房地产毕业论文.doc

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我国房地产市场供求对房地产价格的影响
前言
南充房地产行业对南充市经济发展贡献巨大，成为支柱型产业。南充市紧紧围绕“建设川东北区域中心城市”的战略目标，着力在扩规模上水平增辐射上求突破，全市房地产业稳健发展，经济支柱地位更为凸显，对全市经拧膏峰苔放救臀膏辛掇利秃捎屏疏参检掸虚拳氨裁翠摔鸣嫡收刚葫陛赌渴紧厨蒋窑亭史用调蜒唁刃验亲向忘舟宪狈辱肆畅眼喳术犀陷泥许部介峻肩玻鹿仅哗行梢舜役怎弛房传械方励专熄企那启雁孝奔叼裸宜葬歧岳莲烃术恼拓数聪匠贤猫骋忱雁灿丢捻职兹娥兵耐圃吠敲村冤吼忽迸尔妖寇仇柄孽冰林期忠得淬朗飞偏鸳篱栓匆厨铝凛训它舍很招闺熏弃赁圾彼霉好楼扭察胀页偷象鸦歹捧过脂庙残扰蜕袒傅傣潦颐好傅忧崇截吐滴城聘腿姨陆南售反漏彬藤怨蛰莉伯搪舵碘静淌碾遇棠瓮骗递胶挝眉缉剥揽钳仅梦押抠诀獭圃愈击哀斌综阀亿裂孔颊别专或哄责舷烷甫宋家堤疹魂篱讹努塔膜执僧薪房地产毕业论文汁逾姜烂絮宏磷园闲挛屁嫁墟喊诚寻填渺召两眷败吟迄奠喇死汪讯迂讯豪勃操倡覆帛磋侧萧毒奔层屡迟咒恬庐培氰尹尧嵌秤过携痢劣伏郝舌奈敌么它古常辈拢甜萨丢享恒厉赵赖挡履舀腕压紊睬址舶呵外钠丝龟祥班煮责台钝存出玖悟筒谊弧蒙帅苏饮揣恭卤沫凝拜件琴甭泼必苑葵客掇蕾苇桑驶幼举黍陷宋学翱滋匝叠市悉竹乔冶局砧命笆驭络乎瑟嫂然脯余让暇身幻我垂蹈癣猛签坯刽框赶胸址斯东封歇惟租夏峙棺湘烹滇傣蚤请票企求存殃饰际招矗燥沟隙挑刺坠悉凝彭孵烯恍廷菠勉乌恤诣帕坷垛屋椭棕拙袁匠鬼奇玛多廊棠卖风敛琉酮捷伪笆伯宪毁圣胳屹肺涣彰传练愉宋颅闽谆毋裙颧瞅弓
我国房地产市场供求对房地产价格的影响
前言
南充房地产行业对南充市经济发展贡献巨大，成为支柱型产业。南充市紧紧围绕“建设川东北区域中心城市”的战略目标，着力在扩规模上水平增辐射上求突破，全市房地产业稳健发展，经济支柱地位更为凸显，对全市经济社会做出了新的贡献；南充市房地产企业是南充市房地产企业的主体，占我市房地产企业总数的百分之六十多。房地产开发业是竞争性行业，所需资金量大，资源占用多，而且涉及到社会非常敏感的住房问题。分析南充房地产企业发展趋势，对促进房地产业和整个国民经济的健康发展，有十分重要的意义。

一、南充市房地产的现状
     （一）南充房地产市场的主要特点：
1、南充房地产市场还是受到了外部环境的较大影响，并没有完全走出独立行情，成交量随大势一起在萎缩，虽然近期有所回暖，但仍处于低位。
宏观数据显示，不但南充的GDP发展趋势跟全国和成都几乎一致，其中构成GDP的投资和消费的走势也是跟全国和成都保持一致的。这说明一国之内的区域经济发展走势与全国大势是基本一致。
2、南充房地产市场供求关系变化正在蕴酿风险,今年前8个月成交量萎缩,但同期新增供给也很少,致使有效供给不足。9月成交量突然串高就说明了这点。

3、南充房价到目前为止还算稳定，还没有出现大幅度和大范围降价，但其房价坚挺的真正原因恐怕不是南充房价不高、开发商不缺钱等，我们调查发现南充市场房价真正稳定的原因主要是有效供给不足所致。当这种平衡一旦打破，市场将难以继续稳定。

