武汉国际空港物流园项目建议书.doc

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论4第一节项目概述4第二节项目背景4第三节项目开发主体51.香港物流科技及系统有限公司52.盛明国际（控股）有限公司6第四节项目建设优势61.区位优势62.自然气候73.资源优势7第二章项目规划方案8第一节项目目标定位8第二节项目规划定位9第三节商业模式10第四节招商推广11第三章规划与设计11第一节规划原则11第二节规划进程12第三节项目功能和组成131.保税物流132.物流金融143.专业物流15第四节工程技术设计161.总平面布置162.建筑方案16第五节仓库设计161.结构形式162.库房层数163.库房净高174.库房面积175.堆货场、停车场及道路设计176.装卸货平台设计18第六节电力供应18第七节设备技术方案18第四章运营和发展20第一节近 期20第二节中 期21第三节远 期21第五章投资和收入估算22第一节投资估算221.BT工程建设232.园区建设243.进驻企业投资25第二节收入估算261.BT工程262.物业租赁租金：263.物业管理费收入274.增值服务收入275.其它收入28第六章经济与社会效益29第七章风险及建议30第八章总 结31第一章 总 论第一节 项目概述武汉国际空港物流园是由香港物流科技及系统有限公司和盛明国际（控股）有限公司(香港主板上市編號00231)联合投资和发展的现代化综合性的国际空港物流服务基地项目。项目计划选址位于武汉市东西湖区东北部，临近武汉天河机场。项目占地1,000亩，总建筑面积约45万平方米，其中综合类仓储设施约25万平方米、冷冻冷藏仓库5万平方米，厂房10万平方米和其它设施5万平方米。项目总投资（含入驻园区企业的后续追加投资）超过38亿元，建设总周期5年。项目投入使用后将会成为集空运物流集散、国际分拨和配送、国际采购、跨国制造、供应商管理库存（VMI）、保税物流、代理报关、电子商贸等功能于一身，以商贸物流为主，工业物流为辅，专业化和综合性兼备的区域经济中心和重要的物流节点，并成为中国中部地区重要的现代化综合性的国际空港物流服务基地。第二节 项目背景2011年是全面实施“十二五”规划的第一年，武汉获批建设东湖国家自主创新示范区、开展“两型社会”建设综合配套改革试验，国务院明确将武汉定位为“我国中部地区的中心城市”，标志着武汉的发展上升为国家战略。武汉被授予“国家创新型试点城市”，着力打造全国重要的先进制造业中心、现代服务业中心和综合性高技术产业基地、全国性综合交通枢纽基地，加快建设全国“两型社会”综合配套改革试验区和国家自主创新示范区，巩固提升中部地区中心城市地位和作用，努力建设国家中心城市，全面完成小康社会建设的目标任务，为把武汉建成现代化国际性城市奠定坚实基础。因此，对武汉及华中地区的物流业及仓储基地的发展及为重要。物流经济发展规律告诉我们，物流的形成从来都不是孤立的，繁荣的物流背后都有强大的区域经济做后盾，现代服务业的发展是离不开物流行业的基础发展的，物流行业实质上在中国城市化的进程中起着必不可少的支撑作用，越来越影响着广大人民群众的生活方式和生活质量。武汉地处华中腹地，常住人口近千万，素有“九省通衢”之美誉，长江水道、京珠高速公路、沪蓉高速公路、京广铁路、武广高铁在此交汇，是中国内地最大的交通枢纽。天河机场直达日本福冈、泰国曼谷和香港等国际及地区航线，使武汉成为我国内陆最大的水陆空综合交通枢纽和通海港口城市。武汉是中国15个副省级城市之一，也是中部六省唯一的副省级城市，长江中下游特大城市，中国中部地区（华中）的最大都市和中心城市（中国六大中心城市之一）。第三节 项目开发主体1. 香港物流科技及系统有限公司香港物流科技及系统有限公司是已有二十年物流相关产业经验的香港威裕环球集团下属专业从事第四方物流的平台。2009-2010年中国民营物流百杰企业。