房地产培训(大纲).doc

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房地产开发业是我国国民经济的支柱产业；房地产开发业在城市建设中占主导地位。六、房地产开发的分类土地开发1）新区土地开发2）旧城区改造或二次开发，房屋开发1）住宅房屋开发；2）商业房屋开发；3）工业房屋开发；4）城市其他基础设施房屋开发。七、房地产开发模式1）国际上具有代表性的地产开发模式香港模式从融资、买地、建造,到卖房、管理都以开发企业为中心。是一条以房地产开发企业为核心的纵向运作链，投资买地、开发建设、营销销售、物业管理等，通常由一家企业独立完成，堪称“全能开发商”。 项目运作“一条龙”化，这种全能型模式有利于形成地产巨头，行业集中度相对较高，有利于资源的优化配置。目前我国的房地产开发模式基本上借鉴了香港模式。 典型代表企业：长江和黄、新鸿基地产、新世界发展、恒基兆业美国模式以市场化资本运作为主、注重专业化细分和协作； 美国模式开发代表了西方发达国家房地产开发的主流模式。其核心是金融运作，美国拥有最成熟和完善的房地产金融体系，房地产投资信托基金和投资商成为主导者，而开发商、建筑商、销售商以及其他房地产服务商则成了围绕资本、基金的配套环节。通过严格的专业化细分，形成一条横向价值链，构成以专业细分和金融运作见长的房地产发展模式。 2）国内几种成功的市场化房地产开发模式借鉴香港开发模式的基础上，在国内房地产开发模式品牌化、规模化、专业化共性规律，产生了以下几种成功的市场化的房地产开发模式：万科模式以专业化、品牌化路线为定位，进行跨区域房产开发和扩张，塑造了全国性的品牌价值。广州碧桂园模式在强势品牌带动下的规模化开发和规模化营销，高门槛（现楼）营销策略和模式化、工业化的产品路线定位，进行规模化实力扩张型模式（但只局限于一个区域板块）。广州丽江花园模式从一个项目开始到一个项目结束，一切都以项目运作为中心，配套完善、社区文化和生活方式为定位和企业运作由项目公司专为专业公司，进行积累完善型开发模式。金地模式注重企业文化与企业制度建设，以精品楼盘为产品路线由区域市场向全国市场扩张，进行专业化精品型开发模式。此模式品牌与企业成长性很强；个性张扬炒作模式把某种趋势性的消费需求（如智能化、网络生活、生态化）极端化，以差异化策略，前瞻，前卫，求新求异，以奇制胜方式进行包装炒作模式；奥林匹克花园模式注重概念炒作、速度与创新，基本以概念地产，复合地产，主题地产为主题，在技术领先和概念领先的基础上达到了高度的专业化，并在短期内高度的集中市场注意力，实现快速营销，由项目公司到专业化公司，面向大众的根本性需求进行连锁化全国性品牌扩张和全国性网络开发模式。八、房地产开发项目类型 1）住宅房地产项目 商品房普通商品住房 限价商品住房 经济适用房 廉租房 2）商业房地产项目商业用房写字楼酒店酒店式公寓主题公园 3）工业房地产项目工业厂房研究和发展用房仓储房工业园区4）城市综合体房地产项目 住宅、酒店、商业、公园、学校等综合一体5）特殊用途房地产项目 高尔夫球场 飞机场 加油站 车站 码头九、房地产开发的设立和资质等级1）一级资质： 注册资本不低于5000万元； 从事房地产开发经营5年以上； 近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额； 连续5年建筑工程质量合格率达100； 上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额； 有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人； 工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度； 未发生过重大工程质量事故 2）二级资质： 注册资本不低于2000万元； 从事房地产开发经营3年以上； 近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额； 连续3年建筑工程质量合格率达100； 上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额； 有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人； 工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度； 未发生过重大工程质量事故。 3）三级资质： 注册资本不低于800万元； 从事房地产开发经营2年以上； 房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额； 连续2年建筑工程质量合格率达100； 有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人； 工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称； 具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度； 未发生过重大工程质量事故。 4）四级资质： 注册资本不低于100万元； 从事房地产开发经营1年以上； 已竣工的建筑工程质量合格率达100； 有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人； 工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员； 商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度； 未发生过重大工程质量事故。 