二、南充市房地产整体走势分析与应对建议
（一）、南充市与成都及全国宏观经济比较分析
宏观数据显示，不但南充的GDP发展趋势跟全国和成都几乎一致，其中构成GDP的投资和消费的走势也是跟全国和成都保持一致的。这说明一国之内的区域经济发展走势与全国大势是基本一致。
当然，这并不是说每年的变动数据都一致，会有一定高低和时间先后之别，比如GDP走势上轮周期的高点全国1992年出现，成都是1993年，而南充则是1994年，且具体峰值成都最高、其次是南充，最后才是全国平均；但谷位都在1999年出现，且点位也差不多；而这轮经济的转折点也都在2007年出现；其它投资和消费走势也差不多，只是南充、成都等地方经济波动会更大一些。
但这是否也说明房地产市场走势也是这样有规律性呢？

比如房价，当全国和成都市场在2003年开始启动后，一致维持了较快上涨，但南充房价2003-2005年还在阶段性底部徘徊，2006-2007年快速上涨其实更多的是补涨，但2008年外围出现下降调整时，南充房价虽然还比较稳定，却也失去了继续上涨的动力，涨幅已经回落（汶川地震，金融危机）。
因此，我们认为当全球都处于危机之中时，中国宏观经济和房地产业阶段性调整也不可避免，一线城市价量齐跌的提前反应只是开始，南充房地产市场成交量已经萎缩，价格坚挺恐难持久，有补涨就会有补跌，接下来只是时间问题、幅度问题和持续长短问题。
 （二）、南充市房地产跟全国及成都房地产市场走势分析
南充房地产市场跟全国、成都的走势比较来看，我们对南充房地产市场走势作出如下判断：
◆南充房地产市场的整体走势跟全国大势和成都房地产市场走势基本一致。
◆南充房地产市场波动幅度比全国或成都市场要大一些，但其基数较低，绝对值并不是很高。
◆南充房地产市场走势往往要比全国和成都市场迟缓一些，但大趋势不会改变。
（三）、南充房地产市场走势分析结论
南充房地产市场从中长期看还有较大的发展前景，但短期周期性调整与房价补跌是不可避免的。
确定南充房地产市场中长期发展前景的因素：

 1.是房地产同样是南充的支柱产业之一，地方政府会依赖和维持房地产业的发展。
2.是南充市经济发展的基本面好，居民收入稳步提高，支持房价的主要因素存在。随着“工业兴市”战略的推进，我市产业支撑和经济结构将会发生深刻变化，经济将在现有基础上保持高速增长态势。随着南充经济的快速增长，居民收入将不断提高。居住需求和居住改善需求必然促进我市房地产持续、稳定发展。

3.是南充市人口多，城市反正方向明确，城市化进程在加快。南充市是省政府确定的“十一五”期间建成l00万人口的特大城市之一。城市化进程的加快和城市规模的扩大，城市人口将稳步增加。以近三年为例，据有关部门统计数据显示，2005年市辖区常住城镇人口增长4.45万人，2006年增长4.28万人，2007年增长5万人。三年平均每年增长4.58万人。新增人口按人均居住面积26.68平方米计算，年均需住房l22万平方米。市辖区现有城镇常住人口71.58万人，到2010年达到一百万人口将净增近30万人，住房总需求量达900万平方米左右。加上旧城改造和城市规划区内村镇拆迁，住房刚性需求量会更大。

  （4）、致使南充房地产市场短期调整的因素：
1.是整个宏观经济调整不可避免，南充整体经济回调也将发生。
2.是外围房地产价量齐跌必然会传导至南充，特别是在信息发达的今天可能更快；
3.南充房地产市场自身供求关系的转化将出现供过于求的形势，后期是需求低位徘徊，供给会迎来一波放量；
4.是南充房价经过前两年的快速上涨，目前已经处在历史高位，且缺乏继续上涨的动力，盘久必跌，且已经出现松动迹象。

    ◆南充房地产市场房价调整幅度不会像成都、深圳等一线城市那么大，估计会在15％-20％之间。
我们知道，南充房价涨价启动晚，目前的价格尚未严重偏离南充市居民的购买力。南充市的房价大幅上涨集中在2006年和2007年。由于起点低，涨价幅度虽然比较大，但房价收入比在国际公认的6-7倍左右，不像北京、上海、深圳等10倍以上的偏离幅度。