总部设在香港，业务发展已覆盖长三角、珠三角和华北地区；运用国际先进的物流理念成功打造了香港空港物流园、广州富力国际空港综合物流园区、广东省东莞市虎门港物流项目等一系列现代概念的国际领先的物流项目。2. 盛明国际（控股）有限公司盛明国际（控股）有限公司（香港主板上市編號00231），是香港15家综合类上市公司之一。主要业务为城市基础设施BT、商业物业开发租赁、商贸和农业开发；是我国改革开放后较早从事BT业务，商业物业投资并长期拥有，经营珠海、上海、哈尔滨、重庆等地多项优质商业资产的著名上市控股集团。其集团资产规模120亿，集团未来发展方向将逐渐从房地产领域转型过渡到物流、冷链、农产品供应链和医疗事业。第四节 项目建设优势1. 区位优势近年来，项目所在的东西湖区交通路网建设以前所未有的速度突飞猛进。107国道东西湖段、金山公路、荷沙公路等一批连通区内外的交通干线改造完毕，吴新干线、湖陈线、柏银公路、东柏路等区内公路先后建成，全区12个场镇的区间公路全部贯通， 2004年率先在全市远城区中实现“村村通硬化路”。四通八达的交通路网，将曾经的 500平方公里湖泽荒野，转化为现代化的“半小时经济圈”。2009年，东西湖区又投资3.28亿元，启动慈天公路一期、新径公路、高桥二路等5个重大交通工程，总里程达26.68公里。2010年，该区将全面启动惠安大道连接三环线、107国道改扩建、马池路联通桥至府河堤段、慈天公路二期外环线至天河机场等7大重点工程。这些工程将于2012年陆续完工，届时，慈天公路、马池路、惠安大道将成为东西湖连结主城区的快速路，尤其是为进出武汉三环、外环及天河机场提供了免费、便捷的通道，成为拉动全区经济新一轮腾飞的黄金线。全区已形成了水、陆、空、铁“蛛网”式立体交通网络。对于发展陆水联运、陆空联运及铁海联运等多式联运极为有利。交通网络的“高速化”，把东西湖带入了经济发展“金圈时代”。著名经济学家、原经济日报总编辑艾丰实地考察后指出，东西湖凭借独特的区位优势和完善的交通路网，不但可以接受武汉市的市场和产业辐射，而且可以辐射“8+1”城市圈，发展“金圈经济”， 成为武汉西部的辐射枢纽。2. 自然气候武汉市属亚热带湿润季风气候，雨量充沛、日照充足，四季分明。总体气候环境良好，近几年30年来，年均降雨量1269毫米，且多集中在6-8月。年均气温15.8-17.5，年无霜期一般为211天-272天，年日照总时数1810小时-2100小时。3. 资源优势武钢形成5,000万吨钢综合生产能力，阳逻建成国内最大的钢材深加工基地。建设东风渝安微型轿车、东风自主品牌轿车等8大项目，以及东风本田汽车发动机等39项投资过亿的汽车零部件类重大项目。消费类电子：促进冠捷显示科技福清生产基地迁移武汉；支持709所和名幸电子的PCB印制电路板；支持台湾大同集团设立TFTLCD生产厂。桥梁与钢结构：推进中铁武桥重工搬迁项目；支持武汉中铁工程机械厂入驻白沙洲工业园。以中芯国际12英寸芯片制造项目为核心，推进武汉昊昱微电子合作集成电路设计、武汉集成电路设计中心的RFTD芯片设计；推动元茂科技LED项目。随着富士康生产线内迁，富士康武汉园区产能逐步扩大。上年共生产数码相机431.94万台，电脑组件1947.86万台（套），电脑整机178.12万台。富士康原设在深圳和烟台的台式电脑生产线将全部迁来武汉，3-5年内富士康武汉园区的台式电脑年产量将达到6000万台，占全球台式电脑年产量的一半。富士康在武汉园区代工的电脑品牌包括戴尔、联想等全球市场占有率前4名的品牌。富士康武汉园区全部建成后，可容纳10万人就业，年产值上千亿元。除台式电脑，富士康武汉园区还可年产3000万部数码相机、1000万台液晶显示屏以及大量游戏机。第二章 项目规划方案第一节 项目目标定位项目将建设成为基础设施一流、功能配套完善、能够形成集聚效益、产业特色突出的现代化、国际化物流中心，为优秀物流服务商、制造企业、商贸流通企业、项目运营商提供设施完备、结构合理的公共物流服务平台。 