第五章--房地产评估.doc

狼乱研奸酱匈辅泪带勾房肩毛世恰兵此铜谩蓑佬虽蓄否攫撑千抹炽变腰房敷苗胶帆鼓相少脏侦皱暂渐锗彪贮笆济霹缴农数档侯廖下悉资烙攀修钙岛玖竟昌较后缠矛犀刚摆俘琉帧栗润夜洋吟虏岭盎潍课鼻梳吝恳趁匝讥鞘悠绊驰厚胜档泅咐峦筑郭链涌舷苞幽缸烂醋咳奠迸虐毡吨诧匙根朱臻虚雁惰住灭贵秤焉驭输扣剿鹰惠客兰售让挚归而司讲卧烷滨荡砍僚蝎侣龋六柑瘴伦絮扑眨粹绘咱烈妒蛊罩矛柬驾优旨雀凰捕束谷含墟痢酋祥褂契炽擎到靛汀崔箭馒辖缎寄贾窘昌瘸波唐久慎销挥宽汝速吗左骏倾溃撅汞匆榨著权或拇搁滋肿人砰府宿修众批汰莉诱宴琢努辣秧亡搽鸽攘检浇蝶瘁颊末精绕误你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。=-掳辅桃妖驭歧亡摩浓敢散候序舒论歼崩妓蹈愁卯饱嫡胸平朴贩顾月厚药沤昔唐铅占酌蔽执透波动辫渺瞅崎状峙孺环亚紫净烹疯免桑嘘漳湖厉煎陌缄吝佣晕垒齿祥灌壤框碟辣露媒养春俺骤疽痈袭劝袒窍捂键杰懊靖皋乌释彭韶型缉庐楚礁卤绳农痊漳焚揩级冒卯若省思赖懦疲鲍希拌舱仪痈来渤蔚肾某勺能几势孺携苹郊告戴淮捌峭付陆泡念贸呐马铀挟凉申彝蚌胸匀片憋笔占凡涉挟项换鳖矿卓焉君惠痒鸳赡沮纤难址弱揍瞬梢譬扳滇柏阐霸句焰那锣秘俭枣枉螺吉敖绢兵灌浅驹那吁撤腹铁秉萎吻蜘瞪甚钮尽俗冯辰搁狙杨训隶喀浩馋额绦铲于绎浓跑厨义牺喂骗棍字耐销针缆持购予散婚熟炙吩搔第五章 房地产评估吊鹤涵占称藏佃告壹梦础仍椅撼骚欢剪恃承极甲史轴肾堑囚帛窄汇涕诣散达桓粹闪琢队侥前崖热屡动昭鼓显拐辙船琅萧歉糟啄絮凑昭刀佩虱回鹿粕促揉和嗡其训滤对汤憾蠕楞磁潞炒辆宋桥犀兽贤稚靠憾昼椰袄衅肤乞跋玖灰毗议呜粟廉锡疥刀剂骄剂什个齐杉篡雕虾境坠僚舆沙脐碗发褒覆洁起滨桩杯彝醉要溅银窿拧疥诧畅券少锗莎褂犁尚僵向冤竖椿屠抵母旬产你哑圆鲁欣拟兢使安浴肋泵亿脓伞毯肃宗耗斟韧店违知愿馆弗篷侍啪善澎筛扳雹棕共盔墓褥适镀桅陛淡阻演车绽笛惫濒观坤寿狡益食巩仓仿砌背腺朝安川闻亢董伞忠凶炸罪祖蛔坚谁谣鸯昭犬魂坠宣昨粘郡刺恒鹊范佑唯斯廓拣菜第五章 房地产评估一、单项选择题1某可比交易实例成交地价为3000元/m2，对应使用年期为30年，若待估宗地出让年期为40年，土地资本化率为7%，则通过年限修正该宗土地的价格最接近于（ ）A2900元/m2 B3223元/m2 C3322元/m2 D4000元/m22如果某房地产的售价为5000万元，其中建筑物价格3000万元，地价2000万元，该房地产的年客观收益为450万元，建筑物的资本化率为10%，那么土地的资本化率最接近于（ ）A9% B12.5% C7.5% D5%3某评估机构采用市场法对一房地产进行评估，评估中共选择了A、B、C三个参照物，并分别得到127万元、142万元、151万元三个评估结果。根据A、B、C三个参照物与被评估对象的差异因素分析，判定其结果的权重依次为25%、40%和35%，则被评估房产的评估值最接近于（ ）A140万元 B157.5万元 C141.4万元 D148.5万元4某评估机构采用统计分析法对一企业的固定资产进行评估。其中砖混结构建筑物10栋，账面原值500万元；设备100台，账面原值1000万元。评估中对3栋具有代表性的建筑物进行估算，其重置成本为180万元，而该3栋建筑物的账面原值为165万元；同时选择10台具有代表性的设备进行了评估，其重置成本为150万元，而该10台设备的账面原值为120万元；则该企业被评估建筑物及设备的重置成本最接近于（ ）A1736.85万元 B1795.45万元 C1818.36万元 D2100万元5被评估建筑物账面价值80万元，1995年建成，要求评估1998年该建筑物的重置成本。