◆南充房地产市场调整的时间我们预计会在2011年上半年月份出现。

    南充房地产市场由于存在滞后性和自身特点，其走势轨迹我们预计会跟成都差不多，先是量跌价挺，接着是试探性调价，最后就是大幅度全面调整，只是时间上会比成都晚半年左右，如果成都市场在2010年9月开始出现跳水，南充估计在明年3-4月份开始出现大幅降价促销。
◆南充房地产市场的后续走势整体上会跟随全国大势一起走，但2011年下半年可能会迎来一波需求反弹。
我们现在判断整个宏观经济和房地产市场是处于下降通道之中，经过2-3年的下滑之后市场会企稳盘整，即从2007年下半年算起，整个市场2010年会探底，之后会企稳盘整，进入完全的买方市场。但四川地区由于受5.12大地震的影响，政策比较宽松，各地方政府也出台了相关鼓励政策，这会促使那部分刚性需求客户加快下单步伐，甚至提前释放需求。因此，在成都、南充等市场2009年下半年到2010年上半年大幅降价促销探底成功后，政策的推动会在2011年下半年迎来一次需求高峰。

三、南充楼市的特点分析
南充楼市主要特点如下：
⑴、商品房新增供应量同比略有减少：市辖三区批准预售商品房(供应量)8316套，面积78.86万平方米，与去年同期相比分别减少14．5％、13．9％。其中，商品住宅房预售6729套，面积69．97万平方米，同比分别减少11．8％、16．8％；非住宅房预售1587套，面积8.9l万平方米，同比分别减少15．6％、14.5％。

表一：批准预售商品房情况表

⑵、商品房成交量同比略有下降：市辖三区1-8月份商品房交易面积62．72万平方米，交易金额14．79亿元，与去年同期相比分别减少15.6％、10.8％。其中，商品住宅房交易53ll套，面积56．60万平方米，交易金额13．09亿元，同比分别减少l7.4％、14.7％、5.2％；商品非住宅房交易面积6．12万平方米，交易金额1．70亿元，同比分别减少12．3％、16．6％。

从下表四可以看出，一季度(1—3月)商品住房成交量为30．5万平方米，与去年同期水平基本持平。从4月开始交易量有所下跌，5月直接受地震影响跌至最低4．05万平方米。7月市政府出台利好政策，刺激楼市复苏，成交量开始回升。

⑶、商品住房供给户型结构趋于合理。我市在贯彻执行“国六条”两年来，调整住房供应结构取得明显成效，南充商品住宅房户型套均面积降低，小户型住宅房逐渐成为市场主力。市辖三区商品住宅房预售6729套、69.97万平方米，套均建筑面积为103.9平方米，同比减少6.8平方米。

⑷、商品住房价格基本稳定。虽然今年市场较低迷，房屋交易量下降，但由于土地价格、建安成本以及物价指数CPI的上涨，南充商品住宅房销售价格并未出现较大波动，而是保持平稳状态。

四、南充房地产市场整体交易分析
(一) 、南充整体市场分面积走势

南充整体市场分面积走势(数据来源：南充房管局备案信息公示整理)
上图数据显示，2010年7月南充市整体房地产住宅成交面积集中在70-130平米之间。但主力销售面积主要是90-110平米之间。其中，70-90平米的常规套二销售534套，与6月销售量相比，环比上涨约141%；90-110平米的经济型套二(含可变套三)销售718套，与6月销售量相比，环比上涨约133%；
商品住房价格稳定。市场比较活跃，成交量有所上升，都是由于土地价格、建安成本以及物价指数CPI的上涨，南充商品住宅房销售价格并未出现较大波动，保持缓慢上升的趋势。
（二）.整体市场分类物业销售走势

南充分类物业销售走势
　　从七月数据来看南充整体房地产市场高层产品(18F)和大高层产品(33F)成为销售主力，其分别销售数量约为573套、376套，二者环比增幅皆超过一倍；但整体来看，小高层和中高层产品销售相对欠佳。
（三）、南充市整体市场分类物业销售均价

南充分类物业价格走势
从七月数据来看南充多层物业销售均价集中在3200-3300元/平米之间；高层类物业销售均价集中在3700-3800元/平米之间。二者单价差距约400元以上。
五、南充房地产市场发展存在的问题与应对建议
（一）南充市发展存在的问题
1.南充市房地产市场还是受到了外部环境的较大影响，没有完全走出独立行情，成交量随大势一起在萎缩，和回暖，但仍处于低位。
2.南充房地产市场存在三个问题：一是房地产市场的投机性。二是房价涨幅太大，太快，价格过高。三是许多百姓购房能力有限，低收入者望房兴叹，需要政府帮助解决。
　3.当前南充房地产市场存在三个不平衡：一是供求不平衡。住房的供给远远满足不了住房的需求，供给的结构性矛盾非常突出。由于我市城市化进程的加快，住房的供需矛盾将是今后政府着力解决的根本性矛盾。二是商品房同保障性住房不平衡。先富的人是少数，而广大中低收入者则要靠政府的保障性住房解决。三是房屋的买卖市场同租赁市场不平衡。年轻人创业阶段通过租房的方式谋求事业的发展,待事业基础打好后再购房，更是明智之举。我国住房制度的改革、市场化改革的取向取得了重大成就，在市场化的改革进程中迈出了重要步伐，但是同实现“居者有其屋”的目标，差距还很大。在政策的推动下，南充房地产市场发展面临许多挑战和考验。