项目将构建有专业特色的多个功能平台，并运用合资、合营等多种合作开发模式及信息平台、电子商务、EDI数据交换等技术手段，整合社会资源，打造一体化、全方位的物流服务平台及统一的品牌形象。项目将按高起点规划建设，建立创新业态及商业模式，引进与开发高端物流服务，力争打造成为武汉市新的投资亮点，将成为湖北省第一个物流产业聚集区示范性投资项目。该物流产业区将吸引世界级的物流企业进驻，以辐射中国中部地区物流为基础，尽快开通联系全球的物流平台，从而为国际知名制造业企业投资和建立生产基地创造有利条件，促进地区经济发展和产业升级。 第二节 项目规划定位结合项目宏观政策、周边产业形式以及区位条件，在通过调研分析，本项初步概念规划目标为：1. 结合市政府发展规划，利用物流产业聚集区综合配套优势，发展生产、流通型物流市场；2. 利用区位优势，发展航空货运交易市场；3. 以周边经开区、物流产业聚集区为依托，发展工业物流，服务大型制造企业的生产配送物流、VMI物流市场；4. 依托货运场站的庞大消费市场和周边城市的辐射能力，发展城市配送和区域（城际）配送物流市场。 5. 依托航空资源，发展航空物流。本项目将实施“一次规划、分期建设”的策略。项目总投资（含入驻园区企业的后续追加投资）超过38亿元（48亿港币），拟分三期期滚动开发，一期建设300亩，开发从2011年至2013年，将建设部分专业国际物流平台、保税仓库、普通仓库、空港货运基地、部分（集装箱及散货）堆场、综合服务大楼、停车场及相关生活商業辅助设施；二期建设400亩开发从2014年至2016年，引进知名国际空运物流品牌，搭建国际运输航线，大力发展电子企业VMI服务及JIT物流服务；三期建设300亩开发从2016年至2018年重点建设国际会展中心、扩建普通仓库、期货交割仓、融通仓、冷库、海关监管仓库、商务办公区、监管堆场等。第三节 商业模式项目初期为构建拥有现代化、高水平管理体系和信息技术网络系统的物流服务平台，保障投资主体、政府要求的总体规划得以实现，采取自行投资模式为主，与政府合作为辅（BT模式），并引进龙头合作伙伴，吸引国际知名制造业企业投资和建立生产基地，带动整体发展。这段期间主要收入来源是店铺、仓库、堆场、停车场租金。此外，商业配套设施租金、各种增值服务费、信息服务、物业管理和办公楼租金也是重要收入。 物业、固定资产投资收益：主要体现在物流中心开发的物业租售；专业市场、仓库、停车场、堆场、办公楼、商业配套等设施租金收入；物流设备、搬运传输系统带来的物流设备租金收入。 配套服务收益：主要有各种公共配套服务、外包服务、增值服务和信息服务等收入； 土地增值收益：主要是土地在出租、转让、以土地合资/合营、公司或项目融资过程中土地增值所带来的收益； 其他收益：如政策性扶持、政府补贴；相关非经营性收入等。项目中、远期开发仍以自行投资为主，但加强与其他投资方合作为辅。后期在市场培养到一定的氛围及各业务板块有了相对成熟的运营模式后，为壮大中心规模及加快中心发展速度和取得项目的成功发展，建议与其他投资方合作。结合双方资源及优势形成战略同盟，并考虑多种投资模式灵活组合，这将是后期主要的投资经营运作思路。中远期要继续发挥设施设备的租赁收益，更重要的是提升物流中心盈利水平，拓展高附加的增值服务功能。可通过特色功能如产品展示、代收账款、交易费以及扩展延伸功能的挖掘来增加盈利点。 产品展示、物流加工、运输配送、贸易服务、其他增值服务如包装、流通加工、分拣、配送； 建设物流商务平台，提供网上交易、保险、银行支付等信息服务； 建立期货交割、保税物流、冷链服务的全方位高端物流服务功能； 提供供应链解决方案，代理客户进行供应链管理，开展物流培训等。