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2011年物业管理师《物业管理基本制度与政策》模拟试卷(2)
总分：100分 及格：60分 考试时间：120分
一、单项选择题(共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意)
(1)物业服务企业具有独立的法人资格，物业服务企业具备的条件包括（ ）。
A. 能承担民事义务
B. 有必要的财产或者经费
C. 有公共活动场所
D. 能够独立承担刑事责任
(2)强调物业管理服务应当价质相符，是针对（ ）提出的。
A. 物业服务企业的发展前景
B. 业主不为物业服务企业的服务质量和管理成本着想
C. 现实物业管理市场情况
D. 目前国家对物业服务企业的约束和管理
(3)下列选项中，不属于《住宅质量保证书》中的内容是（ ）。
A. 工程质量监督部门核验的质量等级
B. 地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修
C. 配电负荷
D. 用户报修单位答复和处理的时限
(4)业主之间建立联系的基础是（ ），管理规约就是物业管理区域内全体业主建立的共同契约。
A. 共同财产和共同区域
B. 共同财产和共同利益
C. 共同设施和共同原则
D. 共同利益和共同管理
(5)业主与物业服务企业可以参照中国物业管理协会印发的（ ），结合物业项目情况、物业收费标准，以及物业管理项目的具体情况，协商确定物业服务质量要求。
A. 《物业管理条例》
B. 《普通住宅小区物业管理服务等级标准》
C. 《物业服务收费管理办法》
D. 《前期物业管理招标投标管理暂行办法》
(6)对于业主群体来讲，很难实现所有业主认识完全一致，因此，必须从业主整体利益出发，按照（ ）的原则决定物业管理服务事项，然后再以全体业主的名义，与物业服务企业签订物业服务合同。
A. 从实际出发，实事求是
B. 现实性与前瞻性有机结合
C. 少数服从多数
D. 维护物业服务企业合法权益
(7)以下对《物业管理条例》规定业主在物业管理活动中享有权利的表述，不正确的是（ ）。
(8)业主的建筑物区分所有权是一个集合权，包括对专有部分享有的所有权、对建筑区划内共有部分享有的共有权和（ ）的权利，这三种权利具有不可分离性。
A. 共同分配
B. 共同处分
C. 共同管理
D. 共同占有
(9)房地产生产方式经历长时期的改革发展，综合开发后的住宅小区呈现三个特点，正确的是（ ）。
A. 一是数量多，二是规模大，三是建筑水平与配套设施设备得到突破性的提升
B. 一是数量少，二是规模大，三是建筑水平与配套设施设备得到突破性的提升
C. 一是数量多，二是规模小，三是建筑水平与配套设施设备得到突破性的提升
D. 一是数量少，二是规模小，三是建筑水平与配套设施设备得到突破性的提升
(10)下列房地产抵押权的设定规则中，（ ）抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。
A. 以具有土地使用年限的房地产设定抵押的
B. 以共有的房地产抵押的
C. 预购商品房贷款抵押的
D. 以已出租的房地产抵押的
(11)下列选项中，招标项目备案向房地产行政主管部门提交的材料不包括（ ）。
A. 招标公告或者招标邀请书
B. 与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件
C. 投标文件
D. 法律法规规定的其他材料
(12)下列选项中，属于房地产转让合同应载明的主要条款和内容的是（ ）。
A. 依法收回土地使用权的
B. 权属有争议的
C. 未依法登记领取权属证书的
D. 违约责任
(13)评标委员会由（ ）共同组成。
A. 投标人和招标人
B. 评标专家和监督人员
C. 招标人的代表和评标专家
D. 投标人的代表和评标专家
(14)物业管理服务受益主体的广泛性体现为物业服务企业（ ）。
(15)下列选项中，（ ）是设立房地产中介服务机构应具备的条件之一。
A. 依法交纳税费
B. 有固定的服务场所
C. 遵守自愿、公平、诚实信用的原则
D. 遵守有关的法律、法规和政策
(16)以下关于“市场调节价”的说法，正确的是（ ）。
A. 有利于提升业主对住房消费观念
B. 提供的服务和收取的费用不超过业主的承受能力
C. 提高价值相符的市场交换意识，缓解物业管理的根本矛盾
D. 由经营者自主制定，通过市场竞争形成价格
(17)业主委员会应当自选举产生之日起（ ）日内召开首次业主委员会会议。
(18)为了处理好行政处罚和承担民事责任之间的关系，《物业管理条例》在设定法律责任时遵循的原则是（ ）。
A. 由业主进行自我管理、自我约束
B. 维护全体业主合法权益
C. 确实涉及违反行政管理规定，损害公共利益，需要给予行政处罚的，则优先保证民事责任的承担，以充分体现优先保护全体业主利益的原则
D. 现实性与前瞻性有机结合
(19)下列选项中，在建筑区划内不需要业主共同决定的是（ ）。
