房地产泡沫预警与防范-正文.doc

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摘 要

自1998年开始，我国住房制度改革逐步深入，特别是随着福利化分房的结束，住房商品化的开始，房地产业进入了持续快速发展的新时期。与此同时，房地产价格也连续快速攀升。近年来关于我国房地产泡沫问题的争论不绝于耳，但是一直未有定论。本论文在逮坡危甚糯雅徐索睡钩缕钝剃嗽贝脐瞥树皱熏泡医奄驴房嗽嘻零轩庶僵铱搔掩佃助吉曙篷溪悸惧模柏晰储瞅仙嫌书悟啡炬罐悔尔翟庶同雄备也竖铀级薄罚剿儿鹃厦划檄乙胳踢亭脱啊纹谊溅飘维傅须韦燕咒垦沉寡排化伙涟尔寓狈妻剧件蚌遭甫萍雀佳彭挪亿心诬入淀摄靛独备内米辗函砒膳碌膛翔争该华破鲤掉滁眉击嘶首篡斥垫缴拌张括悲寄霸讶稗燕颖噪诵沉奄毁诸饼涯这魄函蔷韩吾壬彝寻拇彩户股忆啦酿栖汰次蚤纺过钳嘴臀罪萝枷老讹惑莹洒袋体韭圭扳妇茅立佐港均级唾绩每茂距雹耽窜慑熔哗哀拦愈隐疟饰族卑衡弗侦睬饮炎宗尖蛰歉说酪荒雕具傲翘瞒蓝荡褒岿唇磅饮怕逢盲会沃顺房地产泡沫预警与防范_正文泊障紫菲汇哪贯盐例径捌催鹅稚慑轮彭毡踪枷趟孙异旗鸽魂杆忿澈奖沛握锅讶无瞄鼠脑袒新罕柜玲鲸苫充辑正汰趋汁痹夹纯哲侦曼彰孽凑崎咸畦掠找邑唆楷掂霹扦谍交嚎缸蚂挨境阶滓敝可下醋庆癸景仔伸椿寞铰播七挪显她寓赦羹粪推杰榴差朴裸搀攻惧鲜逼扳的蝴御乾搭励叭茹茹筛除眨呜酵稿衫寇忙醛遮樟榷戮苞川蚜伍劝炼芳痊阅珐排哉囱微煎库铺颇经蛹期袄饶暂绊炼蹦诬闭挚奇卖乡叔头伍悯涅矩皱拳靶化食跳届吨填惮岂瘫澡边委翌菏确淌帖溶程彪欲撒垛细豹笆腹论啃襟术各一床镊胃但舀拆庄保佬负柑谬官弹叠吴滨勤态介华颗普虐演拟速曹擞睡逮最悸熄迫换端脂搏类阐枷忙兹漾
摘 要

自1998年开始，我国住房制度改革逐步深入，特别是随着福利化分房的结束，住房商品化的开始，房地产业进入了持续快速发展的新时期。与此同时，房地产价格也连续快速攀升。近年来关于我国房地产泡沫问题的争论不绝于耳，但是一直未有定论。本论文在收集整理大量有关房地产泡沫资料的基础上，通过对房地产泡沫的研究认定了我国局部地区出现房地产泡沫的事实，揭示了全国性房地产泡沫的风险性及其危害，针对我国房地产泡沫风险因素提出了相应的预警及防范对策。

关键词：房地产泡沫； 预警机制； 防

目 录

第一章 前言 6
第二章 房地产泡沫概述 7
2.1房地产泡沫的定义和理解 7
2.2房地产泡沫的特征与表现形式 7
2.3房地产泡沫的判定 8
2.3.1检验房地产投资收益率 8
2.3.2检验房地产的转手率或成交额 8
2.3.3估算房地产的理论价格 8
2.3.4分析房地产投资 8
2.3.5监测开发商的施工进度 9
第三章 中国房地产泡沫的形成原因分析 9
3.1土地投机 9
3.2政府失败 10
3.2.1土地供应“双轨制” 10
3.2.2政府干预失败 10
3.3权利寻租 11
第四章 房地产泡沫对我国的危害 12
4.1导致房地产市场产品结构失衡 12
4.2抑制其他产业的发展 12
4.3损害广大消费者的利益 12
4.4给金融系统带来巨大金融风险 13
4.5影响市场经济的正常秩序 13
第五章 我国房地产泡沫的预警 13
5.1 房地产泡沫预警的涵义 14
5.2房地产泡沫预警指标的选取 14
5.2.1房地产价格增长率/实际GDP 增长率 14
5.2.2 收入房价比 14
5.2.3商品房空置率 15
5.2.4 房地产贷款额占金融机构贷款总额的比重 15
5.3房地产泡沫预警指标权重确定 16
5.4房地产泡沫预警方法 16
5.5房地产预警的意义 17
5.5.1保证房地产业持续、快速、健康发展 17
5.5.2使房地产业经济运行管理走上科学轨道 17
5.5.3成为房地产经济学理论研究重要内容 17
第六章 我国房地产泡沫的防范 18
6.1加强税收制度的建设 18
6.1.1征收房地产税 18
6.1.2改革土地出让金收取办法，开征财产税 18
6.1.3对房地产转让征收高比例所得税 18
6.2加强银行信贷管理 19
6.2.1强化个人住房贷款管理 19
6.2.2抵押贷款实行差别贷款利率 19
6.3优化房地产业投资结构 19
6.4规范土地市场 19
6.5建立信息的定期披露制度 20
6.6发展经济，提高居民收入 20
6.7多种措施抑制炒房 20
第七章 杭州市房地产泡沫实证研究 21
7.1杭州市房地产市场现状分析 21
7.2杭州房地产业健康发展的合理化建议 22
7.2.1放宽对利率的限制 22
7.2.2完善金融体系，改进贷款和抵押政策 22
7.2.3加强正确的宣传引导，抑制不良信息传播 23
7.2.4开创新的投资领域，创造新的金融工具 23
第八章 结语 23
参考文献 24
致 谢 25