备注：1、新设立的房地产开发企业，首先定暂定资质，一年后，根据该企业的业绩核定资质等级。暂定资质有效期一年，可以延长两次，每次一年； 2、一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制；3、二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目十、房地产开发流程第一部分 房地产开发公司的设立 1）申请资质等级审批 2）申请办理企业名称预先核准 3）办理工商注册登记 4）办理税务登记 第二部分 房地产开发项目的立项和可行性研究1） 房地产开发公司应办理好土地出让手续2） 委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,（报告要附有详细的规划设计参数和效果图）3） 落实足够的开发资金。 第三部分 行政审批部分 房产开发的五证：国有土地使用证、建设用地规划证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证。发改委：审批建议书、审批项目可行性研究报告、环保局：环境影响报告书(表)；规划局：办理项目选址意见书、办理建设用地规划许可证、办理建设工程规划许可证；国土资源局：建设项目用地预审、征用土地确定土地供应方案、办理土地出让或划拨土地决定书，用地批准书，签定出让合同、办理国有土地使用证；地震局：防震意见、对地震监测设施和观测环境影响的意见、抗震设防要求意见书或安评证明、抗震设防要求意见书或安评结论；拆迁部门：拆迁方案、办理拆迁许可证；报市人民政府审批，报有批准权的人民政府审批；建设局：办理开发项目建设条件意见书、开发商与建设局签定开发项目合同、工程施工图设计文件委托审查、工程施工招标申请备案、开发商依照法定程序开展招标活动，建设局监督、工程开工条件审查，核发建设工程施工许可证；消防支队：审核书(一般工程)；房产局：办理高品房预售许可证、办理房屋所有权证。第四部分 建筑施工阶段开发商为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售第五部分 销售阶段1）预售销售阶段：即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售；2）现房销售阶段：即开发商在取得竣工证或竣工验收合格文件后进行销售。十一、房地产公司组织构架董事长地产示意图：监事长总经理总经办审计法务部人力资源部物业管理部管理总部企划部工程管理部建筑研究中心资金结算中心财务管理部秘书处、行政部、档案室区域项目利润中心成本费用中心投资决策中心财务部综合部工程管理部营销部城市项目公司城市项目公司城市项目公司城市项目公司城市项目公司城市项目公司城市项目公司城市项目公司城市项目公司十二、房地产销售的开发流程 1）业务开发流程售后服务入 住签 约客户追踪谈 判现场接待寻户客找2）案场销售规范流程参观展示业务寒喧第一次引导入座“客户到，欢迎参观”第三次引导入座实质谈判带客户看房（样板房、工地实情）第二次引导入座细说产品十三、房产相关品牌公司1） 品牌房地产开发公司： 万科集团 华润集团 安徽元一集团 保利地产集团 绿城集团 百仕达地产有限公司 合生创展地产集团 富力地产 宝龙集团发展有限公司 中海地产集团 雅居乐地产控股有限公司 宝业集团股份有限公司 万达商业地产集团 中粮地产集团 恒大实业集团有限公司 龙湖地产集团 碧桂园控股有限公司 合景泰富地产控股有限公司 金地集团 中新集团 大华(集团)有限公司 绿地集团 SOHO(中国)有限公司 祈福集团 2）国际物业顾问公司戴德梁行 高力国际 仲量联行 世邦魏理仕 第一太平戴维斯 高伟 3）品牌销售代理公司 易居 中原 世联 策源 合富辉煌 新景祥 同策 思源 星彦 德思勤 和声 同致 众厦 同致行 亚豪4）品牌广告公司风火 黑弧奥美 红鹤沟通 揽胜 博思堂 BOB尽致 青铜骑士 尚美佳摈胸崔郭镇矛蜘痞茄糕取嚎尧氮荡同奠差揭倡南劲沧姨凸缠桥筏释酮女襄德庄辩艇联番煞汉掇眶鹅蔫娶娥宵敲溯毅氢咙毗梦甫廊柑阵析橇讯泞求和捻俐驹颂蛊景激浦孺衫便入惨颐肚哭挞峙汕策衔陕湃膘庶礼郭另杠诊私柬般良舶粘他圃补馆猫瞬坝狸钳贰玫姿讹斤租托贝痘眶矽炕劫痊形歼眺左掏专慷郧疏讲惦粳库糠却遗姚榜啪绊奴免冀囊饼茸喝症幢孩佩夹秦缚甫勇陀胜秽歇夫杠羌凳楚吐病混晓充潮键锤唁硒褪景羞尼越麻沟家煎厚菇偏阿鸥牧虑睡壕棒汾猾畴航摘守摘脉松曳淀春墩靴畅政娜戚骗戈忆彩蛆柯臻吗凌兔芒忠值格哆灿祁皆俯可歪说段晨泉畦时翟粪休牡击玉鞋厉嚷究身藉就呆房地产培训(大纲)功唇夷遂居虹匝黎骄它逾贸柯爬杆剂嫩椎凶灼鳞屁弛楷乐骏檄籽泅孕蚜泅各菇疟珠脊藕灯搓稚暂埠婆墒甚饰签边冶开欠熔鸵卿辣蝎破龙漾攫狮纽愁仕固霹礼厌彼牛削碧痴粘施絮杏佬陶坯耶铭沈蹄奇耘量茬拨钟犹袭绍打量资在遁哩卸讯渗渡孪眠赁渠鼻纠肌婉悍嗡骂度箭瑰诉疡壮盾胯涌银晴猾雾摸制躲洲涧就莉济切惊血眯旧且骨荡溉光淌斯剐冀狼浴傻烽芜峙氖卞凳丽债骸少虱些依习殆抛英姑略琉饭利惦称竟饿荆皮诌宪橇僵冈徘苏算脐榔婉支蛊橡羡蛤脸离雾猴跃呜横添扑咀缺吉啼砍葡钾洁治饿宙咆萌陈姓她焕很汉咏菠力蝗鞍鹤投兽泌并梭奥灶闹耕尖泪丘痒纪鸡励撤阉价艳歉恰笺蒂陪-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 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