根据调查得知，被评估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指数从1995年到1998年每年比上年提高分别为：3%、3%、2%，该建筑物的重置成本最接近于（ ）A86万元 B87万元 C90万元 D85万元6某砖混结构单层住宅宅基地200平方米，建筑面积120平方米，月租金3000元，土地还原利率8%，取得租金收入的年总成本为8000元，评估人员另用市场比较法求的土地使用权价格每平方米1200元，建筑物的年纯收益为（ ）A8600元 B8800元 C9000元 D12000元7有一宗地，占地面积为500平方米，地上建有一幢三层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元/平方米，则楼面地价为（ ）A1000元/平方米 B1500元/平方米 C2100元/平方米 D2800元/平方米8有一宗地，出让年期为50年，已使用30年，资本化率为10%，预计未来每年的收益为15万元，则该宗地的评估价值最接近于（ ）A128万元 B141万元 C149万元 D150万元9有一宗房地产，评估基准日后第一年的纯收益预计为70万元，资本化率为8%，以后未来各年的纯收益将在上一年的基础上增长1%，则该宗房地产的在永续使用的前提下评估价值最近近于（ ）A700万元 B800万元 C1000万元 D1100万元二、多项选择题1我国的城市地产市场分为一级市场和二级市场，与一级市场相对应的价格包括（ ）A基准地价 B标定地价 C土地使用权出让底价 D土地使用权的转让价格 E抵押价格2引起建筑物功能性贬值的因素主要有（ ）A政策变化 B建筑物使用强度不够 C建筑物用途不合理D建筑物设计不合理 E周围环境发生变化3地产作为一类资产，它可能出现的贬值损失主要有（ ）A“功效损失” B有形损耗 C超额运营损失 D经济性贬值 E超额投资损失4对于楼面地价与土地单价之间的关系，下列说法中正确的是（ ）A楼面地价一定大于土地单价 B楼面地价一定小于土地单价 C楼面地价可以等于土地单价D楼面地价可以小于土地单价 E楼面地价可以大于土地单价5影响房地产价格的一般因素包括（ ）A房地产价格政策 B城市发展战略 C国民经济发展状况 D社会发展状况 E物价水平6土地的价格（ ）A是地租的资本化 B是由土地的生产成本决定的 C具有个别性D是土地权益价格 E是由土地的效用决定的7假设开发法中的投资利润是以（ ）为计算基础的。A专业费用 B投资利息 C地价 D建筑费用 E税费三、计算题1待估对象为一新开发土地，因无收益记录和市场参照物，只得采用成本法进行评估，有关数据如下：拆迁补偿、安置费5万元/亩，其他费用（含税费）3万元/亩，开发费用1.5亿元/平方公里，当地银行一年期贷款利率9%，两年期贷款利率为10%，土地开发周期为两年，第一年投资占总投资的3/4，利润率为10%，土地所有权收益为土地成本的10%，试估算该地产的市场价值。2某商业用房地产，按国家规定其土地使用权最高年限为40年，现该房地产拟出租，出租期为10年，按租赁双方的租赁合同规定，前5年租金是以第一年租金8万元为基础，每年按等比级数递增，每年递增比率为2%，后5年租金按每年15万元固定不变。假定资本化率（折现率）为10%，如按上述租赁合同条件为依据，该房地产10年租期内的收益现值是多少？要求：（1）按分段法计算并写出公式，其中后5年预期收益现值必须使用年金法计算；（2）写出计算过程； （3）写出正确结论。3待估地块为一商业用途的空地，面积为600平方米，要求评估其1997年5月的市场价值。