第四节 招商推广项目投资方将利用已有的庞大客户资源以及项目自身优势，通过快速引进龙头企业、扩大项目影响力；利用在行业内多年的经验，对园区进行国际化完善的规划，高标准地完成基础设施的建设，以及配合一流的园区管理和服务为进驻园区的各类型企业提供最好的投资和经营环境。同时，优惠政策是招商引资以及和其他物流中心竞争的另一重要手段，这方面需要政府的鼎力支持，投资者方可灵活运用各种优惠政策提升园区竞争力。 第三章 规划与设计第一节 规划原则2011年是全面实施“十二五”规划的第一年，武汉获批建设东湖国家自主创新示范区、开展“两型社会”建设综合配套改革试验，国务院明确将武汉定位为“我国中部地区的中心城市”，着力打造全国重要的先进制造业中心、现代服务业中心和综合性高技术产业基地、全国性综合交通枢纽基地。因此，项目将以进口保税料件的配送, 物流金融等行国家提供的优惠政策为导向，整合资源加快物流园区、物流中心和物流节点等基础设施建设；现代物流理念为指导，对运输、仓储、货运等传统行业进行集体改造和结构调整，大力培育成有竞争力的第三方物流企业集团；以降低物流成本为核心，对企业内部物流流程进行再造，建立物流管理一体化、物流服务社会化的企业物流管理体制；以经济辐射面和区位为依据，加快物流园区现代物流设施和经营网络建设，提高醴陵经济集聚度、辐射力和竞争力；以建设节约型社会为目标，积极推进和发展绿色物流，节省能源和包装材料，减少环境污染和交通堵塞，努力构建社会化、专业化、信息化、规模化、规范化的现代物流服务体系，把现代物流业培植成为湖北省武汉市服务业的重要支柱。第二节 规划进程为便于项目在启动过程中能实现各环节有序、高效的运作，首期项目规划分为三个实施阶段。 第一阶段：前期规划阶段内容：完成项目整体策划、整体证件资料的收集、建筑规划、招商推广计划、策略创意和编制，并适时在一阶段展开。 第二阶段：初步经营阶段阶段内容：加大招商推广力度，招商引资、资金扩充、按计划完成项目建设阶段性，确保项目顺利落成； 第三阶段：整体运营阶段阶段内容：继续全方面推广专业市场经营，让市场尽快形成旺盛商业氛围，打下优质的招商平台，提高专业市场在全国的知名度。 分阶段工作具体时间进度表，待项目正式启动之后制订。第三节 项目功能和组成1. 保税物流物流园区内的保税仓库具有采购中心、配送中心及分拨中心的功能，不仅可以存储加工贸易货物，而且可以存储包含一般贸易货物在内的其他未办结海关手续的货物。包括两种情况：一种是很多跨国企业在中国办厂，不仅瞄准中国内地的市场，而且有很多的产品加工出来面向全球销售。即可以将从全球采购的料件，汇集到保税仓内存储，享受保税政策，缓解资金压力，然后根据需要面向国内国外两个市场、两个方向进行分拨和配送。另一种情况是货物在存储期间物权没有发生转移，仍然属于外商暂存货物，其目的主要是制造企业为了实现零库存而采取的一个物流方式。企业可以在保税仓内开展第三方物流，为客户进行料件采购、分拣、配料、分拆、分装、计量、组合包装、打膜、加刷唛码、刷贴标志、改换包装、拼装等辅助性简单作业。通过利用最先进的保税VMI系统保证保税仓业务稳定高效运转，同时搭建功能强大的供应链协同平台，将生产商、供应商、银行、保险公司和海关等的信息流整合，共享专业的跨境供应链管理。系统还可以与海关、商检等联检部门进行网络对接，实现与海关、商检进行远程数据、视频联网，搭建远程监管体系，并可向海关申请出仓集中报关的许可，满足了跨国加工贸易型企业24小时不间断配送的需求。2. 物流金融进驻园区的物流企业可以充分利用保税的政策优势，进口的货物不用交纳关税和增值税，货物处于保税状态，因此可以开展货权转移、货物抵押、进口信用证融资等方便灵活的贸易手段。生产经营企业先以其采购的原材料或产成品作为质押物或反担保品存入保税仓库并据此获得协作银行的贷款，然后在其后续生产经营过程中或质押产品销售过程中分阶段还款。第三方物流企业提供质押物品的保管、价值评估、去向监管、信用担保等服务，从而架起银企间资金融通的桥梁。