A. 有关共有和共同管理权利的其他重大事项
B. 改建、重建建筑物及其附属设施
C. 筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金
D. 规划用于停放汽车的车位、车库的归属
(20)房地产开发企业应当自领取营业执照之日起（ ）日内，持相关文件到房地产开发主管部门备案。
A. 15
B. 30
C. 45
D. 60
(21)房屋灭失、他项权利终止、土地使用年限届满等情况，对房屋档案记载的房屋权属情况所办理的注销手续是（ ）。
A. 转移登记
B. 变更登记
C. 他项权利登记
D. 注销登记
(22)下列选项中，反映部分物业服务企业缺乏法律意识和诚信经营理念的情况是（ ）。
A. 合同规范不彻底
B. 合同条款不真实
C. 轻视物业服务合同的宣传
D. 物业服务合同内容草率
(23)物业服务合同是（ ）之间约定双方权利与义务的协议。
A. 业主与物业服务企业
B. 业主与建设单位 中大网校(∩_∩)在线考试中心O
C. 业主与业主委员会
D. 建设单位与物业服务企业
(24)以下关于从事物业管理的招标代理机构应当具备的条件的说法中，错误的是（ ）。
A. 有从事招标代理业务的营业场所和相应资金
B. 有能够编制招标文件和组织评标的相应专业力量
C. 有房地产行政主管部门建立的物业管理评标专家名册
D. 有超过100万元的注册资金和50人以上的工作团队
(25)房地产开发企业应当自签约之日起（ ）日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。
A. 10
B. 20
C. 30
D. 40
(26)二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积（ ）万m<SUP>2</SUP>以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。
A. 15
B. 20
C. 25
D. 30
(27)物质状态的变化必然导致产权所有关系的变化，这体现了物业管理（ ）的市场化特征。
A. 房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变
B. 多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应
C. 物业管理活动应当遵循市场原则
D. 非市场性的房屋管理不属于物业管理
(28)物业买受人应当对遵守临时管理规约进行承诺。为了避免建设单位和物业买受人对是否已经明示和说明的事实发生争议，减少纠纷，承诺应当采用（ ）的方式。
A. 口头
B. 书面
C. 录音
D. 公证
(29)房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向（ ）提供债务履行担保的行为。
A. 承租人
B. 承保人
C. 抵押权人
D. 房地产开发商
(30)以下不属于居民基本消费支出的是（ ）。
A. 购房消费支出
B. 购车消费支出
C. 使用过程中的水、电、气、暖等方面的长期消费支出
D. 房屋大、中修及设施设备改造及物业管理消费支出
(31)下列选项中，不属于以出让方式取得土地使用权的房地产转让的是（ ）。
A. 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书
B. 转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的 中大网校(∩_∩)在线考试中心O
C. 按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件
D. 转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书
(32)招标人确定中标人后，应当向中标人发出中标通知书，同时应将中标结果通知所有未中标的投标人，并应当返还其（ ）。
A. 申请表
B. 押金
C. 投标书
D. 定金
(33)物业服务定价成本，是指价格主管部门核定的物业服务社会（ ）。
A. 平均成本
B. 最低成本
C. 预估成本
D. 最高成本
(34)物业服务合同是确立（ ）在物业管理活动中的权利义务的法律依据。
A. 业主和业主
B. 业主和居民委员会
C. 业主和物业服务企业
D. 居民委员会和物业服务企业
(35)下列选项中，（ ）是业主应当遵守的一个最基本的准则，也是业主必须承担的一项基本义务。
A. 业主不得转让建筑内的住宅
B. 业主不得随意改变住宅的居住用途
C. 业主行使专有部分所有权时，不得危及建筑物的安全
D. 业主的专有部分是建筑物的重要组成部分，但与共有部分又不可分离
(36)我国第一家专业化物业管理公司的成立标志着我国（ ）。
A. 在物业管理道路上迈出了第一步
B. 在物业管理道路上逐渐成熟
C. 在物业管理道路上迅速发展
D. 物业管理已有健全的体系