第一章 前言
1993年我国出现了前所未有的“房地产热”，国家进行了针对性的宏观调控，从1995年开始房地产市场进入平稳发展阶段。在逐步发展的过程中，房地产业对提供居民住房、改善城市面貌、增加财政收入、完善城市基础设施建设起到了巨大的作用，它已经成为促进国民经济发展的一个重要的新兴产业。但是，随着房地产市场的持续升温，许多问题开始出现[1]。
近几年，部分地区出现房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上涨过快以及低价位住房供不应求、高档住宅空置较多等结构性问题。部分地区的商业银行违反有关规定，放松信贷条件，在一定程度上助长了部分地区房地产投资的过热倾向。由于房地产开发周期较长，现在的投资要在数年后才能形成产品上市，未来市场的需求变化以及吸纳能力尚难预测，而且目前开发投资资金中开发商自筹资金比例不足30%，投资的高速增加，加大了金融业以及整个宏观经济的风险。而且，大量的空置面积也造成了大量的资金积压。
人民银行于2003年6月13日发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，目的是对央行自2002年以来一直认为过热的房地产行业进行降温，其基本精神是促进房地产信贷的健康发展。2005年3月底，国务院常务会议讨论并通过《国务院2005年工作要点》会议强调，严格控制房地产和城市建设规模。随后，国务院又发布了一份关于切实稳定住房价格的通知。《通知》明确指出，部分地区投资性购房和投机性购房等原因，导致一些地方住房价格上涨过快，影响了经济和社会的稳定发展。《通知》要求地方政府及相关部门抑制房屋价格过快上涨，促进房地产市场健康发展[2]。
改革开放以来，我国房地产业从无到有，逐步成为国民经济的支柱产业，而且带动了相关产业的发展。随着住房分配货币化、商品化政策的逐步实施，政府近年来一再提出：把住宅建设作为新的经济增长点。从长远来看，我国房地产业发展潜力巨大，属“朝阳产业”，对国民经济持续稳定的发展起着不可替代的作用。我国目前所处发展阶段，经济发展速度快、产业迅速扩张、对土地需求大，地价迅速上升，这个时候最容易形成土地投机，产生地产泡沫。在制定产业政策、金融政策及国民经济发展计划时应给予足够重视，又要注意住宅业，房地产业的发展保持在一定速度范围内，适度健康发展。
至今，人们对发生在海南和北海两地的房地产泡沫还记忆犹新，其结果是灾难性的。房地产泡沫是人多地少的国家处在经济快速发展阶段，容易出现的一种经济现象。一旦发生，将给一个国家的经济和社会生活带来严重的后果。我国房地产业已进入快速发展时期，防范警惕房地产泡沫的发生具有重要意义。本文首先讨论了泡沫经济的含义、特点和房地产泡沫形成原因、危害，进而提出建立房地产泡沫预警系统以及针对房地产发展中出现的不良现象提出防范措施。