其实质就是将银行不太愿意接受的动产主要是原材料、产成品转变成其乐意接受的动产质押产品，以此作为质押担保品或反担保品进行信贷融资。从盈利来看，供方企业可以通过原材料产成品等流动资产实现融资。银行可以拓展流动资产贷款业务，既减少了存贷差产生的费用，也增加了贷款的利息收入。物流企业的收益来自两个方面：第一，存放与管理货物向供方企业收取费用；第二，为供方企业和银行提供价值评估与质押监管中介服务收取一定比例的费用。第三，由物流企业为货物进行信用担保帮助企业融资。同时因为处于海关的监管范围之内，海关全程监管，为整个货物及运营提供安全保障。3. 专业物流目前国内物流行业向专业化发展，如九州通医药集团将投入10余亿元，在武汉东西湖区建立占地面积400亩的全球最大医药物流配送中心。亚马迅（83亩）、京东商城（245亩）、苏宁电器（200亩）在东西湖的百货配送中心，德邦物流、大田物流在东西湖的国内货物配送中心，四大国际物流巨头UPS(联合包裹)、FEDEX(联邦快递)、DHL(敦豪)、TNT(天地)悉数在武汉成立客户服务中心。围绕着武汉众多的商业网点，如武商集团、中商集团、汉商集团、中百集团（武汉现有中百仓储家、中百超市350家）还有大洋百货、新世界百货、华联、王府井等国内知名企业及沃尔玛、家乐福、麦德龙、宜家等世界五百强企业及国际独立零售商联盟（IGA）中国总部。同时有一些电子信息科技方面的制造业、汽车整车及配件制造业、打造武汉高新技术开发区“光谷”，葛店经济技术开发区“药谷”，因此武汉的经济总量将会很大，物流需求将会程现多样化和专业化，其中必将有一部分货物需要通过武汉的现代化物流设施进行供应链上的物流操作。我们可以立足国际空港物流园，建设一部分恒温库和冻库、药品仓库及其他专业仓库，开拓细分物流市场，创造高附价值，不同大众普通仓库进行竞争，打造专业物流，特色物流，占领行业制高点，提升独特的竞争力。第四节 工程技术设计1. 总平面布置按功能分区，结合地形地质，因地制宜，合理布置车间及设施。总平面图设计在满足生产要求和使用功能条件下，因地制宜布置各功能区的建筑物、构筑物，力求工艺流程流畅，生产系统完整，力求物料运输简便，线路短捷。总平面布置简洁、安全、卫生、美观。待政府提供地块CAD图形文件后增加总平面布置图2. 建筑方案建筑结构的选择和确定，以满足仓储要求为前提，突出物流主业的主导地位，同时兼顾其他各相关设施，对不同要求的建筑物，采用与之相适应的结构类型，做到适用、经济、美观、造型简洁、色彩与环境相协调。第五节 仓库设计1. 结构形式库房的建设可根据实际要求，结合建筑设计规范，采用相应的结构形式。目前，随着现代物流的发展，流行的库房结构形式为门式钢架结构和拱型彩板结构。库房拟采用力学性能良好、承受动力荷载的能力强、抗震性能优越的门式钢结构。2. 库房层数库房可采用单层库房为主，结合多层库房以满足客户需要，并与库房的结构形式相匹配。根据目前物流发展的方向，主要有货架式和托盘式，以便于理货分拣。3. 库房净高库房净高与结构形式以及所存取的货物类型有关，一般单层高架库房的净高不应小于7m，采用门式钢架结构的，考虑钢结构特点及经济性，净高取812m比较适合。4. 库房面积库房的长度和宽度应由库房所存储的货物类别、搬运方式及建筑构造选型等因素确定，库房的长宽比例应适当，一般采用矩形，长度为宽度的3倍左右比较合适。高架库房的最小宽度与长度不宜小于3090，不宜大于45135，但可根据货物的储存需要建成超大库房。5. 堆货场、停车场及道路设计堆货场和货车道路采用水泥混凝土面层或沥青混凝土面层，水泥混凝土路面设计年限应采用30年基准值，其抗折强度设计值不应小于.5 MPa。水泥混凝土路面板体分块一般采用矩形，横向尺寸应与道路行车道宽度（3.00、3.50、3.75、4.00m）相一致，纵向尺寸不宜大于4m。混凝土板体的面积不宜大于16。货场的宽度不宜小于30m。装卸货场的横坡不应小于0.4%。