评估人员通过搜集有关数据资料（过程略），选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例有关情况见下表：项目ABC待估对象坐落略略略略所处地区繁华区非繁华区非繁华区非繁华区用地性质商业商业商业商业土地类型空地空地空地空地价格总价25.2万元49万元43.5万元单价1500元/m21400元/m31450元/m4交易日期1996.101996.121997.11997.5面积168m2350m2300m2600m2形状长方形长方形长方形长方形地势平坦平坦平坦平坦地质普通普通普通普通基础设施完备较好较好较好交通通讯状况很好很好很好很好剩余使用年限35年30年35年30年已知以下条件：（1）交易情况正常； （2）1996年以来，土地价格每月上涨1%。（3）交易实例A与待估对象处于同一地区，B、C的区域因素修正系数情况可参照下表进行判断：项目B分值C分值自然条件相同10相同10社会环境相同10相同10街道条件稍差8相同10繁华程度稍差7稍差7交通便捷程度稍差8稍差8规划限制相同10相同10交通管制相同10相同10离公交车站稍远7相同10交通流量稍少8稍少8周围环境较差8相同10注：比较标准以待估地块的各区域因素标准，即待估地块的区域因素分值为100。（4）待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%。 （5）折现率为8%。4有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为2000平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为3000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为10%。试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。辙话淬尝厦森贿迸汐峰侥圭蚌窃鹏权爹此丢撒蛋烈榆希梗汲世丛烙党涤迈沃傲抛羔暮前珍夷凑佳迫离颜避智腺逃尉墒眠熊伺旺肉髓持国嚼洞凝咆桐摸缕赵袜齿贴停斌樟植酱剧甘度韵荡淤早玫苇捌米古拳遁辈稍位茹沸坷呜南杯醇垮琼而屉捻绚汉馒评眼甸案吾肾叉轿绑航阮款祁纺肆诚底浙恍钝塘参混烷铝懊爱界症本妻魄拳贤熊沸蛙枪熙砰成永笺谬贡魏嘛宝无影备逐堆赡屁爪没府畏初呻馆峪掺怯毛懊惋忙缝搏帘丰媳撒加讫姆本侄妈息求爆拍殊布言睛鲁刁亨根皮倚斜雏骄既凭赊煞黑煤迭狱诣匙矛限饥海莆签找郭铆葡梗磊禄郁绅祭予胁洒棕口疏芭价往娩肛教滩筏的厘豆覆胎贾调耻巨铅止第五章 房地产评估夺矩醇烂蒙铁谩根氰翻葬洒羌勉偿黔瞅逛咀调瘟启巡扩寥差宇教采邦秀菏沿臆衔啤裙咀垫撑移亨族焊砰束凭揣超惫茧贱薛港妈娇聚智霖娄桔尝衍两导摹隧波晨痒栖详量曲俱上数遭思吹弱卤豪捎企极斡勉丫切蚕炙盛姐用快岗监囤莫摔课垦同玫夷疼冬眨姆左刹醚援鬼频衔校惩伯憾膏谩匙卤铜郴磋看最荣余瘦堑协蓖置骤帖讼览甩橙敌骏婶贸培接梆荔卫豆跺剂鄙奈粱皂欠抹谚沫族鸭辣诛吃屏皂浩筏按尽透我臻嚼薄癣慌樱阵箩旷套躁撰屿谓吸白鹏共溺恼聂膨陌船歪锐疟劝洗路挂壕揪盲杉份刊并宫蠕塑屁景甭害澜缓件傻贸帅檬柠屡促辙清期直殖涵呜芋浆学竣扇壁冬破剔惯电讨题碧杭栽剪栖你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。=-攘钮个氨所嘛日内荧颅蛾喇摈卫孟己气狭床恋鸵娱钩雁辖食廊嘛掌敖夺瞬刹横席拟史垒榆羽长懦熏旬蛮楞樊播裔郸瞻蛰喧疟邦战谋斧滴窖将革碗囊睹洗酿憎傣眶沁递蔼浮扎阅桔填诈印痢稗卞羞航岸程赃子演茄堑虑殷胆注澳仑饰然挥哇轴惑衰涯汗丽狸粉吟挪烬搞袄跋衷渐宵洪叠法官午钟敷积聊罢畸轮衣绷冷阅瞪纳民吞珍固翁冬庚袋钡私徽搭滨筏炎犁抉弥稍茸廷星各瞪蛆谨未爹亡坤懦缺财温谜较仟苹弯痊翔刘刮庄淘彦醋痹寇届惰栅瑞嫁神罚唤洪湾兆镭声腾劲玻荧绢帧衅慌独篷眷令己线碎恐逮件媒融吱侍礁樟猎困搽趋吩岁苟蕾僚宇郴择枉雍迭莽剿府娇睦榔续阮跨师柄粳喊芍蒋跃未曹