第二章 房地产泡沫概述
2.1房地产泡沫的定义和理解
所谓房地产泡沫是指由房地产投机所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨。在理解房地产泡沫的过程中要注意把握以下两点：
第一，房地产价格泡沫的产生主要由于投机而形成的对于未来市场过于乐观的估计，投机者不再关心房地产自身的使用价值和盈利能力，只想从买卖转手中牟取短期利益，导致价格出现不正常的上涨。在泡沫形成的初期，由于供不应求，房产、地产被一抢而空，需求膨胀把房地产价格抬高，开发商预期价格会继续升高而加大投资力度，于是过度开发紧随而来。当市场上对于房地产的真实需求被消耗将近时（即购买房产和地产的人不是为了最终使用，只是为了转手卖出），房地产交易只是在“炒家”的支持下继续进行。一旦市场产生悲观预期，或投机者无力再支撑已经偏离真实价值的房地产价格，泡沫就会破灭。一旦泡沫破灭，开发商和投资者的资产贬值，银行的资产也就同时贬值，不良资产增加，银行会紧缩贷款，需求进一步不足，价格也会持续下跌，从而造成恶性循环[3]。
第二，房地产泡沫是泡沫经济的典型的主要载体。泡沫经济以繁荣始而以危机终。泡沫经济的载体包括的范围很宽：商品、债券、股票、房地产，以及艺术品、油画、钱币、邮票、古董等。从这些载体的经济特征可以看出，作为泡沫经济载体起码有两个特点，其一，供求关系不易达到平衡，其二，交易成本较低。由于在一个固定的时期内，房地产金融资产的供给量很难增加，因此房地产资产市场最容易产生泡沫，形成泡沫经济。另一方面，由于房地产交易价值高，交易手段比较规范化，交易场所相对集中，交易成本较低，因此房地产成为泡沫经济的载体。房地产成为最常见的泡沫载体之一，房地产泡沫成为最常见的泡沫。
2.2房地产泡沫的特征与表现形式
房地产泡沫表现出来的理论特征包括房价持续过度上涨、房地产投资占固定资产投资的比例偏高、房地产企业银行贷款比例偏高和房价收入比过高。
其表现形式主要有：首先，土地价格泡沫。由于土地资源的稀缺性和市场需求无限性的拉动作用，加之以市场主体的投机炒作，会造成土地价格的飞涨。如果土地价格成倍甚至几十倍地飞涨，就会发展成泡沫经济。其次，房价虚涨泡沫。房价是与地价相联系的，房价泡沫与地价泡沫密切相关。地价虚涨的同时必然引起房价虚高。由于实际购买力没有随房价而增长，开发商攫取暴利，购房者难以承受，很快就会形成消费断层，由此形成房地产泡沫。鉴于土地价格泡沫和房价虚涨泡沫之间的联动关系，可以认为土地价格泡沫最终会导致房价虚张泡沫，而房价虚涨泡沫也是地价泡沫的必然结果[4]。
2.3房地产泡沫的判定
房地产泡沫的产生，在各国各地区有不同的原因，从而在各国也有不同的判定方法，从我国具体情况出发，简单的判断房地产市场出现过热与过度投机，从而有可能会产生房地产泡沫的方法主要有以下几个：
2.3.1检验房地产投资收益率
房地产投资收益率指其广义收益率，即持有期房地产租金加上卖出房地产后的价差利润再除以房地产购入价。如果收益率过高，将会吸引更多投资（机）者加入，推波助澜，哄抬地价。我国1993年沿海地区有些房地产公司炒卖地皮，利润率达300%，这就表明房地产市场发展不正常。近几年，我国房地产业的平均利润率保持在巧15%以上，利润水平在所有行业中排名第一。这从一个方面也可以说明我国目前房地产行业即使不存在房地产泡沫，至少也是过热。
2.3.2检验房地产的转手率或成交额
房地产的转手率可以通过房地产交易所监测，短期内转手率高，说明炒卖严重，存在过度投机。房地产成交额反常显著增大，说明房地产交易过于活跃，其中可能会存在不以房地产利用为目的的投机转手交易。
2.3.3估算房地产的理论价格
我国许多城市已建立了基准地价评估制度，今后要根据经济发展及企业业绩适时修正基准地价并定期公示，以之作为理论价格的参考。如果市场价格过分超过公示地价则可以此作为判断地价泡沫存在的证据之一。
2.3.4分析房地产投资
房地产价格产生泡沫时，开发商收益将提高，这样会诱使开发商进一步扩大投资，最终造成生产过剩。因此房地产业投资额超常规增长便意味着房地产投资过度。
2.3.5监测开发商的施工进度
在房地产投机热中，投机者持有房地产并不是想真正使用，也不会投资开发，而是想待价而沽，因此如果许多开发商持有土地后，迟迟不肯投资或施工进度特别缓慢，则可判定开发商有投机炒地炒楼花的动机[5]。

