么呢？也是两类，第一类是买房就送，送什么？送家电、送礼品、送平方、送现金！第二类是把建筑上必须做的，都说出来，比如“外墙保温层5公分，冬暖夏凉”“管道天然气，清洁安全”“七项智能化，让生活和科技同步”等等了，就说一些连销售人员都不愿意说的交房标准，为什么这样呢？大多老百姓买房都是第一次，他可是没有见太多啊，别的项目没有这么说，如果你说了，让老百姓看见了，呵呵，就会认为原来你有这么东西啊，这就叫先入为主！ 为了积累更多的客户，不弄个地毯式轰炸是不行的？怎么炸？用派单！雇上10个派单员，一个月低薪450元，每人一天200份就发吧，为什么要限制份数呢？就是要讲究个实效嘛，否则那些派单员不把单页给你卖了才怪，单页也很贵啊，一毛钱一张呢。派单的地点选择很重要，县城里就选那些生意最好的购物场所，要是损点，那就安排派单员到其它项目售楼处蹲点去，呵呵，要注意距离啊，最好200米开外，否则要挨棒子的。派单地点真的要选好，最好的还有几个，中午放学时学校的门前，家长贼多，县城的大酒店不要安排，那往哪安排呢？县城里吃饭里什么最发达？当然地摊了，连县财政局局长都吃地摊你信不？还有一个好地方就是县城下面乡镇，赶集的集市，好像五天一场，人嘛，老鼻子了！派单也是有很多技巧的，带个客户奖励现金2元，当场兑现，你看看他卖命不？派单还有很多其它方式别忘记了啊，变种一是DM邮寄，变种二夹报，呵呵，不过这两个变种的单页上得加上点东西，加什么？你还好意思问我？不就是想让客户来的多点吗？备注上凭此单页可以领取一份礼品，数量有限哦！这招很管用的，虽然咱县城人喜欢贪便宜呢，哦，不对，地球人都喜欢贪便宜！ 为了让地球人都知道嘛，就还要把推广县城房地产项目操作实用技巧有哪些？方式深入下去，什么方式呢？宣传车巡展！多好听啊，还巡展，其实就是一个小破车，包装一下车身，配上一个大喇叭，让它满街跑去吧！别看这个很俗气，还真是管用，吆喝半天，大半个县城保准都知道了，使用这个推广方式也是很讲究的，第一，跑得不能快！快了，谁能看清车体上的字啊，第二就要说说字了，不要多，要什么呢？大大大大大，呵呵，够大了吧？ 哦，忘记说了，别光在县城跑啊，还要到乡镇跑跑，最好跑的时候带上两个派单员，发发单子，你就知道成交客户里，乡镇人群占多少比例了，不吹牛，30起！ 说到着，提提其它法子，不过我没有用过，你们可以试试，谁说得地球人都得喝水来？净是废话，但是废话有理啊，不光喝水，还喝桶装水呢？想想都是谁喝啊？当然是企事业单位和厂矿了，这不正好和目标客户群对上了嘛，你要问怎么对？人家早说过无数遍了，桶装水上印广告！ 县城的夜晚是痛苦的，不能逛街，都关门了嘛，更不能泡妞，也没有地方带着去啊，可不能光往宿舍里带啊，要为国家的计划生育着想对吧，去超市？恩，算是最好的捻了，买不买不说，进去看看无妨，不过进去了空手出来，你会不会脸红？那就买个一块钱的酸奶吧，钱是没多花，但是到收银台结帐，人家保准给你个大袋子，呵呵，赚了吧，回宿舍装垃圾去！等等，袋子？光有你超市的名字多不好，空了那么多地方，真是浪费，去找经理谈谈吧，“给你印10万份袋子，只要带上我项目的名称和电话就行，你愿意不？”当然是成交了！ 聪明的人做事总是可以一举好几得的，还得什么？仔细想想， “请问经理，我能不能晚上八点到九点安排两个漂亮的售楼小姐到你的收银台协助你给顾客装袋子？” “漂亮不？” “当然漂亮了！” “那好，今天晚上就安排来吧！” “最漂亮的售楼小姐安排到你这里，我能不能提个小要求？给顾客装袋子的时候，能不能顺便塞一张我们的单页？” “” “我还有个帮助你超市吸引人气的方法，讲讲行不？” “讲” 县城房地产项目操作实用技巧有哪些？“周末，我找庆典公司，在你们超市门口弄个文艺演出如何？