有门式起重机的储存货场的纵坡不应大于0.2%，横坡宜为0.6%0.8%，主要考虑起重机的行车和作业的安全；无门式起重机的储存货场坡度，当采用纵坡排水时，不宜小于0.8%，横坡不宜大于0.5%；采用横坡排水时，纵坡不宜大于0.2%，横坡不宜小于0.8%。6. 装卸货平台设计装卸货平台的设计是整个设施流程设计的重要组成部分。为减少物料搬运成本，平台的位置应考虑尽量缩短搬运工具/车辆的行驶距离。平台位置的选择应充分考虑生产流程及操作的需要。平台布置有两种模式，合并式（装货与卸货在同一平台）和分离式（装货与卸货在不同平台）。合并式平台常用于物流量不大的小型库房，但因这种平台需同时完成两种功能，所以不可避免地增加了搬运工具/车辆在厂房内行驶的距离。物料在厂房的一端进入生产线，而生产程序结束于另一端的厂房多设置分离式平台，这样可最大限度地缩短物料在厂房内流动的距离。平台的高度是平台设计中的最重要的要素，必须与使用平台的货车匹配。确定平台高度首先应确定使用该平台的货车底板高度的范围，通常货车所需平台高度在120140cm之间。平台高度调节板安装在平台前端，作用为消除平台与货车之间的空隙和高度差，便于叉车将货物直接运送上货车或卸下货物。第六节 电力供应供电设施按GB50055-1993（通用用电设备配电设计规范）的有关规定和要求配置。按GB50057-1994（建筑物防雷设计规范）的规定，设置建筑物防雷设施、防雷装置。第七节 设备技术方案 设备技术方案选择的基本要求、先进性和前瞻性。工艺技术的先进性决定项目的市场竞争力，拟建项目应尽可能采用先进技术和高新技术。、适应性。采用的工艺技术应与资源条件、经济发展和区域水平相适应，与项目的建设规模、产品方案相适应。、可靠性。可靠性是指生产工艺技术的成熟度。可靠性将直接影响项目的生产能力、质量、劳动生产率、成本和经营利润。技术必经成熟可靠，能保证产品质量、性能和生产能力，避免资源浪费、环境污染和安全危害。一般就采用已充分验证并已在使用的技术（供方应有成功使用的经验）。、经济合理。工艺流程、设备配置、生产线能力、自动化程度和专业协作要合理；工序要紧凑、均衡、协调；物品转运线要尽可能短；同一生产线进行多层次多品种、多方法的加工，以提高劳动生产率。、安全和环保。技术的选择也应付体现以人为本，应确何安全生产并实现清洁生产。应结合环境影响和劳动安全，综合评价采用的工艺技术方案。 主要设备的设计选型：存储设备选用货架式和托盘式结构相结合以提高理货分拣效率。搬运设备方面，选用目前物流企业应用较普遍的单元负载式输送机和立体输送机，另配备重载长距离搬运叉车和轻载短距离搬运手推车。长途运输车辆设备的配备，按项目计划进行型号和数量选取。具体设备包括，存储、搬运设备：25吨吊车、16、叉车、搬运车、电动托盘车、电动推高车、电子称重车、油桶车、小型加油站系统（套）、 520吨行吊、单元负载式输送机、立体输送机；运输车辆：全封闭的平板车、保温车、冷藏车、大吨位特种超宽车、专用重型半挂车、大型平板车、解放双桥、斯太尔厢式牵引车、小型厢式货车、危运车、GPS汽车定位系统。 物流管理信息系统建设统一的信息服务系统，把车、货、配载等信息进行统一管理，将供应商、生产企业、物流企业、联检机关等紧密地联成一线，实现单据管理的电子化，降低企业运营成本，提高企业的竞争水平和能力。重点在于开发与海关、商检对接的物流IT软件系统，与海关、商检进行远程视频联网，搭建远程监管体系，向海关申请出仓集中报关的许可，满足了加工贸易型企业24小时不间断配送的需求。为了能够向用户提高全方位的服务，体统需要根据市场需求提供增值服务。上述系统建设是一项复杂的、巨大的系统工程，具有技术多样性、业务综合性、公益服务性、资源共享性、基础性工作量大等特点。信息化建设必须兼顾各方面的需求，在统一规划的前提下，根据业务管理范围和工作特点，遵循统一的标准化和规划，分步实施。