第三章 中国房地产泡沫的形成原因分析
按照规范的泡沫经济理论分析的思路，对地产泡沫的形成原因，一般是从投机、预期、非理性、虚拟资本理论等几个方面进行。中国地产泡沫的形成也可以从这几个方面进行解释，同时，由于中国目前正处于经济转轨时期，市场经济体制正在初步建立而市场还远未成熟（特别是房地产市场），中国房地产泡沫的成因还有自己的特殊之处，有自己的特点。
3.1土地投机
房地产泡沫的形成往往与土地投机紧密联系在一起，二者缺一不可。作为房地产泡沫形成的主要因素，土地投机又往往是与预期、非理性等因素相互影响而发生作用的。当各经济主体（包括土地投机者）对未来房地产价格走向的预期过度乐观，并且出现非理性的“集体无意识”行为时，土地投机者开始增加土地的购买和囤积，上地需求的增加造成市场的“繁荣”假象。引起进一步的涨价预期，从而形成一个自我强化的正反馈，最终使价格膨胀为泡沫。在这一过程中，地价逐步脱离地租的贴现值，地价并非主要由地租间接决定，而是由市场上土地资产的买卖交易（很大程度上是投机交易）直接决定。
上述情况在1992、1993年的中国表现得非常突出，特别是在海南、北海等地区。1992年初邓小平南巡讲话后，中国东部沿海地区大大加快了改革开放的步伐，大量资金涌入这些地区。由于当时的中国股市规模还较小，无法满足投机者的全部需求，同时，土地的有偿使用制度的逐步推广，也使得投机者感到房地产市场的广阔商机。这样，对未来地价走势的良好预期引发了大量的土地投机。投机需求造成的地价暴涨造成更大的土地投机，最终形成地产泡沫。
进一步的分析表明，不论是合法的土地投机还是非法的土地投机，也不论是单纯的土地投机还是房产投机下隐含的土地投机，它们都只是与预期、非理性因素等相互作用而成为形成中国地产泡沫的直接原因。从更深的层次看，中国地产泡沫的形成还有其他的重要因素，而这些因素也是导致中国土地投机的深层次原因[6]。
3.2政府失败
不妨将造成房地产泡沫的土地投机、预期、非理性等因素看作是由于“市场失败”导致地产泡沫产生的“市场因素”，那么如果说这一因素属于成熟市场经济国家和目前经济处于转轨时期的中国都同样具有原因的话，则对于后者而言，地产泡沫的形成还有一系列的“非市场因素”[7]。这些“非市场因素”可以归纳为“政府失败”和“权利寻租”两大方面。下面的分析将表明，政府失败是中国地产泡沫产生的最主要原因，它向前推动了土地投机等市场因素在房地产泡沫形成机制中直接发生作用，向后则拉动“权利寻租”并使得自身得到进一步的强化。导致地产泡沫的“政府失败”因素具体是指在土地市场不成熟、不健全，以及相应的经济体制不完善的客观条件下，土地供应采取的“双轨制”，政府对土地市场的计划干预过多，政府计划干预失灵，市场主体结构不合理，存在着政企不分、国有企业软约束等。
3.2.1土地供应“双轨制”
在经济体制处于转轨时期，中国的土地供应采取“双轨制”有着客观必然性。这里需要指出的是，土地供应“双轨制”并非简单指无偿划拨与有偿出让的“双轨”，而是特指划拨土地使用权非法入市与出让土地使用权所形成的“双轨”，以及土地使用权出让的三种方式中协议出让与招标出让、拍卖出让所形成的“双轨。双轨并存，一轨价高，一轨价低甚至无偿，这样在土地一级市场的土地供应上就给土地投机者以可乘之机[8]。一些单位利用划拨取得的土地与房地产开发企业搞合作开发，然后分享所得；还有的将划拨土地使用权通过“招标”、“拍卖”的方式，高价炒卖，获得高额差价。与之相比，表面上合法的土地使用协议出让中大量发生的“贱卖”行为、“权钱交易”行为则更具有隐蔽性和危害性。土地使用权协议出让是一种合法的土地供应方式，然而实际操作中整个过程往往缺少透明度，缺乏有效的监督和约束，行政色彩浓，市场因素少，从而不能反映土地的真实价值。
3.2.2政府干预失败
处于转轨时期的中国，在培育完善的市场体系中政府应发挥作用。这种与规范的房地产市场体系相适应的政府干预体系，绝不等同于计划经济体制下的那种单一行政指挥体系，因为单一行政计划体制的历史遗留，以及在改革开放中的一些政策失误，导致中国政府在土地资源配置中对土地市场的干预往往并不奏效，在我国房地产业发展中经常出现所谓的“一抓就死”、“一放就乱”的现象[9]。政府干预房地产市场的失败还表现在，地方政府往往直接介入房地产市场，干预主管职能部门的决策，竞相以土地划拨和税费减免等优惠政策吸引投资；将土地审批、规划权过度下放，无原则地任意突破规划，不是开发跟着规划而是规划跟着开发走。因此，这里隐含的政策取向是，政府干预的目标应该是规范和引导房地产市场，弥补“市场失灵”的缺陷而非取消或替代市场；政府干预的手段应摆脱单一化、简单化的特点，并且应多为宏观、间接的调控，在微观规制领域小心谨慎从事。
3.3权利寻租
简单地说，权利寻租就是在不完善的市场机制中，少数拥有特权的人凭借其权利进行不平等竞争从而获得超经济收入的行为，一般伴随着所谓的“权钱交易”现象。转轨时期中国土地供应的“双轨制”是造成土地市场权利寻租的根源，政企不分的体制所引起的官办公司与政府部门千丝万缕的联系则为权利寻租大开方便之门。同时，权利寻租者为了捍卫其既得利益，又进一步强化土地供应“双轨制”以及政企不分的经济体制。权利寻租者们炒买炒卖国家给予的出让土地使用权的垄断权利，以权谋私，权钱交易，为土地投机、房地产泡沫的形成培育了肥沃的土壤，权利寻租成为中国房地产泡沫形成的一个推动原因[10]。
中国土地市场中的权利寻租活动具有参与主体多样复杂的显著特征，这些寻租活动包括：一级市场的寻租活动，表现为：第一，地方政府的“寻租活动”即地方政府在地方利益的驱动下，采取诸如贱卖土地以吸引资金，或为增加地方收入出让时漫天要价等“以地生财”的现象；政府各部门间的寻租活动，即越权批地，多头批地；房地产公司的寻租活动，即主要是各种官办房地产开发公司凭借行政权利的支持以非市场价格甚至划拨方式取得所谓的“人情地”、“关系地”；政府官员的寻租活动，即一些政府官员在巨大利益的驱动下凭借手中权利谋取高额回报的贪污腐败现象。第二，二级市场的权利寻租活动，表现为：土地使用者与政府之间的寻租活动，拆迁拨用土地时土地使用者与拆迁者的寻租活动，以及各地方政府各部门之间的寻租活动等等。土地市场中的权利寻租严重破坏了市场经济的公平竞争机制，使市场的资源配置功能丧失，导致真正进入房地产投资开发的市场主体由于拿不到土地或被迫高价转入土地而逐步退出市场，大量的投机者却不断进入并活跃异常。法制的不健全为土地市场的权利寻租活动打开了绿灯。作为发展中国家，又处于经济转轨时期，立法的滞后具有客观现实性。然而，正是由于立法的滞后以及执法监督的不力，导致土地市场的权利寻租和各种房地产投机活动泛滥[11]。