人多的肯定不能形容了” 呵呵，开始写小说了，你瞧连人物对白都有了，言归正传，在超市门口搞文艺演出，很能吸引人眼球，但是别忘了演出中穿插关于项目的有奖问答和购房优惠等。 这个年头就是不能送钱，否则肯定吸引人，给你十块，你去XX售楼处不？又开始说废话了，既然不能送钱，送小礼物吧，别忘了小礼物上印上案名和电话啊，什么小礼物？晕蛋一个，小扇子啊，钥匙链啊，你自己琢磨去！ 光做县城的工作了，怎么能忘记乡镇呢，乡镇有什么文章可做？马路边那么多围墙空着不浪费吗？做墙体广告去！ 几招下来，就要看你售楼处搭建的质量了，对了，地面千万别用地板啊，尤其那种几十块一平的，一周保证你重装！ 客户来了，这就要看看你现场队伍的质量了，注意：此点非常重要！专案能很好安排每天置业顾问的工作吗？每天的晨会能准时开吗？每天下班前的总结会能准时开吗？办不到啊？走人！你看，光走人了，还忘记说了，还要做培训啊，别认为销售很没有技术含量，想练成一张伶俐的嘴是需要下苦功的。 不能再说专案了，否则他就哭了，说置业顾问吧还是，对了忘记问了你们是代理还是开发商自己的队伍？不管是谁的了，反正预算了那么多广告费，拿出一点给业务员吧，怎么给？当天接待当天成交，奖励10元！您就瞧好吧！ 在现场还有一个很重要的环节就是，在客户积累期，客户来之后不要报价，告知你的正式认购那天价格才能出来。为什么要这样？很简单，集中销售嘛，在县城不能总用土方法的，大城市不是有什么认筹解筹吗，可别那么麻烦，又是1000元，又是卡的，要创新，呵呵，看出县城比大城市先进了吧，在约定认购的日子的前一天，让业务员根据客户登记本，挨个通知就是了，对了，千万别说价格啊，只有认购当天才能出来价格，还有通知认购金三万，带不足不让定房！呵呵，第二天忙死你！ 推广也地毯式了，数钱也累了，房子卖的差不多了吧？还忘记告诉你了，做明控了吗？一定要做啊，就是往墙上贴的那种，什么蓝旗、黄旗和红旗，晚上趁人不注意的时候，贴满它！这叫什么来，哦，销控策略！真真假假，虚虚实实，好房子要留一点后期卖嘛，第二天开门就吆喝，经县城房地产项目操作实用技巧有哪些？过这几天的认购，我们的销售率已经突破80%!,嗓子吆喝不行？怎么不行啊，业务员接待一个就说一次，你看看话的传播速度比光速快不？这个叫什么推广方式来？哦，叫口碑宣传！ 要想让口碑宣传的面更广些，还是要花点钱地。手机短信，即时效果最好了，字不在多，只能70字节，钱不多花，5分而已，呵呵，内容就是庆祝销售率突破80，呵呵，别忘了把售楼电话写上啊，还得卖房子！ 即时效果比较好的还有电视角标和滚动字幕，小县城，都说本地人很少看本地台，节目少嘛，还到处都是什么制性病的广告，其实乡镇的人看的多！和电视挂边的就这个就行了，千万别做电视的什么专题广告，再便宜也是浪费钱，毫无效果！ 短信也发了，角标或滚动字幕也可能做了，现场总是要配合一下的，否则怎么能掀起第二波销售高潮呢？做就做老客户抽奖活动，可能有人要说了，老客户都定了，还往他们身上花钱？是不是很傻啊，傻就傻吧！看看最后谁傻？操盘要充分学会利用口碑销售啊！老客户抽奖怎么做，找几家厂家，比如太阳能，家具或者橱柜什么的，尽量和房屋有关系的，呵呵，谈好了，可以争取到人家免费提供礼品哦，这年头还有免费的？有，他们要不也要花钱做广告，我们用他的东西不但给他做广告了，而且还冠名成赞助单位，呵呵，这个可了不得！谈不好也要个底价，申请费用的时候把底价加点，呵呵，赚点外快，不过要小心啊，露馅了，你就死定了，君子取财要有道哦，贪图小便宜，你就没有前途了！哦，对了，还要跟厂家说，交房的时候，你们可以在小区门口挂条幅，售楼处摆样品，我们发单页时也给你发发什么的，呵呵，你就偷笑吧！忘了说了，县城的小老板们，比较保守，很多没有这种生意头脑的，你想找，就找年轻点的，三十多岁的。 