第四章 运营和发展第一节 近 期项目公司将首先通过开发200亩土地，将利用自身优势和国际合作伙伴，如安富利（Avnet）、大昌行等，推动武汉市空港物流的整合与发展，完善项目及周边基础设施。项目建设遵循以市场为导向，以自行投资为主，兼顾引进有产业背景的投资者合作开发部分功能模块，如：专业物流IT交易平台、国际货运中心（计划20,000）、堆场、停车场、部分仓储设施（计划40,000）及商务配套，构建以物流基础服务平台为主，使聚集区具备基本的物流服务功能。 第二节 中 期通过完善项目配套和服务功能，引进关键产业，加强与入驻企业合作，项目将在核心功能寻求合作发展，建立融通仓、期货交割仓、冷冻仓等，同时扩建一期待建工程，完善聚集区特色化经营管理，加快物流信息化及电子商务平台建设，建立物流中心核心竞争力，将其发展成为设施完备、功能完善、服务多样化的公共物流服务平台。第三节 远 期项目公司将整合要素资源，创新功能与服务，发展保税物流、供应链金融、期货交割平台等，向物流产业链高端延伸，服务华东、华南、华中，面向国内外，使其成为具有国际影响力的专业化和综合性兼备的区域性货物集散地和重要的物流节点、物流加工基地及，打造中国区域性示范物流服务基地。同时，物流通道的畅通将大大改善地区的投资环境和加工贸易企业的经营环境，增强企业的投资意欲，为进一步推动产业升级创造前提条件。第五章 投资和收入估算第一节 投资估算由于物流园项目用地现状仍属毛地，因此项目推进将分为“土地一级开发”和“物流设施建设及经营”两个阶段。两阶段整体开发总投资初步预计超过13亿人民币。另外，进驻园区企业将有二次投资，预估将达到25亿元。因此，项目总投资将超过38亿元（其中，首期200亩投资将达8-10亿），建设总周期5年。 武汉国际空港物流园项目总投资阶段投资额土地一级开发22,236万物流设施建设及经营110,500万合计132,736万1. BT工程建设武汉国际空港物流园项目是一项开发强度大、周期长的重点工程。其中，项目用地的整体规划布局、六通一平基础建设将关系到日后园区招商引资的效果和市场运作的成败，是该项目开发工作的重中之重。香港物流科技及系统有限公司和盛明国际（控股）有限公司将率先投入超过2.2亿元人民币用于项目的规划、设计以及基础设施的建设，力求通过五年时间，将武汉国际空港物流园打造成为建设成为基础设施一流、功能配套完善、能够形成集聚效益、产业特色突出的现代化、国际化物流中心，为优秀物流服务商、制造企业、商贸流通企业、项目运营商提供设施完备、结构合理的公共物流服务平台。土地一级开发总投资项目物流园区用地（1000亩）项目前期费用（含：立项、可研、实施方案等的编制费；规划、工程勘察、测绘、定桩费用；环境、交通、地震影响评估费；工程设计、施工图审查费；招标代、服务费等。）800万征地及赔偿费用8,000万工程建设费用（含：公共区域市政基础设施建设费用、区域内公共环境景观建设费用、区域内公共配套设施建设费用、其他工程建设费用）8,000万各项规费4,000万应纳税费1,000万不可预见费用436万合计22,236万2. 园区建设武汉国际空港物流园项目园区设施投资估算主要包括：1） 土地购置及地基处理费34,000万元，其中土地购置费为22,000万元。注：土地购置费22万元/亩，地基处理12万元/亩2） 货运配载中心及停车场（占地约100亩）6,000万元。注：覆盖率50%，容积率1.2%，建筑成本1000元/3） 综合商业服务大楼及生活配套项目（占地约50亩）3,750万元，其中：商务办公大楼（建筑面积约6,670）1,668万元，综合服务大楼（建筑面积约3,330）833万元，信息大楼（建筑面积约5,000）1,250万元；注：综合商业服务大楼建筑成本2,500元/；4） 仓库、厂房、堆场及配套设施（占地约667亩）建设投资64,750万元，其中：普仓（20万）30,000万元，冷链物流仓（5万）22,500万元（含设备投资6,000万元），标准厂房（10万）12,000万元，堆场（占地67亩）250万元注：覆盖率50%，容积率1.2%，普仓建筑成本1,500元/，冷链物流仓建筑成本3,300元/，标准厂房建筑成本1,200元/；5）附属设施（物流城内道路、绿化、消防、电力系统等）投资900万元。