(37)下列选项中，不属于出租人治安责任的是（ ）。
(38)我国的房地产权属登记，是指由（ ）针对房地产权利人的申请，对申请权进行审查、登记并颁发相关证件的行为。
(39)物业管理师应具备的执业能力是（ ）。①掌握物业管理、建筑工程、房地产开发与经营等专业知识；②具有一定的经济学、管理学、社会学、心理学等相关学科的知识；③能够熟练运用物业管理相关法律、法规和有关规定；④具有丰富的物业管理实践经验。
A. ①②
B. ①②③
C. ②③④
D. ①②③④
(40)以下关于业主大会的工作要求的表述，正确的是（ ）。
A. 业主大会筹备组的工作内容，应当在首次业主大会会议召开7日前以书面形式在物业管理区域内公告
B. 公告《业主大会议事规则》(草案)和《管理规约》(草案)的同时，应当在业主向筹备组反馈修改意见的时间和反馈方式前公告
C. 确认业主身份，应当以业主房屋产权证书标明的房屋所有权人为准
D. 业主在首次业主大会会议上的投票权，应当根据业主拥有物业的住宅年限确定
(41)下列考试方式中，不属于物业管理职业资格考试所实行的是（ ）。
A. 统一地点
B. 统一组织
C. 统一大纲
D. 统一时间
(42)业主委员会经换届选举后，原业主委员会应当在其任期届满之日起（ ）日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接工作。
A. 10
B. 20
C. 30
D. 40
(43)房屋所有人应当承担的民事责任是（ ）。
A. 使用人擅自改变房屋结构、构件、设备或使用性质
B. 经鉴定机构鉴定为危险房屋而未采取有效的解除危险措施
C. 行为人由于施工、堆物、碰撞等行为危及房屋
D. 使用人阻碍房屋所有人对危险房屋采取解除危险措施
(44)三级资质的房地产开发企业，建筑面积必须累计竣工（ ）万m2以上。
A. 5
B. 15
C. 20
D. 25
(45)以下不属于《物业管理条例》立法宗旨的是（ ）。
A. 规范物业管理活动
B. 改善人民群众的生活和工作环境
C. 维护当事人合法权益
D. 培育市场，充分发挥市场优化资源配置的作用
(46)物业管理的社会化，指的是（ ）。
A. 由物业服务企业通过合同或契约的签订，按照产权人和使用人的意志和要求去实施专业化管理
B. 运用现代管理科学和先进的维修养护技术实施专业化的管理
C. 摆脱了过去那种自建自管的分散管理体制，由多个产权单位、产权人通过业主大会选聘一家物业服务企业
D. 物业服务企业所提供的商品是劳务，方式是等价有偿，业主通过招投标选聘物业服务企业
(47)《物业管理条例》规定的业主大会制度，是为了保障众多业主的公众权益不受损害，只要不影响业主民主决策，是否成立业主大会，由（ ）决定。
A. 物业管理区域的全体业主
B. 非物业管理区域的全体业主委员
C. 物业管理区域的相关行政机构
D. 全体业主
(48)房地产转让的实质是（ ）。
A. 房地产权属发生转移
B. 土地使用权发生变化
C. 房地产开发商地位转移
D. 房地产抵债
(49)物业服务企业可向委托单位收取手续费，其中，“手续费”是指公用事业单位与物业服务企业，应当按照市场原则与委托合同的约定，在平等、自愿、协商、等价有偿的基础上，由（ ）支付给物业服务企业的代理费。
A. 供电单位
B. 业主
C. 供水单位
D. 公用事业单位
(50)在实践中，物业保安方面出现的问题较多，有物业保安人员不履行或者不按照合同约定履行保安职责，导致业主的人身、财产受到不必要的损失的；也有物业保安人员乱用“职权”殴打业主。出现这些问题的原因中，来自业主的是（ ）。
A. 聘用未经培训的民工充当保安、缺乏对保安的管理和约束机制
B. 有些保安人员素质较低，不具备相应的能力
C. 个别业主蛮不讲理，提出不合理的要求
D. 有关部门对小区保安人员的违法失职行为监管不力，没有有效的措施
(51)根据物业服务定价成本审核的方法和标准，固定资产残值率按（ ）计算；个别固定资产残值较低或者较高的，按照实际情况合理确定残值率。
A. 1%～3%
B. 3%～5%
C. 4%～8%
D. 5%～9%
(52)关于建筑物及其附属设施的管理，下列说法中错误的是（ ）。
A. 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理
B. 对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换
C. 建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主委员会所有
D. 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督
(53)根据商品房（ ）不同，商品房销售可以分为商品房预售和商品房现房销售。
A. 销售方式
B. 销售价格 中大网校(∩_∩)在线考试中心O
C. 销售数量
D. 规模大小
(54)以下对物业管理作为房地产开发活动的后继延伸产生的意义的表述，错误的是（ ）。