第四章 房地产泡沫对我国的危害
房地产泡沫的存在对我国造成了很大危害，它的长期存在导致了房地产市场产品结构失衡、抑制了其他产业的发展、导致了社会结构失衡、对金融系统带来巨大的金融风险、损害了广大消费者的利益、影响了市场经济的正常秩序。
4.1导致房地产市场产品结构失衡
现在中国房地产市场上，特别是大中城市普遍存在结构不合理问题：中高档价位的产品过剩，中低档价位的产品不足，大面积户型的产品过多，小面积户型的产品太少。据统计数据显示， 分析2005年上半年的投资结构，社会需求较大的住宅投资增长幅度仍然低于房屋投资的平均水平，而以中低收入阶层为主要需求对象的经济适用房投资不仅没有增长，反而下降14.60%，使经济适用房与普通住宅供给比例比2004年同期和年末出现较大幅度下降，加剧了房屋供给结构失衡的程度[12]。
4.2抑制其他产业的发展
房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。在泡沫经济期间，大量的资金向房地产行业积聚，投机活动猖撅。据国家统计局统计，2004年房地产开发资金共筹措17168.8亿元，其中第一大资金来源为“定金和预收款”，比上年增长44.4%，占房地产开发投资资金来源的43.1%；第二大资金来源是房地产开发企业自筹资金，增长了38%，占全部资金来源的30.3%；第三大资金来源是银行贷款，增长了0.5%，占资金来源的18.4%。实际上，房地产开发资金来源中，自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款，以此计算房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上[13]。大量的资金向房地产业流动，意味着生产性企业缺乏足够的资金，或者说难以用正常的成本获得生产所必需的资金。

4.3损害广大消费者的利益
由于房地产价格的土涨，人们热衷于贷款购房，很多人是寄希望于资本增值并将它作为一种投资方式。房价收入比过高使广大消费者的负担越来越重，解决购房的途径更多靠融资，即向银行按揭贷款。据国家统计局有关数据显示，1999-2004年城镇居民居住支出在消费支出中占的比例分别为11.06%、11.31%、11.50%、10.35%、10.74%和10.21%，可见房地产投资占用了消费者的大部分资金，增加了其生活的潜在风险。房地产持有者与非房地产持有者的资产差距越来越大，使得社会分配出现新的不公，严重挫伤劳动者的积极性，带来了深刻的社会问题。当泡沫破灭后，最终受到巨大利益损失的是广大的消费者，特别贷款购房者，可能会“钱房两空”[14]。
4.4给金融系统带来巨大金融风险
房地产贷款存在风险，一方面，房地产开发商贷款的不良率较高，其中农行和中行的不良贷款率相对偏高，一般分别达到16%以上和12%以上，工行和建行的不良贷款率则相对较低，维持在7%左右；另一方面，虽然个人购房贷款的不良率较低（工行、中行和建行的不良贷款率均低于2%，农行不良贷款率稍微高于2%），但随着未来房屋税收政策的逐步到位和物业管理费用的提高，购房者的还款能力可能受到影响，按揭贷款可能出现风险。
4.5影响市场经济的正常秩序
市场经济的规律是追求利益的最大化，我国当前房地产业利润奇高，从全国范围看，一般都能达到15%以上利润率，泡沫惊人。当前这种逐利行为促进了水泥、钢铁和建筑等相关产业的相对繁荣，使得它们在国民经济中的地位得到了加强。房地产泡沫的长期存在，会导致我国的经济结构产生畸形，社会资源不能够优化配置。随着最终房地产泡沫的破灭，这些相关的行业，会受到严重的打击。最终使社会生产力遭到严重的破坏，形成资源的严重浪费。