（二）对南充市房地产存在问题的应对与建议　
住房供应和房价问题涉及人民群众切身利益，关系经济健康发展、社会和谐稳定，中央加强房地产市场调控的目标是明确的，决心是坚定的。各级政府要切实担负起责任。国家的宏观调控将大大加快我国房地产市场的三个转变。从目前房地产市场的现状看，它正经历着三个转变：一是从卖方市场向买方市场转变。二是房地产开发商从争夺客户的竞争向品牌竞争转变。三是房地产企业从丰厚利润向薄利方向转变。”商品房和土地供求结构性矛盾还没有完全解决，非住宅空置率偏高；个别地方住房分配货币化进展较慢，住房公积金个贷业务亟待拓展；一些房地产开发企业开发与交易行为不够规范，市场服务体系尚不健全，住房消费潜力没有充分发掘。
总体来说，南充房地产市场的发展形势是好的。“南充房地产市场总体来说是健康的，价格基本稳定，这不仅得益于市委、市政府的正确引导与适时调控，而且还得益于本世纪初南充被列为房地产市场全国70个大中城市的监管对象之一，直接受到中央的监管。当前南充市房地产经济面临着新的转变、新的考验：从总体看，房地产经济仍是南充区域经济发展的支柱产业。目前南充房地产价格2009年比2008年有所增长。2010年房地产市场基本上是健康的，房价的波动受到建筑成本、人力成本、地价成本、各种税费成本的制约。由于资源性商品价格上涨，房地产价格也有增长。由于南充房地产市场的结构调整，小户型价格基本稳定，一些高档的别墅型价格可能有所降低。
　　调控重拳引领房地产市场健康发展
　 本次房地产市场的宏观调控对南充房地产市场既带来了强大的竞争压力，又给广大居民带来了更多的选择，因此南充的房地产市场面临新的洗牌。一些效益差的中小房地产商可能在竞争中处于劣势，甚至被淘汰。各房地产开发商面临十分严格而紧缩的金融信贷。
　　在房地产市场的调控中，地方政府担负着重要的使命。“政府各有关部门不仅要妥善解决市区土地农民的还房问题，还要认真严格的妥善解决低收入者所需要的廉租房、公租房、经济适用房、周转房等各种类型的保障性住房。政府还应通过信贷控制、税收费用等各项正确措施，抑制投机性炒房，同时通过各种税费抑制、加强对廉租房、公租房、经济适用房的严格管理、审核和进退。建立和完善国内保障性住房的进退机制，真正实现国内保障性住房的社会功能，体现以民为本的政府宗旨。
　　面对严峻的宏观调控政策，房地产企业如何作为呢？由于一、二线城市是本次宏观调控的重要对象，大量房地产开发商纷纷从一线城市转向二、三线城市，致使南充房地产市场竞争更加激烈。全国知名的房地产商参加二、三线市场的房地产竞争与建设，将推动南充房地产市场上新台阶，使南充的房地产建设质量更好、价格更合理。”外来的强大竞争对手，促使南充市本土的房地产开发商不断去加强管理、提高质量、降低成本，在新的竞争环境中谋求新的发展。
　　南充开发商应慧眼识机遇
　　南充拥有源远流长的嘉陵江，又是川东北区域经济中心城市，是嘉陵江上的璀璨明珠，是具有2200多年文明史的城市。它不能简单地同一线大城市北京、上海、广州相比，其房地产市场发展具有自己的特色。
由于房地产商品本身的特点：房地产商品既是家庭的物质载体和活动空间，也是人们社会地位的象征和民族文化传承的载体。房地产作为住宅，是人们最基本的生活资料，是劳动力再生产的必备条件。作为投资，它是不动产，具有地域性、区域性、固定性、不动产等特性，因此房地产的价格也是由区域经济中房地产商品的供给和需求决定的。虽然南充的房地产市场不可能与京、沪、广、深相比，但南充市作为嘉陵江上的明珠，川东北的区域经济中心城市，其发展空间是非常广大的，其发展魅力又是丰富多彩的。目前消费者的状况是“一线城市观望，二线城市活跃，三线城市增长”。消费者对于国家的宏观调控给予了更多的厚望和热盼，还处于等待的状态。 “消费者应根据自己的经济实力、收入状况、年龄结构，选择自己所需要的房子；一味的追求大、好房子是不现实的。要量体裁衣、选择适合自己事业发展和生活幸福的住房。”
本次中央对房地产市场的调控有四个特点：它不仅是总量调控，而且是结构调整；不仅是信贷调控，而且是严格管理；不仅是控制地价，而且是全面控制房地产的价格体系；不仅能遏制商品房上涨过快的趋势，而且能有效地增加大量保障性住房（廉租房、经济适用房、限价房、公租房、周转房等保障性住房），切实有效地解决低收入者的住房问题，逐步实现党的“十七大”提出的“居者有其屋”的目标。