A. 提高房地产开发项目的品牌效应
B. 提高房地产开发的良性循环 中大网校(∩_∩)在线考试中心O
C. 提高城市建设的专业化
D. 推进物业管理向多功能社会服务的转变
(55)以下关于业主委员会对欠费业主的督促义务的说法，不正确的是（ ）。
(56)以下对通过招标投标方式选聘前期物业服务企业的优越性的表述，不正确的是（ ）。
(57)《物业管理条例》规定，对于规模较小的住宅物业，建设单位可以采用（ ）的方式选聘物业服务企业。
(58)《城市新建住宅小区管理办法》中规范的内容不含（ ）。
(59)下列选项中，可以转让房地产的情况是（ ）。
A. 达不到法定条件的房地产
B. 依法收回土地使用权的
C. 依法登记领取权属证书的
D. 权属有争议的
(60)房屋和设备设施的各种图样、技术资料、使用说明、检修记录档案，以及与物业管理相关的业主情况资料，是进行物业管理与服务的基本条件，以下关于其移交问题的说法，不正确的是（ ）。
A. 物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续，业主委员会应当向物业服务企业移交物业管理资料
B. 物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理资料交还给业主委员会
C. 物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作
D. 物业服务合同终止时，物业服务企业有权带走部分物业管理资料
二、多项选择题(共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分)
(1)以政府定价方式管理物业服务收费的弊端主要有（ ）。
A. 不利于物业服务企业提高服务质量
B. 制约了业主对物业服务质量的监督权和选择权
C. 固定价标准不客观产生大量矛盾
D. 政府核定物业服务收费标准阻碍了物业管理市场的发展
E. 收费率偏低时，容易导致物业服务企业亏损
(2)房地产管理制度大体可划分为（ ）等三个方面。
A. 房地产投资开发管理
B. 房地产消费管理
C. 房地产维修养护管理 中大网校(∩_∩)在线考试中心O
D. 房地产管理
E. 房地产开发经营管理
(3)申报建设项目选址意见书的主要要求包括（ ）。
A. 建设条件分析及综合技术论证
B. 项目选址的土地权属情况
C. 工程量估算和投资效益分析
D. 对拟建工程的说明，包括建筑位置、使用性质、高度、面积等
E. 界址地形图，包括建筑工程用地和相邻单位及建筑
(4)下列对业主专有部分以外的共有部分权利和义务的说法中，正确的是（ ）。
A. 业主对专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务
B. 业主对专有部分以外的共有部分的共有权，还包括对共有部分共负义务
C. 业主对共有部分如何承担义务，也要依据物权法及相关法律、法规和建筑区划管理规约的规定
D. 权利和义务是相对应的，业主在物业管理活动中享有一定权利的同时还应当履行一定的义务
E. 业主可以放弃权利，不履行义务
(5)下列选项中，房地产开发一般划分的阶段有（ ）。
A. 投资机会选择与决策分析阶段
B. 房地产设计开发的决策阶段
C. 房地产开发前期工作阶段
D. 房地产开发建设阶段
E. 房地产租售经营阶段
(6)以下事项中，由业主共同决定的有（ ）。
A. 改建、重建建筑物及其附属设施
B. 选举业主委员会或者更换业主委员会成员
C. 筹集和使用专项维修资金
D. 制定和修改业主大会议事规则
E. 选聘和解聘业主委员会委员
(7)《物业管理条例》中，法律责任的特点包括（ ）。
A. 具有强制性
B. 行政责任、民事责任并存
C. 为处理好物业服务企业和业主之间的关系
D. 为了处理好行政处罚和承担民事责任之间的关系
E. 体现了业主自我管理，自我监督的原则
(8)物业管理二级服务标准的基本要求包括（ ）。
A. 每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率75%以上
B. 根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目
C. 急修1小时内，其他报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录
D. 载人电梯早6点至晚12点正常运行
E. 对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有
关部门，并协助采取相应的措施
(9)下列选项中，物业管理师的执业范围有（ ）等。
A. 制订并组织实施物业管理方案
B. 计划物业管理财务预算
C. 维护物业管理区域内环境卫生和秩序
D. 查验物业共用部位、共用设施设备和有关资料
E. 负责房屋及配套设施设备和相关场地的维修、养护与管理
(10)物业管理师的执业范围包括（ ）。
A. 制定并组织实施物业管理方案