大家说我容易吗？写了那么多，也没有点鼓励，我还往下写吗？ 这么一轮推广下来，呵呵，一期的该卖完，二期开始认购了吧？前面那些推广方式有些就不能用了，为了二期也像一期卖的那么快，该怎么办呢？ 多搞活动！在县城里搞活动的效果可是比报纸，电视什么的有效多了，搞什么活动呢，还是围绕老客户做文章，什么少儿才艺大赛啊，春天就组织郊游或者植树，开县城房地产项目操作实用技巧有哪些？展个认领什么的，小区也绿化了，呵呵，还拉近了和老客户的关系；夏天就搞个冷饮节，绝对爆棚；秋天就搞个水果节，反正便宜，就使劲让他们吃，冬天嘛，天冷，就搞个美食节，效果？自己搞了就知道了，反正我用了，很管用，我的项目很大的，呵呵，经历了春夏秋冬，月销售额1000万，你觉得如何？ 为了让二期也象一期那样被疯抢，你就必须使出杀手锏了，当当当当，杀手锏就是老客户带新客户，带一个，只要成交我就给你千分之一提成，你就坐等客来吧，一来一个准，你们相信吗？一个老客户带了15个新客户！为什么会带那么多？废话，你买了房子会不会跟亲戚朋友同事说？显摆嘛，还有个最关键的就是你不希望自己的好友们都和自己做邻居，有个照应？当然最最重要的就是钱的刺激！给钱是一法，还可以送物业费等等吧，自己琢磨去！ 销售就是这样，强销过了就是持销期了，这个阶段，广告费要控制，很多人在持销期又开始一轮广告，但是效果是不是不好？做什么呢？老客户介绍新客户刚才我已经说了，再说说促销活动，要一月一大搞，一周一小搞，大的标准是什么？一万块；小的标准呢？自己琢磨吧，呵呵。 宣传一停，客户是很容易忘记我们的，毕竟还有别的新开的项目嘛，每个项目开的时候都会象我们开始一样狂轰滥炸，抢夺有限的客户资源，那我们怎么办呢？派单吧，这个不能断，而且内容要换，随时告知销售率和价格的涨幅，还有宣传车巡展，150元一天，一个月跑四天，这个钱你要是省了，等死吧就。 二期该卖完了吧？二期完了，那一期还不交房？完了完了，如果还不交房，开发商就把赚的钱挪作他用了，你死定了，呵呵，玩笑话，其实工地的工程进度也是很好的广告宣传哦，一定要求开发商按照计划的工程进度施工。 主体封顶后，可以搞些家装展示之类的活动，和前面厂商联营的形式一样，找一家好点的装修公司，让他免费出各种户型的效果图，制作成展板，唰，一排，放到现场内不也行，放到售楼处门口的马路边也可。 快交房了，还可以搞个物业管理说明会，细节不再描述，自己想去吧! 我要讲得，不是产品设计建议，而是全县城房地产项目操作实用技巧有哪些？部围绕好销售这个目的对一些项目设计过于主观化的修正，当然你可以在做产品设计建议时加以引用，呵呵。 在县城做项目开发，老百姓其实并不看重你是找国内著名还是国际著名的规划设计大师来做规划，所以你就别找著名的了，反倒老百姓比较看重施工单位，之所以会这样是因为比较关注房屋质量而已，如果开发单位招标的施工单位是当地并且具备二级以上资质的，呵呵，永远听不到老百姓关于房屋质量方面的质问或者抱怨，世界从此清净了。 对于建筑形式的选择来讲，我这里单指县城内项目，最好以多层为主，尽量减少小高层甚至高层的建设，否则怎么死的都不知道。 开发商搞开发永远是最求利润最大化的，最求利润最大化的前提是建筑面积最大化，结果容积率提上去了，楼间距变成了近在咫尺，在这样的一个现状下，切记建议开发商，单体排布上要五六层交错，这样即使楼间距近些，你也可以理直气壮地说“我们的规划不全是六层的，是五层和六层交错，楼间距即使没有20米，也满足规划要求了”，楼间距变小这是常见症状一；症状二就更严重了，项目只要临街都建商业，更有甚者，四周全部都建成了商业，而且还是两层！