6) 信息化（基于互联网的物流信息平台）建设投资300万元。7）垫付项目流动资金400万元。8）不可预测费用400万元。该项目园区设施的总投资额为110,500万元，仅包含香港物流科技及系统有限公司、盛明国际对该物流城的投入，不包括物流经营企业进驻物流城后的追加投资。物流经营企业进入物流城后一般要对所租赁的物流设施进行改造装修，添置能支撑运营的物流设备，如叉车、搬运设备、传输设备等，其投资未包括在本估算范围内。3. 进驻企业投资由于香港物流科技及系统有限公司有着众多世界知名企业作为合作伙伴和拥有庞大的客户群。这些合作伙伴和客户都陆续表达要到武汉投资的意向，并有部分计划在武汉设立华中地区的区域基地，不仅把简单的物流操作集中在这里，还会将目前现代物流最高端、附加值最高的增值服务引入武汉，如电子制造行业中的程序录入和产品检测、冷链物流中的超低温疫苗物流等。进驻的企业除了投入普通的物流设施以外（如货架、叉车、托盘车、堆高机等等），还会有更高端的芯片程序录入系统、FRID系统、自动分拣系统、电子商务平台等软硬件设备、设施的投入。另外，还有一批生产企业将会带同他们在国外使用的最先进的生产设备进驻园区。因此，进驻园区企业的后续追加投资预估将达到25亿元。第二节 收入估算1. BT工程BT工程投资的回收可通过政府在土地完成一级开发、挂牌出让后，将土地出让款首先用于支付投资方工程款。另外，由于项目占用资金量大、建设周期长，因此为投资方针对资金的占用收取管理费。2. 物业租赁租金：普通仓库（20万），武汉及其周边仓库租赁均价约18元/月，按75%的出租率估算，年收益约3,240万元。 冷链物流（5万），冷冻（恒温冷藏）仓库出租单价约为60元/月，按60%的出租率估算，年收益约2,160万元。标准厂房（10万），租赁均价约13元/月，按75%的出租率估算，年收益约1,170万元。堆场占地67亩，面积约13.3万，根据集装箱堆场收费水平和行业估算资料，按60%的出租率估算，不分重箱和空箱堆场单位占地面积收费单价按9元/月（2.5元/月堆场集装箱高度设定为6层堆场实际利用率60%=9元/月）估算，年收益约479万元。货运配载中心占地100亩，建筑面积约4万，租赁均价约25元/月，按75%的出租率估算，年收益约900万元。商务办公大楼建筑面积约6,670，租赁均价约25元/月，按60%的出租率估算，年收益约120万元。综合服务大楼建筑面积约3,330，租赁均价约25元/月，按60%的出租率估算，年收益约60万元。信息大楼建筑面积约1万，租赁均价约25元/月，按60%的出租率估算，年收益约180万元。生活配套区占地约43亩，建筑面积约17,330，租赁均价约30元/月，按95%的出租率估算，年收益约593万元。3. 物业管理费收入配载信息大楼、综合服务大楼、商务办公、信息大楼以及仓库等均按商业物业管理进行收费，按实际使用率进行估算。商业性物业管理基期单价为3.5元/月，前3年单价维持不变，从第四年开始，商业性物业管理每年按0.5元/月递增，10年以后单价维持不变。堆场按一般物业管理收费，收费面积按估算的实际使用面积估计，使用率与仓库和堆场的实际估算使用率相同；一般性物业管理基期单价为0.8元/月，前三年单价维持不变，从第四年开始每年按0.2元/月递增，10年以后维持不变。4. 增值服务收入增值服务费（包装加工、物流培训、物流信息服务费）基期按5万元/月估算，第二、第三年每年按20%的比例递增，第四年第五年每年按60%的比例递增，第五到第十年按10%的比例递增，10年以后维持不变。5. 其