B. 审定并监督执行物业管理财务预算
C. 查验物业共用部位、共用设施设备和有关资料
D. 负责房屋及配套设施的管理
E. 要具有丰富的物业管理实践经验
(11)核定物业服务定价成本，应当以经会计师事务所审计的（ ）或者物业服务企业提供的真实、完整、有效的成本资料为基础。
A. 月度财务会计报告
B. 年度财务会计报告
C. 小区内居民人均收入
D. 原始凭证与账册
E. 记账凭证
(12)物业管理服务的标准有（ ）。
(13)《物业管理条例》正式颁布，这标志着我国物业管理法制建设进入新阶段，这一阶段物业管理政策法规主要体现出（ ）的特点。
A. 盈利性
B. 配套性
C. 经验性
D. 操作性
E. 广泛性
(14)在物业受到侵害时，业主有权请求（ ）。
A. 停止侵害
B. 排除妨碍
C. 经济援助
D. 赔偿损失
E. 消除危险
(15)建设单位申领施工许可证的条件包括（ ）。
A. 办理该建筑工程用地批准手续
B. 在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证
C. 施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求
D. 已经确定施工企业
E. 有满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查
(16)《物业管理条例》规定，物业服务企业在知道业主装修后应当将相关禁止行为和注意事项告知业主，这样做可以（ ）。
A. 更广泛地树立物业服务企业的管理权威
B. 帮助业主更好地装饰装修房屋
C. 避免出现违法装修或装修扰民的情况
D. 起到预防的作用
E. 帮助业主大会即时召开
(17)物业管理服务的特点有（ ）。
A. 物业管理服务的公共性和综合性
B. 物业管理服务的持续性和长期性
C. 物业管理服务受益主体的普遍性和特殊性
D. 物业管理服务的即时性和无形性
E. 物业管理服务的完整性和市场性
(18)物业服务企业经理岗位规范的内容包括（ ）。
A. 培训教学费用
B. 岗位必备知识
C. 培训教学考核难度
D. 岗位必备能力
E. 培训教学计划
(19)下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用的有（ ）。
A. 住宅专项维修资金的存储利息
B. 利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益 中大网校(∩_∩)在线考试中心O
C. 利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外
D. 住宅共用设施设备报废后回收的残值
E. 人为损坏住房共用部位、共用设施设备所需的修复费用
(20)只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行（ ）职责。
A. 居民委员会
B. 物业主管部门
C. 业主大会
D. 业主委员会
E. 物业服务企业
答案和解析
一、单项选择题(共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意)
(1) :B
(2) :C
(3) :C
(4) :B
(5) :B
(6) :C
(7) :C
(8) :C
(9) :A
(10) :D
(11) :C
(12) :D
(13) :C
(14) :A
(15) :B
(16) :D
(17) :A
(18) :C
(19) :D
(20) :B
(21) :D
(22) :D
(23) :A
(24) :D
(25) :C
(26) :C
(27) :A
(28) :B
(29) :C
(30) :B
(31) :B
(32) :C
(33) :A
(34) :C
(35) :B
(36) :A
(37) :D
(38) :C
(39) :D
(40) :C
(41) :A
(42) :A
(43) :B
(44) :A
(45) :D
(46) :C
(47) :A
(48) :A
(49) :D
(50) :C
(51) :B
(52) :C
(53) :A
(54) :D
(55) :C
(56) :B
(57) :A
(58) :D
(59) :C
(60) :D
二、多项选择题(共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分)
(1) :A, B, C, D
(2) :C, D, E
(3) :B, D, E
(4) :A, B, C, D
(5) :A, C, D, E
(6) :A, B, C, D
(7) :B, D, E
(8) :A, B, C
(9) :A, C, D, E
(10) :A, B, C, D
(11) :B, C, D
(12) :B, C, D
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