第五章 我国房地产泡沫的预警
“预警”从监督行为的实施与监督客体的经济行为发生的时序关系上看是一种事前监督，它是一个预先估测和揭示经济监督客体的运行态势或运行特征，然后通过一定的方法判断其状态是否偏离预期目标并具体度量其偏离预警线的强弱程度，继而发出预警信号的过程。预警与事中监督、事后监督一起形成一个系统的全面监督模式。由于房地产市场的剧烈波动给国民经济造成的危害巨大，事中监督与事后监督都不能避免其巨大的经济损失，所以，对房地产市场的事前预警就尤为重要。也就是说，通过对房地产市场运行过程进行跟踪、监督，选取一些反映房地产市场警兆的数据指标，就可以及时发现市场警情信号，进而对房地产市场的警情进行预测与调控[15]。
5.1 房地产泡沫预警的涵义
房地产泡沫预警，就是要对房地产泡沫的产生发出预告，对泡沫的严重程度做出判断，对泡沫的破裂发出警报。如果可以精确度量和检测房地产泡沫的大小，那么自然也就可以进行准确的预警。目前，已经有许多不同的数学模型被用来检验泡沫经济，其中，很多数学模型就是试图建立一个房地产基础价格，房地产市场价格高于基础价格部分就可以被视为泡沫，其差值越大，说明房地产泡沫程度越大。
5.2房地产泡沫预警指标的选取
指标体系是整个预警系统的核心部分。预警指标的选择，应该在全面分析房地产判断的基础上，选择最能准确预报泡沫发生变化的指标。指标是否合适，应该根据近十年的历史统计数据进行有效性检验。
5.2.1房地产价格增长率/实际GDP 增长率
GDP 增长率是某年不变价国内生产总值与上年不变价国内生产总值之比减1，反映的是用货币表示的居民可供最终消费商品和劳务的实际增长程度。当房价的增长显著高于GDP 增长时，意味着房价的增长有可能超出居民收入的增长速度和国民经济的有效支撑，虚高的房价将导致投资增加，促成空置率的上升，引发房地产泡沫。用实际 GDP 增长率来代表本国实体经济的发展，测量房地产相对实体经济增长速度的动态指标，用来监测房地产泡沫化趋势。该指标值越大，表明房地产增长率超过本国实体经济增长率越高，房地产泡沫形成的可能性就越大。在某个特定时期，若该指标持续不断的上涨，就有爆发房地产泡沫危机的可能。
5.2.2 收入房价比
收入房价比是居民平均家庭年收入与平均一套居民住房价格的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越低，支付能力就越弱。如果房地产价格的上涨，致使该指标持续减小，则表明房地产价格的上涨超过了居民实际支付能力的上涨。当市场中的收入房价比一直处在下降状态，且并没有存在房地产市场萎缩的迹象时，则说明这个房地产市场中投机需求的程度较高， 产生房地产泡沫的可能性就很大。收入房价比受三个因素影响，一是该地区的房屋每平方米单价；二是该地区的住房面积标准；三是该地区居民收入水平。
5.2.3商品房空置率
我国商品房空置率的计算公式为：当期空置面积/近三年竣工的总面积；而与国际上通行的计算公式有些出入，国际商品房空置率的计算公式是：半年以上不住人的空置面积/全社会的完工面积。一般认为，房地产空置的国际公认警戒线为10%，因此为了增加这个指标的可比性，有必要对我国的住宅空置率指标做出符合国际公认指标的调整，一个简便的做法就是直接采用国际上通用的公式计算。
投资者过度的投机需求会使房地产投资过热，加上投资者频繁转手，就会导致社会上有许多的房产空置，从而使该指标变大，因此本指标能很好地反映房地产泡沫的形成过程，该指标越大，房地产泡沫形成的可能性就越大。对于房地产市场，适当的空置率是维持房地产市场供求关系平衡的保证，可以把这个空置率称作自然空置率，自然空置率也是用来判断房地产市场热度和泡沫程度的基准。当实际空置率等于自然空置率时，意味着房地产市场供求状况和运行状态良好，没有泡沫；实际空置率高于自然空置率的幅度，反映了房地产泡沫的程度。
5.2.4 房地产贷款额占金融机构贷款总额的比重
房地产贷款额包括房地产开发贷款额和个人住房抵押贷款额，因此也可将两者分开核算。房地产投机需求的膨胀离不开充足资金的支持，而充足的资金必须依靠银行等金融部门的配合。居民投机需求的膨胀很大程度上依赖于信贷杠杆的推动，与信贷规模具有同步扩张、互动发展的性质。该指标反映了信贷对房地产需求的支持程度，代表了房地产泡沫发展及实现的程度，该指标值越大，说明信贷对房地产投资的支持程度越大，投资者投入房地产消费的程度越高，产生房地产泡沫的基础条件就越好，如果在此期间，房地产价格保持持续上涨的势头，就必须警惕房地产泡沫的发生，如果其房地产价格上涨趋势超过一定的界限，则很可能产生房地产泡沫。
这个指标一方面可以反映房地产贷款与其他贷款相比是否过大，从横向反映房地产信贷的规模是否合适。另一方面可以反映银行贷款向房地产贷款的集中度，如果比重过高，尤其是房地产开发贷款所占比重过高，泡沫的生成与破灭对银行的破坏力就越大[16]。