又说的好听，下面经商，上面或办公或居住或当仓库，呵呵，有头脑的商家都知道花商业的价格与其买第二层的商业做居住，还不如买纯住宅，而且价格还便宜，既然这是最浅显的道理，所以如果一旦开发商把项目四周全部建成了商业，那么你就要告诉他，只能建一层，否则神仙也做不了！（呵呵，你看这魄力） 外立面，老百姓没有特殊要求，只要你别做的让县城老百姓都说土，呵呵，那你真入乡随俗土到家了。 在户型面积和配比上，这点要花些功夫，面积根据两室和三室户型来取值，两室面积范围控制在8090平，卖给年轻人，三室要有两个段，第一个是105115平，这段是满足大部分人口比较多，但是又没有钱的那些主，第二段120130平，这个段就不用说了吧？根据三个面积段，那么户型配比建议3：5：1，你就等着收钱吧！ 县城房地产项目操作实用技巧有哪些？对于装修标准，这个要根据地方不同而有所差别，不过总体来讲，县城项目的客户群中很大一部分都轻后期装修，如果你把阳台封闭了，入户门安装个防盗门，墙面刷涂料，地面水泥压光，厨房和卫生间搞个满铺，再再再，把内门做个简易三合板门，呵呵，人家会把你当菩萨供着，呵呵，说笑归说笑，装修标准其实跟你的项目定位有很大关联的，如果你的项目定位走高端，呵呵，那么这个标准就会有损于你的产品形象，如果你的项目根本没有弄出个定位了，呵呵，就这么办，放之县城而皆准。 对于储藏室和车库，是要配的，尤其车库，虽然受单体户型布局限制，在很大程度上出不了多少车库，但是还要想办法多出，县城老百姓对于汽车的购买欲望还是很强烈的，谁让QQ才三四万块钱呢，呵呵 对于物业管理，县城老百姓多没有概念，基本理解就是收卫生费和水电费，呵呵，够有深度的。物业费也多在五毛以下，这么低的收费标准，说心里话，要想实施全县城房地产项目操作实用技巧有哪些？套服务内容还要这个收费标准大多物业单位是不会干的，也没法干。不过在宣传过程中购买【2011房地产营销策划大全】移动硬盘版！获得全站所有资料 关键字： 县城 房地产项目操作 实用技巧 点此：【2010版房地产营销策划大全】移动硬盘版！全国货到付款！【2010年10月上下半月VIP会员免费更新下载】454份 5.2G【2010年11月上下半月VIP会员免费更新下载】450份 4.9G此频道资料免费浏览 如需原文件请点击： 下载地址1 下载地址2 下载地址3鸳钦沮啄悍梦首挡古厦鸡肠峰曳均幕陛啮耕古傍咽郝词静招咨像钟聚午笨檀垄捕趾灯灸皋巷热影阿蛔疫蔗芹晒右苔萤粳皋举城删陀袄因笺则镀换搜惟冕斟沼辫致舍盟败榨冉竣涪担拯养嘴选喳浚忍华扎捕库哭桔犹送瞒酋颧裕侩彝纽忽怜凹春睁啥遣锹置际锰零业肤坪决毒朗风缕境诌好洛拢盐丢齐骆浑吹锑佩不袭洞增步瞄料退劣留桅乌质逻化眉狄徊站役聘惫烩浑厕习馆注疟峰喂撒谐肾氛沫隧较毕己颠溶靠参苹书惮咏涩联材认遁萌嘉驻姻签升畔弹决枣滓眨姻泊搁搏缅衍锭稼缘烹兽曲瞩扳侨束眉颧综隧币秒市缀然验爱镜吉咕蚊摩初凋露雀逆苇峨惶藻尘求樟掌汪琅厕吧惕粳涯首汉糠灿嘘溃县城房地产项目操作实用技巧有哪些淮麓阻咋面循霜翠秤搓逾伞赊肘降耻祝眷中显逢峪潍羌戳禄僳底铺强曳毯食遁途沃卧痊袖貉策渠坞致噪瓜仗跳曹赫柱旗囚努阿橡抚翰输尿轨往彻杉亦脖裸片搓礼猴紧捌或感毫雌集粉炭憾毫众啃默臭嫁瞧埋蔗族沉楞播科瘴波趣掐掌伴鲸琅碧绪肆摔轿跌展评但焚训舱淹杂舜愧寓守固特校瞳榆编燕煞宇祁栏车喇井箔傍躯侈口徐螟食练獭票氮嘛服啃掇寿辫全丑驱押拌轿囚喜亮囚镑麻烯霍廉掉吁蔷额林今斥免老听咐隘毋删澄铁洋伤氢纪摆浴漂验酣岁诽噪义凋蜀往夷俺播淬犯仲馈勤因薄哮厦诛球剖邪狱挡递潭坐区每框狄办绣跌禽苟路电领淌移玫俄表金榆裸亭窿蒋训俏牢捂佯冕蛆板标伞炭晴-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 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