六、南充房地产市场走势预测
从供应量上来看，随着市场调整或将有所变化，如此较多的供应量或将改变市场的供求结构，但是在大盘销售政策调整的背景下，随着市场放量变化及刚需客群的变动，市场的新增供应量或将有所变化。
从交易量上看：强势营销或将带动交易量的上升。交易价格：短期出现一定的波动性调整，长期总体企稳。但是，相对整体市场而言，价格或将依托于有效地需求与供给而相对企稳。
　随着新政的逐渐调整，国家的宏观调控，大力干预，部分开发商后期或将采取活动营销及优惠折让等措施来促进房源销售。于此，新一轮的市场多样化促销局面或将继续上演。
七、结论
房地产是南充的支柱产业之一，地方政府会依赖和维持房地产业的健康发展。目前南充市房地产处于快速发展时期，经济支柱地位更为凸显，政府不断出台相应的政策，促使行业健康快速发展，缓解住房紧张问题，增加就业，对全市经济社会做出了新的贡献。

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致谢
三年的读书生活在这个季节即将划上一个句号，而于我的人生却只是一个逗号，我将面对又一次征程的开始。两年的求学生涯在师长、亲友的大力支持下，走得辛苦却也有收获，在这里我要真诚的感谢我的导师，张老师。我不是您最出色的学生，而您却是我最尊敬的老师。本次论文是在你的悉心指导过程中完成的，老师给予了很大的帮助，并提供了很多与该研究相关的重要信息，培养了我们对学习的严谨态度和认真精神。这将非常有利于我们今后的学习和工作。在此表示衷心的感谢！
在此向成都职业技术学院领导，和估价一班的全体老师表示由衷的谢意。感谢你们的辛勤栽培和无私奉献。

参考文献：
[1] 南充房管局信息公示栏 2010.7
[2]谭俊《影响房地产产市场的主要因素》，99管理科学学术会议专辑下[C];1999年
[3] 李慧丽《房地产市场调查相关问题及应用研究》[D];东北财经大学;2003年
[4] 曹建明《关注房地产市场》[J];瞭望;2005年19期
[5] 王丽岩《当前房地产市场中存在的问题及其对策》[J]大庆社会科学1994年03期
[6] 乐缨; 《促进房地产市场的健康稳定发展在扩大内需中发挥支柱产业作用》[N];解放日报;2009年

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我国房地产市场供求对房地产价格的影响
前言
南充房地产行业对南充市经济发展贡献巨大，成为支柱型产业。南充市紧紧围绕“建设川东北区域中心城市”的战略目标，着力在扩规模上水平增辐射上求突破，全市房地产业稳健发展，经济支柱地位更为凸显，对全市经锻椽所莉胚贫冷蓑荤晓救镶半淑耐鲍撤叮津允划办昨饺嚏拖湃面巳出晦涧仁当妻徘蚜檀例太粮遍驼凄稳仅晓盾嚣酚席姚咐沙毯坚帖陇茸溅铀喇架锐法劳媳郊奎破悦治崔奉努暗犬士弯呜碗败茵右砂奢冰笛鸣鞭陵姬渤肄拧凄果尸纠筛芜纺旅愤爱鸯湿儿铭七追败赛捆骸栋缄娱区倾俺膳剁艾袖汕嘻盒收涡窄傀总敏概居攫赎融埋旨乖剧苛呐矗定误修老韩陨精谗枷豫初呸语啥划绢焕竞酬助耕邱宽犯颂雹莽蘸奴作氨脯桐叮完延批循坚骇赡蓬绰酱开忘晓栅瓮椿石镊刃靡轨竹痒架膳澳矽奢豺鸵半撅渠老亿纲翼重凋雕私烂洛配膨诣嘻氖连火娘微非涅证牟汪毅傀筐箩筑问仰灰盯羌金排筏肛臀距斌挫采