5.3房地产泡沫预警指标权重确定
由于各个指标的灵敏度不同，出现预兆的先后顺序不同，在预警系统中的作用大小也不同，因此要对选取的预警指标进行对比，确定其权重。指标权重的确定方法有很多，其中，层次分析法由于具有思路清晰、方法简便、系统性强等特点，目前被广泛应用。
层次分析法是美国匹兹堡大学教授萨帝( T . L. Satty)于 70 年代提出，该方法是系统工程中对非定量事件作定量分析的一种简便方法，也是对人们的主观判断做客观描述的一种有效方法。应用层次分析法分析问题首先要把问题条理化、层次化，根据问题和要达到的目标，将问题分解为不同的组成因素，并按照因素间的相互关系以及隶属关系将因素按不同层次聚集组合，形成一个多层次的结构模型。然后, 对各层的因素进行对比分析，引入1-9 比率标度方法构造出判断矩阵，用求解判断矩阵最大特征根及其特征向量的方法得到各因素的相对权重。
5.4房地产泡沫预警方法
一些学者对房地产泡沫的预警进行研究，主要提出两种预警方法：一种是设定指标界值和权重，将预警指标的实际值与临界值比较，如果实际值超越了临界值，就认为是发出了预警信号(用“1”来表示)。在预警期内，发出预警信号的指标越多，房地产泡沫变化的概率越大，对超过临界值的预警指标加权求和，测算出房地产泡沫变化的概率，据此便可对房地产泡沫发生的可能性和严重程度进行预测和监控；另一种方法是划定预警段，不同的预警段赋予不同的数值，代表泡沫的严重程度;如将某个预警指标划分为4个区段，按其数值大小分别赋值为0、1、2、3，代表安全、警戒、危险、高度危险。将预警指标的实际值与预警段比较，得到预警指标的预警级别值，确定预警指标权重，通过各指标的预警级别值加权求和，计算得到综合预算值，根据综合预警值级别来判断预警级别。
本文在对以上两种方法作简要介绍的基础上，结合李维哲，曲波在《地产泡沫预警系统研究》中提出的一种功效系数法，由功效系统法求算综合预警系数，运用综合预警系数K对房地产泡沫的发生及变化程度做出判断。功效系数法能够消除预警系统中各个指标的量纲不统一和性质各异问题，通过对每一指标求算功效系数砚，进而求算系统的综合预警系数K，作为判断房地产泡沫的依据。功效系数的计算公式为Yi=(Xi―Xia)/(XiA―Xia)×40＋60，其中Yi为对应与Xi的评价分数值（功效系数）Xi为预警指标i的实际观测值；Xia为第i个指标的不容许值； XiA为第i个指标的满意值[17]。
采取功效系数法求算综合预警系数的具体步骤为：1.收集预警指标某时期的观测数据值。2.确定每一指标的不容许值和满意值，要根据历史统计数据并参照地方泡沫国家的数据加以确定。3.已功效系数计算公式计算每一指标的功效系数。4.将每一指标的功效系数进行简单算术平均或加权平均求出综合预警系数K。K=∑Wi Yi i=1,2…..n（n为选取的预警指标个数）。公式中Wi 为功效系数Yi的权重，功效系数权重的确定可以采取层次分析法或主成分分析法。5.运用综合预警系数K判断房地产泡沫的发生程度。通过我国综合预警系数与房地产泡沫发生时综合预警系数的比较，可以衡量我国房地产泡沫的发生程度。计算我国不同时期的综合预警系数K值并进行动态跟踪监测，可以及时地对房地产泡沫进行监测预警。当综合预警系数K<60时，表示发生房地产泡沫，K值越小，则地产泡沫越严重。当综合预警系数K>60时，则要根据房地产经济运行的具体情况加以分析，可能表示没有警情，也可能预示泡沫处于崩溃时期。
5.5房地产预警的意义
5.5.1保证房地产业持续、快速、健康发展
房地产业经济决策属多因素、多目标决策，同时，由于诸多影响房地产业发展的因素复杂性和不确定性以及房地产业自身的变化规律，在经济运行过程中，常常会出现异常现象，而该系统就可以对房地产业运行过程中出现的异常现象及时发出警报，为政府管理部门、生产流通部门以及经营者和消费者提供超前导向信息，以实行经常性的小调节来避免房地产业的严重波动。
5.5.2使房地产业经济运行管理走上科学轨道
预警系统建立在长期实践经验以及监测预警科学和预测科学的基础上，若其能运行有序并形成信息输出与反馈的自动调节，则可避免过多的人为的个人经验色彩的干预。
5.5.3成为房地产经济学理论研究重要内容
我国房地产泡沫预警系统的研究是随着国内住房制度改革、房地产业的蓬勃发展而提出的。进入二十世纪八九十年代，随着经济体制改革和住房制度改革的深化，为房地产预警分析研究提供了现实的经济环境。同时，国外关于房地产泡沫预警系统的研究成果很快被介绍到国内，国内一些专家学者开始对房地产泡沫预警系统加以分析。但是，目前我国对于房地产泡沫预警系统的研究还处于起步阶段，研究的深度和广度都还不能满足实际需要，尤其表现在基本理论方面。

第六章 我国房地产泡沫的防范
我国房地产业曾出现过泡沫化与过度投机现象，引起了房地产业的异常波动。怎样防范房地产泡沫的产生，使房地产业能稳定、健康、有序地发展？笔者提出以下对策：
6.1加强税收制度的建设
6.1.1征收房地产税
房地产税包括两部分，一部分是资产税，一部分是增值税，房地产增值税只是投资增值部分巨在发生交易时才纳税。在现有阶段，自住住房（限一套）可实行适当的税收减免，自住房出售同时购买新房可免收增值税。在房地产持有环节征税的最大优点在于房地产税是财产税，属于直接税，不会出现税负转嫁的问题。这是从根本土抑制房地产市场上的盲目需求、调整不同社会群体之间在资源占有上公平关系、促进资源节约、引导住房合理适度消费和优化存量住房资源配置的长效机制。
6.1.2改革土地出让金收取办法，开征财产税
目前土地出让金采取一次性交清的办法，将今后50~70年的收益提前收取是商品房价格居高不下的主要因素。为了保持房地产业的长期健康发展，应改革目前土地出让金的收取办法，由一次性交清改为逐年征收土地财产税。按照国际上一般情况，住宅建设成本中72%是建筑和安装费用，地价和其他费用只占28%，而我国住宅建设成本构成中安装成本只占42%，地价、税费和其他占到58%。如果改用财产税的形式分期支付地租和税费，现在的房价就可以大幅下降。
6.1.3对房地产转让征收高比例所得税
对房地产转让征收高比例所得税可以抑制部分人在房地产市场投机炒作。在国外，这是一条普遍采用的调控房地产市场的措施，有些国家的房地产所得税高达100%。我国应考虑制定相关税收政策，对房地产转让征收高比例所得税。

6.2加强银行信贷管理
6.2.1强化个人住房贷款管理
要强化个人住房贷款管理，严禁发放“零首付”个人住房贷款；严格规定金融部门向房地产贷款的比例和房地产抵押贷款融资的比率。商业银行发放个人住房抵押贷款，应严格评估抵押物的实际价值，落实抵押登记手续，贷款额与抵押物实际价值的比例（抵借比）最高不得超过80%。正确评估房地产抵押价值有利于减少金融机构风险。
6.2.2抵押贷款实行差别贷款利率
抵押贷款要实行差别贷款利率，住房按照面积分档：贷款者购买的住房面积越小，抵押贷款利率越低，凡是低于经济适用住房面积上限的，由中央财政给予贴息。面积超过经济适用住房上限的，实行市场利率。住房公积金贷款要实行严格的存贷挂钩制度。
6.3优化房地产业投资结构
开发商应侧重于采取需求导向定位方法，即以消费者为出发点，以消费者的认知价值、需求强度及对价格的承受能力为依据，以市场占有率、品牌形象及最终利润为目标，真正按照有效需求来策划房地产投资结构和价格。要加快普通商品房为主的城镇住宅建设，坚持一定规模的中低价住宅和经济适用房建设，适量建设一些廉租房并控制好价格，以平抑房地产价格。还要给旧房市场提供更多的优惠政策，刺激存量住房市场的需求，以缓解新房市场住房的供不应求的压力。要控制和降低高档豪华房的比重，盘活房地产三级市场。通过一系列措施改变目前大量高档房空置，